卜樂

無論是都市更新還是都市新生概念的提出，其實都是在強調(diào)不單單只是舊區(qū)重建，而是城市不同片區(qū)的發(fā)展，以及整體城市的活化，因此更新的不僅僅是建築物的拆除再建，而是整個城市生活質(zhì)素的更新，包含基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套、營商環(huán)境的升級改造。

法律短板，多年窒礙

都更在全球都是普遍性的現(xiàn)象，在初期推動都更時，起步相對容易，因為大多集中在非常破舊的城區(qū)，相關(guān)建築樓齡過長，容積率過低且低層住宅等情況，通過拆除後再建新樓的方式，可以增加樓高，因此業(yè)主除了承擔(dān)部分費用以外，開發(fā)商可以通過多出的面積和樓層進(jìn)行售賣，獲取出建築成本以外額外的利潤，因此在初期對於政府、業(yè)主、開發(fā)商都存在各自的利好，相對容易推動，但隨著都更計劃的深入，容積比逐漸擴大，協(xié)調(diào)業(yè)主之間與開發(fā)商的難度都同時增加，政府需要投入高額補貼，同時開發(fā)商能夠賺取的利潤降低，這樣的建築成本很有可能直接轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，導(dǎo)致到各方爭執(zhí)不下，都更難以真正推行。尤其是港澳臺這些居住密集型地區(qū)更會面臨到這些問題，所以值得關(guān)注。

因此我們建議政府在推行都市更新的同時，也要加強對業(yè)主樓宇保護及維修意識的培養(yǎng)，業(yè)主要有這個主動意識，千萬不能形成一個慣性思維：超過20、30年的樓宇就應(yīng)該拆除，其實以前很多建築可以保持幾百年屹立不倒，除了本身建築質(zhì)量可靠以外，也離不開主動地保護維修的意識，因此如果業(yè)主能夠加強對建築物的保護，自然可以延長樓宇壽命，將自己的物業(yè)保值升值，也可以減輕政府在都更時的負(fù)擔(dān)，故而一定要給業(yè)主一個概念，因為業(yè)權(quán)屬於他們，所以他們有責(zé)任去幫助他們自己的樓宇健康，維持使用。

澳門本身在都更中面臨不少問題。首先，做任何事情需要法治先行，在推動都更時自然牽涉到法律的更新，譬如我們講到舊區(qū)樓宇重建時，為何十多年過去，如今仍未有成功案例可以推進(jìn)，其中重要原因就是100%業(yè)權(quán)同意的阻礙。對於澳門的舊區(qū)重整而言，北區(qū)尤其需要改善，但其中好多業(yè)主根本不在澳門，長期將業(yè)權(quán)交給地產(chǎn)處理，地產(chǎn)遷入其戶口，多年以後很難找到業(yè)主，如果一定要做到100%業(yè)權(quán)同意，就很難做到重建，更無需談?wù)摯竺娣e的更新。因此基於公共利益、安全的考量，都更委員會在多次會議之後達(dá)成降低業(yè)權(quán)同意百分比的比例的建議，如果這個方案最終能得到政府與立法會同意，當(dāng)然非常之好，有利於加快重建與都更進(jìn)度，這也是參考鄰近地區(qū)以後提出90%的同意權(quán)建議比例。但有輿論擔(dān)心，這是否會抵觸到個體業(yè)主的擁有權(quán)，其實這可以參考其他地區(qū)案例，那就是在公示期內(nèi)未反對，視為當(dāng)然接受，給予市場價格的補償，然後推動更新，這才能順利走出第一步。

對於澳門而言，法律是第一層面，市民有共同的意識來推動更新，也是非常重要的，這其中涉及到業(yè)主、租戶，只有共同配合才能有序推動。目前來看，澳門市民尤其是北區(qū)市民都是希望能夠盡快重建，很多樓宇已經(jīng)面臨到安全問題，周圍的衛(wèi)生環(huán)境非常差，除了樓宇、建築安全以外，治安問題、供水供電、衛(wèi)生安全問題都非常突出，因此絕大多數(shù)居民都希望盡快落實重建與更新，當(dāng)然也會出現(xiàn)1戶、2戶對此可能無法認(rèn)同等的問題，比如善豐花園要重建時，個別業(yè)主的反對，如果一旦通過降低業(yè)權(quán)同意比例這個決定，那這些現(xiàn)實的問題就可以基於法律得到改善，既照顧到絕大多數(shù)改建業(yè)主的心意，也可能保障少數(shù)人的合理利益，只有讓參與其中的業(yè)主充分認(rèn)同，才能保障重建順利進(jìn)行，同時也是通過一兩個成功的案例，來鼓勵其他區(qū)的居民積極參與都更，以更加正向的態(tài)度與其他業(yè)主、政府一起來推動。

