王蕊

摘 要：近些年，中低收入城鎮(zhèn)居民購房面臨空前壓力，我國房地產(chǎn)市場以中高檔的商品房為主，保障性住房供給較少，我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不合理也是導(dǎo)致我國房價(jià)快速增長的原因之一，可以通過增加保障房的供給，扶持和完善租賃市場和嚴(yán)格控制別墅和高檔公寓的供給等措施來調(diào)節(jié)我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)價(jià)格；房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)；經(jīng)濟(jì)適用房

中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.25.004

1 房地產(chǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，不可否認(rèn)它具有極其重要的作用，其與國民經(jīng)濟(jì)和國民生活都有著密不可分的聯(lián)系。但是，在房地產(chǎn)商品化的過程中，呈現(xiàn)出很多問題，近日，房價(jià)再次成為國民關(guān)注的焦點(diǎn)，因此分析我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀十分重要，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下主要特點(diǎn)。

1.1 房價(jià)增速超GDP增速，中低收入者購房困難

根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，2015年全國住宅商品房平均銷售價(jià)格同比增長8.3%，2015年 GDP增長比例為6.9%，全國房價(jià)增速比GDP增速高出1.4個(gè)百分點(diǎn)，隱藏在平均數(shù)背后的真相更為可怕，2015年上海商品房銷售價(jià)格同比增長19.86%，北京住宅商品房平均銷售價(jià)格同比增長17.04%。在近幾年，房價(jià)的增速超GDP增速，已經(jīng)不是一個(gè)罕見的社會(huì)現(xiàn)象，讓中低收入者陷入無法購房的困境，也讓許多高素質(zhì)人才無法在一二線城市立足，只能帶著夢(mèng)想離去。

房價(jià)收入比是國際上通用的衡量房地產(chǎn)價(jià)格合理與否的指標(biāo)之一。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國家的房價(jià)收入比應(yīng)控制在3～6倍之間，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2015年度全國房價(jià)收入比報(bào)告》，2015年我國的房價(jià)收入比為7.2，深圳2015年的房價(jià)收入比高達(dá)25.8，房價(jià)的漲幅明顯大于居民收入漲幅，我國部分城市的房價(jià)甚至超過發(fā)達(dá)國家，這顯然不符合發(fā)展中國家的房價(jià)水平，是很不正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

1.2 房子成為投資品，投資投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重

不知曾幾何時(shí)，房子已經(jīng)不再是為了滿足“居者有其屋”的基本生活需求，而是成了富人與商人之間為了獲取超額利潤的投資商品，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不同于其他商品，它可以滿足兩種不同性質(zhì)的需求，一是消費(fèi)需求，另一個(gè)是投資需求及由投資衍生的投機(jī)需求。房租和房價(jià)的租售比，是判斷房地產(chǎn)市場是否健康的重要指標(biāo)，一般來說，房租反映的是真實(shí)的住房需求，房租和房價(jià)的租售比越大，說明房價(jià)背離房租的幅度越大，投資和投機(jī)等炒作現(xiàn)象越嚴(yán)重。按照國際慣例，租售比在1∶100到1∶120之間屬于正常水平，根據(jù)央視財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2015年廈門的租售比高達(dá)1∶756，位居全國第一，深圳租售比為1∶740，北京和上海分別為1∶630和1∶616，我國一線二線城市租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于國際水平，說明我國的房地產(chǎn)市場不僅僅是剛性需求，還存在嚴(yán)重的投機(jī)投資行為。

1.3 房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理

目前，我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)中，中高檔的商品房供給占主導(dǎo)地位，而面向中低收入居民的保障性住房所占比例偏低，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。導(dǎo)致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理的原因有兩個(gè)：其一是房地產(chǎn)開發(fā)商在追求超額利潤的目標(biāo)下，建造豪華公寓和高級(jí)住宅比建造以中低收入者為銷售對(duì)象的大眾化住宅能獲得更多的利潤，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)脫節(jié)。其二是因?yàn)椴糠值胤秸扔谡儔毫Γ瑵M足自身利益的情況下，把拍賣土地作為財(cái)政收入的重要來源，以地生財(cái)。在這個(gè)過程中，政府和房地產(chǎn)開發(fā)商都是為了追求高收益和高利潤，兩者的目標(biāo)不謀而合，必然把建設(shè)面向中低收入者的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房放在次要位置。政府作為社會(huì)重要的職能部門，不能把土地作為財(cái)富增值的工具，應(yīng)著力解決人民之所需，加大對(duì)保障性房的供給，保障城鎮(zhèn)居民“居有其屋”。

2 房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)

隨著國家的建立，房地產(chǎn)市場隨之產(chǎn)生，至今有近70年的歷史，將我國的房地產(chǎn)市場分為三個(gè)階段。

2.1 1949-1988年房地產(chǎn)市場實(shí)行福利分房制度階段

新中國成立后，我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)由國家掌管，住房實(shí)行福利分配制度，即由國家或者單位集體建房，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配給工人居住，工人支付房租，工人擁有使用權(quán)，國家或單位擁有產(chǎn)權(quán)。在這種制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場，可以說這種制度實(shí)行的是全民化的保障制度，不存在投資投機(jī)等炒房行為，因此，房價(jià)一直處在較低的水平，不存在所謂的價(jià)格泡沫。

