崔文娟

摘要：隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)和項目的開發(fā)和競爭也成為重要工作內(nèi)容。同時房地產(chǎn)行業(yè)的基本盈利模式也成為現(xiàn)階段，土地升值和房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的重要內(nèi)容。所以在房地產(chǎn)項目開發(fā)的階段，對于項目成本的管理工作還需要在根本上進行核算，其中具體的項目就是設計階段、投招標階段、工程成本階段和竣工階段的工程成本控制和管理工作，只要保證這幾項內(nèi)容能夠合理的開展，就能夠在根本上節(jié)省房地產(chǎn)項目的資金輸出，并且也能夠?qū)崿F(xiàn)國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。由此可見，項目成本的管理工作主要就是在整個項目的實施過程中，保證全過程的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，以此促進房地產(chǎn)行業(yè)的長足進步。

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；措施

1房地產(chǎn)工程項目成本管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)工程項目的成本管理涉及工程項目中的預測、計劃、控制、分析等，通過合理的控制，將工程項目的投入成本控制在預算的范圍之內(nèi)。近些年來，國內(nèi)企業(yè)逐漸意識到成本控制的重要性，把房地產(chǎn)工程項目的成本管理作為工作的重點，并且不斷地提高工程的質(zhì)量，減少工程所需時間，以此提高經(jīng)濟效益和競爭力。隨著全球性經(jīng)濟的加強，在保證工程質(zhì)量和安全的前提下，加強對工程項目的成本管理，從而保證企業(yè)在激烈的競爭中存活。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)著極高的地位。世界發(fā)達國家擁有十分完善的房地產(chǎn)體制，將與房地產(chǎn)有關的機構有效的進行結合。反觀國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)，與國際先進水平有著較大的差距，對工程項目成本的管理與有許多缺陷。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)要在世界舞臺上站穩(wěn)腳跟，就必須不斷完善房地產(chǎn)體制，從自身的問題入手，逐漸與世界先進水平看齊。文章深入研究國內(nèi)房地產(chǎn)工程企業(yè)的工程項目成本管理行，總結如下問題：①成本管理制度不能與責任制度相結合；②不能全面的認識成本管理；③對工程項目中的質(zhì)量成本和工期成本的控制薄弱；④工作人員的責任意識較為薄弱；⑤材料的管理制度不健全，在材料的采購、驗收等方面造成了大量的資金浪費；⑥不能有效地利用人力，物資和資金，不能合理的安排施工程序；⑦在進行成本預測時沒有認真的態(tài)度，不能準確的進行預測；⑧形式主義，失去成本核算的意義。

2房地產(chǎn)項目成本管理

2.1房地產(chǎn)項目投資決策和工程成本的控制和管理

在房地產(chǎn)項目的建設和管理工作中，其技術內(nèi)容的經(jīng)濟決策也是非常重要的一項內(nèi)容，例如：在房地產(chǎn)的規(guī)模和產(chǎn)品的發(fā)展方向上能夠確定，同時在住房建設的場地選擇和工藝設備方案上也能夠確定，這些情況也能夠直接和工程成本的高低產(chǎn)生影響。同時根據(jù)相關的資料進行分析：在房地產(chǎn)項目的建設階段，投資決策工作對于工程的成本會產(chǎn)生非常多的影響，甚至能夠達到85%左右。所以還需要做好工程成本的控制和管理工作。首先需要對所選擇的地區(qū)進行資料的收集和整理，同時需要對于資料進行分析。其次需要做好對于房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研工作，其中還包括市場的發(fā)展現(xiàn)狀，以及價格的估測，還有產(chǎn)品所產(chǎn)生的競爭力。然后就是針對項目的數(shù)據(jù)參數(shù)進行合理分析，以此保證在項目取舍上實施最終的決策，避免出現(xiàn)盲目建設的現(xiàn)象。最后是針對房地產(chǎn)項目的投資資金進行估算，對于所需要進行的工作進行全方面的分析，這樣才能夠保證房地產(chǎn)項目投資決策和工程成本的合理控制和管理。

2.2增加設計階段成本控制的重視

在充分利用工程價值分析方法，企業(yè)管理者對設計方案的技術經(jīng)濟方案進行評價，選出一個最合理和經(jīng)濟的建設方案，并對設計方案的工程建設成本進行有效合理的評估和預算。成本管理中一個的重要環(huán)節(jié)就是施工項目成本計劃，必須制定出一個合理的實際的施工項目成本計劃，由此才能對后續(xù)的項目成本控制產(chǎn)生較為積極的影響。

2.3房地產(chǎn)項目中招投標階段工程成本控制和管理

2.3.1招標文件的規(guī)范性。對于投招標文件的編制還需要房地產(chǎn)項目給予足夠的重視，特別是文件的規(guī)范性和嚴謹性，這也是非常重要的一項內(nèi)容。同時在實踐的內(nèi)容中能夠看出，嚴格和標準的投招標文件也能夠確保建設的工程合同成本具有合理性和合法性，同時也能夠有效的減少甲方和乙方之間存在的糾紛，良好的保護合同雙方的利益，減少工程的成本工作。

2.3.2加強工程招投標的管理。對于投保的管理工作，還需要合理的確保工程成本的內(nèi)容，并且檢車公開、公正和公平的原則，這樣對于投招標工作的監(jiān)督，還需要不斷的提高其編制的內(nèi)容質(zhì)量，以及相關人員的業(yè)務水準。這樣在評價的工作之中，才能夠合理的保證低價中標，同時還需要充分的考慮到招標單位的社會信譽基礎上，提高房地產(chǎn)項目的施工能力，還有設備的使用情況。以此也能夠保證工程成本的降低，并且按時完成所要求的工期。

2.4房地產(chǎn)項目施工階段工程成本控制和管理

2.4.1對人員管理的控制。在人工費的控制方面，要結合預定的工作日數(shù)對工作人員的工作天數(shù)進行控制，實際工作日數(shù)不得超過預定的工作日數(shù)。對于工作人員的技術水平也要有所要求，多招一些具備多項技能的工人，這樣在某些崗位人員緊張時，可互相調(diào)動，這樣就不會影響工程的進度。

2.4.2材料管理。對于材料的控制主要在于采購材料的數(shù)量和價格。采買材料盡量減少中間商，這樣能大幅度的降低材料的價格。材料的采買數(shù)量一般不能超出預算的數(shù)量，在施工的過程中所采用的材料如果超出預算，施工部門要認真分析，找出超額的原因。如果是因為工程的變更所造成的超額，要及時進行記錄和補算。

2.4.3完善施工機械和管理方式。一個企業(yè)想要提高自己的勞動生產(chǎn)率就需要結合發(fā)揮機械的效能，從而使得勞動時間的大大縮短，節(jié)約折舊費和其他的成本。在運用機械的同時有一個有效的管理模式，更好的促進施工項目各個工序的有序銜接，項目的整體效率得到提高，工程成本得到降低。

結語

工程項目的成本管理貫穿整個項目，涉及到工程中的各個環(huán)節(jié)，由于其廣泛性，所以形成較為完善的項目成本管理體系具有一定的難度。對于不同規(guī)模的工程項目要有相應的管理體系，不能千篇一律，要進行創(chuàng)新和改進，得出切實有效的管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]韓越.房地產(chǎn)工程項目成本控制與管理研究[D].吉林大學，2015 （45）：88-90.

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