丁紅梅

(安徽省望江縣委黨校，安徽 安慶 246200)

?

我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題研究

丁紅梅

(安徽省望江縣委黨校，安徽 安慶 246200)

如何科學(xué)地預(yù)警、規(guī)避和防范我國房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)其管理是當(dāng)下需要重視和解決的問題。文章探討了我國房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)來源，并通過大量的數(shù)據(jù)收集，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析的方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全評(píng)價(jià)系數(shù)和影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全的各指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)化的分析，闡明房地產(chǎn)企業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力低、成本負(fù)擔(dān)高和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理等問題。據(jù)此提出利用財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)狀況實(shí)施預(yù)警、實(shí)施財(cái)務(wù)管理預(yù)算化、提升成本管理水平和控制負(fù)債規(guī)模等對(duì)策，以期促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)警系統(tǒng)；資本結(jié)構(gòu)；對(duì)策

一、引言

城市化的迅猛發(fā)展推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)快速成長，同時(shí)也伴隨著一系列威脅和危險(xiǎn)，其中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤為重要，而房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面的不足和缺陷，也時(shí)刻影響著該行業(yè)未來的健康發(fā)展。

然而，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理問題以及預(yù)警的研究文獻(xiàn)并不多，有的也只是對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)單方面的研究，未能將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題與預(yù)警機(jī)制結(jié)合進(jìn)行系統(tǒng)分析。郭亞力通過分析我國房地產(chǎn)現(xiàn)有的融資渠道，認(rèn)為我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過于單一，多采取銀行貸款，尚未形成一個(gè)有效完整的房地產(chǎn)金融體系，因此，需要及時(shí)開辟多元化的房地產(chǎn)融資渠道，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資穩(wěn)定性[1](P109-112)。周永平指出房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式融資方式，分析其對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出優(yōu)化房地產(chǎn)融資方式的建議[2](P20-21)。譚曙芳指出處于成長期的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式，給出如何建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的思路，并提出從量化和非量化兩個(gè)角度對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制[3](P217-218)。聞新燕重點(diǎn)針對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)這一特定群體，提出一些特殊的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略[4](P136-137)。唱曉陽依據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，分別從債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)控制、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)控制、發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)控制和內(nèi)部控制等五個(gè)方面提出如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理控制[5](P103-104)。這些研究在很大程度上加深了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度，但就如何加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題，依然缺乏相應(yīng)的理論支持。

本文首先針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀中的問題進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，重點(diǎn)利用財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)管理，根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的結(jié)果，事先了解企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警情，并結(jié)合財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)已知數(shù)據(jù)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的控制。當(dāng)然，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，不僅關(guān)乎企業(yè)的財(cái)務(wù)問題，還反映了其管理體系是否完善，對(duì)此，本文提出其他輔助措施作為解決方案。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)及其風(fēng)險(xiǎn)概述

(一)我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)

1.關(guān)聯(lián)性和周期性

在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于社會(huì)和國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大程度上具有先導(dǎo)作用，是支柱產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一些上市房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，推動(dòng)各種關(guān)聯(lián)性的行業(yè)發(fā)展；縱觀房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程，可以看出其經(jīng)歷從起點(diǎn)、探索、迅速發(fā)展等階段，與市場經(jīng)濟(jì)的周期性規(guī)律保持一致。

2.地域性

在我國的東、西、中部地區(qū)，城市化水平的經(jīng)濟(jì)環(huán)境差異化使得房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的地域性特征，這取決于我國經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展的不平衡現(xiàn)狀。在2014 年我國50強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)中，上海以及北京、深圳和廣州總共有37家位列其中，50強(qiáng)企業(yè)分布于華東、華中、華北以及華南和西南區(qū)域，而在華東以及華北區(qū)域則占50強(qiáng)企業(yè)的30%以上，西北地區(qū)卻沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)位列50強(qiáng)之中[6]。

(二)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概念

所謂房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)就是指，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程中，在各種影響發(fā)展經(jīng)營水平的因素下，無法達(dá)到所預(yù)期利潤抑或無法回收所投入的資金而使企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營上的虧損的可能性。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，各種細(xì)節(jié)問題普遍存在，例如，資金使用量大、變現(xiàn)困難、投資回收期較長等。這些細(xì)節(jié)問題的存在，說明了房地產(chǎn)企業(yè)如果風(fēng)險(xiǎn)一經(jīng)發(fā)生就可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生難以估量的威脅[7](P115-116)。

