◎文/樊 碩

新形勢下天津市房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析與思考

◎文/樊 碩

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在不斷滿足與改善居民住房需求，拉動內(nèi)需和帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大就業(yè)等方面發(fā)揮著重要作用。2016年，在各項(xiàng)利好政策的推動下，天津市房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長22.9%，商品房銷售面積增長53.1%，并呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)。本文從銷售態(tài)勢、價格變動、土地交易、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、政策驅(qū)動等方面分析研究了天津市房地產(chǎn)市場的新形勢，深入思考了京津冀協(xié)同發(fā)展、天津城市整體發(fā)展、政策和信貸變化、市場供需變化等情況對天津市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，為進(jìn)一步促進(jìn)天津市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出了一些意見建議。

房地產(chǎn)開發(fā)；去庫存；房價走勢

2016年，在中央和地方接連出臺房地產(chǎn)新政以及人民銀行連續(xù)降準(zhǔn)降息等 “去庫存”政策的影響下，天津市房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢，商品房銷售活躍。全年天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長22.9%，商品房銷售面積增長53.1%。

一、天津市房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快增長

（一）投資較快增長，區(qū)域呈現(xiàn)“三升一降”

2016年，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資2300.01億元，比上年增長22.9%，增速較前三季度提高2.1個百分點(diǎn)，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為15.7%。

從投資結(jié)構(gòu)上看，住宅投資的主體地位依舊，全市住宅投資 1598.27億元，增長27.7%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的69.5%，拉動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長18.5個百分點(diǎn)。非住宅類投資中，辦公樓投資124.64億元，增長15.7%，商業(yè)營業(yè)用房投資252.44億元，增長1.4%，其他用途房屋投資324.66億元，增長23.3%。

從區(qū)域分布看，中心城區(qū)完成投資828.15億元，增長25.7%；環(huán)城四區(qū)完成投資818.12億元，增長32.0%；濱海新區(qū)完成投資 261.77億元，下降10.9%；其他五區(qū)完成投資391.98億元，增長31.1%。

（二）商品房銷售明顯升溫，住宅銷售拉動作用明顯

2016年，全市商品房屋銷售面積 2711.08萬平方米，增長53.1%，增速比前三季度提高3.6個百分點(diǎn)，商品房銷售額 3478.22億元，增長94.3%，增速比前三季度提高2.1個百分點(diǎn)。

從物業(yè)類型看，住宅銷售面積 2521.87萬平方米，增長51.2%，占全市銷售面積比重為93.0%，拉動全市銷售增長48.2個百分點(diǎn)；住宅銷售額 3245.60億元，增長97.1%，占全市銷售額比重為93.3%，拉動全市銷售額增長89.3個百分點(diǎn)。住宅銷售面積和銷售額占全市比重均超過九成，對全市銷售拉動作用最為明顯。

從區(qū)域分布看，中心城區(qū)成交面積501.23萬平方米，增長60.9%，占全市銷售面積的比重為18.5%；環(huán)城四區(qū)成交面積922.40萬平方米，增長24.6%，占全市比重為34.0%；濱海新區(qū)成交面積450.59萬平方米，增長94.2%， 占全市比重為18.1%；其他五區(qū)成交面積796.87萬平方米， 增長111.4%， 占全市比重為29.4%。

（三）到位資金較快增長，定金及預(yù)收款占比較大

2016年，全市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際到位建設(shè)資金5678.05億元，增長34.1%，資金到位率為246.9%，扣除上年末結(jié)余資金，本年實(shí)際到位的建設(shè)資金為4397.22億元，增長37.0%。本年實(shí)際到位資金中，國內(nèi)貸款1066.99億元，增長11.8%，占比為 24.3%；利用外資2.05億元，下降68.6%；自籌資金 899.63億元，下降3.5%，占比為20.5%；其他資金來源2428.54億元，增長84.6%，占比為55.2%，其中定金及預(yù)收款 1786.38億元，增長76.7%，占比為40.6%，個人按揭貸款288.68億元，增長198.8%，占比為6.6%。

