張玉潔　龐蓮蓮　黃倩倩

[摘要]二手房銷售市場是一手房市場的補(bǔ)充，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。隨著城鎮(zhèn)住房制度的不斷改革和深化，國家對新建商品房的宏觀調(diào)控以及存量房數(shù)量的不斷增加，二手房市場逐漸興起并迅速發(fā)展。由于發(fā)展較為迅猛，出現(xiàn)了市場制度不夠完善，房價(jià)飛漲等問題。研究二手住房市場目前存在問題以及相關(guān)改進(jìn)舉措，對促進(jìn)我國住房市場健康持續(xù)發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。而二手房市場包括租賃市場和二手房銷售市場，以蚌埠市為例來分析中國三四線城市二手房銷售市場。本文結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，從不同層面分析了三四線城市二手房市場面臨的主要問題，對我國完善和促進(jìn)二手房市場健康持續(xù)發(fā)展，從不同方面提出建議。

[關(guān)鍵詞]二手房 存在問題 解決對策

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

二手房按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的劃分，按照產(chǎn)權(quán)屬性二手房可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房、安置房；按照二手房房源特點(diǎn)可分為次新房、出租房與出售房、無稅房

2016年1-10月全國商品房銷售面積為12.03億平方米，同比上升26.8%；銷售額為91_482億元，同比上升41_2%；銷售均價(jià)為7.602元/平米，同比上升11.3%。10月單月銷售面積和銷售額分別同比增長26.4%和40.1%。

中國產(chǎn)業(yè)調(diào)研網(wǎng)發(fā)布的中國二手房行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析及市場前景預(yù)測報(bào)告（2016年版）認(rèn)為，我國二手房價(jià)格隨房產(chǎn)地行業(yè)升溫一路上漲，二手房市場持續(xù)升溫。然而嚴(yán)峻的客觀環(huán)境給二手房行業(yè)也帶來了強(qiáng)大威脅，同時(shí)也是二手房行業(yè)趨向于規(guī)范化的歷史機(jī)遇。在資金緊縮、土地供應(yīng)受限、購房者心理預(yù)期降低等諸多不利因素制約下，二手房交易市場也面臨一次次的洗盤。

中國新房市場未來總體會保持一個(gè)很低的穩(wěn)定增速1～2%，而二手房市場總體將會保持一個(gè)較高的增速8～10%。預(yù)計(jì)未來隨著新房的見頂，二手房將逐步取代新房，成為市場交易的主導(dǎo)力量。

二、蚌埠市新房和二手房銷售市場的現(xiàn)狀

（一）新房及二手房價(jià)格持續(xù)上漲

2017年4月蚌埠房價(jià)環(huán)比上漲2.2%，在70個(gè)大中城市中排名第二，5月蚌埠刷新紀(jì)錄沖到榜首。蚌埠市5月份新房價(jià)格環(huán)比漲幅高至3.4%，漲幅全國第一。從年初至今，蚌埠房價(jià)較快速度上漲，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從4月起，蚌埠各大區(qū)域樓盤均在漲價(jià)，蚌山區(qū)漲價(jià)樓盤個(gè)數(shù)最多，且幅度最大，最高漲幅達(dá)1850元/Ⅱ12。二手房方面，蚌埠樓市成為除了北海之外全國二手房數(shù)據(jù)漲幅第二高的城市。且二手房價(jià)穩(wěn)步上升。

（二）二手房供給充足并且需求較大

蚌埠市二手房的價(jià)格總體上呈上升趨勢，是由于二手房的需求總體呈現(xiàn)上升趨勢，使得二手房價(jià)格上升。二手房市場在我國起步較晚，但發(fā)展迅速。二手房市場有不同于房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，但作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，卻有房地產(chǎn)市場的許多共性。二手房市場的交易，必須緊緊依托房地產(chǎn)市場整體，關(guān)注房地產(chǎn)市場的行情和大勢，在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢的情況下，充分運(yùn)用二手房交易的方法和策略，才能有效駕馭二手房市場交易。用關(guān)注量大體表示二手房市場的需求狀況，則二手房的需求狀況和供給狀況如圖所示：

由圖分析每平米單價(jià)2500到4500元，關(guān)注度高于需求量，每平米單價(jià)在4500左右關(guān)注度和需求量基本持平，單價(jià)在5000元及以上，關(guān)注度高于需求量。人們對于二手房的需求狀況主要集中于單價(jià)為4000元到6000每平米的二手房，且供給量基本匹配關(guān)注度。

三、影響蚌埠市二手房價(jià)格上漲的因素

（一）住宅用地減少

自2017年伊始以來，蚌埠土地市場中的住宅用地出讓十分稀少，目前僅有229畝商住用地入市，無論是開發(fā)商還是購房者均十分渴求宅地入市。在緊張的住宅用地的供求關(guān)系下，新房的價(jià)格和競爭程度必將有所上漲，所以二手房也成為較好的選擇。