(三)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的來源

1.房地產(chǎn)商品的內(nèi)在特性

房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他行業(yè)商品的獨(dú)特性形成風(fēng)險(xiǎn)的必然存在性。

(1)位置固定。 房地產(chǎn)企業(yè)的商品區(qū)別于其他行業(yè)商品的一大特性是，它的商品所處在的位置是非常固定不變的，而且這個(gè)位置也會(huì)因?yàn)閰^(qū)域的不同具有不同的成本和價(jià)值。比如，在同一地點(diǎn)的樓房中，并不是所有房子價(jià)格都一定相同，這會(huì)隨著房屋朝向、面積大小以及房屋結(jié)構(gòu)等，使得最終房屋出售的價(jià)格會(huì)有所不同。

(2)高投資額。 房地產(chǎn)企業(yè)非常需要大量的資金來保證自身經(jīng)營的連續(xù)性。出現(xiàn)這種現(xiàn)狀的原因是，在取得土地經(jīng)營權(quán)到施工，到最終完工銷售，需要相當(dāng)多的時(shí)間。在實(shí)際生活中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)周圍有許多因?yàn)橘Y金供應(yīng)出現(xiàn)問題而導(dǎo)致停工的“爛尾樓”，中國的房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的來源主要通過的是銀行這樣的渠道，同樣的，銀行也會(huì)面臨和承擔(dān)非常大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在中國，土地是非常稀缺的，這種稀缺性加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地使用權(quán)的難度，由此也就需要花費(fèi)大量的資金。這樣的現(xiàn)狀在大城市以及繁華的地段體現(xiàn)尤為明顯。漫長的投資回收周期中若資金籌集工作不到位，那么很有可能企業(yè)在這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中就必須面對(duì)停工的狀況，甚至?xí)苯拥貙?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。

(3)市場不完善。 我國改革開放至今，相比其他發(fā)達(dá)國家而言時(shí)間還較短。因此，房地產(chǎn)企業(yè)還不夠成熟，具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是在房地產(chǎn)企業(yè)中，價(jià)格規(guī)定以及交易是封閉不公開的，這就背離了市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵，在商品交易中的價(jià)格也就不容易體現(xiàn)出市場上的實(shí)際偏好和價(jià)值，同樣也很難通過經(jīng)濟(jì)方法來使得供求均衡。二是房地產(chǎn)企業(yè)投資回收期長的現(xiàn)狀體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求方面，即供求調(diào)整遲鈍性。在市場供大于求時(shí)，擁有房地產(chǎn)商品的人不太想降低價(jià)格出售自己的商品；而在供小于求的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要較高的資金以及技術(shù)的支持，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入門檻高，并且由于開發(fā)周期長的原因，要讓商品的供給變化也需要很長的時(shí)間才可以。

2.環(huán)境因素

在中國的房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)前還存在市場化水平不足的問題，也正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)的公平公正有序的格局十分需要國家的宏觀調(diào)控政策。影響房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的政治因素包括政權(quán)分裂、社會(huì)不安定、戰(zhàn)亂等危機(jī)方面的因素，以及社會(huì)、市場和產(chǎn)業(yè)政策等一些制度方面因素。一旦政治方面的因素引起房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，則最終會(huì)產(chǎn)生非常大的損失及影響。

3.企業(yè)因素

房地產(chǎn)企業(yè)在管理者以及企業(yè)的素質(zhì)方面能力差異，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的一大因素。

(1)管理者素質(zhì)水平。 房地產(chǎn)企業(yè)有著開發(fā)周期長的特性，企業(yè)在經(jīng)營過程中有著十分復(fù)雜而又漫長的流程，各環(huán)節(jié)對(duì)經(jīng)營者的能力提出一定的要求，房地產(chǎn)的管理者必須具備能夠在眾多的事件和時(shí)間點(diǎn)上分清機(jī)會(huì)和威脅的能力，房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)是稍縱即逝的，房地產(chǎn)企業(yè)的威脅與風(fēng)險(xiǎn)也是時(shí)刻存在的，管理者應(yīng)當(dāng)在高收益的同時(shí)看到風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)中看到機(jī)遇，這才是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。

