田園

[摘要]在不動產(chǎn)一物二賣中，存在著債權(quán)人保護和市場自由競爭兩種利益的沖突。從利益衡量的視角出發(fā)，僅在后一交易符合債權(quán)人撤銷權(quán)的主客觀構(gòu)成要件，也即受讓人知情前買受人之存在且該以明顯低價為交易使出賣人陷于“無資力”的情況下，才可以援引《合同法》第七十四條之規(guī)定支持前買受人撤銷在后買賣合同的訴請。

[關(guān)鍵詞]二重買賣 債權(quán)人撤銷權(quán) 自由競爭 知情 無資力

一、引言

二重買賣在不動產(chǎn)買賣中頗為常見，以房屋買賣為例，其通常構(gòu)造如下：物之所有權(quán)人甲先同第一買受人乙訂立房屋買賣合同，在未辦理房屋所有權(quán)過戶登記前，又同第二買受人丙就同一標(biāo)的房屋訂立買賣合同。

在上述語境下，后一買賣合同是否成立與房屋所有權(quán)的最終歸屬，取決于后買受人丙的主觀狀態(tài)。若丙在與甲訂立合同時對在先交易不知情，則前后兩個買賣合同均為有效合同。先辦理過戶登記者取得不動產(chǎn)物權(quán)，余者僅能向甲主張違約責(zé)任。原因在于：我國采債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，有效的物權(quán)變動效果需根據(jù)雙方有效的買賣、贈與、互易等意思表示和一定的公示形式才可達成。債權(quán)行為和物權(quán)行為的效果是分離的，僅有債權(quán)合意尚不能直接導(dǎo)致物權(quán)變動結(jié)果，反之物權(quán)變動不發(fā)生亦不影響債權(quán)行為的生效。根據(jù)市場經(jīng)濟的自由競爭原理，前后兩買受人其對所有權(quán)人甲享有的債權(quán)居于平等地位，故而前后兩買賣合同均有效成立。若丙在與甲為交易時，不僅明知在先交易之存在，且其與甲之交易構(gòu)成“惡意串通”，不僅甲、丙間的合同無效，丙還應(yīng)向乙負損害賠償責(zé)任；即使丙已完成過戶，也不能取得房屋所有權(quán)。判斷“惡意串通”可參照售賣價格、出賣人與后買受人關(guān)系等因素綜合判斷，如后一買賣合同的成交價格明顯低于市價、出賣人和后買受人存在親戚朋友關(guān)系或通謀行為的，則可推定為上述“惡意串通”之行為。

尚未達成共識的爭點主要集中于此一情形：后買受人已知悉前交易的存在，但并無損害在先債權(quán)的意圖，“單純知情”的情況下后一買賣合同的效力狀況及物權(quán)歸屬。解決該問題有如下路徑，試逐一論述之。

二、前買受人的債法救濟路徑

（一）損害賠償請求權(quán)

對前述問題的慣常做法是，后買受人丙的單純知情不作為惡意的認(rèn)定因素。故訂立的在后買賣合同仍然有效成立，如優(yōu)先進行了過戶登記的公示程序則可由丙取得房屋所有權(quán)。在此情形下，前一買賣合同雖然有效成立，但已經(jīng)陷入履行不能，前買受人乙只能追究按照合同規(guī)定追究出賣人甲的違約責(zé)任或解除合同并要求相應(yīng)的損害賠償。我國立法明確了違約損害賠償?shù)目深A(yù)見性規(guī)則，出賣人在訂立合同時依據(jù)生活經(jīng)驗應(yīng)當(dāng)預(yù)見到房價上漲的可能性，這部分差價亦屬于出賣人違約對先買人造成的損失。因此出賣人甲對前買受人乙的賠償范圍包括：先買受人乙支付的購房款及利息、合同約定的違約金或定金，以及房屋的升值部分。關(guān)于此早有學(xué)者提出，后買受人的損害賠償范圍可參照標(biāo)的物轉(zhuǎn)賣的價格確定。除《合同法》，尚有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定對一物二賣行為進行規(guī)制：第八條第二款“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，買受人可要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。此款明確了對出賣人的懲罰性賠償責(zé)任，似對前買受人乙的保護極為完善，但以體系化的眼光重新審視該司法解釋的規(guī)范內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)其所調(diào)整的買賣合同標(biāo)的物是“尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售”的房屋，也即商品房的首次買賣，不能涵蓋大量的二手房買賣實例。