（二）地理位置較好

由于城市建設(shè)的進(jìn)程加快，城市的繁華地帶已經(jīng)無法建設(shè)。在二手房市場中，二手房周圍的配套設(shè)施和交通情況已經(jīng)無法改變，故對二手房市場供給的影響主要表現(xiàn)地理位置上處于城市中也的區(qū)域，其土地供應(yīng)量已經(jīng)飽和，不可能再有新建項(xiàng)目，因此中必地段大多是二手房房源。新建商品房住宅市場已進(jìn)入“郊區(qū)化”，且新住宅社區(qū)環(huán)境、交通配套等一時(shí)難以完善。據(jù)城市偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，其土地供應(yīng)量充足，雖然為一手房房源，但是與生活便捷程度相比，二手房會是較好的選擇。

（三）發(fā)展趨勢轉(zhuǎn)變

瑞銀報(bào)告顯示，根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，在不考慮住房質(zhì)量的前提下，2010年時(shí)城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶均已擁有約1套住房。迎來“存量時(shí)代”。

隨著家庭和人口結(jié)構(gòu)的變化，存量房的日益增多，一個(gè)年輕家庭未來將可能繼承多套房產(chǎn)，美國華平投資集團(tuán)董事總經(jīng)理周知時(shí)認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢也必將從“拼命蓋房”轉(zhuǎn)向“盤活存量”。“對于人均住房面積接近40平方米的中國住房市場，目前的存量房源已經(jīng)非常多了。中國樓市邁入二手房交易為主導(dǎo)的時(shí)代很快會來臨。

四、蚌埠市二手房銷售市場問題

（一）市場不成熟

首先，由于政策和制度缺乏長遠(yuǎn)考慮，限制了部分二手房的供需，例如規(guī)定了二手商品房在交易時(shí)，如不滿足條件，不僅要繳與新建商品住房交易金額相同的契稅、印花稅，還要額外繳納營業(yè)稅、個(gè)人所得稅。這些稅項(xiàng)大增加了二手房的交易成本督不到位等。

（二）交易過程信息不對稱

目前，購房者主要是通過中介機(jī)構(gòu)或者一些地方性的房地產(chǎn)網(wǎng)站、報(bào)紙、雜志等渠道來得到房源信息。但二手房的相關(guān)詳細(xì)信息，如產(chǎn)權(quán)、面積、年限、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、抵押、租賃狀況，交易所涉及的合同、稅收、登記、過戶等規(guī)章以及流程，所有這些涉及交易決策的具體信息資料，買方缺乏規(guī)范、權(quán)威、專業(yè)、便捷的信息服務(wù)渠道，更不要說對中介機(jī)構(gòu)以及賣方誠信的了解。

（三）對房產(chǎn)中介缺乏有效制約和監(jiān)督

我國的二手房中介還是個(gè)新興行業(yè)，無論是自身服務(wù)能力、水平、手段以及誠信，還是市場競爭程度以及監(jiān)督管理水平等都存在較大差距。大部分中介機(jī)構(gòu)仍停留在人海掃街、電話轟炸、與買賣雙方斗智斗勇的初級階段，甚至存在惡性競爭、違法競爭等現(xiàn)象。

究其原因，主要是政府政策指引不足、行業(yè)行政管理不完善、金融機(jī)構(gòu)支持力度小。

五、促進(jìn)二手房銷售市場健康發(fā)展的對策

（一）政府完善和細(xì)化相關(guān)的法律法規(guī)

二手房銷售市場相應(yīng)的監(jiān)督、監(jiān)管機(jī)制缺乏是市場信息透明度不高的原因之一。政府作為宏觀調(diào)控的執(zhí)行者，應(yīng)加快健全相關(guān)的法律法規(guī)，完善相應(yīng)的監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制，進(jìn)而提高市場信息的透明度，降低由于信息不對稱帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)二手房銷售市場的健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)的自身建設(shè)

培育成熟的房地產(chǎn)中介行業(yè)。政府應(yīng)鼓勵(lì)引導(dǎo)規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的發(fā)展，允許大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司兼并和重組規(guī)模較小，經(jīng)營分散的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，并且敦促大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行規(guī)范和合法經(jīng)營，注重從業(yè)人員的素質(zhì)和能力的培訓(xùn)，培養(yǎng)為購房者服務(wù)的精神。

（三）增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持力度

各商業(yè)銀行應(yīng)該調(diào)整自己的貸款政策，積極推出二手房貸款業(yè)務(wù)。二手房銷售市場的潛力巨大，金融機(jī)構(gòu)通過簡化貸款程序、加快放貸時(shí)間等措施支持二手房銷售市場的發(fā)展，最終也會在這樣繁榮的大環(huán)境中受益。endprint