(2) 籌措資金能力。 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中需要大量的資金，以便在漫長的開發(fā)過程中保證企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)自身籌措資金的能力是不容忽視的。企業(yè)可以通過金融貸款以及合資的方式為自己籌措足夠資金，若籌措資金能力不夠，資金少，結(jié)果很有可能是工程無法繼續(xù)開展，管理成本相應(yīng)上升，更糟糕的結(jié)局則很有可能是企業(yè)最終因?yàn)檠诱`工期而導(dǎo)致賠償違約金[3](P217-218)。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題

Top10研究組在房地產(chǎn)企業(yè)短期、長期等財(cái)務(wù)管理安全問題上采用房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全評(píng)價(jià)系數(shù)來進(jìn)行表示，其中，分?jǐn)?shù)區(qū)間為0-100分，分?jǐn)?shù)高則安全系數(shù)；反之，則財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，安全系數(shù)低。

研究組的研究樣本選取28家在香港上市房地產(chǎn)企業(yè)及115家滬深房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)這143家房地產(chǎn)在2010年、2011年、2012年中期(1H2012)及2012年第三季度(3Q2012)財(cái)務(wù)安全進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，圖1為樣本財(cái)務(wù)安全系數(shù)的均值。

2010 2011 1H2012 3Q2012

圖1 中國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全系數(shù)圖(2010-3Q2012)

由圖中可知，2011年度房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)物安全系數(shù)均值是少于50的，但在2012年后系數(shù)開始穩(wěn)定上升，至2012年第三季度是的安全系數(shù)已經(jīng)恢復(fù)到了2010年的水平。

再進(jìn)一步來觀察影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全的各指標(biāo)，利用各時(shí)間點(diǎn)中值表示發(fā)展?fàn)顩r，如表1所示。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全指標(biāo)

由四段時(shí)期所示的資產(chǎn)負(fù)債表可知，資產(chǎn)負(fù)債率平均是60%，而流動(dòng)比率則為1.8，這說明在房地產(chǎn)企業(yè)中，大多數(shù)企業(yè)一直存在中長期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在各項(xiàng)指標(biāo)中，現(xiàn)金到期負(fù)債比、凈負(fù)債率的變化較為明顯，指標(biāo)反映的現(xiàn)實(shí)情況是2011年房市低迷，2012年市場回暖，同時(shí)指標(biāo)也反映出實(shí)際情況是“房地產(chǎn)企業(yè)償債能力在短期和中期都有所增強(qiáng)”。

在營業(yè)收入、總資產(chǎn)方面，房地產(chǎn)企業(yè)依舊逐步增加，然而存貨周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻持續(xù)降低至最少。從企業(yè)的總資產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來看，雖然十分明朗，凈利潤也恢復(fù)至2010年水平，但實(shí)際情況是存貨占比將近50%，這反映出房地產(chǎn)企業(yè)存在激進(jìn)占地的現(xiàn)狀。

綜上所述，2012年開始大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)增加了現(xiàn)金流，在短期來看其財(cái)務(wù)安全有所提升，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的市場戰(zhàn)略上表現(xiàn)出激進(jìn)，甚至奮不顧身占地的情況，而逐年下降的房地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)則表明，房地產(chǎn)企業(yè)在中長期財(cái)務(wù)安全上仍然存在很大的隱患和危險(xiǎn)。

(一)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力不足

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的外部環(huán)境是復(fù)雜多變的，并且房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)項(xiàng)目周期長的現(xiàn)狀。正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)企業(yè)若對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警工作的力度不夠，很有可能因?yàn)閷⒋蠊P的資金流量投入某一存在較大風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目中，導(dǎo)致后期無法將資金抽回至其他項(xiàng)目，最終影響企業(yè)整個(gè)資金鏈。

