陳時祿， 黃如躍， 何軍建

(安徽水利水電職業(yè)技術(shù)學院，安徽 合肥 231603)

在衣食住行基本的生活需求得以解決的條件下，隨著環(huán)境知識的宣傳與普及，生活和工作周圍的物業(yè)環(huán)境引起了人們的關(guān)注。良好的物業(yè)環(huán)境是健康的保障，是工作高效的基礎(chǔ)。思考物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀，取得了一定的成績，同時也存在著諸多問題和不足，有待于物業(yè)管理的教學科研人員、物業(yè)管理一線的工作人員，共同思考、深入研究，探求解決問題的方法和措施。

1 取得成績

40多年來我國物業(yè)環(huán)境管理取得的主要成績包括以下幾個方面。

(1)物業(yè)環(huán)境意識達到普及并不斷加強、提升。最初的物業(yè)環(huán)境管理主要著眼于污染的防治、物業(yè)垃圾的清掃運送，對整體整潔衛(wèi)生的追求。隨著國家對環(huán)境的強調(diào)、媒體對環(huán)境的宣傳報道、環(huán)境立法的實施與推進，以及人們對美好居住環(huán)境、工作環(huán)境的追求，人們對物業(yè)環(huán)境有了更高水平的需要。去除固體污染、水污染、大氣污染、噪聲污染等影響環(huán)境質(zhì)量的傳統(tǒng)因素；遠離輻射污染、光污染等新型污染；追求物業(yè)環(huán)境的山水田園風貌：山水相依、綠樹成蔭、鮮花遍地、鳥語花香。

(2)物業(yè)環(huán)境得到國家法律和具有法律性質(zhì)條例的保障。國家于2003年頒布并實施了《中華人民共和國物業(yè)管理條例》，2007年進行了修訂。條例以法律法規(guī)的形式保障了物業(yè)使用人對物業(yè)環(huán)境追求的權(quán)利?！稐l例》第一章第一條“為了規(guī)范物業(yè)管理活動、維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例”。各地方政府依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二章第十二條的規(guī)定和人民群眾對高質(zhì)量環(huán)境的需求，明確了城市房地產(chǎn)開發(fā)項目的容積率與綠化率，為良好的物業(yè)環(huán)境提供基礎(chǔ)性保障。

(3)高校物業(yè)環(huán)境管理課程的開設(shè)。高校的物業(yè)管理專業(yè)是為物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)培養(yǎng)、提供專業(yè)技術(shù)人才而設(shè)置。專業(yè)設(shè)置的宗旨是滿足社會的需要。高校物業(yè)管理專業(yè)《物業(yè)環(huán)境管理》課程的開設(shè)，滿足了物業(yè)環(huán)境管理的需要。通過對該門課程的學習，學生掌握了物業(yè)環(huán)境管理的基本知識和基本技能。明確了物業(yè)環(huán)境管理的范圍，懂得了如何實現(xiàn)有效的物業(yè)環(huán)境管理，以及提高物業(yè)環(huán)境質(zhì)量的手段和方法等。課程的開設(shè)，借助理論教學和實操訓練，為物業(yè)環(huán)境質(zhì)量的不斷提升奠定了人才基礎(chǔ)。

(4)物業(yè)環(huán)境專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的建立和專業(yè)服務(wù)隊伍的出現(xiàn)。適應(yīng)物業(yè)使用人對物業(yè)環(huán)境要求不斷提升的要求，社會上出現(xiàn)了專門性的物業(yè)環(huán)境服務(wù)機構(gòu)。專門從事物業(yè)綠化服務(wù)的園林公司、專門承擔垃圾清掃收集的保潔公司、專門從事物業(yè)垃圾承運的運輸公司、以及專門負責物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全的保安公司等。專業(yè)的物業(yè)環(huán)境服務(wù)機構(gòu)為提供專業(yè)的物業(yè)環(huán)境服務(wù)，招募具有一定基礎(chǔ)的人員，實施專門的崗位培訓，建立了相應(yīng)專業(yè)性的物業(yè)服務(wù)隊伍。專業(yè)機構(gòu)的建立和專業(yè)隊伍的出現(xiàn)促進了物業(yè)環(huán)境服務(wù)水平的提升。

(5)物業(yè)環(huán)境質(zhì)量有明顯改善。隨著人們經(jīng)濟條件的根本改善，環(huán)境意識的普及，物業(yè)使用人對生活、工作的環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生了更高的需求。國家對物業(yè)使用人的環(huán)境要求給予了法律上的支持和財政上的幫助。高校物業(yè)管理專業(yè)的開設(shè)為物業(yè)環(huán)境的改善提供了技術(shù)上的保障。社會上各種專門性的物業(yè)環(huán)境服務(wù)組織、或企業(yè)法人提供了有效的供給。在諸多有利因素的共同作用下，現(xiàn)階段物業(yè)環(huán)境的質(zhì)量有較大改善。具體表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生條件、綠化美化效果、安全狀況等方面。

