曾紅毅

摘要：房地產行業(yè)是近年來發(fā)展迅速的一個行業(yè)，現(xiàn)有房地產企業(yè)數量眾多，互相之間的競爭十分激烈，在這種激烈的競爭中，如何提升自身的影響力與競爭水平是各個企業(yè)所努力追求的答案。房地產企業(yè)的財務管理是企業(yè)運營中重要的組成部分，加強對企業(yè)的財務管理能夠有效的提升企業(yè)的運行效率，所以漸漸的房地產企業(yè)財務動態(tài)管理越來越受到更多人的重視。

關鍵詞：房地產；財務管理；運營方法

隨著經濟的發(fā)展，社會的進步，房地產企業(yè)在當前的經濟環(huán)境下獲得迅速的發(fā)展，在房地產的發(fā)展中，提高企業(yè)自身各環(huán)節(jié)的運行效率對于企業(yè)的運行有著重要的意義。財務管理是房地產企業(yè)中非常重要的組成，優(yōu)化對于財務的管理對于提升企業(yè)運營有著巨大的幫助。在實際中，各企業(yè)也確實就內部財務管理方式進行完善，財務動態(tài)管理漸漸成為契合企業(yè)財務管理完善的一種有效方法，能夠對企業(yè)自身運營水平的提高以及綜合競爭力的提高帶來巨大的幫助。財務動態(tài)管理究竟是什么，對于房地產企業(yè)運行有著怎樣的意義，如何進行房地產企業(yè)的財務動態(tài)管理是本文接下來將要探討的內容。

一、財務動態(tài)管理概述

（一）財務動態(tài)管理概念

財務動態(tài)管理是當前環(huán)境下針對財務運作所出現(xiàn)的新的財務管理模式，其內容為，通過整合企業(yè)自身實際的財務目標以及內容，合理選取恰當的財務指標，運用正確的系統(tǒng)的財務管理的分析辦法，對企業(yè)財務信息進行實時動態(tài)的描述。動態(tài)財務管理在房地產企業(yè)運營中有著較為完美的契合，在房地產企業(yè)的日常管理和項目管理中，動態(tài)的財務管理通過對房地產企業(yè)財務目標進行融合，依據合理的各項房地產管理指標，借助先進的房地產管理工具對房地產中各種因素進行細致的統(tǒng)計、分析、計算、比較最終實現(xiàn)一種動態(tài)財務管理系統(tǒng)的構建。

（二）財務管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產行業(yè)中對于財務方面的重視程度不高，與制造業(yè)相比，房地產行業(yè)中CEO由財務人員出任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長虹的倪潤峰等都是由財務人員漸漸發(fā)展成為公司的CEO，而房地產行業(yè)卻鮮有聽聞。除此以外，財務人員在企業(yè)中的價值和地位偏低，在同等職位上，財務人員的薪酬比成本、工程、營銷等部門人員低。隨著社會市場經濟的轉變，資金間的流動較以往更為復雜，尤其是房地產行業(yè)隨著時代的發(fā)展已經進入白銀時代，缺乏財務人員的運用，企業(yè)的運營效率得不到提高，在今后的發(fā)展中喪失企業(yè)競爭力，最終被淘汰。

二、房地產業(yè)和制造業(yè)在財務管理上的主要不同

（一）會計核算方式

房地產行業(yè)財務人員與制造業(yè)相比在會計核算方面有著很大的不同，主要表現(xiàn)在科目設置、收入確認、成本結轉等方面存在不同。在房地產行業(yè)中，財務工作者主要是對大筆資金的動向進行監(jiān)管控制分析總結，工作內容空乏，沒有更多的實際意義。收入確認工作只是在房地產特定時期進行，工作沒有具體的周期，成本結轉與收入確認工作狀態(tài)類似往往只是在特定時間進行，工作周期短。這兩者在整體的房地產財務工作中都占據較小比例，且無法對房地產企業(yè)的發(fā)展做出任何有意義的指導研究。與之相反的是制造業(yè)的會計工作，在制造業(yè)中財會計需要對企業(yè)運行中的各個方面進行資金的分析，核算。收入確認與成本結轉是制造業(yè)工作的重頭，關系到制造業(yè)運行過程的實際收益與發(fā)展調整的各個環(huán)節(jié)。與房地產行業(yè)相比有著更為重要的作用，受到重視程度業(yè)更高。

（二）成本核算方式不同

在制造業(yè)，核算產品成本是財務人員的重點工作組成部分，財務人員的價值體現(xiàn)在成本管控過程中。但在房地產公司，都有設置專門的成本管理部來負責這項工作。

（三）資金運作模式不同

制造業(yè)主要是流動資金貸款，在項目進入正常銷售期后，資金滾動運作后，資金能正常周轉。房地產業(yè)屬于資金密集型，融資貫穿于項目整個的運行周期。因此融資能力對于房地產行業(yè)具有至關重要的作用。

（四）稅務核算不同

制造業(yè)主要是增值稅及所得稅，而房地產業(yè)主要是土地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對項目盈利影響特別大。

三、房地產財務動態(tài)管理運營方法

在了解房地產動態(tài)財務管理的各種細節(jié)后對于其如何在企業(yè)中實施動態(tài)財務管理運營有了相關方法的思考。

（一）樹立以成本控制為動態(tài)財務管理目標

成本控制是房地產企業(yè)進行財務管理的根本目標，所以在進行財務動態(tài)管理模式的構建中也必須將成本控制作為其所要實現(xiàn)的目標。在實際的財務動態(tài)管理中，其中的各種管理內容包括，財務動態(tài)管理手段，財務動態(tài)管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標進行。在進行房地產項目運作時，財務動態(tài)管理要積極發(fā)揮作用，預先對于各種成本進行模擬核算，在項目進行中實時對成本細節(jié)進行控制，最終實現(xiàn)財務成本的降低。

（二）完善財務動態(tài)管理制度

確定目標后，為保證財務動態(tài)管理能夠正常且穩(wěn)定的運行，企業(yè)必須就財務動態(tài)管理制度進行完善，避免出現(xiàn)差異性、不適應性的問題。確定財務動態(tài)管理在不同時期的生效機制，保證其在企業(yè)出現(xiàn)重大調整時能夠及時的做出適應性調整。

（三）項目開發(fā)全過程實行財務管控

1.在投資環(huán)節(jié)，財務人員應主動介入投資決策的各個環(huán)節(jié)，提前做好項目的資金及稅務規(guī)劃；

2.在項目開發(fā)環(huán)節(jié)，以資金及利潤為抓手，倒逼項目的各個開發(fā)節(jié)點，主動承擔起項目推進的責任；

3.在項目結束環(huán)節(jié)，以稅為抓手，特別是土地增稅值，運用專業(yè)知識，調動成本、工程等相關部門，合法合理的少繳和緩繳稅，為企業(yè)創(chuàng)造價值。

四、結語

動態(tài)財務管理在房地產行業(yè)發(fā)展中有著重要的意義，各個房地產企業(yè)更好的實現(xiàn)財務動態(tài)管理系統(tǒng)的構建能夠大大的提高其自身的運營效率，能夠有效的增強其及行業(yè)中的競爭力。不斷深化對于財務動態(tài)管理的發(fā)展，促進企業(yè)的良性發(fā)展。

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（作者單位：正榮集團有限公司）