盡管就目前來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”，不過很多企業(yè)對(duì)于“籃子”的風(fēng)險(xiǎn)狀況未能夠做出充分的估計(jì)，在對(duì)某一或某幾個(gè)項(xiàng)目投入資金以前，不少企業(yè)是出于激進(jìn)目的。比如，想要早于其他企業(yè)獲得該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)等，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)未能夠?qū)?xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況以及自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估和警示，從而為企業(yè)自身埋下一系列隱患。

(二)部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算及其管理的重視程度不夠

在房地產(chǎn)企業(yè)中，有部分企業(yè)在獲得對(duì)土地的使用權(quán)后，并沒有十分重視管理經(jīng)營的工作，缺乏對(duì)管理及經(jīng)營的足夠認(rèn)識(shí)，它們認(rèn)為，獲得對(duì)土地的使用權(quán)后按照原先計(jì)劃中所做的設(shè)計(jì)藍(lán)圖施工就能夠按期地完成項(xiàng)目工程，并且獲得原先所估計(jì)能夠得到的利潤和效益。

但實(shí)際情況是，這種認(rèn)識(shí)十分膚淺，沒有足夠的企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的意識(shí)就無法保持企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。如果在開展一個(gè)項(xiàng)目之前，沒有對(duì)項(xiàng)目制訂詳細(xì)而又完善的財(cái)務(wù)預(yù)算方面的計(jì)劃，那么很難確定企業(yè)在該項(xiàng)目所希望達(dá)到的具體利潤額，那么成本指標(biāo)測(cè)量以及落實(shí)的工作就形同虛設(shè)，忽視成本控制的房地產(chǎn)企業(yè)，很容易導(dǎo)致的結(jié)局是成本在不經(jīng)意間逐漸增加，經(jīng)濟(jì)效益受到影響，更有可能因?yàn)楦叱杀径绊懻麄€(gè)項(xiàng)目的資金鏈。

(三)隨意舉債致成本負(fù)擔(dān)居高不下，成本管理不完善

房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目通常所需的起始資金都很大，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了加快開發(fā)項(xiàng)目的步伐，防止其他同行趕超自己，在沒有挖掘自身的資金潛力或者追回前期第三方企業(yè)欠款的情況下，就直接地大舉向金融機(jī)構(gòu)借款，無形上增加了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。并且一些房地產(chǎn)企業(yè)在使用資金的能力和管理上會(huì)出現(xiàn)計(jì)劃不足現(xiàn)象，不考慮輕重緩急就將資金用在次重要的環(huán)節(jié)上，而重要環(huán)節(jié)資金則相對(duì)減少。

成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的復(fù)雜性和系統(tǒng)性表現(xiàn)尤為明顯。房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用有安裝和拆遷費(fèi)用、征用土地費(fèi)用、材料和設(shè)施費(fèi)用、工程費(fèi)用以及人工費(fèi)用等。在一個(gè)項(xiàng)目完成的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)要把成本費(fèi)用按照受益對(duì)象來分配。然而，實(shí)際上很多房地產(chǎn)企業(yè)往往不過多考慮成本管理工作，經(jīng)常出現(xiàn)比如成本控制不全面、在控制成本時(shí)未能綜合考慮各目標(biāo)要求。

(四)資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率高

房地產(chǎn)企業(yè)中自有以及借出資本之間的比例水平即資本結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)效益和財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)有著直接影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金以滿足自身在獲取土地使用權(quán)、設(shè)計(jì)以及開發(fā)建設(shè)等方面費(fèi)用，獲得足夠資金同樣就意味著能夠順利地完成工程的各項(xiàng)環(huán)節(jié)工作；相反，資金不夠會(huì)影響開發(fā)進(jìn)程，甚至承擔(dān)著違約的風(fēng)險(xiǎn)。在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)用自己已有的資金去取得土地使用權(quán)，接著再以使用權(quán)為抵押向金融機(jī)構(gòu)獲取資金，若企業(yè)借入資本多，那么負(fù)債率也就隨之而提高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。

具體來說，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)目前在資本結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生問題的解釋，從其深層次來說，可以歸結(jié)為以下三點(diǎn)。

