王茹懿
[摘 要]自十八大召開以來,“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作總基調(diào)已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的首要原則,而其中投資力度大且產(chǎn)業(yè)鏈長的房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)工作的關(guān)鍵部分,不僅關(guān)系到千家萬戶的根本利益,更是關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定的全局。文章從房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析出發(fā),結(jié)合實(shí)際提出房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的對策措施。
[關(guān)鍵詞]“穩(wěn)中求進(jìn)”;房地產(chǎn)調(diào)控;政府
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.32.084
2016年12月14日至16日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議明確指出,“穩(wěn)中求進(jìn)”不僅是治國的重要指導(dǎo)原則,更是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵手段。面對錯(cuò)綜復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,2017年繼續(xù)貫徹落實(shí)穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)的重要性自然是不言而喻。穩(wěn)是國家一切工作的重要前提,在保證穩(wěn)的基礎(chǔ)上在關(guān)鍵工作上有所作為,在控制度的基礎(chǔ)上積極進(jìn)取。具體穩(wěn)什么?進(jìn)什么?清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院魏杰教授提出了“五穩(wěn)五進(jìn)”觀點(diǎn),其中特別提出“2017年穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格(也叫抑制資產(chǎn)泡沫)的重點(diǎn)是房市”;央視新聞采訪經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉世錦時(shí),后者也談到:要防范房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化,“而在中央的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上也批評了當(dāng)前的炒房行為,要求房地產(chǎn)行業(yè)滿足人民群眾的住房需求”。以上觀點(diǎn)共同構(gòu)成了2017年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào),既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。
1 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控意義
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,產(chǎn)業(yè)鏈長且關(guān)聯(lián)度高,因此其是一種綜合性消費(fèi),尤其是其中的住房消費(fèi)更是涉及人們生活消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)。對中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。過冷過熱的樓市也會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡,房地產(chǎn)調(diào)控的目的不僅是為了保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,更重要的也是為了保證國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)中求進(jìn)。
2 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析
2.1 土地供應(yīng)不規(guī)范
房地產(chǎn)行業(yè)的前線是一級(jí)土地市場,而這一市場在地方政府嚴(yán)格控制之下。如今,房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展,隨之而來的不僅是更大規(guī)模的用地量,更是各地方政府財(cái)政收入增長的有力保障。地方政府手中握有的最重要資源就是土地資源,而房地產(chǎn)行業(yè)又是拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐產(chǎn)業(yè)。但在過去二十余年的房地產(chǎn)發(fā)展過程中,我國地方政府和土管部門在土地供應(yīng)工作上存在著極不合理的部分,并且在土地交易過程中也不乏暗箱操作行為,而以上種種行為均嚴(yán)重阻礙了我國土地交易市場的公開化、公正化以及廉潔化??梢哉f,土地已經(jīng)成為政府生財(cái)?shù)闹匾ぞ摺?/p>
2.2 區(qū)域發(fā)展不平衡,市場分化大
房地產(chǎn)投資大部分集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部城市,而中西部的城鎮(zhèn)村落卻難以得到投資關(guān)注。由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,房地產(chǎn)市場起步較早,無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積,東部都占有很大比例?,F(xiàn)階段,中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度已明顯超過其他地區(qū),再加上東部地區(qū)土地資源的稀缺,土地價(jià)格的飛速上漲,因此,部分房地產(chǎn)商開始將投資目光轉(zhuǎn)到了中西部地區(qū),從而我國房地產(chǎn)的區(qū)域分布已出現(xiàn)了較大變化。中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,更是為該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2.3 供需矛盾突出
現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡,其一,新建的高端住宅區(qū)或辦公寫字樓嚴(yán)重過剩,而中小戶型且價(jià)位平民的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房卻供不應(yīng)求;其二,由于政府尚未給予充分重視,尚未將廉租房作為開發(fā)重點(diǎn),使得廉租房十分稀缺,同時(shí),政府在推行經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)戰(zhàn)略的過程中存在著較大問題,目前的經(jīng)濟(jì)適用房仍不能滿足住戶需求;其三,二手房以及租房市場發(fā)展遲緩,使得房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足要求。依據(jù)相關(guān)資料顯示,我國的高、中、低收入人群的比例基本是2∶6∶2,而房地產(chǎn)行業(yè)卻將94%的資金投入了高端住宅建設(shè)之中,僅有6%投入了平民商品房和經(jīng)濟(jì)適用房之中,即用6%的住房供給80%的人群,從而導(dǎo)致了巨大的供需矛盾。此外,高收入人群的炒房行為,更是加劇了中、低收入人群的住房困難問題。
