□姚紓昊 李興安 許海洋 許慧琳

(1、3.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院；2.海南大學(xué)法學(xué)院；4.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院 安徽 蚌埠 233030)

安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資影響因素的計(jì)量分析

□姚紓昊1李興安2許海洋3許慧琳4

(1、3.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院；2.海南大學(xué)法學(xué)院；4.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院 安徽 蚌埠 233030)

本文收集了2000～2014年共15年的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用EVIEWS軟件建立計(jì)量模型并修正，分析安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要影響因素，從而說明了安徽省地區(qū)生產(chǎn)總值（X1）、安徽省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃總投資(X2)、地方財(cái)政土地增值稅（X3）與安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（Y）的關(guān)系及其影響,分析出其內(nèi)在關(guān)聯(lián)性與規(guī)律，并得出各因素對(duì)安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響程度，提出相關(guān)政策性建議。

房地產(chǎn)；完成額；投資規(guī)模；回歸分析

20世紀(jì)90年代后期以來，隨著政府出臺(tái)的一系列住房政策和體制改革措施的落實(shí)，安徽省房地產(chǎn)行業(yè)步入高速發(fā)展的軌道。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)具有很大相關(guān)，就目前安徽省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀及走向有待研究。

通過計(jì)量手段，對(duì)安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資影響因素進(jìn)行分析，得出結(jié)論，為政府運(yùn)用政策工具調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模提供參考，從而抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱現(xiàn)象。

1 研究現(xiàn)狀綜述

近年來，學(xué)界關(guān)于影響房地產(chǎn)開發(fā)投資因素的研究主要有：張紅等利用Granger因果檢驗(yàn)和VAR模型對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資及、房?jī)r(jià)及通脹之間關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。劉瑞以Eviews5.0為工具,運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法對(duì)上海市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。張力軍等，以Eviews5.0為依托，建立了南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP之間的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，分析相互關(guān)系。由此可以發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的因素很多，而且各學(xué)者采用的研究方法及側(cè)重點(diǎn)也有很大不同。本文將立足于學(xué)界的研究現(xiàn)狀，采取定量分析的方法，比較選取各種變量，建立模型，進(jìn)行回歸分析。

2 變量選取及因素分析

實(shí)證研究表明，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)決定房地產(chǎn)投資規(guī)模變動(dòng)，影響房地產(chǎn)開發(fā)投資因素呈多元化。結(jié)合現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)情況，本文選取了以下變量，用于建立計(jì)量模型：

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（Y，單位：億元）：是衡量安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的重要指標(biāo)，體現(xiàn)著每年度整個(gè)安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資的總體情況，因此選取房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額作為被解釋變量。

地區(qū)生產(chǎn)總值即安徽省地區(qū)GDP（X1，單位：億元）：宏觀地看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)決定投資規(guī)模的變動(dòng)。而安徽省地區(qū)生產(chǎn)總值可以反映出安徽省宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營(yíng)狀況，因此選取安徽省地區(qū)生產(chǎn)總值以體現(xiàn)安徽省整體經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃總投資（X2，單位：億元）：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)總體投資部署內(nèi)容，全部建成項(xiàng)目所需要的總額稱為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃總投資。計(jì)劃總投資的規(guī)模直接影響年度房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終完成額，因此將其作為自變量納入模型。

地方財(cái)政土地增值稅（X3，單位：億元）：土地增值稅的開征體現(xiàn)的是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控，因此選用安徽省地方財(cái)政土地增值稅作為影響房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的指標(biāo)。

政策因素：毋庸置疑，政府出臺(tái)政策會(huì)左右房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此政策因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模產(chǎn)生影響，由于多次的政策調(diào)整難以量化，暫不考慮，并不將其作為自變量納入模型。

3 數(shù)據(jù)選取及模型構(gòu)建

本文選取安徽省2000～2014年的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)其進(jìn)行匯總與處理。這些數(shù)據(jù)主要來自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的統(tǒng)計(jì)庫(kù)，部分?jǐn)?shù)據(jù)來自于安徽省統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的統(tǒng)計(jì)年鑒。

以Eviews軟件為平臺(tái)，分別得出了Y、X1、X2、X3的趨勢(shì)圖,Y與X1、X2、X3的相關(guān)圖。根據(jù)趨勢(shì)圖與相關(guān)圖顯示：自 2000～2008 年期間，Y、X1、X2、X3增長(zhǎng)趨勢(shì)比較緩慢，而從2008年后，各變量增長(zhǎng)較快，且具有一致性。同時(shí)該趨勢(shì)圖也符合08年金融危機(jī)后，房地產(chǎn)行業(yè)受推動(dòng)迅速增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)情況。同時(shí)可以看出安徽省地區(qū)GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的線性關(guān)系較強(qiáng)；安徽省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃總投資與安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額之間也存在著較強(qiáng)的線性關(guān)系；而安徽省地方財(cái)政土地增值稅與安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的關(guān)系在2008年之前具有較強(qiáng)的線性關(guān)系，2008年之后的土地增值稅收入擴(kuò)大趨勢(shì)則較之前更加明顯,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額起到較強(qiáng)的調(diào)控作用。