第一，從銀行貸款的難度日益增大，企業(yè)籌資成本增加。由統(tǒng)計(jì)報(bào)告得知，從2009年至2012年，房地產(chǎn)企業(yè)自金融機(jī)構(gòu)貸款的新增額呈現(xiàn)出較大的下降趨勢(shì)，如表2所示，近年來，國家頒布的針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整政策，使得各金融機(jī)構(gòu)縮緊銀根，將信貸規(guī)模逐步減小，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自金融機(jī)構(gòu)籌集的貸款資金比例逐漸下降，這樣的情形直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨銀行融資困難的困境，并最終由于房地產(chǎn)企業(yè)為籌集足夠資金而導(dǎo)致籌資成本增加，造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。表2顯示了房地產(chǎn)企業(yè)2009-2012年銀行貸款現(xiàn)狀。

表2 房地產(chǎn)2009-2012年銀行貸款現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表

第二，負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。 截至2013年，已有20%-30%左右的房地產(chǎn)企業(yè)其資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)80%左右，然而經(jīng)營期末的現(xiàn)金流量卻只達(dá)到前期負(fù)債總額的10%左右，之所以會(huì)出現(xiàn)這種局面，一方面，是因?yàn)檎叩牟粩嗾{(diào)整影響房地產(chǎn)企業(yè)未來資金預(yù)期，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加資金需求；另一方面，也和房地產(chǎn)企業(yè)近年來加速擴(kuò)張和增大開發(fā)規(guī)模不無關(guān)系。而當(dāng)市場發(fā)生較大的改變時(shí)，銷售回款的速度會(huì)逐步平緩降低，這個(gè)時(shí)候若房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)地償還所貸款項(xiàng)，就可能使得企業(yè)再融資發(fā)生困難。

掘進(jìn)機(jī)坐標(biāo)系統(tǒng)主要包括掘進(jìn)機(jī)機(jī)身坐標(biāo)系O0x0y0z0、回轉(zhuǎn)臺(tái)坐標(biāo)系O1x1y1z1、升降回轉(zhuǎn)中心坐標(biāo)系O2x2y2z2、伸縮油缸坐標(biāo)系O3x3y3z3、截割頭坐標(biāo)系O4x4y4z4。坐標(biāo)系的建立原則是z軸與各個(gè)關(guān)節(jié)旋轉(zhuǎn)軸一致，y軸指向下一運(yùn)動(dòng)關(guān)節(jié)，x軸用右手定則確定。

另外，負(fù)債結(jié)構(gòu)的不合理，對(duì)于大型房地產(chǎn)開發(fā)商和中小開發(fā)商的影響是不太一樣的。從近年來的房地產(chǎn)各企業(yè)提供的資料來看，各大開發(fā)商都在下大力氣提供“好看”的數(shù)據(jù)，對(duì)這些較大的開發(fā)商，其發(fā)布的數(shù)據(jù)經(jīng)過嚴(yán)格的審查，可以說，數(shù)據(jù)本身并無問題，其資金緊張也未到達(dá)需要拋售產(chǎn)品的程度，它們自身的承受力也較強(qiáng)，然而相比較這些大的房地產(chǎn)開發(fā)商，很大一部分的中小開發(fā)商的日子卻不太好過，由于資產(chǎn)負(fù)債率較高，企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)困難，資金鏈出現(xiàn)問題，伴隨著一輪一輪的政策調(diào)整，越來越多的中小企業(yè)生存空間為大開發(fā)商所吞噬，最終出局。

第三，信托監(jiān)管力度加大。 前文提到，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的數(shù)額逐步降低，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)信托占企業(yè)所獲資金來源比重開始增大，成為重要的融資渠道。從2012年至2013年，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量翻了4倍，占房地產(chǎn)資金來源的比重也由原先的2%增大到6%，而近年來，銀監(jiān)會(huì)又下達(dá)命令，要求房地產(chǎn)信托公司“控制增速、減少發(fā)型、實(shí)行緊縮”，結(jié)果是不少信托公司停止為房地產(chǎn)企業(yè)辦理信托方面的業(yè)務(wù)。自2013年下半年以來，房地產(chǎn)信托數(shù)量逐步下滑，2015年上半年房地產(chǎn)信托新增額與2014年上半年相比減少42%。

