潘勁波

2016年，筆者在北京出差，和一個(gè)資深銷售聊起如何在美國(guó)投資，談及應(yīng)投資房產(chǎn)還是證券保險(xiǎn)的話題，對(duì)方的觀點(diǎn)是，客戶自己想要的投資就是最好的投資。仔細(xì)思考，對(duì)方從銷售角度出發(fā)的觀點(diǎn)似乎很有道理，因?yàn)樽鳛殇N售，永遠(yuǎn)要關(guān)注客戶的需求是什么。但是筆者認(rèn)為，對(duì)客戶進(jìn)行教育并給予客觀的投資建議才是專業(yè)財(cái)富管理人士的職責(zé)，客戶教育應(yīng)當(dāng)永遠(yuǎn)放在第一位。本文就美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)投資進(jìn)行比較，希望能給投資者一些參考。

投資優(yōu)劣勢(shì)

在美國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)如下：

收入可觀 房產(chǎn)投資一般會(huì)產(chǎn)出兩部分收益：一是租金，二是資產(chǎn)增值。前者收入比較穩(wěn)定，收入可預(yù)見，后者收益預(yù)期的可觀性通常被中國(guó)投資者看中。

永久產(chǎn)權(quán) 美國(guó)房產(chǎn)一般是永久產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)可傳承，遺留給子孫后代。

金融杠桿 房產(chǎn)投資屬于高杠桿投資，而杠桿本身是一把雙刃劍。市場(chǎng)好的時(shí)候，增值可觀；市場(chǎng)不好的時(shí)候，會(huì)先損失投資者的本金。

稅務(wù)優(yōu)惠 因?yàn)橛薪鹑诟軛U存在，房產(chǎn)又是看得見摸得著的資產(chǎn)，抵押房產(chǎn)產(chǎn)生的利息，可幫助投資者減稅，而房產(chǎn)折舊在稅務(wù)上會(huì)是一項(xiàng)花費(fèi)，而實(shí)際上并不需要投資者真正掏錢。

心理感覺 房產(chǎn)和證券資產(chǎn)不一樣，證券資產(chǎn)是一張紙，這張紙可能存在銀行或投資公司，而房產(chǎn)看得見摸得著，投資者會(huì)覺得心里面很踏實(shí)，有一種安全感。

在美國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的劣勢(shì)如下：

不易分散投資 對(duì)于個(gè)人投資者來講，投資資產(chǎn)畢竟有限，幾乎不可能在不同的區(qū)域同時(shí)投資很多房產(chǎn)。投資一套房屋，如果沒有出租出去，那么那虧損的概率就是100%。但是如果投資者有多套房屋，僅其中一個(gè)出租不出去，那么虧損的概率就很低。從增值的角度來看也是同樣的道理，美國(guó)地廣人稀，如果投資地段不好，不僅可能不會(huì)增值，甚至?xí)H值。投資分散，虧損的可能性就會(huì)越小，但問題是個(gè)人投資者不可能有能力購(gòu)買很多房產(chǎn)。

不易變現(xiàn) 房產(chǎn)投資不可能今天買，明天就賣，在美國(guó)一套房屋變現(xiàn)的平均時(shí)間是6個(gè)月。如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，變現(xiàn)時(shí)間越長(zhǎng)，而流動(dòng)性恰好是投資的一項(xiàng)重要考量。這幾年市場(chǎng)上房產(chǎn)變現(xiàn)的平均的時(shí)間是2年以上。

固定成本 美國(guó)投資房產(chǎn)最大的固定成本是地產(chǎn)稅，如果在美國(guó)居住，可以享受地產(chǎn)稅帶來的福利，一般地產(chǎn)稅越高的地區(qū)學(xué)區(qū)會(huì)更好，配套設(shè)施也會(huì)更全。但是，如果買房用來投資出租，這些福利都是享受不到的。第二大固定成本是人工費(fèi)用，因?yàn)槊绹?guó)的人工費(fèi)很高。

管理麻煩 筆者有位芝加哥的客戶在密西根買了一套房產(chǎn)用來出租，幫他做賬目時(shí)對(duì)兩年的稅表進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，第一年的管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)比第二年貴了將近1萬美元。究其原因，發(fā)現(xiàn)是管理人1年時(shí)間里把他的房屋粉刷了3次?？蛻舾嬖V筆者，在美國(guó)買房產(chǎn)投資是一個(gè)圍城，城里的人想出來，城外的人想進(jìn)去，特別是在房產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)沒有形成規(guī)模之際。

