盧魁紅

摘 要：本文立足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，分析了其成本核算的特點，指出成本核算在項目各階段的成本控制中發(fā)揮著重要作用，探討實踐中成本核算遇到的難題，并提出了有效對策。

關鍵詞：房地產(chǎn) 成本核算 成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)近年來一直是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對居民生活有著重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)作為微觀經(jīng)濟體中的一個活躍細胞，發(fā)展逐漸成熟，而成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的關鍵點，除了在造價方面加以控制，財務成本核算也起著舉足輕重的作用。本文將從成本核算對成本控制貢獻的角度，探討成本會計在實操業(yè)務中遇到的問題，并提出可行的相應對策。

成本核算有狹義廣義之分，狹義是指成本的賬務處理，廣義還包含成本預測、決策、計劃、控制、核算、分析及評估等成本會計的職能。本文的成本會計是廣義成本核算。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算特點

1、核算周期長

基于行業(yè)特點，房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期會跨越多個會計核算年度，這就加大了項目成本核算的準確性難度。除了單純的財務核算，成本會計還需要完成大量其他輔助工作，對整體項目的成本進行把控。

2、核算內(nèi)容專業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期包括：（1）土地獲?。和恋匦畔⑹占⑼恋爻跖?、土地深判、資金來源、土地投標摘牌、簽訂土地出讓合同、用地規(guī)劃許可證辦理、土地確權辦理、土地證辦理等；（2）前期調(diào)研：區(qū)域市場調(diào)研、項目定位等；（3）規(guī)劃設計：設計前期工作、方案設計、設計指標確認、施工圖設計等；（4）報批報建：施工許可證辦理、預售證辦理；（5）施工：開工前三通一平、招投標、基礎工程、主體施工、簽證變更、工程驗收、裝修、水電暖、智能化、電梯、竣工驗收、結算等；（6）配套：排水、熱力、景觀等；（7）營銷：推盤策略、外部銷售代理合作、開盤、銷售指標分解、回款、按揭放款等。過程復雜且較專業(yè)化，這就要求成本會計也要熟知流程，關注其中財務關鍵點。

3、對核算要求高

伴隨行業(yè)的成熟，房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算的要求越來越高，由事后的核算已過渡到事中的控制及事前的測算。特別在定價、資金成本測算方面發(fā)揮重要作用。

二、成本核算對成本控制影響

財務成本核算在對成本控制的重要影響主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1、項目開始前的成本測算發(fā)揮重要作用。

房地產(chǎn)企業(yè)雖然都設有專業(yè)的設計規(guī)劃部門、成本管理部門、營銷部門，但這些部門的職能都只體現(xiàn)項目的一部分，是分散的。只有通過財務成本核算可以將這些部門的職能內(nèi)容貫穿成整體，對整個項目生命周期進行把控。收入、成本、費用歸體、根據(jù)對資金收支情況的預計測算資金占用成本，這些要素的搜集與測算可以為管理者提供出項目整體的收支情況，這對管理層決策起著舉足輕重的作用。成本測算在實踐中日漸形成一套成熟的體系，甚至可以在確定項目定位情況下，以管理層要求的利潤回報率倒算成本，進而進行成本管控。

2、項目建設過程中成本核算參與到動態(tài)成本控制中來。

項目在建過程中，財務成本核算對成本控制的精髓體現(xiàn)在在對合同的執(zhí)行的控制。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性強的特點，各類成本資金支出都需經(jīng)過財務成本核算人員的嚴格審核，審核的主要依據(jù)便是合同條款。尤其是國家2016年5月1日實行房地產(chǎn)行業(yè)的營改增政策出臺以后，業(yè)務付款階段的發(fā)票取得與控制變得愈發(fā)重要。成本會計要確保每筆成本資金的支出均嚴格按照合理合規(guī)的合同條款執(zhí)行。

3、項目清算階段成本核算呈現(xiàn)項目完整情況。

項目清算期，收入、成本、費用、稅金基本有了確定的數(shù)據(jù)，未發(fā)生可預計的數(shù)據(jù)也相對準確，財務成本核算可以對項目的整個生命周期進行完整呈現(xiàn)。經(jīng)過全過程清算，可細致分析到每個環(huán)節(jié)、每個合同的單方成本情況，對以后的開發(fā)項目具有借鑒和指導意義，為管理層決策提供豐富信息。

