何佳

摘 要 在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響下，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)持續(xù)火熱的局面。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，管理工作的關(guān)鍵性地位不言而喻，進(jìn)行項(xiàng)目成本的控制也是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化管理的有效手段。該項(xiàng)目涉及巨額的資金投入，其建筑成果的質(zhì)量和用戶的體驗(yàn)評(píng)價(jià)也直接與收獲的效益掛鉤。所以，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的施工管理還是非常有必要的，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂埔彩遣豢珊鲆暤?。本文通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀及問(wèn)題的分析，提出了改進(jìn)項(xiàng)目管理和加強(qiáng)成本控制的方法和措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目 施工管理 成本控制

一、引言

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到了項(xiàng)目管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響，在施工方面的管理工作初見(jiàn)成效，但由于種種影響因素，現(xiàn)階段仍存在很多的漏洞，并且房產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)在成本資金投入等方面的控制。如何發(fā)現(xiàn)這些工作上的漏洞并進(jìn)行有效的管理成為當(dāng)前各房產(chǎn)企業(yè)致力研究的關(guān)鍵內(nèi)容。

二、項(xiàng)目施工管理現(xiàn)存的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、推出的產(chǎn)品說(shuō)到底還是面向城鄉(xiāng)居民或做商業(yè)用途的，關(guān)系到每個(gè)用戶的財(cái)產(chǎn)和生命安全，萬(wàn)一施工存在質(zhì)量、安全方面的問(wèn)題，不僅企業(yè)會(huì)遭受損失，更會(huì)在社會(huì)上產(chǎn)生惡劣的影響。房產(chǎn)項(xiàng)目之所以會(huì)出現(xiàn)施工問(wèn)題，主要還是管理做得不到位。

首先，是建筑的質(zhì)量管理問(wèn)題，包括建筑材料的質(zhì)量和施工的質(zhì)量?jī)煞矫?。在建材質(zhì)量上，嚴(yán)格的監(jiān)管是關(guān)鍵，從建材的確定開(kāi)始，調(diào)查、采購(gòu)、運(yùn)輸直到應(yīng)用到建筑商，每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該也必須做好質(zhì)量監(jiān)管工作。當(dāng)前存在的建材渠道不正規(guī)、質(zhì)量不合格、后期無(wú)保證的問(wèn)題，主要是監(jiān)管不力的后果。

還有進(jìn)度管理的問(wèn)題，主要指項(xiàng)目的完成速度及解決進(jìn)度問(wèn)題的速度。當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的進(jìn)度問(wèn)題，還是建筑設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和工期安排等環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤的結(jié)果，最終導(dǎo)致施工效率降低和工期延遲。[1]

最后，是施工的安全管理問(wèn)題。無(wú)論在哪個(gè)行業(yè)，安全管理都是保證工作順利開(kāi)展的關(guān)鍵性問(wèn)題，主要包括施工人員的安全以及施工環(huán)境的安全保證，當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)安全問(wèn)題的關(guān)鍵就在環(huán)境安全和相關(guān)設(shè)施的投入上。

三、改進(jìn)項(xiàng)目施工管理的方法措施

近年來(lái)，房產(chǎn)項(xiàng)目也逐漸對(duì)改進(jìn)管理引起了重視，針對(duì)施工質(zhì)量、進(jìn)度和安全管理方面出現(xiàn)的問(wèn)題，采取了相對(duì)應(yīng)的措施和方法。

（一）嚴(yán)控項(xiàng)目施工質(zhì)量

按照房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品面向的人群，施工的質(zhì)量問(wèn)題也就上升為住戶們高度重視的住房安全問(wèn)題。因此，依照建筑住戶對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)和建議，對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行嚴(yán)格的控制就成為必然。嚴(yán)控項(xiàng)目施工質(zhì)量就要從兩個(gè)方面出發(fā)：一方面，從房產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，加大對(duì)施工的監(jiān)管力度；另一方面，從施工方的完工效果出發(fā)，注意提升施工的整體質(zhì)量。

（二）科學(xué)安排工程進(jìn)度

房產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑工程的工期是有具體要求的，而如何在固定的時(shí)間段完成建筑的施工，就要靠科學(xué)的進(jìn)度安排來(lái)實(shí)現(xiàn)。首先，要確保工程在施工方面的問(wèn)題都得到了具體的解決，消除工程開(kāi)展的阻礙因素。然后，制定科學(xué)合理的進(jìn)度計(jì)劃表，按照時(shí)間段分布建筑任務(wù)。最重要的是，要加強(qiáng)各部門之間的分工協(xié)作，提高施工的整體配合程度。[2]

（三）強(qiáng)化建筑安全管理

為消除當(dāng)前建筑方出現(xiàn)的安全隱患，降低施工過(guò)程的安全風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化建筑安全管理就成為項(xiàng)目工作的重中之重。首先，要建立健全施工管理的具體制度，把安全問(wèn)題納入制度之中，實(shí)現(xiàn)制度保障安全；還應(yīng)該加大建筑的安全設(shè)施投入，為項(xiàng)目施工提供完善的安全設(shè)施保障，在施工環(huán)境上保證建筑的安全。