以德克薩斯州的地產(chǎn)為例，售價(jià)40萬美元的住宅，一個(gè)月的租金收入大約3000～3500美元，很多地產(chǎn)商為了吸引客戶往往會(huì)在推銷時(shí)以最高的房租價(jià)格計(jì)算投資收益。以一個(gè)月3500美元的租金為例，住宅房產(chǎn)一般由房東負(fù)擔(dān)地稅、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、中介費(fèi)等。如果全年出租，除去預(yù)估的費(fèi)用后，每年有2.28萬美元凈收入，投資回報(bào)率為5.7%。房產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)之一是抵押房產(chǎn)，利用金融杠桿。如果這個(gè)售價(jià)40萬美元的房產(chǎn)只付20%的首付，剩下80%由銀行貸款，假設(shè)貸款利率為5%，如果房產(chǎn)每月都出租，能夠?yàn)橥顿Y者帶來更高的年化收益，每年的回報(bào)率從5.7%增加到了8.5%。根據(jù)已有資料記錄，美國(guó)住宅房產(chǎn)平均每年增值率為3%～5%，如果按每年增值率4%計(jì)算，5年以后房產(chǎn)能賣到48.67萬美元，除去5%的賣房中介費(fèi)，還剩約45.7萬美元。如果有杠桿的話，實(shí)際上是用8萬美元投資、5年的資本利得，賺取了5.7萬美元收益，平均年化收益率為14%，再加上每年8.5%的租金收益，平均每年回報(bào)超過22%，看上去非常誘人，這似乎是一個(gè)不錯(cuò)的投資。

但是仔細(xì)分析，每月租金收入3500美元，每年凈收入6800美元，實(shí)際上6800美元的凈收益只是不到2個(gè)月的房租。如果這套房產(chǎn)有2個(gè)月出租不出去，那么房東一定會(huì)賠錢。還有，如果這套房屋5年后沒有增值，而是貶值20%，那么投資者將顆粒無收。

怎么樣才能降低這種風(fēng)險(xiǎn)？最簡(jiǎn)單的方法是分散，在不同地區(qū)投資，出租給不同的租客，如果擁有多套房產(chǎn)，有其中一套或者是幾套沒有獲利，對(duì)投資者的影響不大。但是試想一下，有多少個(gè)人投資者，能在不同區(qū)域投資多套房產(chǎn)呢？

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)投資比較

目前美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模高達(dá)10萬億美元以上，占美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重的10%以上，是居民地產(chǎn)市場(chǎng)的一半，美國(guó)股票市場(chǎng)規(guī)模的2倍。很多投資移民的客戶都擔(dān)心到了美國(guó)如何生活，投資商業(yè)地產(chǎn)是獲得穩(wěn)健收入的一種方式。與單純買房出租不同，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)可以讓投資者獲得美國(guó)公司經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，融入美國(guó)主流社會(huì)。

商業(yè)地產(chǎn)是指除居住以外的建筑集合，像購(gòu)物中心、百貨大樓、加油站、寫字樓、酒店、多戶出租住宅等，基本的買賣流程與一般的住宅并沒有本質(zhì)上的不同，但是美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資更是獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收入的一種有效方式。

在世界各地，最基本的商業(yè)地產(chǎn)投資要素都大同小異。比如地段優(yōu)勢(shì)、交通便利性、人流狀況、該區(qū)域購(gòu)買消費(fèi)力及城市規(guī)劃對(duì)該處地產(chǎn)的影響、比價(jià)、收益率等。如果是以零售業(yè)為主的各種地產(chǎn)，比如購(gòu)物中心、百貨公司大樓等，還要考慮當(dāng)前租客情況、租約情況和租金收益情況。

以零售業(yè)為例，美國(guó)市場(chǎng)上有上萬個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，平均出租凈回報(bào)在4%～9%。一般7%～9%的回報(bào)率屬于很好的地產(chǎn)項(xiàng)目。

專業(yè)、認(rèn)真地評(píng)估賣方提供的資產(chǎn)回報(bào)率報(bào)告非常重要。如果當(dāng)前的租客是全國(guó)知名的大型企業(yè)，口碑一流，租約較長(zhǎng)，則吸引力會(huì)更強(qiáng)，但相應(yīng)地，報(bào)出的資產(chǎn)回報(bào)率會(huì)比較低，比如6%以下，反之；則應(yīng)要求較高的資產(chǎn)回報(bào)率，如9%或更高，以抵消投資風(fēng)險(xiǎn)。

隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，在美投資的中國(guó)人越來越多。美國(guó)房地產(chǎn)投資的吸引力主要表現(xiàn)在資產(chǎn)回報(bào)率和利息費(fèi)用的利差，因此不少投資者為求穩(wěn)定的收益在美發(fā)展商業(yè)，對(duì)美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了投資。以上是我們整理總結(jié)的商業(yè)地產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì)，供對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有興趣的投資者借鑒。endprint