梁鵬

[摘要]金錢債權(quán)執(zhí)行中，不動產(chǎn)作為執(zhí)行標的物，對于實現(xiàn)債權(quán)人的生效債權(quán)來說非常重要?，F(xiàn)階段，受到執(zhí)行立法等理論研究滯后性的影響，我國現(xiàn)有不動產(chǎn)執(zhí)行程序難以滿足實際需求，存在一些漏洞。文章從房產(chǎn)執(zhí)行措施的研究意義入手，分析查封房產(chǎn)的法律效力，最后針對已辦理與未辦理產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓效率進行探討，希望能夠為司法實踐提供更多參考。

[關(guān)鍵詞]司法實務(wù)；已查封；房產(chǎn)；對外轉(zhuǎn)讓；效力分析

市場經(jīng)濟環(huán)境下，人們法律意識日漸增強，對不動產(chǎn)等財產(chǎn)的關(guān)注度也隨之提升。司法實務(wù)中，針對被查封的房產(chǎn)，主要體現(xiàn)在兩個方面，一是已辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，二是未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，不同的房產(chǎn)狀態(tài)，其在轉(zhuǎn)讓中，對應(yīng)的效力也會有所差別，如果采用千篇一律的形式進行處理，將違背公平性，且不利于保障主體的合法利益。故加強對該問題的研究具有非常重要的現(xiàn)實意義，能夠為司法實踐提供更多支持，減少工作中存在的盲目性和隨意性，提高法律威嚴性。

一、研究房產(chǎn)執(zhí)行措施的意義

不動產(chǎn)執(zhí)行措施，是指執(zhí)行機構(gòu)為實現(xiàn)債權(quán)人金錢債權(quán)，對債務(wù)人的不動產(chǎn)進行強制執(zhí)行而采用的方法，如查封、拍賣等。不動產(chǎn)中的房產(chǎn)是自然人安身立命之本，法人事業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，對維系他們的基本生產(chǎn)、生活具有非常重要的現(xiàn)實意義，當他們無法履行自身債務(wù)而成為債務(wù)人時，房產(chǎn)將成為最具價值的財產(chǎn)，因此在司法實務(wù)中，針對房產(chǎn)的處理成為最大的難點。根據(jù)我國現(xiàn)行法律，執(zhí)行法院有權(quán)對執(zhí)行標的物進行查封、扣押等強制措施，但在執(zhí)行中，往往會遇到很多問題，其中最為突出的就是查封房產(chǎn)需要特殊的方法，且對外轉(zhuǎn)讓效力也有所差別。故在具體實踐中，針對已查封房產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓效力的分析非常必要，不僅能夠完善執(zhí)行措施體系，且能夠推動司法實務(wù)進一步開展。

二、查封房產(chǎn)的法律效力

從主觀效力層面來看，房產(chǎn)查封是指不動產(chǎn)查封對何人有效，能夠產(chǎn)生什么后果。一般來說，主體不同效力也有所不同。具體來說，一方面，司法實務(wù)中，債務(wù)人保留對已查封不動產(chǎn)的所有權(quán)。查封房產(chǎn)后，如果出現(xiàn)意外損毀等風(fēng)險，依舊要由債務(wù)人承擔。債務(wù)人對已查封房產(chǎn)的處分權(quán)有所限制。一般來說，被執(zhí)行人對房產(chǎn)的處分可以分為法律與事實兩種情況。債務(wù)人對房產(chǎn)處分權(quán)受到限制，但債務(wù)人依舊能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)進行使用與管理。另一方面，從債權(quán)人效力來看，不同國家的處理方式也不同，如針對賦予申請債權(quán)人實體法優(yōu)先權(quán)來看，德國處理債務(wù)人破產(chǎn)時，查封優(yōu)先權(quán)人享有別除權(quán)。