四、房地產(chǎn)成本控制方法措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然是當(dāng)前社會(huì)的暴利行業(yè)之一，但其運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)并沒(méi)有預(yù)想中的多，房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展仍然受到了相當(dāng)大的阻礙。其主要原因就在項(xiàng)目的成本控制上，要得到最大化的利潤(rùn)，達(dá)到預(yù)期的盈利目標(biāo)，就要對(duì)房產(chǎn)施工的成本進(jìn)行高效的控制，最大限度地降低成本資金投入。

（一）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是建筑設(shè)計(jì)。當(dāng)前的建筑設(shè)計(jì)主要是通過(guò)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行的，其設(shè)計(jì)費(fèi)用完全由房產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，建設(shè)單位的可選擇性較少。為強(qiáng)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制，就要從企業(yè)支付的設(shè)計(jì)費(fèi)用入手，采取設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式，選擇最科學(xué)、最符合要求的設(shè)計(jì)公司合作。一方面，增加了企業(yè)的可選擇性；另一方面，也在一定程度上降低了設(shè)計(jì)費(fèi)用以及建筑工程的造價(jià)，而且實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)公司與房產(chǎn)企業(yè)的雙贏。另外，在設(shè)計(jì)過(guò)程中給出限定資金額度，把設(shè)計(jì)成本限定在一定額度之內(nèi)，從而限定施工的資金投入，保證房產(chǎn)企業(yè)的成本優(yōu)化投入，達(dá)到嚴(yán)控成本資金投入的最終目標(biāo)。

（二）施工方的招標(biāo)控制

在選擇施工建設(shè)方時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)要摒棄熟人包攬工程和關(guān)系包攬工程的落后方式，遵循公平公開(kāi)的原則，給所有的施工方提供公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。在招標(biāo)控制方面，房產(chǎn)企業(yè)提供具體的建筑要求和設(shè)計(jì)方案供施工方選擇，并依據(jù)公正原則選取綜合能力強(qiáng)、施工進(jìn)度快、建設(shè)質(zhì)量好及工程造價(jià)低的單位進(jìn)行合作，降低整個(gè)工程的造價(jià)，進(jìn)行工程的成本控制。

在簽訂建筑施工合同的過(guò)程中，要把企業(yè)的具體要求詳細(xì)地列舉出來(lái)，把可預(yù)見(jiàn)的施工問(wèn)題及處理方法添加到合同內(nèi)容中，還應(yīng)該把雙方合作涉及的利益、賠償和風(fēng)險(xiǎn)保障等內(nèi)容依據(jù)法律條例進(jìn)行規(guī)定說(shuō)明，減少房產(chǎn)企業(yè)的資金流失，保證雙方合作的順利進(jìn)行。[3]

（三）施工環(huán)節(jié)的嚴(yán)格把控

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，施工環(huán)節(jié)往往是資金投入最多的階段。包括建材的采購(gòu)、人員的調(diào)動(dòng)、技術(shù)的更新和器械的輔助等。要加強(qiáng)對(duì)這一環(huán)節(jié)的成本控制，就要建立健全施工管理制度，把建筑任務(wù)和建筑責(zé)任具體細(xì)化到個(gè)人，避免責(zé)任不清產(chǎn)生的糾紛。對(duì)施工環(huán)節(jié)的把控還應(yīng)該從技術(shù)入手，盡量應(yīng)用新技術(shù)、新方法進(jìn)行建設(shè)工作，保證工程的技術(shù)質(zhì)量，縮短施工的工期，節(jié)約資金的投入，有效降低工程造價(jià)，控制房產(chǎn)企業(yè)的成本資金。[4]

（四）結(jié)算環(huán)節(jié)的成本控制

工程竣工后，會(huì)進(jìn)行最后環(huán)節(jié)的結(jié)算工作。這一過(guò)程主要是核實(shí)施工單位上報(bào)的建材、人工、機(jī)器和管理的總金額，還有依據(jù)簽訂的合同對(duì)工程建設(shè)的合法性進(jìn)行檢查。這一過(guò)程需要結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管部門的工作，根據(jù)其監(jiān)管所得數(shù)據(jù)對(duì)施工單位進(jìn)行資金結(jié)算，嚴(yán)控工程的成本資金。

五、結(jié)語(yǔ)

從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體情況來(lái)看，我國(guó)的工程建設(shè)發(fā)展正處于黃金階段，但由于起步較晚，在制度、管理以及成本控制方面還存在漏洞。本文針對(duì)當(dāng)前工程建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度和安全管理的問(wèn)題，提出了嚴(yán)控項(xiàng)目施工質(zhì)量、科學(xué)安排工程進(jìn)度和強(qiáng)化建筑安全管理的改進(jìn)方法，并給房產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作提出了從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、施工方招標(biāo)、施工環(huán)節(jié)和結(jié)算環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制的方法。

（作者單位為恩施自治州眾信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 董海利.建筑工程施工項(xiàng)目管理及成本控制方法的研究[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015 （22）：228.

[2] 克長(zhǎng)江.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中施工管理與成本控制[J].工業(yè)C，2015（9）：00019.

[3] 孫健.施工管理和成本控制在房產(chǎn)項(xiàng)目中的探討[J].江西建材，2015（10）：243-244.

[4] 閆吉華.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理與控制研究[J].科技資訊，2016，14（1）：70-71.endprint