賀丹

摘要：土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需繳納的重要稅種之一，其稅負(fù)的高低也將直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。所以要加強(qiáng)土地增值稅稅收的籌劃，對(duì)減輕企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)以及改善其經(jīng)營(yíng)環(huán)境是極其重要的。本文簡(jiǎn)單論述了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的概念，強(qiáng)調(diào)了企業(yè)納稅策劃的意義，并結(jié)合土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容分析其對(duì)企業(yè)的影響，以提高企業(yè)的籌劃能力，采取更好的措施應(yīng)對(duì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）013-0-01

土地增值稅自實(shí)施以來(lái)，一直都在規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種種類比較多，其中土地增值稅在房地產(chǎn)之中占比較大的比例。長(zhǎng)期以來(lái)，土地增值稅稅率較高，稅負(fù)比較重，造成了當(dāng)前房?jī)r(jià)的居高臨下和房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。因此，進(jìn)行合理的土地增值稅納稅籌劃是實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的保證。這樣會(huì)使房?jī)r(jià)進(jìn)一步的降低，讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到健康、有序的發(fā)展。

一、土地增值稅的含義

主要由國(guó)家征收，以個(gè)人和單位為征收對(duì)象，以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的以及地上建筑物及附著物等的行為所收到的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，收入既包括現(xiàn)金、存款等貨幣收入，也包括以實(shí)物性質(zhì)收入的各項(xiàng)其他收入。對(duì)于部分行為不屬于征收范圍，如通過繼承、贈(zèng)予等途徑無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。營(yíng)改增施行后，房地產(chǎn)企業(yè)不再上繳營(yíng)業(yè)稅，主要稅種為企業(yè)所得稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等。土地增值稅的基本要素是納稅人、稅率及應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅額的計(jì)算主要以增值額為依據(jù)，乘以相應(yīng)的稅率，同時(shí)扣除法定允許的金額后即為應(yīng)納稅額。

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，普遍方便價(jià)格過高，上漲過快的問題，我們國(guó)家實(shí)施了一些策略，并且提到了土地增值稅的重要性。這些表明了，國(guó)家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的態(tài)度，但是如果從宏觀調(diào)控的政策方面來(lái)看，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)很不利。仔細(xì)分析房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因，其一便是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重，還有一個(gè)原因便是有人喜歡炒房，而對(duì)于這些人，他們持有房子并不是為了住宅，而是為了盈利，政府應(yīng)該對(duì)這些人加以管理，這會(huì)讓房地產(chǎn)的價(jià)格飛速上升。政府應(yīng)該對(duì)這些方面進(jìn)行調(diào)控，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)高的根源。我們可以靈活的利用銷售策略，提升銷售量加快資金的回收。

二、土地增值稅稅收籌劃的方式

1.利用征稅的范圍進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的增值額由相關(guān)法律規(guī)定計(jì)算，是由轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及建筑物、附著物等的個(gè)人及單位上繳，按照實(shí)際的收入金額扣除抵減金額而得。房地產(chǎn)若想達(dá)到節(jié)稅的目的，首先要改變企業(yè)房產(chǎn)的銷售方式，以經(jīng)營(yíng)租賃為基礎(chǔ)的租出行為，只繳納較低數(shù)額的房產(chǎn)稅，按照實(shí)際收取的租金計(jì)算。通過這種方式，企業(yè)可以降低所需繳納的稅額，保證企業(yè)的切實(shí)利益。另外，企業(yè)還可以與其他企業(yè)共同籌劃建房，通過多個(gè)企業(yè)合作的方式共同出資，建成后按比例分成；還可以利用代建房來(lái)進(jìn)行減稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)訂立合同，以委托人的名義請(qǐng)其他企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)，待房屋建設(shè)完成后，進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)算費(fèi)用。

