房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)發(fā)生一個(gè)相應(yīng)的拐點(diǎn)，但是利好機(jī)會(huì)依然存在

我以前講過(guò)一句話：房地產(chǎn)有三分之一是宏觀經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，三分之一是金融問(wèn)題，最后三分之—才是房地產(chǎn)本身的問(wèn)題。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題又帶有結(jié)構(gòu)性和趨勢(shì)性，傳統(tǒng)的增長(zhǎng)動(dòng)力不在，轉(zhuǎn)型迫在眉睫。

傳統(tǒng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大動(dòng)力：人口紅利已經(jīng)變成了人口負(fù)債；出口的動(dòng)力不再增長(zhǎng)；房地產(chǎn)也出現(xiàn)了比較錯(cuò)綜復(fù)雜的局勢(shì)，不再像過(guò)去那樣狂飆突進(jìn)。另外中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著長(zhǎng)期性的問(wèn)題，我們把它稱為三座大山，包括產(chǎn)能過(guò)剩、債務(wù)大山、經(jīng)濟(jì)泡沫，這些都影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)力。

在過(guò)去幾年里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還遭遇三大風(fēng)險(xiǎn)：一是人口老齡化，二是宏觀經(jīng)濟(jì)效率下行，三是美國(guó)加息引發(fā)的美元指數(shù)上行，大量美元從中國(guó)流出?？傮w來(lái)說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)由于上述問(wèn)題而長(zhǎng)期增長(zhǎng)受到影響，對(duì)中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)普遍的預(yù)期是增長(zhǎng)速度會(huì)不斷往下走。整個(gè)房地產(chǎn)就在中國(guó)經(jīng)濟(jì)所碰到的增長(zhǎng)動(dòng)力和增長(zhǎng)速度下行的過(guò)程中，不斷出臺(tái)各種新的政策，也在不斷變動(dòng)。

經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)困難時(shí)，房地產(chǎn)每每被推到前臺(tái)，這一輪也是如此。2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了金融風(fēng)險(xiǎn)，股市崩盤(pán)，加上出口下行，出現(xiàn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)就成了頂住中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常重要的一支力量。所以不像很多人所預(yù)測(cè)的中國(guó)房地產(chǎn)要崩盤(pán)，反而_度出現(xiàn)了房?jī)r(jià)飆升。這之后，政府又開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始穩(wěn)定之后，對(duì)房地產(chǎn)的刺激就變成了調(diào)控。所以宏觀經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)非常重要的一個(gè)背景。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然有強(qiáng)大支撐點(diǎn)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)不像過(guò)去那么脆弱，雖然有許多內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題和長(zhǎng)期性問(wèn)題，也存在著制度性的問(wèn)題，增速同高峰時(shí)期相比也有不少下降，但是整體來(lái)說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然有著強(qiáng)大的支撐。比如說(shuō)城市化的增長(zhǎng)動(dòng)力還沒(méi)有完全過(guò)去，這仍然成為潛在力量。

預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)城市化仍將保持相當(dāng)快的轉(zhuǎn)型，每年有一個(gè)多點(diǎn)的城市化速度提升。所引發(fā)的就是基建投資增長(zhǎng)速度仍然會(huì)保持在10%左右，這成為支撐中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)基礎(chǔ)力量。由此，我們不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

除了城市化的支撐之外，中國(guó)有一個(gè)巨量外匯儲(chǔ)備的支撐，可以保障中國(guó)進(jìn)出口安全，保障中國(guó)的金融安全，也在很大程度上保障了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的安全。這也是為什么這一輪美元回流，中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然遭受了動(dòng)蕩，但是依然保持堅(jiān)挺的一個(gè)重要原因。

另外，中國(guó)雖然已經(jīng)沒(méi)有人口數(shù)量的紅利了，但是仍有人口質(zhì)量的紅利。我們有很多高學(xué)歷人才，每年有數(shù)百萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生。這也是很重要的支撐力量。

我們看到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還出現(xiàn)了三個(gè)亮點(diǎn)：一是刺激政策產(chǎn)生了效果，特別是在去年下半年之后，到今年就更加明顯。整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)差不多有九個(gè)月增長(zhǎng)速度已經(jīng)穩(wěn)步運(yùn)行在6.7%之上；二是消費(fèi)和服務(wù)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)，在剛剛過(guò)去的第三季度里，服務(wù)業(yè)仍然保持了很好的增長(zhǎng)；三是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新氛圍在逐漸升溫，這也是多年求之不得的。

