中信證券 陳 聰

行業(yè)格局固化 龍頭競(jìng)爭(zhēng)白熱化

中信證券 陳 聰

2017年相比2016年，行業(yè)的前15名只增加了旭輝控股，只減少了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。而且旭輝只排名行業(yè)第15名，前14名都是榜單的?？?。和2014年相比，到2017年龍頭公司中真正掉隊(duì)的只有萬(wàn)達(dá)一家。我們認(rèn)為，盡管各大公司銷(xiāo)售額本身快速增長(zhǎng)，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局基本固化。

2014年以來(lái)CRIC統(tǒng)計(jì)行業(yè)銷(xiāo)售前15名

年底沖量拼排名

雖然競(jìng)爭(zhēng)格局固化，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。我們統(tǒng)計(jì)的樣本龍頭公司，在2017年全年銷(xiāo)售超過(guò)4.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)47.9%。12月單月，樣本公司銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)98.1%。單月銷(xiāo)售額增長(zhǎng)較快的公司包括萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展、金地集團(tuán)、新城控股、旭輝集團(tuán)等。全年銷(xiāo)售增速較快的公司則有融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、旭輝集團(tuán)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)等。

在2017年年底不少大公司銷(xiāo)售額出現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)，12月單月同比增速超過(guò)100%的公司很多。這一方面說(shuō)明當(dāng)前各地按揭貸款放款尚可，新房去化情況不差，但另一方面也說(shuō)明了企業(yè)在年底沖量的決心。很多企業(yè)想提高行業(yè)銷(xiāo)售排名，且2018年的銷(xiāo)售面臨不確定性，各家公司目前積極去化庫(kù)存，都推動(dòng)了年底銷(xiāo)售的放量。樣本企業(yè)2017年12月銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比上升超過(guò)7%，我們推測(cè)主要是一二線城市批出預(yù)售許可，一二線城市在銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)占比較高所導(dǎo)致的。我們相信，絕大多數(shù)公司銷(xiāo)售定價(jià)策略較為理性。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

迎接龍頭競(jìng)爭(zhēng)白熱化的2018年

2017年下半年，地產(chǎn)企業(yè)又迎來(lái)了差別化的資金成本上升浪潮，在這一浪潮中，只有較大規(guī)模的企業(yè)可以維持較低的資金成本。熱點(diǎn)城市的限價(jià)舉措限制了房?jī)r(jià)上漲的空間，壓縮建安成本的空間極為有限，資金成本成為各大公司重要的競(jìng)爭(zhēng)舞臺(tái)。企業(yè)的股東性質(zhì)、區(qū)域布局等因素?zé)o法在短期改變，且企業(yè)發(fā)展不進(jìn)則退，停滯就可能導(dǎo)致排名下降。一旦排名下降，企業(yè)拿地優(yōu)勢(shì)就會(huì)下降，資金成本優(yōu)勢(shì)也可能下降，企業(yè)就可能進(jìn)入發(fā)展的惡性循環(huán)。因此，我們判斷絕大多數(shù)企業(yè)在2018年將繼續(xù)力拼排名，追求銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)。

目前來(lái)看，大公司的格局也基本穩(wěn)定，碧桂園、萬(wàn)科和恒大穩(wěn)固占據(jù)行業(yè)前三名；融創(chuàng)、保利、綠地從銷(xiāo)售規(guī)模上位居準(zhǔn)一線地位。但全市場(chǎng)只有一家銷(xiāo)售在1600億以上，3000億以下的公司，卻有5家銷(xiāo)售在1400-1600億元的公司，這可能暗示企業(yè)在從1500億向3000億進(jìn)發(fā)時(shí)必須擴(kuò)張城市分布數(shù)量（例如龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)等）。有望在2018年銷(xiāo)售破千億的公司并不少，但這其中絕大多數(shù)為民營(yíng)企業(yè)。我們認(rèn)為，在這些企業(yè)沖擊千億銷(xiāo)售目標(biāo)時(shí)，可能會(huì)面臨盈利能力和資金成本的考驗(yàn)。2018年未必是彎道超車(chē)的好年份。

龍頭崛起趨勢(shì)確定

2018年是行業(yè)龍頭崛起的關(guān)鍵年份。產(chǎn)業(yè)集中度提高的關(guān)鍵原因是地方土地出讓過(guò)程中的態(tài)度變化，劣幣驅(qū)逐良幣情況基本消除。這種變化并不因貨幣周期的波動(dòng)而波動(dòng)。誠(chéng)然，2018年資金成本漲的可能性更大，銷(xiāo)售去化也更加不確定，但土地市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化，大公司的優(yōu)勢(shì)只會(huì)更大。此外，資金成本分化當(dāng)然也有利于大公司。

我們相信，大企業(yè)加速拿地的情況不斷出現(xiàn)，并不是因?yàn)榇簖堫^都格外激進(jìn)，而是因?yàn)閷?duì)很多大企業(yè)來(lái)說(shuō)目前確實(shí)是拿地的好窗口。2018年仍然是產(chǎn)業(yè)集中度提高的重要年份。我們看好龍頭地產(chǎn)公司的價(jià)值，推薦萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、招商蛇口、綠地控股、濱江集團(tuán)等。

部分房地產(chǎn)個(gè)股數(shù)據(jù)一覽