李玥

摘要：近年來我國經濟迅速發(fā)展，快速城市化的剛需以及寬松的貨幣政策帶來的投機需求給房地產行業(yè)帶來了迅猛的變化，飛速的發(fā)展夾雜著矛盾和問題。房地產宏觀調控的政策工具層出不窮，調整首付比例是其中之一，分析房貸首付比例的重要性，對我國國土面積廣大、地域間經濟文化差異十分明顯的國情，可根據不同城市房地產實際情況實行區(qū)域差別信貸首付比例的政策，以增加宏觀調控的有效性并且滿足購房需求。

關鍵詞：房地產；首付比例；房產泡沫；空置率

一、背景及現狀

自1998年起我國房地產市場飛速發(fā)展，價格也隨之不斷上漲，引起社會各界廣泛關注，房地產業(yè)的絲絲變動都對我國經濟發(fā)展、國民生活有著不可忽視的影響。首先，房地產行業(yè)在我國的經濟增長中起至關重要的作用；其次，住房問題與民生息息相關，關系到每一個家庭的生活質量以及經濟收入。而房地產行業(yè)的問題層出不窮。

房地產行業(yè)的問題是多方面、多層次的，不同的區(qū)域、不同城市面臨不同的挑戰(zhàn)。而房地產泡沫問題一直是社會各界人士關注的焦點，房產泡沫形成的原因有，當投資者進行投資時自有資金不能滿足資金需求，則將會向銀行申請貸款進行投資，其所獲得的收益大于銀行貸款則為盈利，反之則會宣告破產來避免更大的損失。一般情況下，認為銀行是風險中性者，銀行的風險總能得到有效的分散，而借款人（風險厭惡者）的風險不具有分散性，根據風險最優(yōu)配置的艾奇沃斯方盒，最優(yōu)合同應該是銀行承擔項目的風險。因此，在收入與風險不對稱的情況下，投資者會進行風險轉移。針對我國國情，不同地區(qū)經濟發(fā)展水平有所差異，房地產行業(yè)狀況也大不相同，部分沿海地區(qū)房價上漲較快，廣泛的投資者紛紛涌入，進一步哄抬房價。而部分沿海地區(qū)被抬高價值的房子恰是投資者的抵押物，相當于降低了銀行的風險，因此銀行為了更大的收益進一步放出大量貸款，最終使得沿海地區(qū)房產泡沫極為嚴重。

面對這樣的局面，政府正在努力調整步伐，近幾年不斷出臺相關政策，也有了一些改善。主要分為以下四個方面，1. 貨幣政策是指中國人民銀行通過價格工具或者數量工具調控貨幣供應量的政策，運用貨幣政策所采取的主要措施包括七個方面：控制貨幣發(fā)行；控制和調節(jié)對政府的貸款；推行公開市場業(yè)務；改變存款準備金率；調整再貼現率；選擇性信用管制；直接信用管制。2. 財政政策是指國家根據一定時期政治、經濟、社會發(fā)展的任務而規(guī)定的財政工作的指導原則，通過財政支出與稅收政策來調節(jié)總需求。財政政策的手段主要包括稅收、預算、國債、購買性支出和財政轉移支付等手段，包括對營業(yè)稅、契約稅、土地增值稅、房產稅政策的出臺和調整。3. 土地政策是指國家根據一定時期內的政治和經濟任務，在土地資源開發(fā)、利用、治理、保護和管理方面規(guī)定的行動準則。它是處理土地關系中各種矛盾的重要調節(jié)手段，包括土地供應和閑置土地處理的方法。4. 行政政策是與市場政策相對的政策，市場經濟良好有序發(fā)展離不開政府無形的手，主要以行政問責制的形式存在，例如最近在南京等地又實施的限購政策。

二、首付比例影響

對首付比例的調控屬于房地產業(yè)宏觀調控政策中的貨幣政策，表1是我國近年來實施信貸首付比例調控政策的總結。

對首付比例的反復調節(jié)可知，它確實對房產行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展有一定影響。