（四）房地產(chǎn)土地供應(yīng)增多，成交面積大幅增長

根據(jù)市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1-11月房地產(chǎn)實(shí)際供應(yīng)土地面積1034.26萬平方米， 增長16.9%；實(shí)際成交面積755.67萬平方米，增長50.2%；成交金額 687.87億元，增長50.6%。本年土地供應(yīng)面積增多、成交面積較快增長，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場中長期前景看好，天津市房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展后勁較足。

二、天津市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)

（一）待售面積總體下降，住宅去庫存成效顯著

2016年，全市商品房屋待售面積880.55萬平方米，下降16.6%。其中，住宅461.74萬平方米，占比為52.4%，下降32.5%；辦公樓98.21萬平方米，增長4.4%；商業(yè)營業(yè)用房162.72萬平方米，增長21.8%；其他157.88萬平方米， 增長9.8%。待售面積按全年銷售面積計算去化周期為3.9個月，其中，住宅2.2個月，辦公樓37.9個月，商業(yè)營業(yè)用房20.4個月，其他30.3個月。天津市商品房銷售以期房為主，待售面積代表了較難去化的商品房庫存，其中住宅占比最大，總量大幅下降，表明去庫存取得顯著成效。

（二）銷售價格保持增長，增長速度開始放緩

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)，11月份天津市環(huán)比指數(shù)為 100.5，自2015年3月以來，天津市新建住宅銷售價格指數(shù)均大于100，表明天津市新建住宅銷售價格持續(xù)增長，市場預(yù)期穩(wěn)定向好。受“930”以來調(diào)控政策影響，2016年10月、11月新建住宅銷售價格指數(shù)連續(xù)回調(diào)，價格快速增長勢頭得到控制。

（三）局部地價顯著上漲，熱門區(qū)域地王頻現(xiàn)

2016年，自天津土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)銷售市場顯著升溫影響，全市各區(qū)域熱門地塊地王頻現(xiàn)，主要有：

6月28日，天津天房鼎信建設(shè)發(fā)展有限公司以總價102億元購得和平區(qū)大沽北路地塊，樓板價約36744元/平方米。

8月14日，天津融創(chuàng)元浩置業(yè)有限公司以總價30.8億元和30.2億元購得東麗區(qū)津?yàn)I大道 104號宗地和105號宗地，溢價率分別為177%和182%，成交樓板價約合 19049元/平方米和18035元/平方米。

8月31日，中航地產(chǎn)所屬天津瑞賽置業(yè)有限公司以47.8億元購得天津紅橋區(qū)機(jī)電學(xué)院地塊，溢價率為85.6%，住宅部分成交樓板價26767元/平方米，將紅橋區(qū)宅地單價紀(jì)錄大幅提高。

10月12日，平安地產(chǎn)所屬深圳市創(chuàng)雙投資管理有限公司以總價76億元購得天津西青張家窩鎮(zhèn)地塊、溢價率為99%，成交樓板價約合20417元/平方米，天津環(huán)城土地成交的樓面價紀(jì)錄被打破。

10月14日，萬科地產(chǎn)所屬天津萬和置業(yè)有限公司以總價74.5億元購得天津西青楊伍莊03號地，溢價率為107%買獲，成交樓板價約合22860元/平方米。

10月26日，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價57.5億元購得空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的3宗住宅用地，成交樓板價分別為31498元/平方米、31751元/平方米和32528元/平方米。

11月9日，拍賣前夕遭遇天津首份土地出讓 “限價令”，金地集團(tuán)所屬天津中惠房地產(chǎn)信息咨詢有限公司以總價47.4億元購得南開區(qū)雙峰道地塊，溢價率為90%，住宅部分樓板價約合56095元/平方米。

12月21日，中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司以總價 41.4億元、溢價97.1%競得天津地鐵6號線天泰路站上蓋、河北區(qū)楊橋大街地塊，成交樓板價約合 33441元/平方米。

