■ 梅玉珍

江蘇江陰：房地產(chǎn)成功降庫存

■ 梅玉珍

江陰作為曾經(jīng)的百強(qiáng)縣之首，近年來由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等原因，轉(zhuǎn)型艱難，人口外流，購買力下降；而新地塊推出過快過猛，拆遷安置房集中建設(shè)，更導(dǎo)致房地產(chǎn)市場量價低迷。

2017年，江陰市住建局審時度勢，采取了一系列卓有成效的調(diào)控監(jiān)管措施，促使房地產(chǎn)市場順利降庫存，房價漲幅與周邊城市相比處于可控范疇，外來投資需求和本地改善型需求看好。

一、2017年江陰房地產(chǎn)運(yùn)行情況

1～9月，全市新建商品房預(yù)銷售審批上市75.44萬平方米，同比增長43.86%；

1～9月，商品房成交16192套，面積218.33萬平方米，成交金額178.39億元，同比增長分別為31.52%、32.06%、47.87%；

9月份住宅商品房成交均價為每平米8988.61元，同比上漲21.38%，環(huán)比上漲3.31%；

庫存去化期從2014年第四季度的36個月，降至當(dāng)前的12個月，去庫存效果顯著。

1～9月，二手房成交8595套，96.22萬平方米，54.04億元，同比增長分別為44.94%、44.49%、41.52%；9月份二手房均價5712.03元。

二、市場回暖的主要原因

1．宏觀方面。隨著國家金融監(jiān)管升級，居民投資渠道進(jìn)一步受限。居民亟需穩(wěn)定的投資品對沖貨幣貶值通脹壓力，但當(dāng)前投資渠道匱乏，換匯受限、境外購房和購買保險受限、股市低迷、民間金融P2P風(fēng)險爆發(fā)，因此只能投入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

2．行業(yè)方面。由于一二線城市采取的限購、限貸甚至限售政策不斷升級，房地產(chǎn)熱點(diǎn)從一二線城市向三四線城市迅速轉(zhuǎn)移。

3．區(qū)域方面。江陰房價在長三角地區(qū)明顯處于價值洼地，昆山、常熟等縣級市市區(qū)房價已在兩萬元以上，南通的海門、海安也已在一萬五左右。

4．土地供應(yīng)方面。江陰近年來未有較大住宅用地推出，僅用一年左右時間，通過房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式消化了一些存量土地，新建商品房短期內(nèi)增量有限。

5．城市建設(shè)方面。路網(wǎng)不斷暢通，配套加快完善，強(qiáng)化了購房者的預(yù)期和信心。比如敔山灣引入的醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)綜合體，對該區(qū)域市場熱度的提升效果顯著。

6．市場方面。各路營銷人員加大了向外地購房者的推廣力度，不少營銷團(tuán)隊(duì)主動出擊，到外地組織客源，大量引入江陰各售樓處看房，對銷量的提振效果立竿見影。

三、行之有效的監(jiān)管舉措

從2017年起，江陰房地產(chǎn)市場調(diào)控效果凸顯，但受周邊城市影響，市區(qū)商品住宅價格上漲較快。為確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門進(jìn)一步采取了以下舉措：

1．居安思危，加強(qiáng)市場監(jiān)管。2017年4月，江陰住建局出臺了《江陰市預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，將購房者的所有預(yù)交房款（包括銀行貸款、住房公積金）都納入監(jiān)管范圍，確保所有預(yù)售房款專款專用，用于工程建設(shè)，最大程度地防止了爛尾樓的產(chǎn)生。

2．加強(qiáng)管理，遏制商品房價格上漲幅度。江陰住建局與物價局聯(lián)合發(fā)文，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理確定并申報(bào)商品住宅價格，經(jīng)價格主管部門備案后須一次性公開每套準(zhǔn)售房源價格，嚴(yán)格執(zhí)行“明碼標(biāo)價”“一房一價”和“一價清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標(biāo)價形式，誘騙消費(fèi)者與其進(jìn)行交易。實(shí)際銷售價格不得高于申報(bào)價格，申報(bào)價格不得隨意調(diào)高，需調(diào)高的必須重新申報(bào)價格備案。