全資公司，公利推進(jìn)

當(dāng)然，當(dāng)所有人都願意推動都更時，有一個很重要的前提設(shè)置，那就是盡快成立政府全資擁有的都市更新商業(yè)公司，現(xiàn)時都更委員會只是一個咨詢機構(gòu)，負(fù)責(zé)給政府與社會相關(guān)意見，並無任何執(zhí)行權(quán)，相關(guān)經(jīng)由政府部門確認(rèn)的建議需要一個實體公司去執(zhí)行，公司可以代表政府去溝通、去收購。而且如果是政府全資組建公司，一方面可以保障都更的推動符合澳門政府的城市政策，不是從資本逐利的角度去推動；另一方面以私人公司的形式存在，自負(fù)盈虧，可以使得該機構(gòu)有動力結(jié)合市場來有序推動都更，加強主動溝通。也只有這樣一個性質(zhì)的公司才能以改善整體居住環(huán)境尤其是人文環(huán)境等社會責(zé)任自居，真正讓都更落地，與市民生活結(jié)合。目前，都更委員會的大會通過的這項建議與章程也已經(jīng)交由政府討論、做詳細(xì)分析而最終決定，因為這個公司的確定，需要政府確定如何投入首批資金，如何通過財政等部門預(yù)留預(yù)算，這些都將是政府行為，需要走完備的審批程序。希望通過以後盡快成立，相關(guān)章程、細(xì)則按照既定法律實施，可以加速推動都更工作，這其實跟澳門現(xiàn)在其他幾間政府全資公司運作相同，比如輕軌的全資公司來推動軌道建設(shè)。未來，需要政府來指定董事局成員、行政職員來完善人事，同時要制定相關(guān)的建議：哪些區(qū)份需要優(yōu)先推動更新等，哪些樓宇需要優(yōu)先重建。

至於政府全資擁有的公司成立以後是否要與民間的私有公司進(jìn)行合作一起來推動澳門都更，這個取決於該全資公司的自主決策權(quán)，董事會加上各種核心架構(gòu)會依據(jù)現(xiàn)實需要做出相關(guān)的專業(yè)判斷，如果是有建築經(jīng)驗的人士擔(dān)任主席或者相關(guān)推動人的話，有利於專業(yè)思考，平衡政策，也有利於消除居民疑慮，避免民眾擔(dān)心城市都更的良善政策被大財團把持，淪為自己私利的角力場，畢竟都更涉及到的商業(yè)元素太多，稍有不慎，便會被資本引導(dǎo)。

無論是政府一己之力推動還是結(jié)合民間力量一起發(fā)揮，都更都不是無的放矢，有一定的選擇條件，譬如祐漢區(qū)的一些樓宇已經(jīng)存在居住等危險，但並未納入“危樓”的行列，因為危樓是直接納入強制性重建的，一旦樓宇結(jié)構(gòu)還能保持穩(wěn)定，但是周圍生活條件過差、衛(wèi)生、供應(yīng)、治安、停車場等配套措施嚴(yán)重不足加上樓宇已經(jīng)超過一定年限，都會被優(yōu)先考慮納入都更範(fàn)圍，由全資公司進(jìn)行評估，提出計劃書，而且是一個系統(tǒng)評估，不是單單以30、40年樓齡做評估認(rèn)定，因此這樣的都更能照顧到現(xiàn)實的迫切性，也能對社會穩(wěn)定帶來一定的改善效益。

當(dāng)然這個公司計劃並非一定能解決所有問題，它能夠避免到一些侵犯權(quán)益的行為發(fā)生，比如強拆等。即使通過了全資公司、業(yè)權(quán)同意比例等法案，對於聯(lián)繫不上的業(yè)主，我們可以行使此權(quán)利，但對於聯(lián)繫上的業(yè)主，一旦出現(xiàn)一定比例的不同意，這需要曠日持久的協(xié)商，一旦市民沒有主動參與與合作的意識，藉著某些更新的機會獅子大開口，故意拖延到最後才同意的話，一樣給都更帶來很大的阻礙，很多地區(qū)都是因為賠償問題談不攏，而最後無法推動都更。我們主張一定要保障每一個業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益，基於市場價格與實際情況，但不可能藉此漫天要價，一旦開了這個先例，澳門的都市更新幾乎無法推動。當(dāng)然在政府公權(quán)力面前，業(yè)主是相對的弱勢，我們也建議建立業(yè)主上訴機制，根據(jù)合理的依據(jù)向法院起訴，法院在評估公眾利益、業(yè)主利益以及是否合理補償?shù)纫蒯嵋婪ㄗ鞒雠袥Q，各方也應(yīng)該積極遵守。endprint

