舒穎　雪楓　陳媛　李顓森

【摘 要】 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的逐步深入與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展壯大，成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。黨的十八大明確提出推進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程，也勢(shì)必帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。二手房和一手房在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方面，其估價(jià)結(jié)果存在較大的差異，但是市場(chǎng)價(jià)值沒(méi)有那么顯著。如何識(shí)別對(duì)二手房產(chǎn)估價(jià)結(jié)果差異的主要影響因素，并量化其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響程度，便成為亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】 二手房 估值 差異因素

據(jù)昆明市2016年7月到2017年6月昆明市新房與二手房月均價(jià)對(duì)比可知，一手房與二手房?jī)r(jià)格在八，九千之間，兩房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，此消彼長(zhǎng)，去年7月到9月一手房趕追二手房?jī)r(jià)格，兩者小幅在8500元齊平之后，2016年11月份起新房?jī)r(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，短短三個(gè)月達(dá)到9000元，2017年4月跌回8350元，在二手房?jī)r(jià)格之下，直至今年5，6月份又回升，超過(guò)過(guò)去一年價(jià)格之最和同期二手房?jī)r(jià)格。

蓮景苑小區(qū)共建設(shè)9棟房屋，共1102套房源。5月25日下午，由區(qū)征地辦、區(qū)城投、洞井、井灣子街道組織實(shí)施，洞井街道拆遷戶蓮景苑分房工作。房屋類型：小高層 高層；房屋用途：普通住宅 保障房；建筑類型：板式 塔式；裝修狀況：毛坯；建筑面積：135656.125平方米；總 棟 數(shù)：10；總 套 數(shù)：1134；容 積 率：2.62；綠 化 率：40.06%；停車位數(shù)：室內(nèi) 450個(gè)；室外150個(gè)。[1]因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，價(jià)格在9000左右，略低于市場(chǎng)價(jià)格.

2017年2月到5月五華區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)均價(jià)9750元，蓮景苑價(jià)格相比于五華區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)偏低，5月蓮景苑價(jià)格為9200元，低于五華區(qū)房?jī)r(jià)均值8000元。2016捻月到2017年6月一年，蓮景苑均價(jià)8700元。 對(duì)比，2017年上半年云南民族大學(xué)北苑教職工住宅小區(qū)均價(jià)9200元，蓮景苑均價(jià)8500元 。為甚么新房低于同區(qū)位二手房?jī)r(jià)格和五華區(qū)均價(jià)呢？首先對(duì)云南民族大學(xué)北苑教職工住宅小區(qū)和蓮景苑影響因素比較：

從評(píng)估影響因素角度可以得出新房?jī)r(jià)值應(yīng)與二手房?jī)r(jià)值近似持平?？墒乾F(xiàn)實(shí)情況二手房?jī)r(jià)格高于新房?jī)r(jià)格，原因如下：

區(qū)位因素：區(qū)位是指一事物 與其他事物之間的空間位置關(guān)系，可分為自然區(qū)位、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)性文化區(qū)位等。一般來(lái)說(shuō)。房屋因其在市場(chǎng)上的價(jià)格也有差別，并且由于決定區(qū)位的的條件在發(fā)展變化著，房?jī)r(jià)也會(huì)隨區(qū)位的變化而改變。區(qū)位因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響很大，兩案例中區(qū)位相同，所以價(jià)格趨于一致。

土地使用價(jià)值：蓮景苑交房時(shí)間2014年12月30日，云南民族大學(xué)北苑教職工住宅小區(qū)交房時(shí)間1998年12月30日。房地產(chǎn)折現(xiàn)率由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成，取值8%。修正系數(shù)為1.014261.因此在這個(gè)案例中，剩余使用年限對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響并不大。

對(duì)政策的預(yù)估：我國(guó)實(shí)行的是有限期的土地出讓制度，對(duì)于土地使用權(quán)到期問(wèn)題《物權(quán)法》做出了住宅建設(shè)用地自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化時(shí)間較短，土地使用出讓制度實(shí)施時(shí)間也較短，對(duì)于續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)是否繳納及支付標(biāo)準(zhǔn)、辦法等并未做出明確的規(guī)定期，而采取其他方式處置。云南民族大學(xué)北苑教職工住宅小區(qū)1994年建成，剩余使用年限不足50年，該小區(qū)房?jī)r(jià)比市場(chǎng)價(jià)低，但是人們趨于對(duì)政策的預(yù)估和此地增值保值性，房?jī)r(jià)并不太低。

污染情況：二手房是房主轉(zhuǎn)售的房屋，一般情況下不存在裝修材料污染的問(wèn)題。新房裝修完不少業(yè)主就急著想要搬入新居了。但是二手房年數(shù)較長(zhǎng)，如果購(gòu)買時(shí)不裝修，甲醛污染少。一般二手房都是已裝修好的房子，無(wú)需過(guò)多操心裝修方面的問(wèn)題。

交易情況：成交價(jià)可自行與房主溝通，降價(jià)空間比較大。但是，二手房的價(jià)格不一定比新房?jī)r(jià)格低。要看這個(gè)二手房所在的區(qū)域商圈和學(xué)區(qū)是否成熟。

風(fēng)險(xiǎn)因素：一手房可能是期房，存在風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)而言，二手房交易周期短，速度快。另外一方面，二手房是看得見(jiàn)的現(xiàn)房，不僅能即買即住，房屋質(zhì)量可以把關(guān)，不會(huì)如期房會(huì)有很多不可控因素。

學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)：部分二手房已為學(xué)區(qū)房，具有增值潛力和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，而一手房還沒(méi)有批下來(lái)。二手房可以提前明確地段成熟與否，在成熟學(xué)位房片區(qū)，價(jià)格和教育資源更有優(yōu)勢(shì)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 耿曉杰. 房產(chǎn)二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避[J].中國(guó)與企業(yè)，2016（03）.