（二）“獲益交出權(quán)”制度

考察我國當(dāng)前多重買賣司法實踐中對前買受人損害賠償?shù)膶嶋H情況，法院常將賠償額限制在合同價款的一定比例內(nèi)（如間接借鑒司法解釋關(guān)于違約金數(shù)額的規(guī)定，限制在30%），很少根據(jù)市場變動給予前買受人乙充分的違約賠償，更不用論懲罰性賠償。故有學(xué)者提出借鑒英美法的“獲益交出權(quán)”制度，使之與損害賠償并行：不動產(chǎn)買賣合同簽訂后標(biāo)的物交付之前，就標(biāo)的物的照管，買受人與出賣人之間構(gòu)成一種“衡平信托”或“推定信托”的關(guān)系，受托人應(yīng)為委托人利益而非其個人私利行事，故而應(yīng)交出轉(zhuǎn)售土地所獲得的利益。該制度建立在雙方當(dāng)事人間的信義關(guān)系。若認(rèn)為出賣人和前買受人在訂立合同后，即產(chǎn)生了某種信任乃至信托關(guān)系，則該“獲益交出權(quán)”即存在正當(dāng)性。該制度的積極意義在于威懾出賣人的背信行為，有助于推動市場交易道德的確立。然而信托關(guān)系的認(rèn)定過分倚仗法官的自由心證，在我國的現(xiàn)實環(huán)境下可行性仍尚待進一步論證。

（三）第三人侵害債權(quán)的侵權(quán)責(zé)任

王澤鑒先生在論及二重買賣時專門論述了侵權(quán)救濟之可能性問題：“縱丙（第二買受人）的行為對甲（第一買受人）構(gòu)成侵權(quán)行為，應(yīng)負賠償責(zé)任，丙取得該物所有權(quán)的物權(quán)行為不因此而受影響”。此種論述以物權(quán)無因性為基礎(chǔ)，但這并不意味著后買受人可以繼續(xù)保有標(biāo)的物。侵權(quán)損害賠償?shù)淖罱K救濟目標(biāo)是恢復(fù)原狀，損害賠償不過是替代措施而已，在能夠恢復(fù)原狀時，自然應(yīng)當(dāng)先恢復(fù)原狀。故而前述情形如構(gòu)成侵權(quán)，前買受人可請求后買受人以恢復(fù)原狀的形式承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，并據(jù)此進行變更登記。

此種思路在理論上可行，但尚需尋究實體法上之依據(jù)。根據(jù)我國《侵權(quán)責(zé)任法》第二條：“侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！痹摽钏Q之民事權(quán)益是否涵蓋債權(quán)，學(xué)界頗有爭議，但主流觀點認(rèn)為：民事權(quán)益通常僅包含人身權(quán)、物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等絕對權(quán)，除非法律有明確規(guī)定否則一般不包含債權(quán)在內(nèi)。此種立法考量的理由有二：一方面，債權(quán)不具有社會典型公開性，若像絕對權(quán)一樣保護，將大大限制提升交易成本；另一方面，價高者得乃社會競爭的基本規(guī)則，限制交易的自由競爭將會阻礙社會進步。如此看來，通過侵權(quán)責(zé)任保護前買受人的路徑似乎并不能行得通。

二、前買受人的物權(quán)法救濟路徑

前述通過債法的救濟途徑多有補償不充分之嫌，故有學(xué)者試圖通過借助物權(quán)法的路徑，以期為前買受人提供更為合理的保護路徑。endprint

（一）債權(quán)人撤銷權(quán)的行使。

債權(quán)人撤銷權(quán)通常指“債權(quán)人對于債務(wù)人所為的危害債權(quán)的行為，可請求法院予以撤銷以維持債務(wù)人責(zé)任財產(chǎn)的權(quán)利”。撤銷權(quán)行使的后果表現(xiàn)為前買受人得撤銷后買賣合同，并請求后買受人丙返還原物于出賣人甲或直接返還于己。臺灣的物權(quán)變動理論建立在物權(quán)行為無因性的基礎(chǔ)之上，因而與大陸略有分別。但不可否認(rèn)的是撤銷權(quán)在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中債權(quán)人保護自己合法債權(quán)中的重要作用。

學(xué)界對于前買受人是否享有“債權(quán)人撤銷權(quán)”的主張可分為如下三類：其一，否定說。只要先買受方與出賣方尚未登記，而后買受方已辦理登記，則即使惡意也不得使登記歸于無效，先買受人乙僅可請求出賣人甲賠償損失。其二，肯定說。出賣人與后買受人之交易行為違反誠實信用原則，損害他人合法利益，故應(yīng)認(rèn)定合同無效。再依據(jù)物權(quán)變動的“有因主義”已進行的物權(quán)變動公示——登記因無法律上之原因而無效，先受買人可行使撤銷權(quán)。其三，部分肯定說。出賣人將不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移于后買受人而陷于無資力或其財產(chǎn)減少時，先買受人乙才可對后買賣行為行使撤銷權(quán)。該觀點亦是王澤鑒先生所持觀點，并為大多數(shù)學(xué)者所接受。