房貸首付比例的變化主要是對房產價格、金融機構、消費者三方面有關。1. 房產價格。物品的價值是由需求與供給決定的，若首付比例升高，對于手中資金有限的購房者來說相當于降低了他們的購買力，以需求減少的形式呈現。需求影響價值，降低的需求隨之而來的是房產價格的下滑趨勢，此時一些投機者會對是否進行投資重做思考而進一步造成需求變動、房價變動。有學者表示，首付比例發(fā)生10%的變化，房價將會因而產生12.4%的變動，而隨著首付比例的下降，會增大產出和貨幣供給對房價的影響幅度。2. 金融機構。金融機構實施商品信貸消費，通過向消費者發(fā)放貸款獲得收益，這種收益一般體現在存貸的差別利率上。而房地產商品的信貸消費上，房子作為消費者的抵押物，在貸款者出現經濟危機無力償還貸款時，金融機構可以從抵押品的動態(tài)價格中獲取利益。因此，當房地產處于低迷階段時，金融機構會適當提高首付比例來減少風險，并且對消費者的償還能力做較嚴格的評估以盡可能降低風險。相反則同理。所以當房地產價格上漲，首付比例則呈下降趨勢；房子價格上升，首付比例呈上漲趨勢。3. 消費者。金融機構通過提高首付比例可以很大程度上控制投機性炒房行為，炒房者運用銀行貸款控制大量住宅，而提高首付比例可以對此類行為進行有效限制。首付比例提高對投資和自主購房者影響不大，投資性購房注重升值空間而非短期內倒房賣房，由于人民幣的強勢升值，他們認為房價在未來一段時期內將持續(xù)上漲。而對于有更新換代想法的購房者，首付比例的提高增加了當下的購房成本和購房風險，因此首付比例的提高會對他們的購房需求產生一定影響。

而一直以來，在住房信貸首付比例操作上，我國是在全國層面實行統一的首套房和二套房的管理，近10年來首套房和二套房利率大體分別保持在20%～30%以及50%～70%，沒有發(fā)揮首付比例調控的有效性和靈活性，與此同時還會增加信貸風險。下面將分析我國不同城市房產發(fā)展情況以及對相關的區(qū)域差別政策展開討論。

三、城市間差異以及適當的首付比例差異必要性

（一）我國不同城市房價差異

我國區(qū)域經濟發(fā)展不均衡，城市之間房地產價格、上漲幅度等都存在明顯差異。不同的情況面臨不同的問題，一線城市房價居高不下、房產泡沫嚴重，圖1中不難看出，東部沿海城市如深圳、北京，房價持續(xù)維持在較高水平，且總體呈增長態(tài)勢。深圳在2014年住宅商品房房價從18954元/平方米增長到24040元/平方米，而北京則是從17151元/平方米增長到18499元/平方米，東北部地區(qū)和中部地區(qū)房屋價格居中，遠低于東部沿海地區(qū)，總體仍呈現上漲趨勢；西部城市房價最低。endprint

在同一首付比例下不同地域房價不同因而發(fā)生房產泡沫破裂的而帶來的風險也不盡相同。在房產泡沫程度比較高的地區(qū)，銀行承擔的風險較大。以一套基礎價格為50萬的房子為例，在A地區(qū)定價為150萬，B地區(qū)定價為200萬，首付比例為30%，假定購房者以按揭貸款形式購房。那么A地區(qū)的購房者需要借銀行貸款105萬，交首付45萬；B地區(qū)購房者需要借銀行貸款140萬，交首付60萬，銀行會以一定利率向借款人收取固定額度的費用以賺取利潤。若出現某些意外情況導致房地產泡沫破裂，借款人無法按時按規(guī)定向銀行還款，只能宣布破產來承擔有限責任向銀行轉移風險。在不同區(qū)域，銀行承擔的風險程度不同：A地區(qū)銀行虧損10萬，壞賬率為9.52%；B地區(qū)銀行虧損30萬，壞賬率為21.4%。因此不難看出，在房產泡沫破裂的情況下，在泡沫越大的地區(qū)銀行損失越大，而信貸比率又恰恰是影響泡沫的重要因素之一，同等條件下信貸比率越高，泡沫越大。所以，在房產泡沫程度較高的地區(qū)應該適當降低信貸比例、提高首付比例。

