■ 李 博

商業(yè)地產(chǎn)售后返租模式的若干問(wèn)題

■ 李 博

維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序、防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一直是房地產(chǎn)調(diào)控的重中之重。近年來(lái)，由于制度和監(jiān)管體系的不完善，售后返租等房地產(chǎn)銷售模式因違規(guī)操作引發(fā)了一系列風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。本文從法律、合同、投資回報(bào)等方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)售后返租模式進(jìn)行了剖析，認(rèn)為存在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高、隱蔽性強(qiáng)、房?jī)r(jià)虛高、難辦證等問(wèn)題，并從調(diào)查、規(guī)范、部門(mén)聯(lián)動(dòng)等方面提出了對(duì)策建議，以期嚴(yán)格審查規(guī)范售后返租行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序。

一、售后返租概述

售后返租在實(shí)際操作過(guò)程中，又稱為售后包租、返租回報(bào)等。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部2001年88號(hào)令），售后返租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。通俗上講，開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)商品房銷售，一般情況下，將商業(yè)項(xiàng)目如商鋪、酒店等劃成眾多小面積出售給投資者，再同其簽訂返租合同，承諾購(gòu)買(mǎi)后在一定期間內(nèi)給付一定數(shù)額的租金來(lái)吸引投資購(gòu)買(mǎi)人（一般情況年返租4%～12%，返租年限短則3～5年，長(zhǎng)則8～10年）。

攝影 王兵

售后返租起于香港，興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市，近幾年流傳全國(guó)。售后返租得以快速流行的原因有兩個(gè)：一方面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，采取售后返租模式，可促進(jìn)銷售過(guò)程，從而快速回收資金，迅速獲取利潤(rùn)，為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供資金支持。另一方面，對(duì)于投資者而言，受傳統(tǒng)房地產(chǎn)保值、增值理財(cái)觀念影響，以及開(kāi)發(fā)商低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)承諾的誘惑，價(jià)值投資渠道變窄，可省去招租的麻煩，達(dá)到“以租養(yǎng)貸”。從而使商品房售后返租成為一種雙方都樂(lè)意接受的，“雙贏”的理想商業(yè)模式。

二、售后返租相關(guān)法律問(wèn)題剖析

（一）關(guān)于售后返租模式是否合法。根據(jù)住建部、最高人民法院及各地等關(guān)于商品房銷售管理的規(guī)定，售后返租在我國(guó)是明令禁止的，以售后返租方式非法吸收資金的，將被以非法吸收公眾存款定罪，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)刑事責(zé)任，最高可判10年有期徒刑。但在現(xiàn)實(shí)中，售后返租模式并未消失，一方面，由于相關(guān)政策法律規(guī)定的不完善，如《商品房銷售管理辦法》僅禁止開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)售后返租銷售未竣工商品房，而竣工的商品房并未限制；最高法院的司法解釋中“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或不以房產(chǎn)銷售為主要目的”，無(wú)明確參考和判斷標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)把商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)權(quán)交給其另行注冊(cè)成立或委托商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，與投資者簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)或者物業(yè)租賃合同，便可輕松規(guī)避法律法規(guī)的限制，且可轉(zhuǎn)嫁售后返租產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）關(guān)于售后返租合同是否有效。根據(jù)我國(guó)《合同法》第52條明確規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”，由于《商品房銷售管理辦法》《城市房屋租賃管理辦法》等對(duì)于明令禁止售后返租行為的規(guī)定，屬于部委或部門(mén)規(guī)章，因此，開(kāi)發(fā)商與投資者采取售后返租模式，在銷售合同之外所簽訂的另一份租賃合同從法律上講是有效的，開(kāi)發(fā)商只需承擔(dān)違法成本較低的行政處罰。此外，即使沒(méi)有簽訂租賃合同，只是在銷售合同中開(kāi)發(fā)商明確約定代為投資者尋租，在法律層面講屬于委托合同，即開(kāi)發(fā)商是接受投資者的委托，為委托人處理法律事務(wù)（即同第三人簽訂租賃合同），并未違反我國(guó)法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，同理，該合同不能因違反上述兩規(guī)章中的禁止性規(guī)定而歸于無(wú)效。

（三）關(guān)于投資回報(bào)承諾是否可靠。售后返租模式最大的賣點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商承諾的高額投資回報(bào)，在前期廣告宣傳方面具有極大的渲染力，如“10年固定租金回報(bào)，總回報(bào)超100%”“坐享其成，固定年收益可達(dá)10%”等廣告隨處可見(jiàn)，但根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第4和16條規(guī)定“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾”，開(kāi)發(fā)商發(fā)布違法廣告后，由監(jiān)管部門(mén)責(zé)令停止發(fā)布，并處以三萬(wàn)元以下罰款，相比樓盤(pán)銷售所得的巨額價(jià)款，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)著很低的違法成本。此外，當(dāng)投資回報(bào)承諾明確在購(gòu)房或租賃合同中約定時(shí)，若開(kāi)發(fā)商違約，按照法律規(guī)定必然要承擔(dān)法律責(zé)任，但現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商一旦資金斷裂或攜款潛逃，往往承諾的投資回報(bào)多半會(huì)打水漂，化為泡影。

目前，法律法規(guī)對(duì)售后返租銷售模式的規(guī)定不健全，在運(yùn)行模式界定、操作流程、制度規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)防范等方面尚不完善，加之房地產(chǎn)企業(yè)信用機(jī)制的缺失，其在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中存在諸多問(wèn)題。