(五)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄

在企業(yè)自身用人方面也存在很大問題?！爸匾暺髽I(yè)控制，忽視財(cái)務(wù)管理”是不少房地產(chǎn)企業(yè)中所存在的現(xiàn)狀，一些重要人物控制房地產(chǎn)企業(yè)股份和財(cái)產(chǎn)，而財(cái)務(wù)管理則顯得形同虛設(shè)。規(guī)定要求中對(duì)記賬的準(zhǔn)確完整難以體現(xiàn)，并且很多的財(cái)務(wù)工作只是為了在有關(guān)部門的監(jiān)管下渾水摸魚。于是，問題出現(xiàn)了，企業(yè)實(shí)際的管理者無法從財(cái)務(wù)報(bào)表中獲得清晰準(zhǔn)確的信息，那么財(cái)務(wù)決策的精確性和針對(duì)性就更難以體現(xiàn)出來。而如果高層管理者的財(cái)務(wù)決策不正確，會(huì)給企業(yè)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料抽取的合肥市127家房地產(chǎn)企業(yè)的388名財(cái)務(wù)人員，其具體職位及其占財(cái)務(wù)人員總數(shù)百分比如表3所示。

表3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員具體職務(wù)構(gòu)成表

在表3所示的388名財(cái)務(wù)人員中，具有規(guī)定要求學(xué)歷的僅僅占總?cè)藬?shù)的35%，并且，在這35%中，有超過半數(shù)的人員屬于半路出家，未曾系統(tǒng)地學(xué)習(xí)和掌握財(cái)務(wù)方面知識(shí)。由表3可知，會(huì)計(jì)師及高級(jí)會(huì)計(jì)師所占比重相當(dāng)少，這對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)企業(yè)是十分不利的，高素質(zhì)的會(huì)計(jì)師不但能夠合理地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)掌控和管理，而且能夠較好地幫助企業(yè)規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)計(jì)員和助理會(huì)計(jì)師占多數(shù)的情景，只能夠幫助企業(yè)解決一些日常的財(cái)務(wù)問題，而對(duì)一些突發(fā)性的狀況卻無能為力。由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)不高，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算混亂、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力低、財(cái)務(wù)管理水平低的現(xiàn)象屢見不鮮[8](P126-127)。

四、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題的對(duì)策

(一)利用財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)狀況實(shí)施預(yù)警

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)概念

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)在經(jīng)營管理活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的全過程，以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營計(jì)劃及其他相關(guān)的財(cái)務(wù)資料為依據(jù)，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場營銷等理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警。它與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)相互依賴，互為補(bǔ)充。

2.房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)體系及程序

如何在房地產(chǎn)企業(yè)選取合適的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)，要遵循適用性和代表性的基本原則，指標(biāo)的選取不能太多，但同時(shí)也要能夠全面地反映出房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)現(xiàn)狀。

3.選擇預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)

根據(jù)這些要求，可以將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)體系分為四個(gè)模塊：償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長能力，前兩個(gè)是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的較為基礎(chǔ)的部分，而周轉(zhuǎn)能力的大小也在很大程度上能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力和水平，當(dāng)然，成長能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)也尤為重要。表4是四大模塊及其具體指標(biāo)。

表4 預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)體系構(gòu)成表

從表4中觀察得到，所選擇的10個(gè)指標(biāo)從4個(gè)方面(償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力、成長能力)，運(yùn)用流量、動(dòng)態(tài)以及靜態(tài)指標(biāo)來評(píng)析和描述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況，具備顯著的代表性，從而使得所選指標(biāo)能夠在很大程度上客觀而又具體真實(shí)地體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的狀況，最終有效發(fā)揮預(yù)警系統(tǒng)的作用[9](P43-45)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)利用預(yù)警系統(tǒng)實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的步驟

評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的狀況，以下是具體步驟：

(1)用指標(biāo)體系來算出各個(gè)指標(biāo)實(shí)際值，以Xij來表示。 根據(jù)掌握資料來明確指標(biāo)的不允許值以及滿意值。

滿意值是指對(duì)該指標(biāo)滿意的數(shù)值，用Hij表示；不允許值指的是人們對(duì)指標(biāo)能夠接受的最低及最高數(shù)值，用Sij表示。確定滿意值遵循原則是：如果企業(yè)中對(duì)于指標(biāo)有明確的標(biāo)準(zhǔn)值，則以該標(biāo)準(zhǔn)值為基礎(chǔ)來確定；如果沒有，則以該行業(yè)最高水平為滿意值。不允許值的確定類似于滿意值確定的原則。

