朱麗娜

6月下旬的香港，已是盛夏時(shí)節(jié)，空氣中彌漫著燥熱。在位于香港鬧市的中環(huán)渣打大廈28樓，陳啟宗娓娓道出數(shù)十年商場(chǎng)打拼沉淀而來的智慧和思考。

1960年，陳啟宗的父親陳曾熙創(chuàng)建恒隆集團(tuán)，主營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)，曾是香港十大財(cái)團(tuán)之一，父親過世5年后，他從叔叔陳曾燾手中接管恒隆，正式執(zhí)掌家族企業(yè)。

這位出身豪門的香港“富二代”，憑借兩大戰(zhàn)略決策，幫助恒隆重振雄風(fēng)：一是進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，在上海先后打造恒隆廣場(chǎng)、港匯恒隆廣場(chǎng)兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，前者曾是浦西第一高樓；二是在樂觀時(shí)堅(jiān)持審慎小心，保證現(xiàn)金流，安然度過1997年的亞洲金融危機(jī)。

上海的兩大項(xiàng)目，奠定了恒隆在內(nèi)地高端商業(yè)地產(chǎn)的地位，也堅(jiān)定了陳啟宗投資內(nèi)地市場(chǎng)的決心，他在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)只租不售，“到現(xiàn)在為止，我們認(rèn)為這是一個(gè)很好的模式，有人說中國(guó)的商場(chǎng)太多，我認(rèn)為是不好的商場(chǎng)太多，好商場(chǎng)太少。”陳啟宗言辭幽默。

目前，恒隆地產(chǎn)在上海、沈陽(yáng)、濟(jì)南、無錫、天津、大連各地?fù)碛?座恒隆廣場(chǎng)，截至2016年底，公司內(nèi)地租金收入達(dá)39.95億港元，在整體租金中占比約52%。他表示，恒隆早年即采取“買地、起樓、租”的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略，大部分項(xiàng)目已先后落成，公司近年以管理和營(yíng)運(yùn)為重，絕對(duì)是正確的方向和做法。

香港豪門緋聞不斷，不時(shí)爆出的家族爭(zhēng)產(chǎn)丑聞常成城中茶余飯后的話題。陳啟宗家族則是一個(gè)低調(diào)的例外，鮮有負(fù)面新聞見諸報(bào)端?！敖o后代留錢是最笨的做法”，這是其對(duì)家族傳承的箴言，他一語(yǔ)中的，“身教、榜樣最重要，簡(jiǎn)單來說，就是給他們樹立一個(gè)道德榜樣?！?/p>

外界流傳著一個(gè)陳啟宗父子間的小故事。其長(zhǎng)子陳文博于2010年加入恒隆，曾在上海出任助理經(jīng)理，每天早上騎自行車上班，“有一天我打電話給他，他說：‘對(duì)不起爸爸，我現(xiàn)在快要下自行車了，下了車我再給你通電話?！标悊⒆谝运麘T有的幽默回答，“還騎自行車，你好奢侈。”2016年，陳文博正式升任執(zhí)行董事，引發(fā)外界陳啟宗有意“交棒”的猜想。

陳啟宗認(rèn)為，“富不過三代”的魔咒，是因?yàn)榇蟛糠秩A人企業(yè)都是家族公司，只從家庭成員中選人出任管理工作，其實(shí)，一個(gè)混合模式的管治架構(gòu)，或許更適合由創(chuàng)辦人家族為控股股東的亞洲企業(yè)，“集團(tuán)家族通常會(huì)考慮業(yè)務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，西方的董事局模式架構(gòu)則比較側(cè)重短期利益，最理想的是能夠從世界各地找到最合適的人出任行政總裁，主理日常業(yè)務(wù)，并由家族成員出任董事長(zhǎng)”。

陳啟宗認(rèn)準(zhǔn)的事，往往會(huì)堅(jiān)持下去，過去25年，他堅(jiān)持不懈親自執(zhí)筆撰寫恒隆財(cái)報(bào)的《致股東函》，最長(zhǎng)的一份超過兩萬字，其中大量?jī)?nèi)容涉及國(guó)際大勢(shì)，曾坦言花在了解政治上的時(shí)間，不亞于花在生意上的時(shí)間。他對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的發(fā)展和判斷往往也有著“先知先覺”，與弟弟陳樂宗一同創(chuàng)立的晨興集團(tuán)（Morningside Group），上世紀(jì)90年代起即在內(nèi)地投資，在創(chuàng)投領(lǐng)域非?；钴S，投資了搜狐、攜程、小米等科技公司。

