文/吳彥凝，山東大學(xué)商學(xué)院

探析房地產(chǎn)空置房的成因及對(duì)策

文/吳彥凝，山東大學(xué)商學(xué)院

本文摘要：房地產(chǎn)，在我國(guó)是一個(gè)備受爭(zhēng)議的行業(yè)，它既是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)命脈，又關(guān)系著市容市貌的發(fā)展和人居環(huán)境的改善，但另一方面又因?yàn)楦咂蟮姆績(jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了大部分普通百姓的購(gòu)買(mǎi)力而備受非議。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展到今天已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了商品房過(guò)多導(dǎo)致空置率增多的現(xiàn)象，解決商品空置房問(wèn)題也成為了當(dāng)前社會(huì)的一項(xiàng)重要工。本文將對(duì)商品房空置的原因進(jìn)行分析，并提出了解決商品房空置的對(duì)策。

房地產(chǎn)；空置房；對(duì)策

房地產(chǎn)是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)命脈，是支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到人居環(huán)境的改善和城市的發(fā)展，是老百姓關(guān)注的行業(yè)。過(guò)熱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和高房?jī)r(jià)與購(gòu)房能力的不匹配，導(dǎo)致了一些城市出現(xiàn)商品房過(guò)?，F(xiàn)象，其中住宅空置占了主要比例，商品房空置會(huì)造成資金積壓，造成大量資金和資源的浪費(fèi)，影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。雖然國(guó)家已經(jīng)采取了措施解決空置現(xiàn)象，但商品房問(wèn)題仍然存在，需要繼續(xù)探討如何解決空置房問(wèn)題。

1 商品房空置的成因

商品房空置并非偶然現(xiàn)象而是有其必然性的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律作用下的必然發(fā)生的現(xiàn)象，但空置是相對(duì)概念，合理范圍內(nèi)的空置是正常的，但超過(guò)一定范圍就必須采取控制手段，否則將會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序健康發(fā)展，引發(fā)一系列的問(wèn)題。首先，我們先來(lái)認(rèn)清商品房空置形成原因：

1.1 商品房空置形成的內(nèi)部原因

房地產(chǎn)商和其他企業(yè)單位一樣都是為了追求利潤(rùn)最大化，在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)中用暴利來(lái)形容房地產(chǎn)商獲取的利潤(rùn)是不為過(guò)的，正是在暴利的驅(qū)使下很多房地產(chǎn)商在對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不深入的情況下盲目擴(kuò)大投資建設(shè)商品住宅的規(guī)模，更有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)一些高價(jià)格的房型，這些高價(jià)格跟廣大普通百姓的購(gòu)買(mǎi)力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不匹配的。雖然說(shuō)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)富豪階層的人數(shù)越來(lái)越多，但畢竟還是以普通百姓為主，多是薪資階層，即使薪資水平達(dá)到中上層，但與昂貴房?jī)r(jià)相比還是杯水車(chē)薪的，昂貴房?jī)r(jià)的房型沒(méi)有相應(yīng)的社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力來(lái)匹配，所以就空置下來(lái)了。而符合廣大普通百姓需求的房型，比如經(jīng)濟(jì)適用房、流動(dòng)人口公寓、大學(xué)生公寓等房型卻得不到開(kāi)發(fā)商和政府的重視，如果多開(kāi)發(fā)些經(jīng)濟(jì)適用房，少開(kāi)發(fā)建設(shè)昂貴房型，空置房率就會(huì)有所下降。

1.2 商品房空置形成的市場(chǎng)因素

從市場(chǎng)因素角度分析，商品房的空置率主要受到市場(chǎng)供給與需求變化的影響，開(kāi)發(fā)商供給的時(shí)滯性、結(jié)構(gòu)與居民購(gòu)房需求的不對(duì)稱(chēng)，商品房的供給與需求失去了平衡，供給超過(guò)需求后就會(huì)導(dǎo)致空置房的增多。當(dāng)前，商品房?jī)r(jià)格高企，而居民的可支配收入又比較低，這在一定程度上會(huì)抑制城鎮(zhèn)居民對(duì)商品房的消費(fèi)需求，因此，商品房有效需求不足，而商品房供給又多，這就導(dǎo)致了商品房空置率的提高。其次，從市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)因素來(lái)看，房地產(chǎn)的流通性會(huì)受到地域性的限制，而且流通渠道有限，市場(chǎng)信息也不完整，房地產(chǎn)商也難以做到及時(shí)、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求的變化，所以也就很難及時(shí)調(diào)整供應(yīng)來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的需求變化。