基于上述結(jié)果，建立線性模型：

Y=β1+β2*X1+β3*X2+β4*X3+μ

4 回歸過程及模型修正

4.1 普通最小二乘回歸

運(yùn)用Eviews軟件進(jìn)行回歸，得出如下結(jié)果：

Y=-390.9476+0.127091*X1+0.153327*X2-13.66475*X3

標(biāo)準(zhǔn)差：（76.98798） （0.020515） （0.034022）（4.506749）

t統(tǒng)計(jì)量：t=（-5.078035）（6.195029）（4.506749）（-2.708349）

可決系數(shù)R2=0.998078 修正R2=0.997553 F統(tǒng)計(jì)量F=1903.578

由上述回歸結(jié)果可以看出：

由R2與修正R2數(shù)值可看出所建模型整體上對(duì)樣本數(shù)據(jù)擬合較好。取顯著性水平為0.05，F(xiàn)檢驗(yàn)顯著，整體模型的顯著性較高。同樣取顯著性水平α=0.05，查t分布表得X1、X2與X3的t統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)值大于臨界值；X1、X2與X3通過t顯著性檢驗(yàn)，對(duì)安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額具有顯著影響。

4.2 模型檢驗(yàn)與修正

對(duì)模型進(jìn)行White檢驗(yàn)：

White Heteroskedasticity Test:

R2=0.579543，n*R2=18.693152>χ20.05(6)=12.5916，所以存在異方差性。

取權(quán)數(shù)為1/resid^2，以修正異方差性，對(duì)模型進(jìn)行最小二乘回歸并進(jìn)行White檢驗(yàn)，得出結(jié)果如下：

Heteroskedasticity Test: White

從上可以看出，在White檢驗(yàn)中，n*R2=7.576833<χ20.05(3)=7.81473，所以已經(jīng)消除了回歸模型的異方差性。

再對(duì)該模型進(jìn)行自相關(guān)檢驗(yàn)：得出加權(quán)后的德賓-沃森檢驗(yàn)值 Durbin-Watson stat為 2.204016，在0.05的顯著水平下，樣本為15，查表可得Du=1.750，此時(shí)Du<2.202016<4-Du所以容易發(fā)現(xiàn)此回歸模型并不存在自相關(guān)性。

經(jīng)過檢驗(yàn)與修正，得出最終模型：

Y=-351.8910+0.114564*X1+0.171491*X2-15.39320*X3

此時(shí)其可決系數(shù)R2為0.99998，說明方程擬合效果很好，且各變量前系數(shù)符合均符合經(jīng)濟(jì)意義，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與安徽省地區(qū)生產(chǎn)總值、安徽省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃總投資呈正相關(guān)，與安徽省地方財(cái)政土地增值稅呈負(fù)相關(guān)。

當(dāng)國(guó)內(nèi)其他因素不變時(shí)，地區(qū)生產(chǎn)總值每增加1單位，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增加0.114564單位；當(dāng)其他其他因素不變時(shí)，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃總投資每增加1個(gè)單位，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增加0.171491單位；當(dāng)其他因素不變時(shí)，安徽省地方財(cái)政土地增值稅每增加1單位，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額減少15.39320單位；三者與安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額所呈關(guān)系符合現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)意義。同時(shí)，所進(jìn)行的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)均通過，并對(duì)模型進(jìn)行了修正。

5 政策建議

5.1 面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫局面，政府應(yīng)該從源頭上控制增速，加快轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)“土地財(cái)政”思路，嚴(yán)控土地供給總量，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，清理整頓市場(chǎng)

嚴(yán)控針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，提高房地產(chǎn)開發(fā)投資自有資金要求，從而提高行業(yè)進(jìn)入門檻，避免投機(jī)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。這些措施旨在調(diào)控住房供給總量，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃總投資增長(zhǎng)速度適度下降，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱的情況，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

5.2 在目前安徽省宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，政府應(yīng)綜合運(yùn)用各種手段調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，避免市場(chǎng)投資過熱可能帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)

稅收手段是政府調(diào)控房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)重要舉措，有利于打擊土地炒作等房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)行為，合理運(yùn)用各項(xiàng)手段并出臺(tái)相應(yīng)監(jiān)管措施有助于將房地產(chǎn)開發(fā)投資引向合理軌道。

5.3 將合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資與房產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”有機(jī)結(jié)合起來

一方面應(yīng)該促進(jìn)旅游地產(chǎn)、科技地產(chǎn)等多種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的綜合發(fā)展，避免商品住房、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱；另一方面，安徽省應(yīng)采取多項(xiàng)措施為樓市“去庫(kù)存”，化解房地產(chǎn)行業(yè)面臨的庫(kù)存積壓，改善居民生活條件，解決房企面臨困境，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資健康合理發(fā)展。

[1]吳波.我國(guó)房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2010(14).

[2]呂姝穎.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理[J].住宅與房地產(chǎn),2016(33).

[3]張洪,金杰.城市地價(jià)空間的計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析——以昆明市為例[J].資源科學(xué),2007(04).

1004-7026（2017）09-0107-02

F233;F832.51;F224

A

DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.09.068

姚紓昊（1995-），男，漢族，安徽阜陽(yáng)人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2014級(jí)本科生，經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)。