秦嵐川　劉洋

摘要：房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)其價(jià)格也是關(guān)乎民生的一件大事，若要使得房?jī)r(jià)保持在合理的水平，就需要我們對(duì)房?jī)r(jià)推升的動(dòng)因進(jìn)行分析。高房?jī)r(jià)的背后究竟是何種原因推動(dòng)的呢？本文以上海房?jī)r(jià)為例，在前人研究的基礎(chǔ)上，建立實(shí)證模型，擬通過(guò)對(duì)上海住房?jī)r(jià)格的影響因素，對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格調(diào)控提出建議。

關(guān)鍵詞：一線城市房?jī)r(jià) 主成分分析法 房?jī)r(jià)的影響因素

一、引言

迅速上漲的房?jī)r(jià)引發(fā)了社會(huì)熱議，各方觀點(diǎn)大致分為兩個(gè)陣營(yíng)：第一個(gè)陣營(yíng)主張房?jī)r(jià)不存在泡沫。他們認(rèn)為我國(guó)近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度穩(wěn)中有升，人們生活水平提高，收入增加，從而認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲有它的合理性。另一陣營(yíng)卻認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)不符合常規(guī)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡，房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到如此之高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們生活所能承受的水平，其中有明顯的泡沫存在。

傅勁鋒（2007）構(gòu)建了實(shí)證模型，并結(jié)合其提出的理論進(jìn)行了分析分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的理論并構(gòu)建實(shí)證模型進(jìn)行分析，房地產(chǎn)的需求為居民儲(chǔ)蓄、人口因素、房地產(chǎn)價(jià)格、房?jī)r(jià)格和利率的函數(shù)。供給函數(shù)被表示為價(jià)格和成本的函數(shù)，以此構(gòu)建理論和實(shí)證模型。徐忠等（2012）分析了房?jī)r(jià)與通貨膨脹、貨幣政策的關(guān)系，分析指出貨幣的流動(dòng)性對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響，我國(guó)采取的負(fù)利率政策對(duì)房?jī)r(jià)有推動(dòng)作用。因此利率和通脹對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生著一定的影響。

二、實(shí)證分析

本文綜合了前人研究所選取的研究指標(biāo)，利用主成分分析法對(duì)各類指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，并進(jìn)行回歸分析，以探討各影響因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。本文選取的是2002年至2014年的數(shù)據(jù)。在進(jìn)行主成分分析法之前，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行KMO和Bartlett檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果KMO值均大于0.5，數(shù)據(jù)適用于主成分分析法。利用SPSS軟件進(jìn)行計(jì)算的特征值和方差的結(jié)果中，有三個(gè)主成分，對(duì)整體數(shù)據(jù)的解釋程度達(dá)到了86.959%的水平，解釋能力較強(qiáng)，以此建立主成分，分別設(shè)為F1、F2和F3。各成分的結(jié)果如下表所示：

對(duì)三個(gè)主成分進(jìn)行回歸，結(jié)果顯示F3不顯著，因此將F3剔除。對(duì)F1，F(xiàn)2的回歸結(jié)果顯示兩者的系數(shù)均在95%置信區(qū)間上顯著。該回歸模型的R方達(dá)到0.933，F(xiàn)值較大，模型設(shè)定合理，擬合效果非常好。模型為：

HP=0.941 F1-0.21 7F2

將表1的系數(shù)帶入，可得HP的公式，將各變量的系數(shù)列表如下：

三、結(jié)論

上海市房?jī)r(jià)上漲的主要影響因素為需求因素，尤其是人口、儲(chǔ)蓄、可支配收入拉動(dòng)了上海房?jī)r(jià)的上漲。

從需求的角度來(lái)看，上海市房?jī)r(jià)上漲的主要需求因素為住房需求，數(shù)據(jù)顯示投資需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不明顯。代表投資需求的利率、通脹率和租金對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響并不明顯，其中外資投資的影響較為明顯；代表住房需求的人口、儲(chǔ)蓄、可支配收入以及外資投資對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響十分明顯。

從供給的角度來(lái)看，在對(duì)房?jī)r(jià)影響的供給因素中，房地產(chǎn)投資額和土地購(gòu)置費(fèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響稍大，且影響為正。土地購(gòu)置費(fèi)用的提高將推升房地產(chǎn)企業(yè)成本，因此對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用較為明顯。而房地產(chǎn)投資額對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響為正，說(shuō)明市場(chǎng)的住房需求沒(méi)有得到滿足，雖然投資額增加提高了住房的供給，但受旺盛并不斷增長(zhǎng)的需求影響，房地產(chǎn)投資額對(duì)住房?jī)r(jià)格沒(méi)有起到降低的作用，反而是房?jī)r(jià)越漲，投資越多。

在所有的影響因素中，僅有房地產(chǎn)竣工面積和房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響為負(fù)，但影響效果不是十分明顯。一方面，增加房地產(chǎn)竣工面積可能會(huì)緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力，但由于土地稀缺的限制，通過(guò)增加竣工面積緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力并不容易。另一方面，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量在逐漸減少，意味著該行業(yè)壟斷力的逐步提高，而壟斷里的提高在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)商的議價(jià)能力，可能會(huì)推動(dòng)住房?jī)r(jià)格。endprint