在房屋二重買賣合同中，前買受人是否享有撤銷權(quán)，關(guān)鍵看是否符合撤銷權(quán)的行使條件。根據(jù)《合同法》第七十四條規(guī)定，債權(quán)人撤銷權(quán)構(gòu)成要件如下：其一，在債權(quán)人方面，被保全債權(quán)為金錢債權(quán)，且成立在詐害行為之前；其二，在債務(wù)人方面，客觀上存在債務(wù)人的詐害行為，主觀上存在詐害債權(quán)人債權(quán)的意思；其三，在受益人方面其需存在“惡意”，即要求受讓人知道債務(wù)人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的行為對債權(quán)人造成損害之事實。有學(xué)者認(rèn)為“受讓人的‘知道便是此處所說的受益人的惡意……受益人的惡意并非指受益人具有故意損害債權(quán)人的事實，其構(gòu)成也不要求受益人與債務(wù)人惡意串通”。

前文已經(jīng)限定，本文探討的二重買賣類型僅限于“買受人已經(jīng)知悉前交易的存在，但并無損害在先債權(quán)的意圖即‘單純知情”的情形，一一對應(yīng)上述的構(gòu)成要件，能否有債權(quán)人撤銷權(quán)的適用余地，關(guān)鍵在“詐害性”的判斷，即債務(wù)人的客觀行為是否害及債權(quán)人債權(quán)。我國通說采“無資力”說，具體以“債務(wù)超過”與否為判斷標(biāo)準(zhǔn)。按前述設(shè)定的情景，買受人并無損害在先債權(quán)之意圖，則其訂立的買賣合同價格一般為房屋價值的對價甚至于超過該房屋的實際市場價值，如采“無資力說”則似無債權(quán)人撤銷權(quán)適用之余地。在日本法中尚有一種“實質(zhì)論”的解釋方法，即不簡單做算數(shù)判斷而是綜合主客觀情事，如考慮債務(wù)人是否具備行為目的動機的正當(dāng)性、是否具備行為手段方法的妥當(dāng)性等具體判斷。如采該論則事實上又回到了的從主觀認(rèn)定撤銷權(quán)能否成立的問題上，在“單純知情”時亦似無撤銷權(quán)適用的可能。

（二）“知情”即為惡意，主張后買賣合同無效

因債權(quán)人撤銷權(quán)制度無法達到通過物權(quán)法對前買受人進行保護的目的，又有學(xué)者通過比較法的研究，提出以“知情”因素作為惡意的推定，直接以此主張后買賣合同無效：

在美國法中，知情和登記互為獨立的法律事實。權(quán)利經(jīng)過登記，對在后的買受人來說自然推定為知情；而權(quán)利未經(jīng)登記其存在依然可被后買人實際知悉的，這種知情將如同登記一樣引發(fā)對抗效力。換言之，在先權(quán)利的登記和后買人的實際知悉只是“知情”的不同來源而已。其中，基于前者所產(chǎn)生知情狀態(tài)被稱為推定知情，基于后者所產(chǎn)生的知情狀態(tài)被稱為實際知情，但均產(chǎn)生導(dǎo)致在先的權(quán)利產(chǎn)生對抗效力的法律后果。

日本法則存在“背信性惡意”理論?！度毡久穹ǖ洹返?77條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進行登記，不得以之對抗第三人。”其后判例限縮性解釋“背信的惡意人”，將其排除在“第三人”范圍之外。我妻榮先生通過總結(jié)判例，對“背信的惡意人”進行了類型化，在下列情況下后買人丙為背信惡意人：①丙作為甲的配偶、父母、子女等親屬或者處于類似關(guān)系的情形；②丙作為甲乙交易乃至糾紛中的中介人以及其他的參與發(fā)揮作用的情形；③丙存在害意乃至存在禁反言的情形；④在甲不履行對乙所負有的登記義務(wù)中，丙參與的情形等。

由上可知，無論從美國還是日本的法律制度來看，除“惡意串通”所指稱的惡意外，在一定情形下的后買受人“知情”也可能構(gòu)成其權(quán)利取得的障礙，并導(dǎo)致在先的權(quán)利發(fā)生對抗效力。但值得注意的是，以上兩個國家物權(quán)變動均采意思主義模式，在登記前物權(quán)已經(jīng)由買受人取得，登記行為僅為對抗要件。故在雙重買賣場合，后買受人丙知情的對象其實是一個物權(quán)，而物權(quán)自然具有對抗力。但在我國，不動產(chǎn)登記在很多場合是生效要件，登記以前買受人所擁有的僅為債權(quán)。此時還能否有上述制度適用之可能就成了一個問題。事實上，正如該論學(xué)者指出的那樣，對抗效力非物權(quán)所獨有，物權(quán)的對抗效力來源于公示，而公示的本質(zhì)在于通過強制的技術(shù)手段達到相對人知情的效果，其推定知情的效力使主張對抗力的一方免于舉證責(zé)任。故而在先的權(quán)利是否能夠發(fā)生對抗效力，并非因其物權(quán)之性質(zhì)，而是基于其是否被知情。即使在單純知情的二重買賣場合，前買受人乙亦得有權(quán)主張后買受人丙的物權(quán)取得無效，并最終取得房屋所有權(quán)。endprint