2.4 房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)較高
相較于西方發(fā)達(dá)國家,我國房地產(chǎn)行業(yè)對金融的依賴性十分明顯,從而滋生了眾多金融風(fēng)險(xiǎn)。一是由于房地產(chǎn)行業(yè)對資金的巨大需求,因而銀行成了其進(jìn)行土地購買和住房開發(fā)的直接或間接的資金來源,而現(xiàn)階段人們也往往采用按揭買房的方式,這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)在金融機(jī)構(gòu)身上;二是銀行過度競爭,部分商業(yè)銀行存在著變相的違規(guī)操作現(xiàn)象,例如降低貸款要求,跳過部分審查步驟,因而大大加劇了銀行的資金風(fēng)險(xiǎn);三是對住房貸款的監(jiān)察力度十分薄弱,部分銀行不僅不落實(shí)住房貸款的審查制度,甚至為了回避相關(guān)貸款規(guī)定,與房地產(chǎn)公司和中介共同訂立了虛假的按揭貸款合同,將其中不符合規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)移為消費(fèi)貸款,將其中難以售出的樓盤通過虛假按揭的手段幫助房地產(chǎn)公司謀取不法利益。
3 對策和措施
3.1 改善區(qū)域發(fā)展、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡問題
從土地供應(yīng)上看,房價(jià)上漲壓力大的城市要落實(shí)人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo),增大土地的供應(yīng)力度,提高閑置地或低效用地的使用率,從而提高住宅的利用率。特大中心城市要進(jìn)行城市功能區(qū)的合理劃分和安排,借助軌道交通加快衛(wèi)星城、城市群的建設(shè),帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。深化戶籍制度改革,促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展,以釋放新市民群體的購房需求。
住房供應(yīng)要適應(yīng)不同層次的住房需求:設(shè)立行政審批高速通道,尤其是針對中小戶型的商品或經(jīng)濟(jì)住房建設(shè)項(xiàng)目,加快審批速度;做好中小戶型的商品或經(jīng)濟(jì)住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)、建設(shè)以及銷售工作,以最短時(shí)間內(nèi)滿足住戶的需求。推動(dòng)二手房和租房市場的發(fā)展,通過出臺(tái)相關(guān)扶持政策,加快市場的成型和發(fā)展,為新市民提供更多可承受的住房。
3.2 完善稅收調(diào)控制度
適時(shí)開征物業(yè)稅,可將房產(chǎn)購買者在購買時(shí)一次繳納的上述各稅金延期繳納,從而大幅度降低房產(chǎn)購置成本,但房產(chǎn)使用成本同時(shí)提高。endprint
關(guān)于開征物業(yè)稅:一是可為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入;二是可大幅降低房產(chǎn)購買價(jià)格,有利于“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);三是房產(chǎn)使用成本提高,會(huì)對投機(jī)行為起到抑制作用;四是物業(yè)稅按評估價(jià)格征收,經(jīng)濟(jì)過熱、房產(chǎn)增值快時(shí)征稅多,反之則少,對平衡經(jīng)濟(jì)周期也有一定作用。
但在我國現(xiàn)階段,開征物業(yè)稅的條件還不完全具備,急于開征反而會(huì)造成很多問題。因此,開征物業(yè)稅是方向,但要選準(zhǔn)時(shí)機(jī)。
完善土地增值稅。土地增值稅實(shí)行累進(jìn)稅率,即隨著增值收入的提高,增值稅也隨之增加,這一制度對房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展方向起著積極的引導(dǎo)作用。但現(xiàn)階段,由于該制度存在的稅率計(jì)算復(fù)雜、扣費(fèi)過程冗長以及管理難度較大等問題,因而這一制度尚未發(fā)揮出預(yù)期的效果。
3.3 加強(qiáng)和完善中央政府和地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的財(cái)政體制改革
長期以來,土地出讓收益占地方財(cái)政收入的比例高,許多地方政府對土地財(cái)政有依賴性。一方面,地方政府應(yīng)該明確,發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是振興一方經(jīng)濟(jì)的治本之策,應(yīng)該擺脫土地財(cái)政的過度依賴;另一方面,優(yōu)化分稅制,調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)。將土地的所有收入上繳至中央政府,地方政府出售或出租的土地出讓金全部劃歸為中央財(cái)政收入。中央政府則將企業(yè)所得稅等產(chǎn)業(yè)稅收項(xiàng)目的一部分或全部劃歸為地方財(cái)政收入,從而改變地方政府單純追求土地出讓收益以獲得財(cái)政稅收的扭曲性行為。此外加大中央財(cái)政對地方政府的轉(zhuǎn)移支付力度,增加地方政府財(cái)政實(shí)力。
3.4 建立“多層次、普惠制”的住房金融制度
要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房;對自用的購房行為,加大在貸款利率、首付款及貸款額度等方面的優(yōu)惠政策支持。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對2017年樓市調(diào)控政策主要提出了限貸、限購、問責(zé)等三方面內(nèi)容,這些都是行政手段,凡是以行政手段為主的調(diào)控措施往往是“短效藥”,難以讓人們形成對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定預(yù)期。金融、財(cái)稅等市場化的調(diào)控手段是重要的調(diào)控措施,而且與行政手段相比可能更加精準(zhǔn),更加符合市場規(guī)律。因此,在房地產(chǎn)調(diào)控中,兩種手段要共同發(fā)力,形成良好合力,穩(wěn)定市場預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“穩(wěn)中求進(jìn)”可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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