吳鉤

汴京：“國際大都市”

歷史上，房地產(chǎn)市場最為活躍的時代，非兩宋時期莫屬。當時的房地產(chǎn)換手率極高：“貧富無定勢，田宅無定主”，“人家田產(chǎn)，只五六年間，便自不同”。為滿足頻繁的房地產(chǎn)交易，宋朝城市滿大街都是房地產(chǎn)中介，叫作“莊宅牙人”。而頻繁的換手率也意味著房子不愁賣不出去，因而宋朝的放貸機構(gòu)很歡迎不動產(chǎn)抵押貸款，而在商業(yè)低迷的明代前期，當鋪便傾向于拒絕不動產(chǎn)抵押。

為什么宋朝的房地產(chǎn)市場這么活躍？不必奇怪，因為宋代商品經(jīng)濟發(fā)達，城市化方興未艾，人口流動頻繁，跟今天的趨勢一樣，宋人發(fā)跡后也喜歡往大城市擠，南宋的洪邁觀察到，“士大夫發(fā)跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣。復(fù)以醫(yī)藥弗便，飲膳難得，自村疃而遷于邑，自邑而遷于郡者亦多矣”。而一個人從農(nóng)村搬到城市，首先必須解決的第一件事就是有個落腳、棲身之所，或購房，或租房，于是便催生了一個火爆的房地產(chǎn)市場。

據(jù)包偉民先生的估算，北宋后期，汴京市區(qū)的人口密度約為12000-13000人/平方公里；南宋淳祐年間，臨安府市區(qū)內(nèi)的人口密度約為21000人/平方公里，咸淳年間，甚至可能達到35000人/平方公里。這是什么概念，今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500人/平方公里以下，東京都與廣州市區(qū)的人口密度為13000人/平方公里，北京約為14000人/平方公里。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。

如此之高的城市人口密度，勢必導(dǎo)致大城市的商品房始終處于供不應(yīng)求的賣方市場形態(tài)，房屋的銷售價與租賃價越推越高，北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房，叫價1300貫；而到了北宋末，京師豪宅的價格更是狂漲至數(shù)十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得5000萬元以上。難怪宋人要感慨說，“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非熏戚世家，居無隙地?！?h3>租房族

由于首都房價太高，宋政府又沒有為所有京官提供官邸，所以許多宋朝官員都買不起京師的房子，只好當了“租房一族”，這有北宋名臣韓琦的話為證：“自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是?！?/p>

如果我們?nèi)シ卧姡銜l(fā)現(xiàn)，不止一位當官的宋朝詩人在詩中感嘆租房過日子的生活。歐陽修官至“知諫院兼判登聞鼓院”，相當于最高立法機關(guān)第一負責人兼國家最高法院院長，還是只能在開封租房子住，而且房子非常簡陋，他曾寫詩發(fā)牢騷：“嗟我來京師，庇身無弊廬。閑坊僦古屋，卑陋雜里閭。鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為潴。墻壁豁四達，幸家無貯儲?！边@套破舊的古屋，每逢下大雨就浸水。

當過御史中丞（相當于現(xiàn)在的中央紀委書記）的蘇轍，也是在京師買不起房子，一直住在出租屋，為此他多次在詩中自嘲：“我生發(fā)半白，四海無尺椽”；“我老未有宅，諸子以為言”。他的朋友李廌喬遷新宅，蘇轍寫詩相賀，同時也表達了他的“羨慕嫉妒恨”：“我年七十無住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客。人壽八十知已難，從今未死且磐桓。不如君家得眾力，咄嗟便了三十間。”直到晚年，蘇轍才在二線城市許州蓋了三間新房，喜難自禁，又寫了一首詩：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽?！?/p>

還有一位叫作穆修的小官，也曾給朋友寫信發(fā)牢騷：“半年住京，延伺一命，雖室有十錢之物，亦盡為薪米、屋直之費?！泵總€月都要為房租發(fā)愁，日子過得比今日的“房奴”好不了多少。與穆修同病相憐的還有一位叫作章伯鎮(zhèn)的京官，他說：“任京有兩般日月：望月初，請料錢，覺日月長；到月終，供房錢，覺日月短。”看樣子這位章大人還是一名“月光族”。