1.3 其他因素

商品空置現(xiàn)象的形成受到多方面因素的影響，比如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（包括GDP和房地產(chǎn)投資規(guī)模、居民可支配收入、消費(fèi)水平、商品價(jià)格），社會(huì)文化（包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、文化水平、消費(fèi)需求）、制度政策環(huán)境（融資渠道、稅收政策、土地供給方式）等，各個(gè)城市這些方面的因素有著較大的差別，不同城市或同一城市不同類(lèi)型的商品空置率就會(huì)存在較大差異。

2 控制商品房空置的對(duì)策

2.1 政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，降低房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)那么高，很大程度上跟政府收取的土地出讓金有關(guān)，也跟政府收入的高額稅費(fèi)有關(guān)，這兩方面是推動(dòng)高房?jī)r(jià)的主因之一。其中，高稅費(fèi)在房?jī)r(jià)中占有很大比例，這里面就存在有不合理的地方，比如說(shuō)攤派。雖然現(xiàn)在有在逐步取消這些費(fèi)用，但畢竟還是有限的，對(duì)降低房?jī)r(jià)起不了多大的作用。此外，一些不良投機(jī)商，通過(guò)炒房方式哄抬了房?jī)r(jià)價(jià)格。高企的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了廣大普通老百姓的消費(fèi)能力，讓人望而卻步，就造成了商品房的空置。所以，其一，作為政府要適當(dāng)?shù)慕档屯恋爻鲎尳鸷褪杖〉亩愘M(fèi)，規(guī)范市場(chǎng)價(jià)格，合理收取稅費(fèi)；其二，政府應(yīng)采取有力措施、出臺(tái)相關(guān)政策打擊炒房行為，以遏制投機(jī)商惡意抬高房?jī)r(jià)的行為。通過(guò)政府宏觀調(diào)控政策，可以在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，控制房?jī)r(jià)在廣大普通老百姓可以接受的范圍內(nèi)，這樣就有利于減少商品房的空置。

2.2 建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用型商品房

國(guó)家要加快建設(shè)安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房，以更好地完善房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在國(guó)家在該方面的工程建設(shè)發(fā)展緩慢，占的比例還小，房地產(chǎn)商占主要比例，所以，政府通過(guò)加快安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，滿(mǎn)足大部分中低收入家庭的住房需求，這樣就可以反過(guò)來(lái)促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，合理安排投資規(guī)模，減少盲目開(kāi)發(fā)行為，也就可以降低商品房的空置率。

2.3 完善房地產(chǎn)業(yè)金融配套政策

現(xiàn)在，市場(chǎng)的需求分的越來(lái)越細(xì)，不同的群體對(duì)商品房有著不同的需求，所以，消費(fèi)市場(chǎng)的建立要考慮不同消費(fèi)主體的需求差異，可以采取租售并舉多種流通方式，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和利潤(rùn)趨向合理化。

2.4 開(kāi)發(fā)商要提高素質(zhì)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要提高自身素質(zhì)，認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)，不要盲目跟風(fēng)擴(kuò)大投資規(guī)模。在商品房積壓過(guò)多的情況下，開(kāi)發(fā)商要主動(dòng)降低房?jī)r(jià)，盤(pán)活自己，盡快將空置房賣(mài)出，若長(zhǎng)時(shí)間積壓將會(huì)造成房屋戶(hù)型、設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境和配套設(shè)施過(guò)時(shí)，滿(mǎn)足不了購(gòu)房者的需求。

3 結(jié)束語(yǔ)

住房是廣大群眾的基本需求，生活在城市的居民大多都有購(gòu)房需求，但他們一方面面對(duì)的是高企的房?jī)r(jià)，另一方面是與高房?jī)r(jià)不相匹配的消費(fèi)能力，這就導(dǎo)致了買(mǎi)不起房，而開(kāi)放商的商品房卻空置了下來(lái)。針對(duì)這種情況，政府要加大宏觀調(diào)控措施，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商合理安排投資結(jié)構(gòu)和規(guī)模，遏制高房?jī)r(jià)問(wèn)題，規(guī)范搞活房產(chǎn)交易市場(chǎng)，改進(jìn)空置土地供給體制；作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更要認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)，以對(duì)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)作出正確的分析和判斷，增加符合廣大普通百姓消費(fèi)需求的住房。

[1]何元斌.空置房存在的必然性與控制空置率的必要性分析[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索，2011（05）：39

[2]陳杰.疏導(dǎo)結(jié)合調(diào)控中國(guó)的住宅空置率[J].探索與爭(zhēng)鳴，2010（10）：22

吳彥凝（1996-），性別：女，籍貫：江蘇省徐州市人，民 族：漢，職稱(chēng)：學(xué)生，學(xué)歷：本科在讀。研究方向：會(huì)計(jì)。