周湘中

[摘要]2017年以來，廣西房地產(chǎn)市場增長良好，在廣西經(jīng)濟發(fā)展中一枝獨秀，但由于廣西經(jīng)濟下行，影響了廣西房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展。文章以房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長的關系為切入點，結合廣西近年來的經(jīng)濟發(fā)展狀況，提出解決廣西經(jīng)濟發(fā)展及加強房地產(chǎn)市場調控的對策。

[關鍵詞]廣西經(jīng)濟；經(jīng)濟下行；房地產(chǎn)增長

廣西經(jīng)濟運行情況和全國其他發(fā)達地區(qū)相比，仍顯不足，目前廣西經(jīng)濟情況下行較為嚴重。今年第一季度廣西GDP增長6.370，全國為6.970，近15年來首次低于全國。相反，在廣西經(jīng)濟運行情況走下坡路的同時，廣西的房地產(chǎn)市場卻走勢良好。第一季度，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資完成464.05億元，同比增長31.9%，比上年同期提高了17.4個百分點，已連續(xù)13個月保持兩位數(shù)增長，增速比全國平均水平（9.1%）高22.8個百分點，在全國排第2位，市場投資熱度不減。

一、廣西經(jīng)濟運行仍在下滑

從最近廣西統(tǒng)計部門發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)來看，廣西第一季度GDP增長6.3%，全國為6.9%，近15年來首次低于全國。廣西GDP增速在全國排第26位，比上年同期后移5位，比2016年全年后移3位。在西部排第11位，比上年同期后移2位，與2016年全年同位。

（一）廣西經(jīng)濟運行增速減緩

廣西經(jīng)濟經(jīng)歷“十五”時期年均增長10.8%，“十一五”時期增長13.9%，2009年14.2%的增長高峰后，自2010以來開始逐年回落，2014年回落到8.5%，跌出2位數(shù)的增長區(qū)間，2015年繼續(xù)回落到8.1%，2016年回落到7.3%，今年第一季度進一步回落到6.3%，為1990年以來最低值。（如圖所示）

（二）工業(yè)、投資增速大幅回落

1.第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動力減弱

從增長速度看，第二產(chǎn)業(yè)回落最大。第一季度，第一產(chǎn)業(yè)增加值同比增長2.9%，比上年同期提高0.9個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長5.870，比上年同期回落1.7個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長7.870，比上年同期提高0.2個百分點。

第一產(chǎn)業(yè)開局良好，不過種植業(yè)增速同比有回落，其主要原因是香蕉產(chǎn)量增速回落。第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)、建筑業(yè)增速雙雙回落。第一季度，第二產(chǎn)業(yè)增長5.870，增速跌至2000年以來的谷底。工業(yè)增加值增長5.870，增速比上年同期回落1.5個百分點，是2001年以來的最低點。

第三產(chǎn)業(yè)內部七個行業(yè)“四升三降”。與上年同期相比，增速提高的4個行業(yè)分別是：批發(fā)和零售業(yè)，增長6.8%，提高1.0個百分點；交通運輸倉儲和郵政業(yè)，增長5.2%，提高1.2個百分點；房地產(chǎn)業(yè)，增長9.9%，提高3.2個百分點；營利性服務業(yè)，增長16.2%，提高5.4個百分點。

2.投資增幅大幅回落，發(fā)展后勁不足

第一季度，全區(qū)固定資產(chǎn)投資同比增長0.5%，比上年同期回落13.6個百分點，比上年全年回落12.3個百分點，比全國低8.7個百分點。消費品市場平穩(wěn)運行。第一季度，廣西消費品市場繼續(xù)保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，增幅與上年同期持平，實現(xiàn)社會消費品零售總額1762.99億元，同比增長9.9%。

（三）經(jīng)濟增幅15年來首次低于全國

第一季度GDP增長6.3%，全國為6.9%，從三次產(chǎn)業(yè)看，第一、第二產(chǎn)業(yè)增速低于全國，第三產(chǎn)業(yè)增幅全國排位靠后。第一產(chǎn)業(yè)增加值增長2.9%，比全國低0.1個百分點，增速在全國排22位，比去年同期退后2位。第二產(chǎn)業(yè)增加值增長5.870，比全國低0.6個百分點，增速在全國排24位，比去年同期退后11位。第三產(chǎn)業(yè)增長7.870，比全國高0.1個百分點，在全國排26位，比去年同期退后1位。

二、廣西房地產(chǎn)市場走勢良好

在2016年全年房地產(chǎn)市場不斷回暖的基礎上，2017年第一季度廣西房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營均實現(xiàn)加速增長，呈現(xiàn)全面持續(xù)向好的良好開局。房地產(chǎn)投資增速、銷售面積增速均高于全國平均水平，商品房去化周期較去年同期小幅縮短，房地產(chǎn)項目進程加快，房屋新開工面積、竣工面積、企業(yè)到位資金等指標均呈現(xiàn)較快增長態(tài)勢。