（四）調(diào)控政策差別化實(shí)施，住房信貸逐步去杠桿

2016年，房地產(chǎn)相關(guān)政策整體仍較為寬松，“寬貨幣、低利率”環(huán)境刺激了消費(fèi)者購房需求。隨著去庫存進(jìn)程加快，天津市初步出臺分區(qū)域、差別化的調(diào)控政策，維護(hù)供需平衡，適當(dāng)提高首付比率，在住房信貸方面去杠桿，進(jìn)一步防范和降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險。主要政策有：

2月2日，央行發(fā)布房貸新政，在不“限購”城市購買首套房首付款比率下浮到20%，購買第二套住房首付款比例為30%。

2月22日，征收契稅時，對個人購買家庭唯一住房，90平方米及以下的，減按1%；90平方米以上的，減按1.5%。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%；90平方米以上的，減按2%。同時個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

7月1日，天津市住房公積金管理委員會規(guī)定，職工家庭購買首套住房的，貸款最高限額60萬元；購買第二套住房的，貸款最高限額40萬元；停止向第三套及以上住房發(fā)放個人住房公積金（組合）貸款。

針對前三季度銷售價格增長較快、部分區(qū)域供求緊張的情況，天津市及時出臺了差別化調(diào)控措施：

9月30日，在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購買住房，包括新建商品住房和二手住房。對在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的非本市戶籍居民家庭，申請商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

11月25日，對居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%；但對非本市戶籍居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

11月30日起，購買第二套住房，最低首付款比例提到高50%。

三、對市場形勢的分析

房屋銷售價格上漲既有成本推動又有需求拉動。具體分析影響天津市房屋銷售較快上漲的因素主要有：

（一）北京市房屋銷售價格變化對天津市有傳導(dǎo)作用

地區(qū)核心城市的房價波動會在短期內(nèi)影響其他城市或地區(qū)，當(dāng)前華北地區(qū)最大經(jīng)濟(jì)體北京的房屋銷售價格較高，受波紋效應(yīng)的影響，天津房屋銷售價格出現(xiàn)上漲趨勢。按簡單平均法計算，2016年1-11月，北京市銷售房屋均價為 28946元/平方米，是天津市銷售均價的2.3倍，比天津市高出16142元/平方米，巨大的勢差將持續(xù)帶動天津市銷售價格上漲。

（二）天津市房地產(chǎn)升值潛力較大，成為房地產(chǎn)商和投機(jī)者的投資熱點(diǎn)

當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)價格與城市化水平之間呈現(xiàn)一種長期穩(wěn)定的正向變動關(guān)系。隨著全國先進(jìn)制造研發(fā)基地、北方國際航運(yùn)核心區(qū)、金融創(chuàng)新運(yùn)營示范區(qū)、改革開放先行區(qū)的“一基地三區(qū)”城市定位的確立，未來天津經(jīng)濟(jì)將走上新的較快發(fā)展道路，作為東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)吸引大量外來人口發(fā)展就業(yè)，土地和房地產(chǎn)產(chǎn)品也會隨之較快升值。土地是影響房地產(chǎn)供給的重大因素，地價是房價的基礎(chǔ)，需求較旺的情況下，地價上漲推動房價更快上漲。

（三）外來人口購房助推價格上漲

當(dāng)前在北京置業(yè)壓力較大，造成一定的擠出和外溢效應(yīng)，部分在京工作人員選擇價格相對較低環(huán)北京地區(qū)購房，從而帶動周邊地區(qū)房屋價格上漲。同時隨著天津市經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)較快發(fā)展、城市功能不斷提升完善，以及京津冀一體化進(jìn)程不斷加快，天津市相對吸引力不斷提高，大量企業(yè)和人員陸續(xù)轉(zhuǎn)移到天津，形成新的購房需求，拉動房屋銷售價格進(jìn)一步上漲。來自天津市國土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，2016年，外來人口在天津市購買住宅1447萬平方米，增長102.5%。其中新建商品住宅747.9萬平方米，增長125.9%，二手住宅699.3萬平方米，增長82.3%。