3．加強(qiáng)檢查，規(guī)范經(jīng)營行為。今年3月起對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了專項(xiàng)檢查。著重對開發(fā)企業(yè)在售樓處公示內(nèi)容、未取得商品房預(yù)銷售許可證的商品房項(xiàng)目違規(guī)銷售、捂盤惜售等方面進(jìn)行檢查。同時再次向開發(fā)公司強(qiáng)調(diào)了未取得商品房預(yù)銷售許可證的商品房項(xiàng)目不得進(jìn)行預(yù)銷售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡、團(tuán)購、理財(cái)?shù)确绞较蛸I受人收取或變相收取定金、預(yù)付款等任何形式的費(fèi)用。商品住房取得預(yù)售許可證的房源，必須一次性公開對外銷售；不得采取“封盤”等行為制造銷售緊張氣氛，抬高房價；售樓現(xiàn)場未公示全部準(zhǔn)售房源的，視作捂盤惜售行為，一經(jīng)查實(shí)可暫停合同網(wǎng)簽備案。對檢查中發(fā)現(xiàn)有違規(guī)現(xiàn)象的某些大型上市房企，執(zhí)法部門敢于亮劍，依法處罰，維護(hù)了市場秩序。

4．加強(qiáng)宣傳，堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向。堅(jiān)持正面引導(dǎo)輿論，利用網(wǎng)絡(luò)、微信等手段及時發(fā)布相關(guān)政策法規(guī)，發(fā)布房地產(chǎn)信息。客觀報(bào)道房地產(chǎn)市場形勢，引導(dǎo)理性消費(fèi)，杜絕炒作以及虛假、片面信息誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期，對于利用微信等自媒體發(fā)布虛假信息、造謠滋事的，隨時追究其法律責(zé)任。

四、探索立體調(diào)控長效機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，涉及監(jiān)管部門眾多，相關(guān)部門和業(yè)務(wù)條線應(yīng)心有“一盤棋”，行動“一股勁”，織就“一張網(wǎng)”，一張立體結(jié)實(shí)收放自如的“調(diào)控網(wǎng)”。

1．控制土地出讓節(jié)奏，突出量化調(diào)控。國土部門的操作，應(yīng)以存量土地為主。近期碧桂園的兩家區(qū)域公司，在江陰城南和璜土拿地，以及融創(chuàng)在城南的地塊，均為存量土地，在盤活存量的同時，盡量避免新出讓土地對市場沖擊。

2．優(yōu)化房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)。過去滯銷的小戶型住宅，由于受到外來投資者的青睞，目前銷量蒸蒸日上，暫無庫存積壓之虞。對于非住宅性質(zhì)的商鋪寫字樓，各開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循市場規(guī)律，充分考慮非住宅飽和的現(xiàn)狀，在近期新項(xiàng)目中相應(yīng)減少商鋪配置。

3．推廣房屋拆遷市場化安置。拆遷部門已制定了貨幣化拆遷新辦法，臨港新城等區(qū)域已開始試行，目前執(zhí)行效果較好，將在積累操作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步推廣。

4．區(qū)域資源配置，提升居住品質(zhì)。相關(guān)部門正大力推進(jìn)沿江鐵路等軌道交通，目前已開始前期測繪；跨錫澄運(yùn)河橋已完成設(shè)計(jì)招標(biāo)；臨江路西延伸段也已完成工程招標(biāo)；敔山灣醫(yī)院已封頂；美嘉城已基本完成招商，各商家正在裝修入駐。

此外，江陰在2016年成立了房屋中介協(xié)會，并在2017年由江陰電視臺“第一房產(chǎn)”頻道對各中介進(jìn)行集約化運(yùn)營。近期，江陰市住建局可開展對中介機(jī)構(gòu)的備案和檢查，并通過行業(yè)自律和媒體力量，促使二手房中介行業(yè)持續(xù)規(guī)范化。

目前來看，低房價已成為江陰新的核心競爭力，在去庫存的同時，結(jié)出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級的碩果。江陰這座充滿經(jīng)濟(jì)活力、蘊(yùn)含文明氣質(zhì)的城市，一定會再度騰飛。

（作者單位：江陰住建局住建局澄江分局）