（一）廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售面積全國排名靠前

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資全國第2

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長31.9%，排全國第2位。第一季度，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資完成464.05億元，同-比增長31.9%，比上年同期提高了17.4個百分點，比1-2月提高5.9個百分點，已連續(xù)13個月保持兩位數(shù)增長，增速比全國平均水平（9.1%）高22.8個百分點，在全國排第2位，市場投資熱度不減。

2.商品房銷售面積全國第5

商品房銷售面積增長35.9%，排全國第5位。第一季度，廣西商品房銷售面積803.11萬平方米，同比增長35.9%，比上年同期提高了17.5個百分點，比1-2月回落6.8個百分點，比全國平均水平高16.4個百分點，在全國排第5位。

（二）廣西房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺

1.房屋新開工面積快速增長

2017年第一季度，廣西房屋新開工面積1078.54萬平方米，比上年增長51.9%，比去年同期提高了44.7個百分點，比全國平均水平（11.6%）高40.3個百分點，在全國排第5位。

2.房屋竣工面積增速由負轉正

2017年第一季度，廣西房屋竣工面積564.36萬平方米，比上年增長40.2%，比上年同期提高了41.5個百分點，比全國平均水平（15.1名）高25.1個百分點，在全國排第11位。

3.房地產(chǎn)開發(fā)資金額度充裕

第一季度，廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金715.67億元，同比增長18.5%，比上年同期提高12.6個百分點，比全國平均水平（11.5%）高7.0個百分點。

三、房地產(chǎn)行業(yè)未能助長廣西GDP增長endprint

房地產(chǎn)行業(yè)沒有助長廣西GDP，與影響廣西經(jīng)濟發(fā)展的因素有關。因為直接影響廣西經(jīng)濟運行的是第一產(chǎn)業(yè)農業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)這三大產(chǎn)業(yè)。與全國和其他省市比較，由于這三大產(chǎn)業(yè)都有不同程度的短板，從而影響廣西經(jīng)濟的發(fā)展。

（一）第一產(chǎn)業(yè)占比高，速度低

近3年來，廣西第一產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重在15%左右，僅低于海南省、黑龍江省、新疆維吾爾自治區(qū)、貴州省，位居全國第5。第一季度，廣西第一產(chǎn)業(yè)增加值增長2.9%，低于全國0.1個百分點，增速在全國排22位，增速低于第一產(chǎn)業(yè)占比較大的海南?。?.9%）、黑龍江?。?.9%）、新疆維吾爾自治區(qū)（4.7%）和貴州省（6.1%）。廣西第一產(chǎn)業(yè)增速比較低的主要原因是畜牧業(yè)增速較低。

（二）第二產(chǎn)業(yè)增幅回落，拉動力減弱

工業(yè)增加值增速下降，影響GDP增長回落0.7個百分點。第一季度工業(yè)增加值增長5.8%，增速比上年同期回落1.5個百分點；拉動經(jīng)濟增長2.5個百分點，拉動力比上年同期回落0.7個百分點，影響GDP增長回落0.7個百分點。從廣西14個地級市來看，工業(yè)占比較大的市增幅回落較大。

建筑業(yè)不變價增幅回落，影響GDP增長回落0.4個百分點。建筑業(yè)不變價增加值增速回落主要受價格因素上漲影響。第一季度，建筑業(yè)現(xiàn)價增加值增長11.0%，比上年同期提高了4.6個百分點。

（三）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，潛力不足

第一季度，廣西第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為48.6%，比全國低了13.1個百分點；拉動力為3.1個百分點，比全國低了1.2個百分點。批發(fā)和零售業(yè)、交通運輸倉儲和郵政業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、金融業(yè)、非營利性服務業(yè)是廣西服務業(yè)發(fā)展的短板。

值得一提的是居民收入水平低，影響消費支出。收入水平是消費的基礎。2016年，廣西居民人均可支配收入為18305元，比全國低5516元，而2015年低于全國5093元，兩年間差距擴大了423元。廣西城鄉(xiāng)居民收入水平偏低是制約消費增長的重要因素。

（四）居民收入與房價比較高，房地產(chǎn)虛火顯露

影響第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)雖然一枝獨秀，走在全國的房地產(chǎn)市場的前列，但對廣西經(jīng)濟下行仍回天無力。相反，由于廣西經(jīng)濟下行，也影響到了廣西房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