三、司法實務(wù)中已查封房產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓的法律效力

（一）已辦理產(chǎn)權(quán)登記房產(chǎn)查封對外轉(zhuǎn)讓效力分析

1.生效要件

我國現(xiàn)行法律明確規(guī)定人民法院具有查封、扣押被執(zhí)行人的動產(chǎn)及不動產(chǎn)，并對其進行裁定。同時對查封不動產(chǎn)，可以提取財產(chǎn)權(quán)證照的應(yīng)通知相關(guān)機構(gòu)辦理手續(xù)。如若沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，不允許執(zhí)行查封、扣押等行為。綜上來看，已辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)查封生效應(yīng)滿足兩個要件，即被執(zhí)行送達及公示；通知登記機關(guān)辦理手續(xù)，司法實務(wù)要按照該要件進行判斷，依法執(zhí)行。

2.轉(zhuǎn)讓效力

我國《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定房地產(chǎn)符合如下條件的不允許轉(zhuǎn)讓。即被查封、拍賣等限制的房地產(chǎn)權(quán)利，非常明確地提出了被查封的房產(chǎn)不能夠用于其他用途。因此，在司法實務(wù)中，已經(jīng)辦理登記的房產(chǎn)被查封后對應(yīng)的轉(zhuǎn)讓行為無效，法院應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的法律程序進行注銷處理，收回權(quán)屬證書。此外，我國相關(guān)通知中也做出了具體的要求，已經(jīng)被查封，或者已經(jīng)辦理查封的房屋等到相關(guān)部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，人民法院要確認其無效，并根據(jù)情節(jié)嚴重與否，依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。不僅如此，相關(guān)部門要根據(jù)法院出具的證明，對已經(jīng)辦理的手續(xù)進行注銷處置，撤銷已經(jīng)頒發(fā)的證照等。

綜上來看，我們能夠發(fā)現(xiàn)，針對已經(jīng)查封的房產(chǎn)來看，如果已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，在法律層面上并不具備法律效力。在司法實務(wù)中，法院要根據(jù)具體情況及時撤銷相關(guān)憑證，以免使債權(quán)人經(jīng)濟利益受到損害，對該問題的研究是我國法律發(fā)展的表現(xiàn)，也是對現(xiàn)有法律制度的反思。

（二）未辦理產(chǎn)權(quán)登記房產(chǎn)查封對外轉(zhuǎn)讓效力分析

1.生效要件

現(xiàn)有法律規(guī)定查封尚未進行權(quán)屬登記的房產(chǎn)時，人民法院應(yīng)及時通知占有人，并在顯著位置進行公示，以免信息公示不及時，出現(xiàn)對外轉(zhuǎn)讓情況，對房產(chǎn)購買者利益構(gòu)成損失。在司法實務(wù)中，房產(chǎn)查封需要符合兩個要件，一是已經(jīng)通知房產(chǎn)占有人，二是對查封事實進行了公示。一旦符合上述條件，證明查封已經(jīng)生效。與已辦理權(quán)屬登記情況不同，未辦理權(quán)屬登記情況會產(chǎn)生兩種不同的效力。

2.無效情形

根據(jù)《查封裁定》，被執(zhí)行已經(jīng)查封、扣押的財產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓的行為，不得對抗申請執(zhí)行行為。同時在《房地產(chǎn)管理法》中，滿足如下條件的房產(chǎn)不允許轉(zhuǎn)讓，其中就包括已經(jīng)或者決定查封的情況。因此，被執(zhí)行人對涉案房屋進行的轉(zhuǎn)讓行為并不具備法律效力，在法律裁定中要確定其無效?？梢?，通常情況下，未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)在依法查封處理后，即便對外轉(zhuǎn)讓依舊不會被法律認可，需要按照法律程序進行撤銷處理。

