艾琳

泡沫只有30%還稱得上“灰犀?！眴幔?/p>

艾琳

易居研究院近日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的量化分析》報(bào)告指出：“綜合考量之后，我們認(rèn)為全國(guó)整體房地產(chǎn)泡沫顯著低于日本1990年前后的水平，估計(jì)只有30%左右?！?/p>

在各方都在圍繞房地產(chǎn)泡沫展開(kāi)激烈爭(zhēng)論的大背景下，易居研究院的這一觀點(diǎn)，不可謂不具有爆炸性，不可謂不讓人產(chǎn)生疑問(wèn)：既然房地產(chǎn)泡沫只有30%，那還稱得上是“灰犀牛”嗎？

眾所周知，“灰犀?！钡母拍钍怯擅绹?guó)學(xué)者米歇爾·渥克于2013年1月在達(dá)沃斯論壇上提出的。根據(jù)他所著《灰犀牛：如何應(yīng)對(duì)大概率危機(jī)》一書(shū)，“灰犀?！笔侵竼?wèn)題很大，也早有預(yù)兆，但視而不見(jiàn)，沒(méi)有予以足夠的重視，結(jié)果導(dǎo)致了后果嚴(yán)重的問(wèn)題和事件。也就是說(shuō)，“灰犀?！辈煌凇昂谔禊Z”，只是一個(gè)偶然事件或小事件。“灰犀?！贝淼亩际谴笫录?，甚至是必然的事件。因?yàn)椋瑔?wèn)題早就出現(xiàn)了，就是沒(méi)有引起高度重視，沒(méi)有將其當(dāng)作問(wèn)題來(lái)對(duì)待。

就房地產(chǎn)泡沫而言，能夠達(dá)到“灰犀牛”的水平和程度，一定經(jīng)歷了兩個(gè)階段，一是放任，二是容忍。只有放任，泡沫才會(huì)不斷出現(xiàn)、不斷集聚。但是，如果對(duì)房地產(chǎn)泡沫的容忍度較低，在達(dá)到一定程度后就立即采取措施，遏制泡沫、消化泡沫、處置泡沫，那么，就不可能達(dá)到“灰犀?！钡乃?。

而從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的認(rèn)定，從總體上講，已經(jīng)歸類于“灰犀?！钡燃?jí)了。如《人民日?qǐng)?bào)》在全國(guó)金融工作會(huì)議后發(fā)表的評(píng)論員文章“有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)”中，不僅首次提到了“灰犀牛”概念，也提到了必須嚴(yán)密防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。不僅如此，在此后召開(kāi)的一次新聞發(fā)布會(huì)上，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室經(jīng)濟(jì)一局局長(zhǎng)王志軍就明確提出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在五大金融“灰犀?！薄白鱼y行、房地產(chǎn)泡沫、國(guó)有企業(yè)高杠桿、地方債務(wù)、違法違規(guī)集資。房地產(chǎn)泡沫赫然在列。

既然有關(guān)方面都已經(jīng)將房地產(chǎn)泡沫列為“灰犀牛”了，那么，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫有沒(méi)有達(dá)到“灰犀?！彼降膯?wèn)題，也就不需要爭(zhēng)論了。關(guān)鍵就要看，這只“灰犀牛”到底是溫和，還是兇狠，有沒(méi)有能力將這頭“灰犀?！瘪Z服。

毫不客氣地說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫也是因?yàn)檫^(guò)度放任和容忍造成的。從2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)開(kāi)始，就一直處于放任狀態(tài)。期間，雖然也有過(guò)幾次調(diào)控，但是，從總體上講，都是形式大于內(nèi)容，都是應(yīng)景式調(diào)控，而不是目標(biāo)式調(diào)控。所以，也就出現(xiàn)了調(diào)控一次、房?jī)r(jià)大漲一次，調(diào)控次數(shù)越多，房?jī)r(jià)漲得越多。能夠在短短的10多年時(shí)間里，房?jī)r(jià)漲了幾倍，若不是放任，是不可能出現(xiàn)的。