2 存在問題

經(jīng)分析，物業(yè)環(huán)境管理存在的問題主要包括以下6點。

(1)物業(yè)環(huán)境管理和服務(wù)的從業(yè)人員中專業(yè)技術(shù)人員所占比重小，從業(yè)人員整體素質(zhì)低。根據(jù)筆者對合肥市幾家大型物業(yè)公司調(diào)查表明，專業(yè)人員比例不足20%，80%以上的人員基本上沒有物業(yè)環(huán)境管理、或物業(yè)環(huán)境服務(wù)的專業(yè)知識、專業(yè)技能。從事衛(wèi)生保潔的人員以中老年婦女為主，近半數(shù)為半文盲。承擔安全保衛(wèi)工作的多是中老年男性，他們沒有專業(yè)知識和技能，也沒有接受過系統(tǒng)化的專業(yè)培訓。較低的綜合素質(zhì)導致在物業(yè)環(huán)境服務(wù)的過程中缺乏主動性、積極性，提供的服務(wù)不專業(yè)、業(yè)主滿意度低下等后果。

(2)現(xiàn)代化程度低、工作效率低下。在我國物業(yè)管理起步晚、發(fā)展時間短， 從事物業(yè)環(huán)境管理與服務(wù)設(shè)備、設(shè)施研究的人員少、技術(shù)積累薄弱等原因，造成物業(yè)環(huán)境管理的現(xiàn)代化程度低。物業(yè)環(huán)境管理方面可以利用的現(xiàn)代化設(shè)備、設(shè)施少，質(zhì)量差，運行成本高。物業(yè)環(huán)境管理、物業(yè)環(huán)境服務(wù)主要依靠最原始的人力活動，工作效率低下。落后的物業(yè)環(huán)境管理、物業(yè)環(huán)境服務(wù)的供給，與時代的主旋律不符，也影響了整個物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。

(3)缺乏穩(wěn)定的專業(yè)隊伍，人員流動過于頻繁。組織內(nèi)外人員的流動在當代社會是普遍現(xiàn)象。但是對于組織而言人員過于頻繁的流動，隊伍缺乏穩(wěn)定性，將會給組織帶來諸多消極影響。人心思動，組織成員不能安心工作；不利于技術(shù)的積累、沉淀、傳承和工作水平的提升。組織不間斷地忙于人才的招聘、培訓、補充和培養(yǎng)，組織的運行成本抬升；更不利于行業(yè)優(yōu)秀人才的聚集。物業(yè)環(huán)境服務(wù)組織中人員的頻繁流動造成了人才隊伍建設(shè)的惡性循環(huán)局面。

(4)物業(yè)環(huán)境先天性缺陷的存在。良好的物業(yè)環(huán)境需要從項目土地的轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃、設(shè)計和施工做起。土地轉(zhuǎn)讓時規(guī)定的開發(fā)項目的容積率、綠化率奠定了未來物業(yè)環(huán)境的基礎(chǔ)。開發(fā)項目的設(shè)計對項目建成后的物業(yè)環(huán)境產(chǎn)生重大影響。特定項目的容積率、綠化率、規(guī)劃、設(shè)計等，在項目建成后基本上達到無法改變的程度，如有缺陷即成先天性缺陷。與容積率、綠化率相比，項目的具體設(shè)計主要不是由國家、政府負責，由開發(fā)企業(yè)自行負責。開發(fā)企業(yè)往往只注重短期的物業(yè)環(huán)境效果，卻忽視了長期的景觀成本。結(jié)果更易留下了影響物業(yè)環(huán)境效果的先天性缺陷。

(5)維護、修復物業(yè)環(huán)境所需資金達不到有力的保障?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理條例》第十一條有關(guān)業(yè)主共同決定的事項中第五款規(guī)定“籌集和使用專項維修資金”。至于如何具體操作實施未做明確的規(guī)定。在物業(yè)環(huán)境服務(wù)的實踐中，簡單的低成本的環(huán)境維護由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從收繳的物業(yè)費中支出。成本較大的物業(yè)環(huán)境修復、物業(yè)環(huán)境的改善與提升，所需資金則無法得到有力的保障。按照現(xiàn)行條例的規(guī)定，在實踐中無法實施。每位業(yè)主對物業(yè)環(huán)境質(zhì)量的要求不同、覺悟水平不同、繳費意識不同等因素，造成相關(guān)費用難以籌集。

(6)不適當?shù)娜藛T配備標準。為保證被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同簽訂之后能夠有效的執(zhí)行合同的條款，保證物業(yè)服務(wù)的有效性、及時性，各地方政府的有關(guān)部門頒布了物業(yè)服務(wù)人員的配備標準。標準是依據(jù)國家的勞動法、合同法等法律法規(guī)制定。按照此類配備比例實際操作，在目前物業(yè)收費水平的條件下，必然導致物業(yè)環(huán)境從業(yè)人員工資收入低、隊伍不穩(wěn)定等系列不良后果。