(2)計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)的功效系數(shù)。 極大型變量通常指的是數(shù)值越大越好的指標(biāo)，如應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)利潤率等；穩(wěn)定性變量指的是數(shù)值在某一點(diǎn)最好的指標(biāo)，如流動(dòng)比率；區(qū)間型流動(dòng)變量指的是在某區(qū)間最好的指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率等。

(3)確定權(quán)重。通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，每個(gè)指標(biāo)對(duì)于企業(yè)的重要程度往往不盡相同。因此，確定各指標(biāo)權(quán)重就尤為重要，借鑒層次分析方法及已有的相關(guān)資料，得到的指標(biāo)權(quán)重如表5所示。

表5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)權(quán)重表

(4)綜合功效系數(shù)的確定。 綜合功效系數(shù)=Σ(單項(xiàng)功效系數(shù)×該指標(biāo)權(quán)重)/權(quán)重。

表6 警情區(qū)間表

如表6可知，通過確定警限，由各財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中所計(jì)算得到的功效系數(shù)所處的區(qū)間，就可以確定房地產(chǎn)企業(yè)的警情，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制[10](P140-141)。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，事先了解企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警情，并結(jié)合財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)已知數(shù)據(jù)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的控制和管理。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也可橫向比較企業(yè)各年度警情或者同一年度房地產(chǎn)各企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警情，對(duì)企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行預(yù)估和評(píng)價(jià)，從而制定出更為合理、安全的企業(yè)戰(zhàn)略。

(二)實(shí)施財(cái)務(wù)管理預(yù)算化

在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理方面，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)很多不確定的因素，這些因素對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展起著很重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目和資本的預(yù)算工作作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的基本環(huán)節(jié)，對(duì)自身在收入支出、開發(fā)項(xiàng)目所獲利益與分配的各方面做出具體的安排。具體來說，在項(xiàng)目預(yù)算上，財(cái)務(wù)部門的首要職責(zé)是建立并履行財(cái)務(wù)預(yù)算制度，并且要將開發(fā)費(fèi)用及成本、項(xiàng)目收益、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用等方面的預(yù)算工作落到實(shí)處，從而使得項(xiàng)目決策準(zhǔn)確性提升，以便縮小由于投資和決策失誤所可能帶給企業(yè)利益的損失。在資金預(yù)算上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身實(shí)際出發(fā)，規(guī)劃好資金使用途徑，建立并且要完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系[11](P98-100)。

(三)提升成本管理水平

在前文所述的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題上，成本管理現(xiàn)狀是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問題，而成本管理的重要性對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，則是重中之重。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品定價(jià)的依據(jù)是成本，成本管理的水平直接決定了房地產(chǎn)商品價(jià)格合理性，同時(shí)也對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目最終所獲利潤水平產(chǎn)生重大影響。在房地產(chǎn)企業(yè)中提升成本管理水平，所需工作如下：一是明確各成本項(xiàng)目，并且對(duì)各項(xiàng)目范圍做出規(guī)定，合理控制好開支的標(biāo)準(zhǔn)及范圍，對(duì)房地產(chǎn)商品成本做出精確計(jì)算。 二是建立二級(jí)成本核算的單位，在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行成本責(zé)任制度。有效的二級(jí)成本核算單位能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)將各單位的成本核算管理水平有效提升上去，各個(gè)部門有效協(xié)調(diào)，完成成本管理工作中的具體目標(biāo)[12](P21-23)。三是建立和完善在成本管理方面的激勵(lì)機(jī)制，推動(dòng)各個(gè)單位更為積極地完成成本核算工作。