就目前來看，廣西房屋銷售均價偏高，與居民收入不適應。2017年第一季度，廣西全區(qū)商品住宅平均銷售價格為5495元/平方米，比上年上漲6.5%，與湖南省、貴州省相比分別高了377/平方米和747元/平方米。2016年全區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入28324元，以當前人均住房面積36.9平方米計算，房價收入比達到7.2倍。而按照國際通行的看法，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，廣西已明顯偏高。

此外，今年第一季度全區(qū)土地成交均價為269.14萬元/畝，比去年同期提高86.28萬元/畝，房價仍然存在上升預期。

四、提升廣西經(jīng)濟發(fā)展及加強房地產(chǎn)市場調控的對策建議

（一）推進農業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展

密切關注畜禽產(chǎn)品的價格動向，采取有效措施防治流感疫情，加強畜牧業(yè)生產(chǎn)的預測預警，穩(wěn)定畜牧產(chǎn)品的生產(chǎn)。加快農業(yè)供給側結構性改革步伐，進一步壯大富硒農業(yè)，大力打造富硒農產(chǎn)品品牌。大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游產(chǎn)業(yè)“旅游+”“生態(tài)+”等模式，創(chuàng)建休閑農業(yè)示范點。積極抓好農業(yè)綠色發(fā)展，打造一批國內外知名地理標志農產(chǎn)品。

（二）推動工業(yè)生產(chǎn)回穩(wěn)

要緊抓當前工業(yè)品價格持續(xù)走高、產(chǎn)品市場回暖機遇，分業(yè)施策，精準發(fā)力，加快汽車制造、黑色金屬冶煉和非金屬礦物制品等行業(yè)生產(chǎn)。要以項目為指導，以產(chǎn)業(yè)為主線，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體，開展更大范圍、更多領域、更多類型的招商引資和宣傳推介，進一步提高工業(yè)發(fā)展后頸。加快政府投資引導基金直投項目的資金投放，加快專項資金安排，研究設立廣西工業(yè)新興產(chǎn)業(yè)擔?；穑椭髽I(yè)解決融資難題。抓緊抓實國家降成本工作方案和廣西降成本4l條的全面落實，全面降低企業(yè)生產(chǎn)成本。

（三）挖掘消費增長新潛力

要拓展稅源，增強財政實力，加強支出預算管理，加快資金支付進度，提高公共服務支出對經(jīng)濟增長的拉動力。著力抓好郵政電信、零售業(yè)、住宿業(yè)、金融保險等行業(yè)發(fā)展，加大對汽車等重要消費品促銷力度，進一步挖掘消費熱點，確保支撐服務業(yè)增長的基礎指標回升。

（四）全力抓好投資項目建設

積極推進項目建設，強化重大項目投資帶動作用，其中5000萬元以上項目要加快工程進度，增加投資量，保持較快增長；500-5000萬元的中小項目要爭取開工建設一批，形成投資量，促進投資常態(tài)化回升。尤其要突出抓好一批工業(yè)投資項目，促進當前大幅下降的工業(yè)投資增速回升。

（五）融進發(fā)展地區(qū)，尋求區(qū)域合作

廣西東面是廣東省，東北面是湖南省，北面是貴州省，西北是云南省、四川省，西南面是越南社會主義共和國。改革開放之初，廣西與相鄰的幾個省經(jīng)濟發(fā)展水平都差不多，越南則較落后，所以周邊誰也沒有能力輻射帶動廣西的發(fā)展。經(jīng)過近40年的改革開放，東面的泛珠江三角區(qū)等地已經(jīng)成為發(fā)達的地區(qū)。因此廣西要發(fā)展，建議向廣東借勢，融進珠三角經(jīng)濟發(fā)展圈，承接廣東的產(chǎn)業(yè)轉移。

（六）發(fā)展廣西硬經(jīng)濟

數(shù)據(jù)表明，作為硬經(jīng)濟代表的第二產(chǎn)業(yè)是廣西的弱項，沒有壯實的工業(yè)經(jīng)濟基礎，缺少可持續(xù)性發(fā)展的根基。例如房地產(chǎn)業(yè)，在沒有工業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)達作為可持續(xù)性發(fā)展經(jīng)濟動能，很容易造成大批新起的樓房無人購買，或無力購買。沒有工業(yè)、新興互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈接來拉動，吸引不到人氣，很難形成房地產(chǎn)良性發(fā)展的生態(tài)鏈。

五、結語

要讓廣西房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性發(fā)展，只有先發(fā)展工業(yè)，發(fā)展硬經(jīng)濟，用市場經(jīng)濟來調節(jié)房地產(chǎn)的發(fā)展。綜上廣西經(jīng)濟發(fā)展較緩的原因是沒有規(guī)?；募庸ぶ圃鞓I(yè)等。廣西要發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，通過不斷自我積累，遵循市場發(fā)展規(guī)律，才能帶動房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)性繁榮。

[責任編輯：農媛媛]endprint