3.對外轉(zhuǎn)讓構(gòu)成善意取得情形

在司法實務(wù)中，各類案件有所不同，具有多樣化特點。因此針對未辦理權(quán)屬登記的情況，還需要考慮善意取得情形。在相關(guān)規(guī)定中，人民法院查封房產(chǎn)沒有進行公示的，其效力不得對抗善意第三人。根據(jù)法律規(guī)定對未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)要滿足送達與公示兩個要求。如果查封行為未經(jīng)公示，同樣不允許對抗善意第三人。故第三人在擁有房產(chǎn)時，需要到相關(guān)部門辦理登記手續(xù)即可，通過對物權(quán)歸屬進行處理后，便能夠擁有房產(chǎn)，不需要負責(zé)相應(yīng)的法律義務(wù)。如果將第三人的義務(wù)擴大到實地查看房屋是否具有查封公告，從某種意義上來說，在很大程度上加重了第三人的義務(wù)，該行為不具有公平性。所以面對這一情況，對外轉(zhuǎn)讓雖然無效，但是受讓人是善意取得產(chǎn)權(quán)，那么法院應(yīng)追究的是執(zhí)行人的責(zé)任。司法工作中，針對不動產(chǎn)進行財產(chǎn)保全是保障訴訟執(zhí)行、避免損害申請人利益的最佳途徑。endprint

四、實施房產(chǎn)查封存在的問題及其完善

查封不動產(chǎn)是不動產(chǎn)執(zhí)行啟動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不動產(chǎn)查封是否有效與后續(xù)執(zhí)行存在非常密切的聯(lián)系?；诓粍赢a(chǎn)價值，加上我國執(zhí)行難度大等影響，人民法院對于實施不動產(chǎn)查封給予了高度重視。一些地方實施查封工作忽略對當事人合法權(quán)益的保障，且常常出現(xiàn)一些問題，如封條名稱與對象不統(tǒng)一等，影響查封工作進一步開展，對后續(xù)工作也產(chǎn)生了不同程度的影響。由于不動產(chǎn)價值較高，在查封中極易引起被執(zhí)行人的抵觸情緒，更有甚至?xí)扇”┝κ侄螌箞?zhí)行，使得查封執(zhí)行無法有序開展，最終導(dǎo)致房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)問題。故應(yīng)盡快完善不動產(chǎn)查封制度，為司法實踐提供制度依據(jù)。

（一）規(guī)定實施時限

針對債務(wù)人基本人權(quán)的考慮，我國強制執(zhí)行應(yīng)對查封時間予以規(guī)定。如在重大節(jié)日盡量不實施突襲式查封行為，避免圍追堵截式查封方式。但如果是針對特殊情況，可以具體問題具體對待，如債務(wù)人意圖藏匿或者長期惡意不履行法院裁定等行為。

（二）使用統(tǒng)一術(shù)語

針對查封與扣押兩個概念要進一步給予明確和統(tǒng)一。通常來說，針對查封概念，是指人民法院將財產(chǎn)貼上封條，禁止轉(zhuǎn)讓等處理行為的發(fā)生。而扣押是指對財產(chǎn)加以扣留，不準執(zhí)行人占有和使用。相比較前者來看，扣押以容易移動的物品為主，更適合動產(chǎn)，尤其是價值較高的物品。為了保證司法實務(wù)能夠有序開展，非常有必要對術(shù)語進行統(tǒng)一。在實踐中，可以借鑒國外相關(guān)概念，如德國、法國的執(zhí)行理論，不要全都使用查封概念，對各個概念進行區(qū)分和明確，從而更好地開展司法實務(wù)工作。

（三）落實查封保障措施

明確查封效力后，有必要在《刑法》中規(guī)定妨礙民事執(zhí)行的刑法措施，以此來保障查封工作能夠得到有效落實。如果出現(xiàn)債務(wù)人惡意破壞查封行為，應(yīng)采取相應(yīng)的刑法措施對其進行處罰，同時，適當提高處罰力度，從而使得查封工作得到有效落實。

五、結(jié)語

根據(jù)上文所述，司法實務(wù)中，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，具有較高的經(jīng)濟價值，如果對其處理不當，將會對相關(guān)主體利益構(gòu)成損害。因此針對不同的情況，司法實踐中，法院要堅持針對性原則，充分了解事實情況，作出合法合理的裁定。不僅如此，針對我國現(xiàn)行的查封制度中存在的問題，為了保障后續(xù)工作有序開展，要加強對查封時限的界定、并使用統(tǒng)一術(shù)語，避免概念上的混淆，減少對后續(xù)工作產(chǎn)生的負面影響，且能夠提高司法實務(wù)處理有效性。

[責(zé)任編輯：張東安]endprint