2.利用增加扣除的項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行納稅

在稅法中有明確的法律條文，針對(duì)土地增值稅的稅收管理提出一定的標(biāo)準(zhǔn)，在法律允許的范圍內(nèi)，企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅的時(shí)，可以扣除相應(yīng)的項(xiàng)目金額，主要包括納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的費(fèi)用、在對(duì)房屋進(jìn)行構(gòu)建時(shí)支出的成本和相關(guān)費(fèi)用以及其他法律允許扣除的稅金等。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)期間費(fèi)用進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)采用合理的措施，對(duì)利息費(fèi)用等財(cái)務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)等銷售費(fèi)用以及其他的管理費(fèi)用等進(jìn)行規(guī)劃，避免加重企業(yè)的稅負(fù)。第一，企業(yè)應(yīng)科學(xué)合理的設(shè)定折舊方法，對(duì)不同的廠房、設(shè)備等資產(chǎn)，結(jié)合實(shí)際情況選擇折舊方法，按照相應(yīng)的年限進(jìn)行折舊，在優(yōu)惠政策的標(biāo)準(zhǔn)下，盡量保證企業(yè)的利益，減少資產(chǎn)減值及市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，同時(shí)，按照合理的依據(jù)繳納稅額。第二，對(duì)稅前扣除項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行管理，在計(jì)算稅費(fèi)時(shí)，對(duì)于能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并提供金融機(jī)構(gòu)證明的財(cái)務(wù)費(fèi)用，在商業(yè)銀行同類同期貸款利率以下，可以據(jù)實(shí)扣除。對(duì)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，在規(guī)定范圍內(nèi)可以扣除，企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，均可以劃分為可扣除項(xiàng)目，因此，企業(yè)應(yīng)對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行合理的計(jì)算，并提供相應(yīng)的證明。在經(jīng)營(yíng)過程中，應(yīng)盡量控制費(fèi)用在允許扣除的范圍內(nèi)，以減少企業(yè)的稅負(fù)壓力。通過企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的改變，打破借款費(fèi)用的限制，成功的節(jié)稅納稅。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)扣除20%，這會(huì)使企業(yè)大大的增加扣除項(xiàng)目，減輕稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤(rùn)。

3.適用稅率的降低

通常土地增值稅是按照四級(jí)超額率累進(jìn)稅率實(shí)施征收的，按照建立方式分別核算納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于那些既建立普通標(biāo)準(zhǔn)住房又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人來(lái)說，應(yīng)該分別核算增值額。

三、納稅籌劃的意義

我們所說的稅收的籌劃也叫合理避稅，它是指納稅人在符合國(guó)家的法律及稅收法規(guī)的前提下，為了取得節(jié)稅的收益，事前選擇稅收利益最大化的方案來(lái)組織其業(yè)務(wù)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)組織、交易等活動(dòng)的一種策劃行為。針對(duì)最近的一些房?jī)r(jià)價(jià)過高，投資過熱等問題，國(guó)家對(duì)此出臺(tái)了一系列的政策，既規(guī)避了納稅人的風(fēng)險(xiǎn)，又降低了企業(yè)的納稅成本，同時(shí)也增加了企業(yè)的利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進(jìn)行合理的土地增值稅納稅籌劃是非常有必要的，這將有利于提高企業(yè)的凈收益，充分利用企業(yè)的資源，提高企業(yè)資源的利用率，同時(shí)也有利于企業(yè)塑造良好的社會(huì)形象，促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展，推動(dòng)國(guó)家的進(jìn)步。

四、結(jié)語(yǔ)

為了讓企業(yè)利益最大化，我們應(yīng)該隨時(shí)關(guān)注并且熟悉國(guó)家稅法的最新動(dòng)態(tài)，來(lái)確保納稅籌劃方案的合理性以及有效性，隨時(shí)根據(jù)國(guó)家稅法的改變來(lái)進(jìn)行調(diào)整。納稅籌劃著眼的是企業(yè)的整體，我們應(yīng)該把握全局，不能只關(guān)注于某一個(gè)稅種的高低，而是考慮企業(yè)應(yīng)該擔(dān)負(fù)的全部稅負(fù)的高低，考慮的應(yīng)該是企業(yè)的整體利益，統(tǒng)籌兼顧各種因素。最佳的納稅籌劃方案不一定是納稅最低的方案而是企業(yè)綜合的收益最大化的方案。因此，我們做的一些納稅籌劃方案，應(yīng)該充分考慮自身企業(yè)的實(shí)際情況，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)制定方案，盡全力使策劃方案具有可行性。

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作者簡(jiǎn)介：賀 丹（1981-），女，漢族，吉林人，大學(xué)本科，管理學(xué)學(xué)士，會(huì)計(jì)師，目前于烏魯木齊鐵路局職工集資建房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室工作。