三、成本核算實操業(yè)務中的問題

在業(yè)務實際操作中，遇到問題分析如下：

1、項目資金占用成本難以準確測算。

實際運行中，企業(yè)常常同時開發(fā)多個項目，為使資金利用最大化，融資款項不會僅限于一個項目使用，這就會出現(xiàn)融資費用如何在項目間分攤的問題。同時財務核算記錄的融資成本并不能準確的體現(xiàn)所核算項目的資金成本，因此如何較為準確得確定項目的資金成本成為財務成本核算的一個難題。

2、動態(tài)成本控制傳統(tǒng)手段無法滿足業(yè)務需求。

要想時間掌握項目成本情況，在多項目核算情況下，僅使用傳統(tǒng)的EXCEL表格對成本類的合同進行整理、歸集、記錄已不能滿足業(yè)務需求。如何實現(xiàn)數(shù)據(jù)的高效傳輸與管控，在實際業(yè)務中需要尋求更有利解決方法。

3、核算對象不靈活。

有的單個開發(fā)項目就包含了住宅、 公寓、 商業(yè)地產(chǎn)等不同類別，不同類別的建筑單體其成本特點不同，稅費計算繳納不同，跨單體簽訂合同情況不同等，使成本核算只能停留在項目整體層面。而管理層在決策過程中可能需要了解的其中若干單體的成本情況，單純的成本核算難以實現(xiàn)這種靈活性要求。

4、合同存在合理合規(guī)性風險。

項目建設過程中，成本會計通過把控合同執(zhí)行情況對成本類資金支出進行事中控制，但業(yè)務人員簽訂的合同可能存在訂立的付款節(jié)點難以確定，或者約定的發(fā)票條款不符合業(yè)務實質(zhì)等問題。

四、成本核算業(yè)務改進對策

針對上述實際業(yè)務中遇到的問題，經(jīng)過探索改進，提出以下對策，在實踐中取得了較好效果，總結如下：

1、制定個性化、通用性兼顧的資金占用成本計算方法。

通過加權平均方法測算企業(yè)整體融資年度綜合利率，以月度為單位預計各類資金收支情況，計算月度累計占用資金，當累計占用資金為負數(shù)時，資金占用成本為零，當累計占用資金為正數(shù)時，計算當月度的資金成本。最終各月度的資金占用成本加和是該項目的總資金占用成本，具體計算可參見下表：

2、引入ERP信息化管理平臺。

利用信息化平臺可以有效解決動態(tài)成本監(jiān)控與核算對象不靈活問題。企業(yè)選擇并開發(fā)與本企業(yè)相適用的信息化平臺可以達到事半功倍的效果。針對同時開發(fā)多項目、多單體的情況，橫向以成本核算科目為合同歸集標準，縱向以核算項目為歸集標準，將形成成本的每一個合同納入信息化平臺。按項目開發(fā)前測算確定的目標成本分解至成本核算科目，每一個合同的簽訂都將目標成本金額替換為合同額，建設過程中產(chǎn)值大于合同額時再替換為產(chǎn)值額，從而實現(xiàn)項目的動態(tài)監(jiān)控。為解決核算單體靈活性問題，在合同簽訂時通過系統(tǒng)選擇合同包含的單體，如果合同中有分解至單體的金額則按約定金額分配至各單體，如沒有分解金額，則暫按規(guī)劃建筑面積比例分配至個單體，最終合同結算時再按更準確規(guī)則分配，這樣便可以獲得單體相對準確的成本，滿足管理層需求。

3、理順合同簽訂流程，向事前控制延伸。

規(guī)范、梳理企業(yè)內(nèi)部控制流程，讓成本核算人員也參與到合同簽訂的流程中來。在合同簽訂之前關注付款結點及發(fā)票取得相關條款，提出合理化建議，避免因合同條款的不合理而成本失控的情況，形成流暢的合同執(zhí)行過程中的成本核算控制。

成本核算是房地產(chǎn)成本控制的重要模塊，是聯(lián)系項目開發(fā)各階段、各部門的紐帶。隨著成本核算體系在實踐中不斷完善，房地產(chǎn)成本核算對成本控制的貢獻將日益凸顯。

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