當(dāng)然，如果面對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，管理層能夠理性一點(diǎn)，能夠看到房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民生活改善的影響，降低容忍度，可能也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成有效約束。問(wèn)題是，就像股市過(guò)熱時(shí)每個(gè)投資者都陷入瘋狂一樣，管理層對(duì)房地產(chǎn)泡沫的容忍度也是一漲再漲，甚至面對(duì)理性者的質(zhì)疑，也找出各種理由來(lái)應(yīng)對(duì)。如2011年，在房?jī)r(jià)已經(jīng)高得讓80%以上居民都無(wú)力承受、房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很嚴(yán)重、已經(jīng)威脅到金融安全、有關(guān)專家已經(jīng)對(duì)此提出嚴(yán)厲警告的大背景下，前銀監(jiān)會(huì)主席劉明康曾表示，自2008年，銀監(jiān)會(huì)就要求商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測(cè)試，監(jiān)管部門也會(huì)進(jìn)行整體測(cè)試，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌40%時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒(méi)有問(wèn)題。也就是說(shuō)，作為銀監(jiān)會(huì)前主席，仍然認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫不會(huì)對(duì)金融安全構(gòu)成威脅。如此觀點(diǎn)，對(duì)決策的傷害有多大，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成又多有煽動(dòng)性和鼓勵(lì)性。對(duì)房地產(chǎn)泡沫如此容忍，又怎么能夠不出現(xiàn)“灰犀?！爆F(xiàn)象呢？

殊不知，理論上的測(cè)算和實(shí)際的承受能力，并不能完全畫等號(hào)，實(shí)際承受能力往往要遠(yuǎn)低于理論測(cè)算數(shù)據(jù)。尤其是房?jī)r(jià)這種與廣大居民密切關(guān)聯(lián)的東西，與廣大居民的心理是密不可分的。別說(shuō)大跌，就是一般性的下跌，也會(huì)帶來(lái)心理恐慌，從而引發(fā)暴跌。到時(shí)候，可能就不是銀行的壓力測(cè)試所能承受的了。所謂的100%覆蓋率，只是自欺欺人。更何況，隨著調(diào)控政策的日益嚴(yán)厲，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)資金鏈緊繃，房?jī)r(jià)下跌一個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大幾倍，怎么可能還存在理論上的壓力測(cè)試，還有理論上的安全性。

也正因?yàn)槿绱?，易居研究院過(guò)于樂(lè)觀的分析和預(yù)測(cè)方式，是相當(dāng)有害的，是容易產(chǎn)生政策誤導(dǎo)的。30%的泡沫，怎么也無(wú)法與“灰犀牛”掛起鉤來(lái)。果真如此，地方政府又可以拿起“土地財(cái)政”的武器，大搞政績(jī)工程、城市建設(shè)工程了。決策層也就不需要對(duì)房地產(chǎn)泡沫發(fā)出警示了。

恰恰是早在2016年7月，中央政治局會(huì)議就提出“抑制資產(chǎn)泡沫”的要求。何謂資產(chǎn)泡沫，說(shuō)到底，不就是房地產(chǎn)泡沫嗎？而中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人提出的要妥善解決房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題等存在的“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)隱患，不更加明確地指出了泡沫的嚴(yán)重性嗎？怎么還會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫只有30%這樣的觀點(diǎn)呢？

當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到，盡管房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達(dá)到“灰犀?！奔?jí)別，對(duì)金融安全也構(gòu)成了一定威脅，但是，由于中國(guó)是一個(gè)高儲(chǔ)蓄率國(guó)家，居民儲(chǔ)蓄存款仍然水平較高，只要不出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，也只要房?jī)r(jià)不出現(xiàn)暴跌，是不會(huì)發(fā)生日本那樣的崩盤現(xiàn)象的，是能夠安全度關(guān)的。