這位68歲的商人說，如果現(xiàn)在他是二十出頭的年紀(jì)，一定會(huì)到內(nèi)地去闖，這里才是最大的機(jī)遇之地。

堅(jiān)守高端

21CBR：上世紀(jì)90年代開始，恒隆進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，主打高端綜合商業(yè)項(xiàng)目，如何看待未來中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

陳啟宗：內(nèi)地高端房地產(chǎn)有很多機(jī)會(huì)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)靠什么？最近一二十年，靠的是公共投資拉動(dòng)，還可以維持很長(zhǎng)一段時(shí)間，蓋很多機(jī)場(chǎng)、蓄水庫(kù)、水凈化設(shè)施等，公路、鐵路已經(jīng)修得很不錯(cuò)，地鐵尚有大量項(xiàng)目可以做，環(huán)境治理、土壤復(fù)原等也有很多機(jī)遇，但不可能永遠(yuǎn)如此；靠出口的話，控制權(quán)不在自己手上，在于世界經(jīng)濟(jì)，別人買不買不由你說了算。

唯一可靠的就是消費(fèi)，特別是居民消費(fèi)。我們商場(chǎng)對(duì)準(zhǔn)的就是老百姓的消費(fèi)，無論是高端或非高端消費(fèi)，都有很多機(jī)會(huì)。老實(shí)說，懂得做高檔（商場(chǎng)）的人不多，相當(dāng)一部分是香港發(fā)展商在內(nèi)地的項(xiàng)目。中國(guó)神州太大了，有100萬以上人口的大城市超過100個(gè)，300萬人口以上的城市有20個(gè)，千萬人口以上的城市有6個(gè)。

21CBR：你提到以前香港地產(chǎn)商的模式是“買地、起樓、賣”，而恒隆則是“買地、起樓、出租”，為什么業(yè)務(wù)模式要變？

陳啟宗：我們從1970年開始就是這樣，當(dāng)時(shí)這不是最賺錢的方式，在中國(guó)內(nèi)地，過去二三十年直到現(xiàn)在，我們還認(rèn)為這是一種很好的模式。早年，萬科、保利、碧桂園、富力等地產(chǎn)商是買地、蓋房、出售的模式， 20年前，他們的土地來源價(jià)格低很多，我們拿什么去跟別人比？我們就決定做高檔商業(yè)地產(chǎn)。

現(xiàn)在，有人說中國(guó)的商場(chǎng)太多，我認(rèn)為是不好的商場(chǎng)太多，好商場(chǎng)太少。人流只是衡量商場(chǎng)好壞的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，恒隆廣場(chǎng)每天的人流不過1.5萬人次，相比之下，別的商場(chǎng)每天人流達(dá)到5萬甚至10萬以上，我們收入仍然比其他商城要高，單位租金、整體租金收入都超過很多大商場(chǎng)。

21CBR：內(nèi)地貨幣政策趨緊，對(duì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)以及恒隆的內(nèi)地業(yè)務(wù)會(huì)有哪些影響？

陳啟宗：從歷史的角度來看，以往20年，中國(guó)的貨幣政策很寬松，很多經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來自于貨幣政策的推動(dòng)。這并不是中國(guó)獨(dú)有的現(xiàn)象，美國(guó)、日本和很多其他國(guó)家也是如此。這個(gè)不可能長(zhǎng)遠(yuǎn)下去，如果貨幣泛濫的話，將來的后遺癥一定很厲害，既然資金已經(jīng)泛濫到如此地步，早收縮比晚收縮好。對(duì)于房地產(chǎn)的實(shí)際影響，取決于貨幣政策收緊的程度。

