邵玫

“2016年上半年是我經(jīng)歷過的比較忙碌的時候，基本上就沒有休息，后來市場隨著調(diào)控開始回歸理性，我也沒有那么忙了?！毙钫f。

春節(jié)后，上海樓市依舊延續(xù)著節(jié)日期間的慘淡行情，成交仍然沒有起色。上海中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2月份上海新建商品住宅成交面積僅36.3萬平方米，環(huán)比減少6.7%，同比下滑49.1%。而這一數(shù)值也是6年來同期最低。

整體成交遇冷

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)7天長假期間，上海新建商品住宅成交949平方米，成交量僅為8套，比去年春節(jié)期間減少71.1%，創(chuàng)下了自2011年以來春節(jié)成交最低紀錄。也就是說，長假7天，上海只成交了8套房子，而這8套房子分別隸屬于8個不同的項目。這是否預示了今年樓市的整體走向？

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，往年春節(jié)7天，上海一般都有幾十個樓盤在售，成交面積基本在3000平方米左右，而今年的949平方米幾乎打了個三折。

在各方因素調(diào)整下，樓市已經(jīng)從此前的成交火爆趨于平穩(wěn)。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海2016年12月二手房成交數(shù)量為13580套；而在2016年1月，二手房成交數(shù)量為44486套，2016年8月的二手房成交數(shù)量一度增至56504套。

承接去年12月交易下滑慣性，今年1月上海樓市延續(xù)清淡走勢。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月上海新建商品住宅只成交33.9萬平方米，環(huán)比減少40.1%，同比減少70.9%（去年12月為64.9萬平方米）。而該數(shù)值也是近5年的同期新低，這既有調(diào)控因素，也不乏新房供應不足的原因。

在一手房方面，成交量同樣出現(xiàn)萎縮。據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)，2017年1月份上海商品住宅網(wǎng)簽量繼續(xù)下滑，僅去化38.87萬平米，環(huán)比下滑4成，同比下滑7成，是2015年2月份以來的最低位。

目前格局下的買方反應會怎樣？上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦用了一個形象的比喻——池子里的魚將越來越少，甚至會出現(xiàn)二手房和新房搶客源的情況。

新城控股歐陽捷認為，首先，投資客暫時不會回來，至少要半年以上；上海房價如果不漲的話，限價政策很可能不會加碼，而剛性需求在一年之內(nèi)基本也不會回來；一些遠郊的房子可能熱銷，但不會成為主力，因為成交量比較少。

至于“早晚都要買”的改善型需求，歐陽捷則表示，如果房價穩(wěn)定的話還是會有人入市的，因為“早買總比晚買好”。

“當然，改善型需求如果認為房價會下跌，可能會等，但是從上海的情況來看，不存在這種可能性。不過市場供應有限，成交量是會下降的，而且因為今年上海整個樓市下降，銷售面積比去年下降30%是很有可能的?！彼J為，不排除房企會降價，但上海的房子是賣一套少一套，所以房企也不會太急于降價脫手。

盧文曦表示，從各地“兩會”口風來看，2017年樓市調(diào)控仍是地方重點任務，高壓或是常態(tài)。加之整個2016年透支相當多購買力，所以1月的清淡起步已經(jīng)暗示，全年市場交易不會活躍。

觀望情緒濃

自去年10月“滬六條”政策出臺后，樓市投資客開始退出，新增客戶受到制約，違規(guī)的銀行、中介及開發(fā)商也受到管制，市場開始降溫。因此，業(yè)內(nèi)均對2017年持謹慎態(tài)度。

從價格來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，上海房價已經(jīng)連續(xù)兩個月環(huán)比下降。2月最后一周，上海商品住宅成交均價為每平方米42986元，下跌了12.1%。

盧文曦分析說：“從住建部新聞發(fā)布會內(nèi)容來看，強調(diào)‘房子是用來住的，不是用來炒的，因此今年調(diào)控從緊的大基調(diào)不會改變。上海住宅上半年成交量會跌”。他認為，在市場信心沒有恢復的情況下，個別開發(fā)商會選擇以價換量。

薛建雄則表示，以價換量是個別現(xiàn)象，大多樓盤還是不愿意“動”，只有等庫存多了才會降價，所以現(xiàn)在以價換量的基礎(chǔ)還不夠，開發(fā)商并沒有庫存積壓。

同策咨詢最新研報預判，上海樓市上半年整體表現(xiàn)為“量跌價穩(wěn)”；進入下半年，由于上半年“量跌”，下半年開發(fā)商必然會“保量”，因此，在“保量”及年度銷售指標、資金兌付壓力等驅(qū)動下，下半年市場表現(xiàn)特征為“以價換量”沖業(yè)績。