三、售后返租存在的問(wèn)題

（一）售后返租風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。售后返租作為一種商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷模式，涉及開(kāi)發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)商等多方利益群體，各利益主體間因需求不一，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。特別是正在開(kāi)展預(yù)售的在建項(xiàng)目采用售后返租的，風(fēng)險(xiǎn)更大，若開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，投資者租金收益等權(quán)益無(wú)法兌現(xiàn)。除此之外，因開(kāi)發(fā)商前期商業(yè)規(guī)劃不到位導(dǎo)致招商困難、運(yùn)營(yíng)商管理水平落后導(dǎo)致商業(yè)氛圍較差、投資者尋求更高租金收益而產(chǎn)生違約、經(jīng)營(yíng)不善無(wú)法支付租金等均是售后返租模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)，均會(huì)造成不同主體的利益損失，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生影響，使大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成“空樓”，造成資源的浪費(fèi)。

（二）售后返租風(fēng)險(xiǎn)隱蔽性強(qiáng)。在前期銷售階段，開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避現(xiàn)行規(guī)則限制、市場(chǎng)監(jiān)管要求等，通常委托第三方經(jīng)營(yíng)管理公司與投資者簽訂返租協(xié)議，投資者處于“利益鏈條”之中，往往不愿透露具體簽訂合同的內(nèi)容或否認(rèn)簽訂了合同，具有極強(qiáng)的隱蔽性。對(duì)于市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)而言，現(xiàn)有系統(tǒng)無(wú)法查詢哪些項(xiàng)目屬于售后返租，往往是投資者利益受損后，才得知開(kāi)發(fā)商前期采取了售后返租的模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的銷售，具有一定的滯后性，導(dǎo)致監(jiān)管部承受監(jiān)管不力的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房屋售價(jià)往往虛高。在售后返租模式中，開(kāi)發(fā)商若面臨較大的資金壓力，往往會(huì)開(kāi)出較高的投資回報(bào)率，例如考慮起租金、遞增率及商鋪?lái)?xiàng)目對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)售價(jià)，其10年的平均回報(bào)率應(yīng)該為5%，而開(kāi)發(fā)商承諾投資客戶的回報(bào)率為8%，兩者間存在3%的差距。通常情況下，開(kāi)發(fā)商為降低損失，保持可觀的利潤(rùn)收益，一般會(huì)提升商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)來(lái)彌補(bǔ)差價(jià)，將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)，一方面增加了投資者的購(gòu)房和經(jīng)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)成本。另一方面對(duì)周邊房地產(chǎn)會(huì)售價(jià)產(chǎn)生一定的影響，易形成市場(chǎng)泡沫，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。

（四）存在無(wú)法辦證風(fēng)險(xiǎn)。通常商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)整體開(kāi)發(fā)，但有些開(kāi)發(fā)商會(huì)違背規(guī)劃報(bào)建的建設(shè)要求，在銷售階段進(jìn)行面積分割后出售給投資者。由于售后返租商業(yè)地產(chǎn)在銷售時(shí)往往未竣工，投資者尚不得知所購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際位置和面積，同時(shí)在后期實(shí)際運(yùn)行時(shí)，因經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)品需要，要求整體或局部成片利用，從而導(dǎo)致不同投資者的物業(yè)捆綁，界址混淆，無(wú)法辦理確權(quán)至投資者名下的產(chǎn)權(quán)證。此外，若開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中，因資金鏈斷裂、項(xiàng)目違法被叫停等原因，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，無(wú)法進(jìn)行竣工驗(yàn)收，進(jìn)而無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

四、對(duì)策建議

（一）摸清售后返租項(xiàng)目現(xiàn)狀。按照國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定，建議各地房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門(mén)制定售后返租項(xiàng)目調(diào)查規(guī)范，深入研究，科學(xué)確定違規(guī)售后返租的類型、特征和范圍等。開(kāi)展不定期排查巡查，充分用好舉報(bào)電話，增強(qiáng)群眾的參與度，及時(shí)掌握和查處違法違規(guī)的售后返租項(xiàng)目，避免風(fēng)險(xiǎn)的積累。

（二）強(qiáng)化售后返租風(fēng)險(xiǎn)防范措施。加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪和權(quán)證辦理等環(huán)節(jié)的核查力度，及時(shí)甄別售后返租項(xiàng)目。對(duì)于已經(jīng)銷售的項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門(mén)應(yīng)通過(guò)制作風(fēng)險(xiǎn)告知單，宣傳標(biāo)語(yǔ)等方式做好風(fēng)險(xiǎn)提醒工作。對(duì)于銷售未竣工的項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)令禁止，加大懲罰力度，如暫停網(wǎng)簽權(quán)限、降低資質(zhì)等級(jí)、罰款等。

（三）強(qiáng)化部門(mén)聯(lián)動(dòng)。積極聯(lián)合工商、物價(jià)、金融、公安等部門(mén)，形成信息共享和聯(lián)動(dòng)，在審核開(kāi)發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)廣告時(shí)，對(duì)存在與銷售事實(shí)不符、夸大投資回報(bào)宣傳等行為的企業(yè)進(jìn)行約談執(zhí)法，堅(jiān)決糾正。對(duì)以售后返租方式非法吸收資金等違法案件，與相關(guān)部門(mén)建立聯(lián)動(dòng)執(zhí)法機(jī)制，嚴(yán)厲查處。

（作者單位：重慶市國(guó)土資源和房屋勘測(cè)規(guī)劃院）