所以未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)有三大增長(zhǎng)風(fēng)口：一是消費(fèi)與服務(wù)的增長(zhǎng)。如果說(shuō)過(guò)去中國(guó)經(jīng)濟(jì)靠人口紅利，未來(lái)很重要的則是靠消費(fèi)的力量。二是創(chuàng)新的風(fēng)口。三是我們正在通過(guò)一帶一路打造中國(guó)的新市場(chǎng)，相當(dāng)于當(dāng)年美國(guó)的馬歇爾計(jì)劃。

我們也看到，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)向前發(fā)展，中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)越來(lái)越多，現(xiàn)在所出現(xiàn)的很多產(chǎn)能過(guò)剩等問(wèn)題會(huì)得到緩解。因?yàn)樗^的產(chǎn)能過(guò)剩只是相對(duì)的產(chǎn)能過(guò)剩，而不是絕對(duì)的產(chǎn)能過(guò)剩。在房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣如此。中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然有非常強(qiáng)大的支撐和動(dòng)能轉(zhuǎn)換。比如從先富人群的拉動(dòng)轉(zhuǎn)向共富人群的拉動(dòng)。

庫(kù)存周期到拐點(diǎn)，貨幣收緊是大概率

2017年本來(lái)是全球性政治周期，充滿著不確定性，因?yàn)楹芏鄧?guó)家都在換屆，中國(guó)也有十九大。但是今年以來(lái)的情況比2016年普遍預(yù)期要好很多。

IMF六年來(lái)第一次上調(diào)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，表明今年經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)超出了去年預(yù)期。中國(guó)經(jīng)濟(jì)上半年增長(zhǎng)了6.9%，從產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)來(lái)看，2015年靠的是金融，2016年靠的是地產(chǎn)，2017年靠的則是地產(chǎn)+工業(yè)。

促成當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有兩個(gè)原因：一個(gè)是外部全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，一個(gè)是內(nèi)部的供給側(cè)改革開(kāi)始產(chǎn)生效果。比如很多企業(yè)利潤(rùn)恢復(fù)了，因?yàn)楫a(chǎn)能減少了，利潤(rùn)就開(kāi)始增長(zhǎng)。制造業(yè)的投資大概滯后于實(shí)際利率7個(gè)月，到第四季度之后可能有新的變化，有可能會(huì)往下走。

我們看到GDP上半年是6.9%，第三季度是6.8%，第四季度可能是6.6%-6.7%，還是比較平穩(wěn)的，已經(jīng)有九個(gè)月維持在6.7%以上。

再看房地產(chǎn)，當(dāng)前這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，是跟宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的背景聯(lián)系在一起的。政府第一考量不再是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而是金融風(fēng)險(xiǎn)。但是這一輪調(diào)控比以前要有智慧，不是_刀切，而是因城施策。地產(chǎn)形勢(shì)從前三個(gè)季度來(lái)看好于預(yù)期。

2017年第三季度由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變得明朗，甚至人民幣利率都開(kāi)始變得堅(jiān)挺，房地產(chǎn)調(diào)控力度在進(jìn)一步加大，地產(chǎn)去杠桿也在繼續(xù)，限售、限貸、限賣(mài)等加上嚴(yán)查消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)金融進(jìn)入房地產(chǎn)，政府著力推進(jìn)租售并舉的制度，房市調(diào)控壓力撲面而來(lái)。

限購(gòu)對(duì)銷(xiāo)售沖擊比較明顯，但是對(duì)投資沖擊相對(duì)緩和。所以這一輪房地產(chǎn)調(diào)控剎住了高速上漲的勢(shì)頭，但與此同時(shí)并沒(méi)有出現(xiàn)硬著陸的現(xiàn)象。