從克而瑞數(shù)據(jù)來看，上海目前去化周期在7.8個月，庫存在360萬平方米，明顯供小于求。薛建雄表示，市場只是降溫，但開發(fā)商手上貨源明顯不足，出現(xiàn)降價潮只有等到足夠庫存之后才會發(fā)生。

對于接下來幾個月的市場走勢，克而瑞方面預計，上海樓市供應量環(huán)比回升為大概率事件，但銷售同比將繼續(xù)下滑，今年想復制去年“陽春三月”的行情仍將困難重重。畢竟在需求端，市場觀望情緒濃厚，成交量維持低位在所難免。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，當前購房者入市意愿不高，對房企營銷工作提出更高要求，所以在沒有十足把握下，不會倉促開盤。2月下半月后剛需產(chǎn)品有嘗試性推盤，并且單次投放量相當大。

而在銀行端，對于樓市的收緊同樣在繼續(xù)?！爸斑€曾給一個客戶做了開發(fā)貸，后來我們行就暫停開發(fā)貸的發(fā)放了?！苯ㄔO銀行一位客戶經(jīng)理說。

中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁兼上海中原總經(jīng)理劉天旸認為，此次樓市政策效果顯著，這會讓之后的房產(chǎn)市場變得更健康、交易更規(guī)范。

小戶型熱銷

位于上海嘉定區(qū)的路勁·上海派從去年首次開盤至今已經(jīng)有一年，其在嘉定區(qū)和周邊區(qū)域已經(jīng)有一定的知名度，其定位于“剛需盤，地鐵房，總價低”，吸引著剛需購房者的持續(xù)關(guān)注。2月25日三期開盤，推出的最小戶型為68平方米，其總價約220萬左右，首付約80萬元，引來不少排隊購房者，再現(xiàn)徹夜排隊購房盛況。

許多購房者來自嘉定區(qū)、普陀區(qū)，就是沖著68平方米的小戶型而來，參與排隊的小玲說：“經(jīng)過去年房價上漲后，現(xiàn)在上海100萬以內(nèi)的首付樓盤非常少了，路勁·上海派去年一期單價1.8萬元，現(xiàn)在也3.3萬元一平方米了，而且小戶型在新盤中也很少見。我們就這么多錢，擔心買不上，也擔心到了5月份房價會再漲。”endprint

之所以再次出現(xiàn)排隊買房的情況，在盧文曦看來有三方面原因：“一，就產(chǎn)品來說，剛需小戶型低總價，加之剛需受到政策影響小，買得起就會出手。二，價格，平開甚至低于同區(qū)二手次新，買新房升值預期比二手高，當然買新房了。三，房企營銷上，蓄客充分，注重氛圍制造，促使買家入市?！?/p>

多位滬上開發(fā)商也稱：“自去年底上海市房管部門就開始實施嚴控新盤預售證審批、嚴控新房價格等調(diào)控措施，項目預售證的取得難度增加，開盤售價也受到控制，如果價格高就取不了預售證?！?/p>

對于具體樓盤來講，由于預售證獲取時間拉長，預熱期也就相應拉長，如果意向購房者較多，而開發(fā)商取得預售證后，又縮短認籌期突擊開盤，就會形成“場面火爆”的情況。

在嚴控新房價格的背景下，所開新盤的價格幾乎與周邊市場上的二手房價格趨近，以路勁·上海派為例，其均價為每平方米33000元，而周邊二手房安亭新苑的掛牌價格也在每平方米32000左右。

此外，一季度為傳統(tǒng)的樓市淡季，加之預售證審核趨緊，新盤供應量相應減少，這也暫時形成了新房“供不應求”的現(xiàn)狀。

在盧文曦看來，此時的排隊買房是個別樓盤出現(xiàn)的現(xiàn)象，并不具有普遍性，從其銷售結(jié)果來看，僅僅是小戶型受到熱捧，并非日光盤。開發(fā)商的態(tài)度也和去年有明顯區(qū)別，在調(diào)控之下，開發(fā)商由惜售變?yōu)榉e極入市，以價換量已經(jīng)成為共識。他提醒購房者，不必因開發(fā)商突擊開盤而恐慌性入市。