2.2 1988-1994年房地產(chǎn)市場進(jìn)入雙軌制的過渡階段

1988年全國住房制度改革工作會(huì)議召開，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，中國住房體制改革拉開序幕，房地產(chǎn)市場進(jìn)入到雙軌制的過渡階段，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1992年和1993年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別高達(dá)117%和165%，1994年國家全面實(shí)行住房公積金制度，住房市場全面進(jìn)入商品化階段。在這一階段，隨著有關(guān)開發(fā)商的介入，廣西、海南等部分地區(qū)，房價(jià)高漲，初步顯現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。

2.3 1994-至今，房地產(chǎn)市場商品化階段

隨著房地產(chǎn)市場由計(jì)劃模式改為市場模式，大量的房地產(chǎn)開發(fā)商涌入房地產(chǎn)市場，由于政府和開發(fā)商在各自利益的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。如圖一所示，以2000年為節(jié)點(diǎn)，在2000年以前經(jīng)適房投資占住宅投資的比例、經(jīng)適房新開工面積占住宅新開工面積的比例和經(jīng)適房竣工面積占住宅竣工面積的比例逐年增加，2000年之后三者的比例總體上呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，但從圖二可以看出，在2000年前后，商品房的平均售價(jià)基本上保持不變，略微上漲，隨后在2003年——2010年之間，房價(jià)總體態(tài)勢(shì)上呈現(xiàn)加速增長。另外，經(jīng)適房投資占總住宅投資的比例、經(jīng)適房新開工面積占住宅新開工面積的比例和經(jīng)適房竣工面積占住宅竣工面積的比例在2000年達(dá)到最高比例分別為016、0.22和0.26，近年來三者的比例一直在很低的水平，在2010年三者的比例分別為0.03、0.04和0.05①。我國尚處在發(fā)展中國家的初級(jí)階段，中低收入者占主導(dǎo)地位，需要大量的保障性住房來滿足他們的在住房需求，由以上分析可得，我國房地產(chǎn)市場商品化以來，尤其近年來，保障房的供給不足，與我國現(xiàn)階段的國情不匹配。

可見，我國房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)不合理是導(dǎo)致我國房價(jià)快速上漲的原因之一，要解決我國房價(jià)高企問題，抑制房地產(chǎn)市場投資投機(jī)現(xiàn)象，就必須不斷的提高保障房的供給比例，使我國更多的普通家庭通過保障房市場解決住房需求。

3 調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的意見及建議

3.1 增加保障房的供給

結(jié)合我國的國情，我國較為合理的房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，應(yīng)以民生實(shí)用性的保障性房為主，對(duì)于城鎮(zhèn)最低收入人群，政府應(yīng)向他們提供廉租房來解決他們的住房需求。另外，在房地產(chǎn)庫存的背景下，政府和企業(yè)可以購買過剩的房產(chǎn)，以低于市場的價(jià)格出售或出租給居民和員工，以此作為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的來源。

3.2 扶持和完善租賃市場

房屋租賃市場面向的是我國的低收入人群，政府及有關(guān)部門更應(yīng)高度重視，政府應(yīng)出臺(tái)政策保護(hù)住房租賃市場，大力宣傳“租房住”也是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的方式，鼓勵(lì)人們“先租后買”，可以緩解商品房銷售市場的壓力，對(duì)平抑我國房地產(chǎn)價(jià)格也有所幫助。另外，成熟的房屋租賃市場不能只有私人租賃，應(yīng)是以私人租賃為主，政府或機(jī)構(gòu)為輔的供給結(jié)構(gòu)。

3.3 規(guī)范房地產(chǎn)市場，嚴(yán)格控制別墅和高檔公寓的供給，打壓投資投機(jī)現(xiàn)象

政府要加大對(duì)房地產(chǎn)市場的查處力度，杜絕囤積房源，違法違規(guī)用地和囤地等行為，因房地產(chǎn)開發(fā)商一向青睞于收益較高的高檔房屋建設(shè)，政府應(yīng)嚴(yán)格把控對(duì)建設(shè)別墅和高檔公寓用地的審批，規(guī)范房地產(chǎn)秩序，改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，給房地產(chǎn)市場提供一個(gè)健康的運(yùn)營環(huán)境。

注釋：①因統(tǒng)計(jì)年鑒等未公布2011年之后的經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)數(shù)據(jù)，所以本文采用2010年之前數(shù)據(jù)進(jìn)行說明。

參考文獻(xiàn)

[1]許經(jīng)勇，馬原. 穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格與住房保障制度建設(shè)＼[J＼].南通大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，22（1）：122127.

[2]葛楊，陳嵩. 中國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)與價(jià)格泡沫關(guān)系研究——基于Var模型的脈沖響應(yīng)分析＼[J＼].中國經(jīng)濟(jì)問題，2011，（2）：8696.endprint