（四）政策和信貸寬松推動房屋銷售價格上漲

2012年以來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部和央行聯(lián)合出臺政策，連續(xù)降準(zhǔn)降息、降低首付比例、降低和減免交易稅費(fèi)等來促進(jìn)人們購房需求，2015年天津市正式退出房地產(chǎn)全面限購政策，通過施行定向精準(zhǔn)政策進(jìn)行調(diào)控，政策和信貸環(huán)境依然比較寬松。房屋總價較高的情況下，人們一般傾向于選擇銀行貸款分期付款的方式來購買住房，當(dāng)前首付和利率較低，銀行放貸意愿較強(qiáng)，很大程度上提高了人們購房能力。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，全市個人購房貸款2016年11月末余額為3891.62億元，增長57.1%，比年初增加了 1329.78億元，增長261.5%。

（五）改善型需求和剛性需求的接替發(fā)力

隨著城市化水平和居民收入水平穩(wěn)步提高，加上新市鎮(zhèn)建設(shè)、舊城改造、工程建設(shè)拆遷等，形成大量的改善型需求和剛性需求。根據(jù)天津市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，全市二手房成交面積1829.91平方米，同比增長41.9%。購房者改善型需求和剛性需求接替發(fā)力，集中表現(xiàn)為 “賣一買一”、“賣小買大”、“賣遠(yuǎn)買近”等情況，使得二手房成交面積與新建商品住宅銷售面積同步增長。

四、房地產(chǎn)市場運(yùn)行需關(guān)注的問題

（一）關(guān)注新建商品房屋銷售價格較快上漲

按簡單平均法計算，2016年，天津市房屋銷售均價 12830元/平方米，上漲26.9%。

分區(qū)域看：市內(nèi)六區(qū)銷售均價24225元/平方米，同比上漲 25.1%；環(huán)城四區(qū)11765元/平方米，同比上漲49.0%；濱海新區(qū)10203元/平方米，同比上漲5.3%；遠(yuǎn)郊五區(qū)8511元/平方米，同比上漲11.9%。

（二）關(guān)注新建商品房屋銷售面積變化

從2015年7月起，天津市商品房屋銷售面積開始呈現(xiàn)正增長，特別是2016年4月以來，銷售面積增速保持在40%以上。隨著銷售面積基數(shù)的擴(kuò)大，未來增速可能會有所回落。

（三）關(guān)注市場供需結(jié)構(gòu)變化

從住宅面積結(jié)構(gòu)看，2016年，90平方米以下住宅銷售面積增長 33.6%，90-144平方米住宅銷售面積增長51.5%，144平方米以上住宅銷售面積增長102.4%，可以看出，人們對小戶型的需求放緩，對大戶型需求逐漸增大。

施工面積反映了住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況，銷售面積則反映了市場需求情況。從結(jié)構(gòu)上看，90平方米以下住宅施工面積占比為41.9%，比上年回落11.4個百分點(diǎn)，銷售面積占比為32.9%，同比回落 4.3個百分點(diǎn)；90-144平方米住宅施工面積占比為43.7%，同比提高9.4個百分點(diǎn)，銷售面積占比為50.5%，同比提高0.1個百分點(diǎn)；144平方米以上住宅施工面積占比為14.4%，同比提高2.0個百分點(diǎn)，銷售面積占比為16.7%，同比提高4.2個百分點(diǎn)。供應(yīng)端的變化要滯后于需求端變化，容易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過?；蚨倘保瑧?yīng)引起注意。

（四）關(guān)注房地產(chǎn)政策平穩(wěn)性

房地產(chǎn)市場對政策非常敏感。前期央行、財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門連續(xù)出臺提額度、降首付、降利率、減免稅等去庫存政策措施，催發(fā)市場強(qiáng)烈反應(yīng)，交易量大幅增長。2016年，房地產(chǎn)“營改增”政策正式落地，全國熱門城市相繼密集出臺新的調(diào)控政策，在天津市公積金貸款額度降低、“930”新政陸續(xù)出臺，對市場預(yù)期也產(chǎn)生一定影響。短期內(nèi)政策密集出臺和轉(zhuǎn)向，容易造成市場“忽冷忽熱”、“大漲大落”，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)增長，相關(guān)政策的平穩(wěn)性和連續(xù)性應(yīng)引起關(guān)注。