社區(qū)活化，文化內(nèi)嵌

重建是澳門都更中的重要一環(huán)，但絕不是單獨一環(huán)，因為澳門也存在著大量舊區(qū)活化的問題，尤其是這幾年在積極推動的“工廈活化”議題。都更委員會一年多來也在主動探討工廈活化，其中防火安全與經(jīng)營牌照問題最為關(guān)鍵，我們在討論時與消防局等交流，發(fā)現(xiàn)工業(yè)大廈的防火消防標(biāo)準(zhǔn)高過一般住宅樓與商用樓，如果由工業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)橐话闵逃眯再|(zhì)，在防火能力上可以得到保障，相關(guān)電梯也符合緊急疏散的要求，因此當(dāng)工業(yè)能夠推行時，商業(yè)活動與文創(chuàng)活動都能在此使用。但極有可能出現(xiàn)一種情況也就是樓上化工工業(yè)，樓下文創(chuàng)事業(yè)並存的情況，如此一來可能存在相互影響與干擾，所以我們建議是否在推動工廈活化時，建議某一大樓以某幾種相關(guān)的產(chǎn)業(yè)為主體，大家如果能一致，就不會產(chǎn)生彼此干擾的問題，這個在現(xiàn)實中存在很高難度，需要與業(yè)權(quán)人協(xié)商，也要有足夠的吸引力，吸引同質(zhì)性的專業(yè)、產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。

安全考量結(jié)束以後，較為麻煩的是經(jīng)營牌照與使用性質(zhì)問題。原先此大廈批出時是以工業(yè)用地批準(zhǔn)的，建築成本較低，一旦改為商業(yè)用途，就可能要上億元的溢價金，這令產(chǎn)權(quán)人與租戶都難以負(fù)荷，所以可以以批準(zhǔn)臨時營業(yè)準(zhǔn)照的方式來試行該模式是否可行，未來等相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟時，可以申請工廈重建，變成真正意義上的專業(yè)空間。

澳門的活化不應(yīng)僅停留在舊區(qū)與工廈之中，更要能夠結(jié)合澳門中西四百年融合的文化在全區(qū)進(jìn)行活化，加入文化、文創(chuàng)的元素，讓居民與遊客都能深刻的感受到澳門深入市井的城市文化要素，過去再跟很多藝文組織溝通時，他們也希望能夠在各區(qū)特色的基礎(chǔ)上融入澳門文化元素，讓澳門這個文化之都能夠名副其實，更能貼近生活。一些不起眼的建築，稍微翻開它的歷史，就有一段或淒美、或驚歎、或歡樂的往事，而這些都可以成為澳門的記憶與遺產(chǎn)，意大利對於古舊建築的保育和活化令人驚奇，能夠在保護建築結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，合理融入商業(yè)、文化元素，繼而使得建築物在冷冰冰的結(jié)構(gòu)之外，更增加新時代的活力，而避免這些歷史建築都變成“手信店”是當(dāng)下澳門必須面對的挑戰(zhàn)，因為遊客帶來的高消費市場潛力，使得消費至上的理念深入各區(qū)，這對於一座城市的文化而言，並非完全是好事。思考如何利用科技、現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)等手段，結(jié)合智慧城市的推動，讓老物新生，展現(xiàn)不一樣的都市魅力，是政府與民間都必須積極思考的。

我們理想中澳門能藉助都市更新的全面推動獲得新生，展現(xiàn)新貌，當(dāng)然全球有很多著名的城市，在都更時結(jié)合獨特的城市設(shè)計，充滿熱情與活力，而澳門由於先天元素，很多地方難以改變，尤其是大家最為詬病的交通，車輛不斷增加，道路先天如此狹窄，要大規(guī)模在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上改善交通，其實很難做到。但是偉大的城市在於前瞻、人性的設(shè)計，澳門在接下來的一輪都更中要尤為借鑒，比如如何設(shè)計一套優(yōu)良的排水系統(tǒng)，有效解決水浸的問題；如何實現(xiàn)集體運輸?shù)牡叵禄?，釋放出一定的公共空間，也充分改善目前舊區(qū)交通混亂，整體澳門道路堵塞的困境。當(dāng)然這必須要建議在轉(zhuǎn)移人口，有足夠的土地、住屋讓民眾轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)上，才能一區(qū)一區(qū)推動，當(dāng)然前提一定要有整體的規(guī)劃，按步進(jìn)行，避免零星補丁式的工程方法，如果能做到如此，即使民眾會有短期居住、生活的不便，也能夠予以體諒，最終來改變這座沉悶的城市。

澳門，從昔日的漁村到如今的國際旅遊都市，跨度之大大概在幾十年前是難以想象到的，如今我們處在快速發(fā)展的列車之上，一個正確的方向決定了這座城市未來數(shù)十年的走向，這其中更需要每一個澳門人的主動參與，我城，共建，齊更新！endprint