其實章伯鎮(zhèn)也不用抱怨，因為在他那個時代，連宰相都要租房子住。朱熹考證說：“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋?！彼握孀跁r的樞密副使（相當于副宰相）楊礪，租住在陋巷，“僦舍委巷中”，他去世時候，宋真宗冒雨前往祭拜，發(fā)現(xiàn)巷子狹窄，連馬車都進不了，“乘輿不能進，步至其第，嗟憫久之”。

直到宋神宗時，朝廷才撥款在皇城右掖門之前修建了一批官邸：“詔建東西二府各四位，東府第一位凡一百五十六間，余各一百五十三間。東府命宰臣、參知政事居之；西府命樞密使、副使居之。……始遷也，三司副使、知雜御史以上皆預(yù)。”這批官邸，只有副國級以上的宰相、參知政事、樞密使、樞密副使、三司使、三司副使、御史中丞、知雜御史（相當于中央紀委副書記）才有資格入住。部長以下的官員，還是“僦舍而居”。

當然，你要是生活在北宋汴京，要租套房子還是非常方便的，因為汴京的房屋租賃市場是極為發(fā)達的。那么京城的房租高不高？這就得看是怎么樣的房子了。高檔住宅的租金肯定很貴，每月從十幾貫到幾十貫不等，元祐年間，御史中丞胡宗愈租了一套民宅，“每月僦直一十八千”。而租賃“店宅務(wù)”管理的公租屋，即政府提供的“廉租房”，每月只要四五百文錢就行了。

開發(fā)商

由于租房需求旺盛，宋朝城市的租賃市場一直很火爆，你要是在宋朝大城市擁有一套像樣的房產(chǎn)出租，基本上就衣食無憂了，司馬光做過一個估算：“十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用?！?/p>

每個月十五貫的租金收入還算是少的啦。南宋時，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠錢三二十千”，每天收到的房租至少有二三十貫，折算成人民幣的話就是上萬塊。怪不得宋朝人認為，出租房子來錢太容易了，連白癡都能賺到錢：“僦屋出錢，號曰‘癡錢，故僦賃取直者，京師人指為‘錢井經(jīng)商”。

因此，宋朝的有錢人家，幾乎都熱衷于投資房地產(chǎn)（另一個投資熱點是放貸業(yè)）?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都是蓋房子出售，宋代的開發(fā)商則是蓋房子出租。南宋初，“豪右兼并之家占據(jù)官地，起蓋房廊，重賃與人，錢數(shù)增多，小人重困”。一名叫作張守的南宋人也說：“竊謂兼并之家，物業(yè)不一，或有邸店房廊，或有營運鈔物，初無田畝，坐役鄉(xiāng)里，似太優(yōu)幸?！边@里的“邸店房廊”即是用于出租的房產(chǎn)，“營運鈔物”則是放貸業(yè)。

但最具商業(yè)頭腦的開發(fā)商還得算真宗朝的宰相丁謂。他在汴京冰柜街購置了一塊地皮，由于冰柜街地勢低洼，經(jīng)常積水，所以被辟為儲備消防用水的用地?？梢韵胂螅@個地方人煙肯定比較冷清，地價自然也比較便宜。丁謂要在這里修建房子，同僚都笑他傻。其實丁謂這個人很聰明，他在宅基地附近開鑿了一個大水池，既可將積水蓄于一處，挖出來的泥土又可以用來墊高地基。然后他又修建了一座橋，再向朝廷奏請開辟?？甸T為通衢，很快冰柜街便成了汴京的繁華地段，地價與房價都蹭蹭蹭往上漲。而丁謂的房子恰好處于商圈的要害位置，“據(jù)要會矣”，如果轉(zhuǎn)手出來，或者放租，價格就很高了。