（二）我國不同城市房屋收入比差異

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，是衡量房價是否合理、居民是否能夠承受的重要指標，一定程度上反映了一個地區(qū)的房產泡沫程度。易居房地產研究院發(fā)布的2015年度《全國35個大中城市房價收入比排行榜》數據顯示，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2，深圳（23.2）是調查對象中房價收入比最高的城市；呼和浩特最低，為4.6。

調查共選取全國35個大中城市（如表2所示），從數據結果不難看出35個城市的房價收入比呈現三個態(tài)勢，一是呈現沿海到內陸遞減的趨勢；二是一線城市整體明顯高于二線城市；三是經濟發(fā)達城市高于經濟欠發(fā)達城市。

（三）部分區(qū)域房屋空置率居高不下

雖然房地產泡沫化越來越嚴重，對于大多數三、四線小城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力。小城市居民生活穩(wěn)定，有較低的人口流動率，剛需自然不比一線大中城市，其次在一些城市新區(qū)人口稀少，而大規(guī)模興起的“造城”導致供應嚴重過剩。

根據中國指數研究院的報告顯示，在重點城市可售面積及出清周期數據方面，一、二線熱點城市平均去化時間已經降到8.5個月以內，而多數三、四線城市去化時間仍超過15個月，如湛城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。中長期庫存方面，一線城市土地平均去化時間在1.1年左右，二線城市平均在2.8年左右，但三四線城市整體在4.3年左右。中國央監(jiān)會2016年2月2日聯手發(fā)布房貸新政，不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為20%上下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買普通首付款比例調整為不低于30%。在大多數三、四線城市中，供過于求的現象往往是因為人們不足以有足夠的消費水平，而該地的房產市場又不足以吸引大批的投資性購房，不利于提高人民生活水平，尤其是對于是年輕人，過大的住房壓力使他們早早栽進“房奴”的黑暗之籠中，影響了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的熱情，不利于“雙創(chuàng)“政策和創(chuàng)新驅動戰(zhàn)略的實施。

（四）區(qū)域首付比例效用所在

為了加快去庫存，政府曾經在40多個城市出臺政策實施限購，除去北上廣深和三亞，2015年其他城市的限購措施被取消。由于2015的去庫存政策激活了房地產市場的興奮點，2016年一、二線城市房產價格出現新高。根據國家統計局數據顯示，2016年9月廈門和合肥同比上漲47%，南京上漲43%，上海上漲39.5%，深圳上漲34.5%，北京上漲30.4%，杭州上漲28.2%。一、二線城市房價的迅猛增長加劇了房地產行業(yè)泡沫化現象，北上廣深加大限購力度，杭州、南京、合肥、武漢、鄭州等城市也先后出臺限購政策，直接抑制購房需求。2016年12月中旬，中央經濟工作會議進一步明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”，由此可見，房產泡沫問題十分棘手，并且需要符合國情、適應市場規(guī)律的長效機制。提高首次購房貸款的比例對抑制購房需求，特別是投資性購房需求有直接效果，以達到降低市場投機信貸需求從而達到一定程度上抑制房產泡沫的目的。

對于去庫存壓力較大的城市，可以通過適當降低首付比例的政策來滿足居民的購房要求，促進當地房產市場的正常發(fā)展。住房嚴重供給過剩直接導致庫存積壓問題，房產泡沫是去庫存的障礙之一同時也是庫存積壓的根本原因。房價的不斷上漲激起了人們的無限的投資需求，甚至卷入炒房浪潮，過分投資需求導致房地產供求關系發(fā)生扭曲，供應量已超過購房者的實際住房需求，庫存也在大幅提升，因此便出現了房價高漲的同時空置率居高不下。

根據不同區(qū)域城市房地產行業(yè)現狀不同，運用信貸杠桿引導居民理性購房，對于一、二線城市，防止住房購買力在短期內集中釋放對未來形成大量透支，嚴格遏制投機與炒作；對于三、四線城市，保護與支持居民正常、合理住房消費需求，通過結構調整來熨平房價非正常波動，促進市場穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：河海大學）endprint