(四)控制負(fù)債規(guī)模，努力降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

在一般企業(yè)的經(jīng)營過程中，如果處于負(fù)債狀態(tài)，通常會(huì)出現(xiàn)一定的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，而經(jīng)濟(jì)效益也隨之提高。但這并不意味著企業(yè)負(fù)債規(guī)模越大越好，因?yàn)橐坏┻_(dá)到某一程度，償還債務(wù)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)幾率也會(huì)直線上升。究其原因，利息支出會(huì)隨著貸款的金額數(shù)量呈同比增長，那么財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就難以避免。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以改善資本結(jié)構(gòu)的形式來減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，落到實(shí)際工作中，就是發(fā)掘自身的資金潛力，也可以通過將土地抵押而從金融機(jī)構(gòu)貸款。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)能夠?qū)⒆陨淼呢?fù)債規(guī)模降到一定可以接受和承擔(dān)的范圍內(nèi)，降低資本負(fù)債率，改善資本結(jié)構(gòu)，令自有資本和借入資本比例更為合理[13](P29-31)。

(五)提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

前文通過數(shù)據(jù)得出，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高的局面，也就是說，很多房地產(chǎn)開發(fā)商并不是十分重視企業(yè)的財(cái)務(wù)及其風(fēng)險(xiǎn)的管理。針對(duì)這一情況，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，提升高級(jí)財(cái)務(wù)人員占總財(cái)務(wù)人員比例尤為重要。同時(shí)，在所聘用的財(cái)務(wù)人員中，要通過培訓(xùn)提升財(cái)務(wù)人員各方面素質(zhì)，高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員能夠使得高層管理者通過精細(xì)而客觀的財(cái)務(wù)報(bào)表做出正確合乎實(shí)際的決策，幫助企業(yè)規(guī)劃和合理經(jīng)營。

五、結(jié)論

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)里，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高、資產(chǎn)負(fù)債率高是普遍存在的，而房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題，又時(shí)刻影響著該行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。針對(duì)這些問題，只有在企業(yè)中切實(shí)地做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的操作落實(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的各項(xiàng)工作中，并結(jié)合其他的一系列解決措施進(jìn)行有針對(duì)性的控制和規(guī)范，才能提升企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力及水平，從而最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

[1]郭亞力.我國房地產(chǎn)投融資格局分析及路徑選擇[J].財(cái)貿(mào)研究,2006(2).

[2]周永平. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式及對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析[J].會(huì)計(jì)師,2008(9).

[3]譚曙芳. 淺析成長型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與控制[J].財(cái)會(huì)研究,2010(9).

[4]聞新燕. 試論中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略[J].實(shí)務(wù)探討,2011(1).

[5]唱曉陽. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理探討[J].財(cái)會(huì)通訊,2015(26).

[6]陳言美, 程杰. 我國房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)模型的建立與應(yīng)用[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2013(6).

[7]徐子淇. 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及解決措施分析[J].財(cái)會(huì)研究, 2013(13).

[8]司玉海, 秦漢. 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別及其防范研究[J].現(xiàn)代商業(yè), 2012(2).

[9]陳晶璞, 李鵬雁. 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的建立與應(yīng)用[J].燕山大學(xué)學(xué)報(bào)，2002(3).

[10]劉紹忠. 我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2007(2).

[11]魏舒鑫. 我國上市公司財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警案例分析[J].全國商情：經(jīng)濟(jì)理論研究，2008(13).

[12]唐湘娟. 我國中小企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].貴州：貴州大學(xué)碩士學(xué)位論文, 2009.

[13]劉志峰. 我國上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警模型研究[J].大連理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2004(2).

[責(zé)任編輯 劉馨元]

Research on Financial Risk Management of Real Estate Enterprises in China

DING Hong-Mei

(Anhui Province Wangjiang County Party School, Anqing 246200，China)

How to warn, avoid and prevent financial risks of real estate scientifically and strengthen its management are the problems that need to pay attention to at present. In this paper, we analyzed the sources of the risk, and collected a large number of data, we also analyzed the financial security safety evaluation coefficient and the index values of the real estate enterprise by using statistical analysis method. This paper clarify the real estate enterprises which existed in low risk early warning capability, high cost burden and unreasonable financial structure. In order to promote the healthy development of the real estate enterprises, we have following suggestions, just like enforce the early warning system of risk by using the financial risk early warning system, implement financial management budget, improve the cost management level and control the scale of liabilities.

the real estate enterprises；financial risk；early warning system；capital structure；measure

2017-02-15

丁紅梅，安徽省望江縣委黨校講師，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理。

F275

A

2095-0292(2017)02-0059-08