可能的風(fēng)險(xiǎn)是什么？是庫(kù)存周期。通常來(lái)說(shuō)一輪庫(kù)存周期大概是三年，短則一年。庫(kù)存周期帶來(lái)整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的相應(yīng)變化。這輪經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定上沖跟庫(kù)存很有關(guān)系，由于供給側(cè)改革，特別是在鋼鐵、煤炭等領(lǐng)域進(jìn)行了去產(chǎn)能化，導(dǎo)致大家對(duì)未來(lái)的預(yù)期看好，所以增加了庫(kù)存，導(dǎo)致了宏觀經(jīng)濟(jì)的上沖力量。但是從PPI的走勢(shì)漲價(jià)效應(yīng)趨弱，掉頭往下來(lái)看，說(shuō)明這個(gè)庫(kù)存周期其實(shí)已經(jīng)到了拐點(diǎn)，靠庫(kù)存推動(dòng)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本上到頭了口這一輪力量釋放完畢之后，再一次上沖也需要一點(diǎn)時(shí)間的準(zhǔn)備，再加上政府目前的調(diào)控，所以目前相對(duì)來(lái)說(shuō)是蓄積，甚至是準(zhǔn)備下行的時(shí)期。

還有就是經(jīng)濟(jì)超預(yù)期復(fù)蘇的結(jié)果使全球貨幣政策的收緊。美國(guó)貨幣政策肯定要繼續(xù)收緊，中國(guó)的貨幣政策會(huì)不會(huì)跟隨？我們判斷這次很可能是同步，原因就在于中美經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)了改善，同時(shí)中美經(jīng)濟(jì)其實(shí)也都出現(xiàn)了泡沫，我們發(fā)行了太多鈔票，需要適當(dāng)收緊。在當(dāng)前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定情況下，貨幣政策收緊應(yīng)該是一個(gè)大概率。

而嚴(yán)監(jiān)管，防風(fēng)險(xiǎn)，建立新的金融生態(tài)將成為未來(lái)一個(gè)階段金融改革的重點(diǎn)，帶有長(zhǎng)期性。這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，監(jiān)管加強(qiáng)會(huì)對(duì)流動(dòng)性產(chǎn)生影響，流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)的影響是直接的。

房地產(chǎn)未完全熄火，改革紅利可期

對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，資金才是決定走勢(shì)的最主要因素。在一個(gè)管制的市場(chǎng)環(huán)境下'由于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行，過(guò)多的現(xiàn)金流進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以在美國(guó)貨幣政策收緊、美元回流的情況下，中國(guó)反而出現(xiàn)了牛市。在封閉的市場(chǎng)下，資金的變化就成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)最重要因素。

過(guò)去幾年資金放水、金融自由化、金融脫媒，中國(guó)銀行業(yè)給地產(chǎn)加杠桿是本輪樓市不跌反漲的關(guān)鍵。當(dāng)前資金在收緊，就意味著地產(chǎn)市場(chǎng)可能也會(huì)發(fā)生一個(gè)相應(yīng)的拐點(diǎn)。但是好一點(diǎn)的情況在哪里？當(dāng)前的利率比以前更低，實(shí)際利率更低，資產(chǎn)負(fù)債率也有所降低。這意味著這一輪融資成本的抬升，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響要弱于2013年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也會(huì)弱一些。同時(shí)調(diào)控彈性政策，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到一些保障作用。所以房地產(chǎn)資金流沒(méi)有完全熄火。

可能的機(jī)會(huì)在哪里？一個(gè)是人民幣趨勢(shì)性的貶值已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)會(huì)進(jìn)入到人民幣的雙向波動(dòng)期間，有升有降，這是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)避免了硬著陸的危險(xiǎn)，開(kāi)始穩(wěn)定。再加上人民幣升值，大量的資金外流趨勢(shì)可能就結(jié)束了，回過(guò)頭來(lái)對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)市場(chǎng)可能是一個(gè)好消息。

更重要的，十九大之后的改革紅利非常值得期待，過(guò)去幾年可以說(shuō)是以反腐敗為主題，現(xiàn)在可期待的是什么？是十九大之后，會(huì)進(jìn)入到真正的改革推動(dòng)階段。

要看好供給側(cè)改革，也看好新的政府和市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)，同時(shí)也看好國(guó)際改革，看好京津冀一體化發(fā)展，看好粵港澳灣區(qū)新的都市圈所帶來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)，看好中國(guó)一帶一路的倡議。

一句話，房地產(chǎn)沒(méi)有大家所想象的那么糟糕。當(dāng)前這一輪政府調(diào)控所謂的設(shè)限，所顯現(xiàn)出來(lái)的結(jié)果也沒(méi)有大家想象的那么壞。形勢(shì)比人強(qiáng)，選擇永遠(yuǎn)比努力更重要！

責(zé)任編輯：朱麗