土地拍賣不復火熱

2月21日，上海金山迎來了三幅住宅用地出讓。與此前激烈的搶地場景不同，這次土地拍賣顯得冷清了許多。

其中，北京建工溢價18.6%競得金山新城宅地，成交價14.4億，樓板價11627元/平方米。同時，楓涇鎮(zhèn)與金山工業(yè)區(qū)兩幅宅地均以底價成交，競得人分別為上海建工以及華紡、和成聯(lián)合體，樓板價均未破萬。

在金山的這次土地拍賣中，交易中心再次反復強調(diào)：違反自有資金競買規(guī)則的開發(fā)商，不僅罰沒保證金、定金、收回土地，其本身及其關(guān)聯(lián)方3年內(nèi)不得參加上海的土地拍賣。同時報價不允許超過申報的自由資金。

在近日開場的資金核驗階段，7家開發(fā)商之一的光明，由于申報資金比掛牌價低，直接喪失資格。同時，競拍過程中，同潤也因競拍價超過自有資金而被收取號牌、取消競拍資格。這在以往的土拍現(xiàn)場是從未出現(xiàn)的情形。

“這幅地塊吸引7家房企競拍，也是今年以來參與企業(yè)比較多的一次。地塊面積不大，總價不高是原因之一。其次，這幅土地沒有提到15%的自持，取而代之的是45%的安置房，政府會回收。雖然過程好比是政府代建，利潤遠低于開發(fā)，但相比15%的自持資金長時間沉淀還是有利的。此外，萬達、上實等房企陸續(xù)在區(qū)域內(nèi)開發(fā)建設，產(chǎn)品多了，對提升區(qū)域品質(zhì)有積極作用?！北R文曦分析說。

事實上，從去年第四季度開始上海樓市就進入一個平穩(wěn)的調(diào)整周期，土地市場逐漸降溫，開發(fā)商拿地越來越理性。易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，上海此次拿地的企業(yè)，均為國企性質(zhì)的企業(yè)，這也說明國企資金實力強大，融資成本也比較低，所以在土地市場上游刃有余。

租金指數(shù)下滑

春節(jié)過后，本應熱鬧起來的租房市場卻一反常態(tài)，冷清得讓人驚訝。“春節(jié)后看了很多房子，每一套的質(zhì)量都還不錯，但租房的人明顯少了，我也有了更多的選擇?！痹谏虾ｊ懠易煲患夜旧习鄡赡辏房紤]在東昌路附近租房，看了幾家中介之后發(fā)現(xiàn)市場有了不小的變化。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月中原（上海）租金指數(shù)為236.7點，環(huán)比微跌1.57%，同比上漲1.37%，租金指數(shù)連續(xù)4月下滑，全市租金均價77.2元/平方米/月。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)還顯示，1月份中原二手住宅租賃共成交730套，環(huán)比下滑33.82%。從供需結(jié)構(gòu)看，受租約到期及臨近年末租客集中返鄉(xiāng)影響，各區(qū)域租賃掛牌房源較為充裕，1月成交量均有不同程度的下滑，多數(shù)區(qū)域成交量跌幅2成以上。供求失衡導致部分區(qū)域租賃房源長期無法成交，業(yè)主主動下調(diào)租金價格。

“在中山公園板塊，以往2月份是租賃最為活躍的時候，但今年相當冷清，年后也就平均一天一組客戶，這種客戶量很難轉(zhuǎn)換成交易量?！北R文曦稱。

“租房的中介告訴我，最近房源非常多，我這個房子去年可以租到5000元/月，今年我租下來的價格是4500元/月?！毙氛f。

從中原地產(chǎn)的統(tǒng)計情況看，2017年1月份，全市所有區(qū)租金指數(shù)均下滑，其中，浦東、長寧、楊浦租金指數(shù)跌幅均超2%，跌幅最大。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進指出，租房支持政策的出臺使得租房市場供應加大，價格自然開始下滑。

1月6日，住建部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，鼓勵開發(fā)商出租存量房，改變房地產(chǎn)市場只售不租、多售少租的局面。1月25日，上海市房管局表示，將鼓勵培育專業(yè)的代理經(jīng)租機構(gòu)，很快將下發(fā)相關(guān)文件，鼓勵專業(yè)機構(gòu)為業(yè)主提供代理經(jīng)租服務。

“去年上海房價上漲明顯，不少原先租房的客戶也成為買房大軍中的一員。需求總量沒有增加，原先的租客卻在減少，導致需求不足。上海現(xiàn)在租金回報率平均1.5%左右，有些租金回報率過低的板塊可能有補漲機會。不過考慮到年后上海租賃市場交易時間窗口，如果這兩周沒有表現(xiàn)的話，今年租金上漲乏力也就基本定型了。”盧文曦說。endprint