宋朝政府是歷代少見的商業(yè)驅(qū)動型政府，眼看著房地產(chǎn)市場如此有利可圖，也積極投身進去，在都城與各州設(shè)立“店宅務(wù)”，相當于官營房地產(chǎn)公司，專門經(jīng)營官地與公屋的租賃。天禧元年（1017），汴京店宅務(wù)轄下有23300間公租屋。天圣三年（1025），京師公租屋的數(shù)目又增加到 26100 間。

房市調(diào)控

房子不僅是開發(fā)商與政府的搖錢樹，更是居民生存于社會必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房價一再飆升，動用行政手段干預(yù)市場是少不了的—— 盡管這樣的做法在今天的經(jīng)濟自由主義者看來極不可取。

今人見識到的“限購”政策，其實宋朝政府已經(jīng)在使用了。宋真宗咸平年間，朝廷申明一條禁約：“禁內(nèi)外臣市官田宅。”即不準中央及地方官員購買政府出讓的公屋。為什么要這么規(guī)定？因為宋政府希望將申購公屋的機會留給一般平民。

宋仁宗天圣七年，宋政府又出臺“第二套房限購”政策：“詔現(xiàn)任近臣除所居外，無得于京師置屋?！痹谌胃吖俪苏诰幼〉姆慨a(chǎn)之外，禁止在京師購置第二套房。至于平民是不是也受“限購令”的約束，史料沒有說明。想來這次“第二套房限購”，應(yīng)該只針對在京的高官。

由于兩宋時期大城市的房屋自住率不高，“租房族”數(shù)目龐大，宋政府將房市調(diào)控的重點放在房屋租賃價格上，時常發(fā)布法令蠲免或減免房租：大中祥符五年（1012）正月，“詔：以雪寒，店宅務(wù)賃屋者，免僦錢三日”；大中祥符七年（1014）二月，又詔令“貧民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦直三日”。這里的“官舍”，就是“店宅務(wù)”經(jīng)營的公屋。這些公屋某種程度上具有“廉租房”的性質(zhì)，租住者又多為城市的中低收入群體，因而，宋政府在極端天氣時節(jié)（雪寒）或重要節(jié)日免除租戶數(shù)日房租，合情合理。

不過，有時候，宋政府也會要求私人出租的房屋與公屋一起減免租金，如北宋至和元年（1054）二月，仁宗“詔天下州縣自今遇大雨雪，委長吏詳酌放官私房錢三日，歲毋得過三次”。南宋紹興十二年（1142）二月，高宗“詔免京城公私房廊一月”，廿一年（1151）二月，又“詔行在（杭州）官私僦舍錢并減半”。

以今天的目光來看，政府明令私人出租屋減租，無疑是不尊重市場定價與私有產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)。但在當時，這一政策也有它的合理性：那些當包租公的，通常都是形勢戶，非富即貴；而蝸居于出租屋的則多為弱勢群體，出于“利益的衡平”考慮，讓形勢戶減收一點租金，似乎也不特別過分。

當然這里有一個“度”需要政府把握好，偶爾蠲免幾天房租那情有可原，如果經(jīng)常性要求業(yè)主這么做，則勢必受到業(yè)主的抵制、市場的報復(fù)。南宋末有一位叫作胡太初的官員，就對政府頻繁降低房租的做法提出非議：“不知僦金既已折閱，誰肯以屋予人？積至塌壞傾摧，不復(fù)整葺，而民益無屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也?！币馑际钦f，官府老是要求業(yè)主將租金打折，那今后誰還愿意將房屋租給別人居住？就算租出去，房屋壞了，業(yè)主也必不愿意掏錢修葺，最后租戶將“無屋可居”。官府的做法看似是恤民，其實是不知道“貧富相資”的道理。

宋朝畢竟是商品經(jīng)濟很發(fā)達的時代，人們對市場的定價機制并不陌生，如葉適認為，“開闔、斂散、輕重之權(quán)不一出于上，而富人大賈分而有之，不知其幾千百年也，而遽奪之，可乎？”對富人的財產(chǎn)權(quán)，宋人也明確提出要給予保護，如蘇轍痛罵王安石：“王介甫，小丈夫也。不忍貧民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也?！彼圆庞忻靼兹苏境鰜矸亲h政府的減租政策，強調(diào)“貧富相資”的道理。