姜兆華

伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控的升級加碼，符合購房條件的剛需人群越來越趨向聚焦。然而，銀行的住房按揭貸款反而越來越難貸了。即使貸下來，等候的時間也越來越長，利率也越來越高。

近段時間更有媒體報道，全國多地銀行首套房貸利率上浮5-10%，南京銀行首套房貸利率甚至上浮30%。剛需一族不禁要問，調(diào)控之下首套房貸為何“漲價”？

首套房貸為什么會漲價？

個人住房按揭貸款利率“打折”，是商業(yè)銀行多年來約定俗成的慣例。然而，這一金融“慣例”正伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，已經(jīng)成為房貸市場的“老黃歷”。

對個人住房按揭貸款實施差異化定價，是商業(yè)銀行貫徹落實房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重要措施。按照政策，個人住房按揭貸款區(qū)分首套房、二套房，實行的是差異化授信指引。其主旨在于控制炒房、投機的融資需求。調(diào)控之下的個人住房貸款利率為什么會漲價呢？分析原因不外有三點：

一是銀行資金緊張，融資成本上升。今年以來，國家監(jiān)管當局加強金融“去杠桿”力度，實施強監(jiān)管政策指引。金融機構同業(yè)、通道業(yè)務陸續(xù)萎縮，商業(yè)銀行尤其是中小商業(yè)銀行的資金來源渠道受阻。很多銀行不得不靠提高存款利率，新發(fā)高息理財產(chǎn)品來維持銀行流動性。銀行資金成本高企，房貸利率也自然隨之水漲船高。

二是銀行效益下滑，倒逼房貸“漲價”。當前國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢不容樂觀，企業(yè)利潤下滑、破產(chǎn)、倒閉不斷增加，致使銀行不良貸款上升。商業(yè)銀行信貸業(yè)務已經(jīng)陷入進退兩難窘境：國有大企業(yè)貸款，銀行爭著搶著放，利率只能一降再降；而中小企業(yè)貸款，銀行卻因風險太高不敢給；只有個人住房按揭貸款“愛你沒商量”，信貸資產(chǎn)優(yōu)良安全，貸款“漲價”也得貸。因此，提高房貸利率是改善銀行經(jīng)營的有效途徑。

三是信貸額度受限，時間“窗口”明顯。由于監(jiān)管當局實行的是存貸比管理，各商業(yè)銀行在年初信貸額度中，切出一定規(guī)模的個人住房貸款額度。基于經(jīng)營效益考慮，銀行一般會在一、二季度加大住房信貸投放，以實現(xiàn)“早投放，早收益”；三、四季度發(fā)放貸款，提足貸款撥備后，體現(xiàn)在當年的銀行利潤寥寥無幾，有的甚至會出現(xiàn)虧損。因此，銀行大都不愿下半年發(fā)放貸款。如果一定要放，也只能就地“漲價”，對沖撥備計提。從時間窗口講，越靠近年末，房貸的額度就會越緊，房貸的利率也會越高。

房貸“漲價”會否成為一種常態(tài)

從資金市場看，下半年乃至明年上半年銀行資金成本仍然有上行趨勢。從個人住房按揭貸款利率走勢看，房貸利率上漲將成為金融機構住房按揭貸款業(yè)務的大概率趨勢。個人住房按揭貸款市場，將呈現(xiàn)以下三個明顯特征：

一是房貸利率差異化上浮。金融機構房貸利率執(zhí)行會根據(jù)資金成本、信貸額度、銀行機構屬性呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢。國有大銀行將繼續(xù)保持資金成本優(yōu)勢，大體維持基準利率、小幅上漲，房貸利率打折的銀行會大面積減少；全國股份制銀行會普遍高于基準，利率定價區(qū)間在上浮5%-10%之間；城市商業(yè)銀行受資本金約束，房貸利率上浮空間會定格在20%-30%左右。

二是利率定價會呈“前低后高”。從個人按揭貸款投放時效看，商業(yè)銀行年初在審批、放貸上會提速增效，“扎堆”發(fā)放按揭貸款；下半年，隨著銀行可用信貸額度降低，按揭客戶增加，銀行個人按揭貸款重在儲備，審批發(fā)放速度放緩，貸款利率會出現(xiàn)小幅上漲，全年呈現(xiàn)出“前低后高”的趨勢。

三是首套房成為按揭貸款主流。國家宏觀調(diào)控系列措施出臺，基本遏制了大中城市房價的過快上漲。大量炒房、投機購房者被驅離市場，住房剛需人群越來越聚焦，首套房貸、二手房貸會成為個人住房按揭市場的主流客群。

“擔當社會責任”不應只是口號

從近期房地產(chǎn)調(diào)控效果看，大中城市房價過快增長的勢頭基本得以遏制。剛需人群的首套房貸、二手房貸利率漲價、審批拉長，不僅加重了購房者的貸款利息負擔，而且拖累了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。

這樣一種結果，與國家保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的初衷相背離。商業(yè)銀行應保持發(fā)展定力，主動擔當社會責任。

一是強化信貸支持，優(yōu)先保障首套房貸。首套房是用來住的，不是用來炒的，理應享受到住房按揭貸款的優(yōu)惠政策。這是國家個人住房保障體系建設的一個重要組成部分，商業(yè)銀行應妥善安排信貸資金，優(yōu)先支持保障首套房貸。

二是房貸利率市場化，應遵循差異化指引。在遵循國家宏觀調(diào)控政策前提下，有保有壓，有序規(guī)范首套房貸利率市場；嚴防個別銀行借調(diào)控之名，哄抬住房按揭貸款利率情況的發(fā)生。

三是落實普惠金融，減少房貸捆綁銷售。對首套房貸的剛需人群，減少貸款發(fā)放環(huán)節(jié)的捆綁銷售，降低房貸客戶的實際貸款成本。endprint