21CBR：網(wǎng)上購(gòu)物盛行，會(huì)如何影響現(xiàn)有的零售業(yè)態(tài)？

陳啟宗：線上的東西是無可避免的，要利用它而不是擋住它，如果有人說這樣就沒有線下的，也是無知。每個(gè)城市、每個(gè)品類都會(huì)達(dá)到線上和線下的平衡點(diǎn)，不同城市、同一品類的平衡點(diǎn)也不一樣。比如，四線城市的線上占比較之線下可能比一線城市高很多，因?yàn)檫@些城市的分銷渠道沒這么發(fā)達(dá)，只能去線上買，而香港、新加坡在互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)電訊的覆蓋屬于全世界前列，線上購(gòu)物并沒有蓬勃發(fā)展起來。

在一些領(lǐng)域，我們已經(jīng)看到接近或者已達(dá)到平衡點(diǎn)，更多的商品剛剛開始，高檔商品的線上份額一定比較低，比如名牌奢侈品。

身教傳家

21CBR：2016年，鄭裕彤去世，李嘉誠(chéng)前一陣傳退休，如何看待香港老一輩企業(yè)家的離去對(duì)香港社會(huì)的影響？新生代的接班人，他們行事風(fēng)格有什么新特征？

陳啟宗：一定有變化，但沒有人會(huì)拉后腿。世代的更替一定會(huì)這樣，問題是下一代準(zhǔn)備得怎么樣？他們的思維不可能和上一輩一摸一樣，重要的是，在于每個(gè)家族的培養(yǎng)。一般來說，香港從第一代傳到第二代，在地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)基本是可以的，現(xiàn)有已從第二代慢慢轉(zhuǎn)到第三代手上。

21CBR：你曾說過“給后代留錢是最笨的做法”，現(xiàn)在還這么想？

陳啟宗：幾十年來都是這么想的，現(xiàn)在不會(huì)變。對(duì)子女的培養(yǎng)，身教最重要，簡(jiǎn)單來說，就是給他們樹立一個(gè)道德榜樣，現(xiàn)在第二代、第三代都是很不錯(cuò)的大學(xué)畢業(yè)，而第一代人基本沒學(xué)位。

我常常和太太說，看到一些女孩子嫁給（某些）富二代，都是沒腦子的，嫁入豪門不是好事，應(yīng)該對(duì)她說“節(jié)哀順變”。一個(gè)家族，如果爺爺、爸爸都是沾花惹草的，你想兒子可能不鬼混嗎？?jī)鹤硬怀鲕壍母怕屎艿?，婚姻成功的概率也很低。有身教、有榜樣，就比較有把握，但也沒有絕對(duì)的把握。

21CBR：你有沒有想過何時(shí)正式退休，將重任交給兒子？

陳啟宗：我現(xiàn)在活得很快樂，CEO陳南祿先生做得很好，我兒子也在團(tuán)隊(duì)中。我們這類房地產(chǎn)公司，一年不過是兩三次的大決定，你抓好了，基本（表現(xiàn)）就可以的?，F(xiàn)在很多大決定是陳南祿和我兒子的團(tuán)隊(duì)在做，我參與不多。要是我不同意，會(huì)和他們討論。公司的財(cái)政情況非常好，投資1000多億元人民幣，12年零負(fù)債。

在不同的市場(chǎng)發(fā)展階段，地產(chǎn)商負(fù)債有高有低，香港的地產(chǎn)商基本負(fù)債都低，其中有些是二三十年前非常高負(fù)債的，現(xiàn)在變成了低負(fù)債。很多人曾經(jīng)過高負(fù)債的階段，20歲的人就做20歲人的事，30歲的人就應(yīng)該做三十歲人的事。

21CBR：晨興在內(nèi)地投資大量新創(chuàng)公司，差不多20年，如何看待內(nèi)地的投資機(jī)會(huì)和企業(yè)家？

陳啟宗：內(nèi)地有大量了不起的企業(yè)家，高科技行業(yè)也很多，這是個(gè)大機(jī)遇。我們家族投資高科技，大概從1975年開始，過去20多年投入更多，抓到了一些不錯(cuò)的機(jī)遇。在內(nèi)地，我們主要投資TMT領(lǐng)域，在美國(guó)和歐洲投資生物醫(yī)療的案例比較多。

大機(jī)遇大家有目共睹，過去20年，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)真是大機(jī)遇 ，抓住它就是了；現(xiàn)在全球人口都在老化，生物醫(yī)藥非常重要，科技創(chuàng)新出現(xiàn)了很多醫(yī)療新方法，這些都是晨興有興趣投資的領(lǐng)域。