閔杰

8月3日晚，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委等四部門聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式向社會公開征求意見。

有人對“共有產(chǎn)權(quán)住房”打了一個比喻，就像個人與政府合伙成立一家股份公司，雙方按出資份額各占相應比例的股份，但公司的管理和運營權(quán)歸個人支配，政府讓渡自己的使用權(quán)。5年之后，購房者可以購買房屋的完全產(chǎn)權(quán)，也可以上市交易，賣房提現(xiàn)走人。

“共有產(chǎn)權(quán)住房，是從住房供給的角度來建立長效機制的探索?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會副主任顧云昌稱，從本質(zhì)上看，共有產(chǎn)權(quán)住房是對已有保障房體系的規(guī)范和完善。

是保障房，還是商品房？

個人和政府“湊份子”買房的共有產(chǎn)權(quán)模式，并非北京首創(chuàng)。

這種模式最早的探索者是江蘇省淮安市。在2007年啟動的這項探索中，淮安將共有產(chǎn)權(quán)房最初界定在保障房范疇，套型面積被限定在90平方米以下。購房人與政府之間的出資比例則根據(jù)購房人的經(jīng)濟狀況分檔確定，有5：5、有6：4，也有7：3。個人對自己產(chǎn)權(quán)部分可抵押、可繼承、可調(diào)增、可調(diào)減、可退出。

在淮安的方案中，也鼓勵個人增購產(chǎn)權(quán)。個人可以分期購買政府和企業(yè)產(chǎn)權(quán)，逐步形成完全產(chǎn)權(quán)，5年之內(nèi)，政府和企業(yè)讓渡增值收益、租金和利息，按原配售價格結(jié)算；5年之后，按屆時市場評估價格結(jié)算，促進政府和企業(yè)資金及時回籠。也可一直自住不購買，5年之后，按照市場評估租金的90%，繳納非個人產(chǎn)權(quán)部分的租金。

在淮安模式的基礎(chǔ)上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

在各地的探索中，共有產(chǎn)權(quán)住房的定位出現(xiàn)差異，究竟納入保障房體系，還是商品房體系？比如，北京市就推出了帶有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的“自住型商品房”，想要把其打造成保障房和商品房之間的“過渡形態(tài)”。而在成都，則明確規(guī)定，將以往的經(jīng)濟適用房等并軌管理，統(tǒng)一為共有產(chǎn)權(quán)住房，成為購置型保障房的主體形式。

在一些學者看來，共有產(chǎn)權(quán)住房有雙重屬性。中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強曾表示，共有產(chǎn)權(quán)住房中，個人持有的部分屬于商品房性質(zhì)，而政府持有的另一部分屬于保障房性質(zhì)。

從住建部的角度，也一直想把共有產(chǎn)權(quán)住房納入保障房管理體系。住建部原副部長仇保興在2014年的全國兩會上表示，共有產(chǎn)權(quán)住房將先納入現(xiàn)行的保障房體系管理，此后將作為市場主體來供應。

制度設計上增強彈性

與以往經(jīng)濟適用房、兩限房等相比，共有產(chǎn)權(quán)住房在制度設計上最大的特點是增強了市場彈性，比如，個人和政府的產(chǎn)權(quán)份額如何確定？北京市的《辦法》提出，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。顧云昌表示，如果地塊位置好，總價較高，為了減輕購房者負擔，政府可以出資多一點，占有更多份額。

允許租賃是此類住房與其他保障房最大的區(qū)別。租金收益該如何分配？《辦法》意見稿對此明確：已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應部分。

在共有產(chǎn)權(quán)住房的退出和上市方面，也增加了市場因素?！掇k法》意見稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

但《辦法》對轉(zhuǎn)讓對象做了嚴格限定。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

在顧云昌看來，這樣的做法，既保證了共有產(chǎn)權(quán)住房在保障房體系內(nèi)不斷循環(huán)使用，又兼顧了購房者適當?shù)脑鲋凳找妗?/p>

對既有保障房制度的糾偏

北京推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，很大程度上是從自住型商品房演化而來。

2013年10月23日，北京市住建委、北京市發(fā)改委、北京市規(guī)劃委等部門發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善性商品住房建設意見》。

這份意見雖然在套型和建筑面積、售價以及房屋的再次出售等方面為“自住型商品房”劃了幾條紅線，但并沒有對“自住型商品房”進行定性，而是從最初的保障房范疇中劃了出來，成為介乎保障房與純商品房之間的一種形態(tài)。

北京市在此次共有產(chǎn)權(quán)住房《辦法》的征求意見稿中，提及了和自住型商品房的承接關(guān)系，“共有產(chǎn)權(quán)住房是對原自住型商品房政策的進一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，今后不論從建設品質(zhì)、管理水平、供應規(guī)模上均會進一步提高?！?/p>

而與更早期的經(jīng)濟適用房、兩限房等保障房相比，共有產(chǎn)權(quán)住房的最大區(qū)別在于試圖堵住套利漏洞。

自從經(jīng)濟適用房出現(xiàn)后，一直飽受詬病。一是因為出現(xiàn)了部分“開著寶馬住經(jīng)適房”的現(xiàn)象；二是隨著房價上漲，利用保障房謀利的現(xiàn)象比比皆是。

盡管這類保障房也設置了5年的禁售期，但在解禁后，由于有房人已經(jīng)擁有了完全產(chǎn)權(quán)，即使在補繳了土地收益差價后，購房者仍然一倒手就能獲得原房價的幾倍收益。

顧云昌說，過去的保障房，很多權(quán)益不夠明晰。而共有產(chǎn)權(quán)住房，在產(chǎn)權(quán)界定方面很清晰，在退出機制，在租金分享和再上市的收益分享劃分上也很清楚，“是一種升級版的銷售型保障房制度”。

這次能走多遠？

不論是上海的“只租不售”，還是廣州的“租售同權(quán)”，以及北京的“共有產(chǎn)權(quán)住房”，在一些研究者看來，一個共同的政策出發(fā)點是：意在加快構(gòu)建租售并舉的房地產(chǎn)長效機制。

“未來的保障房體系中，租賃型的以公租房為主，銷售型的以共有產(chǎn)權(quán)住房為主?！鳖櫾撇J為，這是在建立保障房的長效供給體系。

不過，共有產(chǎn)權(quán)住房能否承托住“長效機制”的期望，仍然存在挑戰(zhàn)。

不少業(yè)內(nèi)人士認為，推出共有產(chǎn)權(quán)住房，實際是政府在吸取以往保障房的教訓，試圖在解決夾心層住房問題的同時兼顧土地出讓收益。此外，還希望借此抑制投資投機性購房需求，平抑房價。

但在顧云昌看來，這個訴求存在不確定性。“共有產(chǎn)權(quán)住房和降房價，這是兩個不同的命題?！鳖櫾撇Q，現(xiàn)在一般談論的房價，主要是商品房價格，商品房價能否下降，主要是看供求關(guān)系，如果土地供給一直減少，而需求一直很旺盛，什么價格都降不下來，“當然共有產(chǎn)權(quán)住房價格也是整體房價的一部分，但對商品房價能有多大影響，還要看供應量的大小?！眅ndprint