五、市場展望和對策建議

在各項(xiàng)鼓勵居民住房消費(fèi)政策作用下，2016年受降低首付比例和契稅、增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)等政策刺激，房屋交易量呈井噴態(tài)勢，房屋交易價格漲幅較為明顯，市場各類需求得到充分釋放。隨著四季度以來天津市調(diào)控政策連續(xù)出臺，房屋交易量從高位開始回落，交易價格趨于平穩(wěn)。展望2017年，市場供不應(yīng)求局面短期內(nèi)難以緩解，房價快速上漲壓力依然存在，預(yù)計房屋交易量將回歸正常年份水平，交易價格在調(diào)控政策影響下維持窄幅波動局面。為促進(jìn)天津市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)增長，根據(jù)當(dāng)前市場形勢，結(jié)合統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，提出以下意見和建議：

（一）居民消費(fèi)升級，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)盡快轉(zhuǎn)型

當(dāng)人均收入、GDP發(fā)展到一定階段以后，對于普通住宅、汽車等常規(guī)“吃住行”類型的消費(fèi)會趨于萎縮，增長空間相對較小，而休閑、度假、旅游、健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、娛樂等“游養(yǎng)娛”類型的消費(fèi)將成為新熱點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)于人的生活、城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，未來房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動要與社區(qū)生活、商業(yè)服務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)密切結(jié)合起來，從設(shè)計、施工、交互、服務(wù)的每個環(huán)節(jié)不斷創(chuàng)新，改變簡單買地蓋房售房再買地的傳統(tǒng)過程，轉(zhuǎn)型升級為建設(shè)和經(jīng)營功能完善的社區(qū)生活服務(wù)綜合體，以及培育引導(dǎo)人民更加健康進(jìn)步的生活方式等。

（二）做好定向精準(zhǔn)施策，維護(hù)市場供需平衡

2016年全市土場出讓成交情況較好，1-11月共完成土地出讓167宗，對改善供需、促進(jìn)未來幾年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)向好發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。未來相關(guān)部門應(yīng)密切關(guān)注各區(qū)域房屋銷售價格和供需變化，從京津冀一體化大局出發(fā)，因地制宜，及時出臺和退出差異化定向調(diào)控政策，彈性調(diào)整土地供應(yīng)，合理引導(dǎo)項(xiàng)目上市，保持中短期銷售市場價格穩(wěn)定和供需關(guān)系平衡；密切關(guān)注各區(qū)域房地產(chǎn)投資與銷售增長速度變化以及房屋施竣工規(guī)模和常住人口規(guī)模等相關(guān)因素的變動情況，進(jìn)行宏觀調(diào)控與微觀預(yù)調(diào)，精準(zhǔn)施策，保持合理開發(fā)規(guī)模，維護(hù)房地產(chǎn)市場中長期供需關(guān)系平衡。

（三）加強(qiáng)市場監(jiān)管，做好信息公布和輿論引導(dǎo)

保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定，相關(guān)部門應(yīng)加大市場監(jiān)管力度，嚴(yán)格規(guī)范市場秩序，及時準(zhǔn)確發(fā)布運(yùn)行數(shù)據(jù)和政策解讀，客觀正確地引導(dǎo)媒體輿論信息，穩(wěn)定市場預(yù)期，提振市場信心。

（四）促進(jìn)兼并重組，打造房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?；潜厝悔厔?。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本低、項(xiàng)目多，資金挪移的空間更大，能經(jīng)受得住市場變化的考驗(yàn)。而且企業(yè)規(guī)模大，更能實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本低、建筑水平高、服務(wù)質(zhì)量好的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?；?jīng)營是國際市場中的一個重要特點(diǎn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小等問題仍然存在，相關(guān)部門應(yīng)促進(jìn)企業(yè)兼并重組，加快天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?；堫^化步伐。

責(zé)任編輯：虞冬青

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A

1006－1255－（2017）04－0008-06

樊 碩（1986—），天津市統(tǒng)計局。郵編：300020