3 解決辦法

針對存在的問題，對懲下藥，采取有效的解決辦法如下:

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介入，是指物業(yè)在交付前物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加的，圍繞著物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工和交付等環(huán)節(jié)，為了保證物業(yè)在交付之后實際的使用過程中物業(yè)環(huán)境質(zhì)量的活動。物業(yè)環(huán)境服務(wù)企業(yè)作為最基層的實踐者，對物業(yè)環(huán)境管理有著豐富的實踐經(jīng)驗，能從長遠的實踐角度，對規(guī)劃、設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)提供有價值的參考，提前彌補漏洞，有效的避免物業(yè)環(huán)境先天性不足的缺陷。

(2)及時維護、修復、改造、提升物業(yè)環(huán)境質(zhì)量。對于使用過程中，由于人為因素或自然原因造成的物業(yè)環(huán)境毀損，應(yīng)及時維護、修復；對于物業(yè)設(shè)計階段造成的先天性缺陷，應(yīng)對缺陷部分重新設(shè)計、改造。另外物業(yè)環(huán)境應(yīng)定期實施改造升級。社會在發(fā)展，人們對物業(yè)環(huán)境質(zhì)量的要求，會隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā)展、人口綜合素質(zhì)的提升而提高。只有實行物業(yè)環(huán)境的定期改造升級，才能滿足人民群眾不斷增長的物業(yè)環(huán)境需求。

(3)建立健全物業(yè)環(huán)境服務(wù)的資金保障機制。物業(yè)環(huán)境的維修、改造與提升，必須有相應(yīng)的資金保障機制和制度安排?！段飿I(yè)管理條例》第五章五十四條對物業(yè)專項維修資金做出了明確的規(guī)定。根據(jù)第一章總則的規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動”是物業(yè)管理的范圍。物業(yè)管理的職責是“維護”，即維修和養(yǎng)護。由此可得物業(yè)環(huán)境的修復、養(yǎng)護的義務(wù)應(yīng)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，所需費用應(yīng)從收取的物業(yè)費中支出。對物業(yè)環(huán)境的改造、升級所需資金，還需要深入調(diào)查研究，及時做出法律性規(guī)定，并提供制度或機制保障。

(4)引進、研發(fā)和使用現(xiàn)代化的物業(yè)環(huán)境設(shè)施、設(shè)備，提高物業(yè)環(huán)境服務(wù)的工作效率。目前物業(yè)環(huán)境服務(wù)的現(xiàn)代化、智能化還處于低水平狀態(tài)，物業(yè)環(huán)境服務(wù)主要靠人力，效率低下。造成人員眾多，服務(wù)成本高。物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)代化、智能化是物業(yè)服務(wù)發(fā)展的趨勢?，F(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備的應(yīng)用，減少了人員的需求，提高了物業(yè)環(huán)境服務(wù)的效率，也有利于提升行業(yè)的形象，促進行業(yè)的發(fā)展。在現(xiàn)代化的進程中，要引進國際上先進的設(shè)施設(shè)備，更要結(jié)合我國物業(yè)環(huán)境管理的實際，開發(fā)出適合本國特色的設(shè)施和設(shè)備。

(5)及時修訂物業(yè)服務(wù)人員的配備標準。通過標準的修訂，提高工作人員的工資待遇，確保物業(yè)環(huán)境從業(yè)人員的收入。配置的比例過大，必然導致從業(yè)人員多，加重業(yè)主物業(yè)費的負擔，降低從業(yè)人員的工資待遇，加劇物業(yè)環(huán)境服務(wù)人員隊伍的不穩(wěn)定性。物業(yè)服務(wù)行政主管部門在制定人員配置標準時，要考慮國家法律的有關(guān)規(guī)定，保障勞動者的身心健康，也要顧及物業(yè)環(huán)境服務(wù)的實際情況，對人員的配置做出概括性、指導性的規(guī)定，供業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時參考。

4 結(jié)束語

在物業(yè)環(huán)境管理方面存在著的每一個問題都值得我們?nèi)ド钊胙芯?，探尋問題的解決策略、方法和具體的措施。在問題的解決中促進物業(yè)環(huán)境管理的發(fā)展，滿足人民群眾不斷增長的環(huán)境需求。

[參 考 文 獻]

[1] 國務(wù)院法制辦公室.新編中華人民共和國常用法律法規(guī)全書(2015年版)[M].北京：中國法治出版社，2015.

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[3] 郭琳.簡述物業(yè)環(huán)境管理的特點和發(fā)展趨勢[J].黑龍江科技信息，2017,(3)：12-13.