汪亮

利用大數(shù)據(jù)掌握房地產(chǎn)市場價格，有助于建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。李克強總理在全國深化簡政放權放管結(jié)合優(yōu)化服務改革電視電話會議上提出：要推動“放管服”改革、轉(zhuǎn)變政府職能，要以創(chuàng)新監(jiān)管提升政府管理水平，用大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代技術為監(jiān)管裝上“火眼金睛”，要深入基層一線調(diào)查研究，加強事中事后監(jiān)管、為群眾提供便捷多樣的公共服務。

通過在房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)市場交易行為和房地產(chǎn)中介機構管理過程中采集的各項數(shù)據(jù)，利用先進的大數(shù)據(jù)與云計算技術，結(jié)合專業(yè)的房地產(chǎn)估價理論，建立科學、專業(yè)、動態(tài)的價格監(jiān)測分析與評估系統(tǒng)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供更準確、更科學的價格數(shù)據(jù)，更精確地掌握房地產(chǎn)市場價格情況及走勢，同時加強對房地產(chǎn)中介機構的事中事后管理，并以權威的數(shù)據(jù)正確引導房地產(chǎn)消費，為群眾購房提供幫助。

一、加強基礎數(shù)據(jù)采集與分析

1.新建商品房預售、現(xiàn)售價格數(shù)據(jù)

目前，全國大部分城市都已實現(xiàn)新建《商品房買賣合同》網(wǎng)上簽約備案管理，從而與存量房市場相比，新建商品房的實際成交價格能夠相對真實準確的掌握。但新建商品房成交價格大多為預售價格，對預售價格數(shù)據(jù)應做期房修正。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對新建商品房的銷售價格除了成本與利潤考慮外，很大部分是參考存量房地產(chǎn)市場的價格。經(jīng)調(diào)查，特別是存量房市場較活躍的城市，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房預售開盤前，都會通過中介機構開展大量調(diào)研，考察周邊類似樓盤的近期成交價格，作為新開樓盤定價的重要參數(shù)。因此，存量房市場的價格影響著新建商品房的走勢。

2.存量房成交價格數(shù)據(jù)

隨著我國存量房交易市場的逐步完善和不斷發(fā)展，近些年存量房交易的規(guī)模越來越大。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，大部分一二線城市存量房交易規(guī)模已經(jīng)超過新建商品房占據(jù)市場主流。按照城市化的進程，未來存量房市場規(guī)模將進一步擴大。然而，由于現(xiàn)行稅收制度的原因、加上陰陽合同的普遍存在，作為影響存量房市場的重要因素“價格”，監(jiān)管部門的掌握卻不如普通的中介機構。并且由于社會與群眾都普遍認為中介機構掌握了存量房交易的價格數(shù)據(jù)，從而使部分違規(guī)中介有了引導市場價格走勢，制造輿論、哄抬房價的空間。而政府往往是通過統(tǒng)計部門的抽樣調(diào)查或與大型中介機構簽訂合作協(xié)議獲取數(shù)據(jù)，導致數(shù)據(jù)的完整性與真實性不高。

經(jīng)紀機構出售的應該是服務而不是信息，然而國內(nèi)大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構更多依賴的是其房屋買賣信息優(yōu)勢，重視的是信息資源而忽略了服務。作為監(jiān)管部門，應該讓房地產(chǎn)買賣信息更公開更透明，為群眾購房置業(yè)提供參考。同時，促使房地產(chǎn)經(jīng)紀機構轉(zhuǎn)變思路，以為客戶提供更深層次的、更專業(yè)的購房置業(yè)計劃或是最優(yōu)的售房方案為目的，而不僅僅是倒賣一條獨家的購賣房信息。

進一步真實掌握存量房成交價格應分兩步走。首先，應加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的管理，進一步規(guī)范經(jīng)紀機構房源信息發(fā)布及審核工作，統(tǒng)一存量房買賣信息發(fā)布平臺，嚴查違規(guī)或虛假發(fā)布房源買賣信息，既能規(guī)范房地產(chǎn)交易行為又能防范房地產(chǎn)交易風險，還能真實掌握房地產(chǎn)買賣信息。其次，利用真實的成交數(shù)據(jù)，通過專業(yè)的估價方法，動態(tài)地掌握存量房市場的價格水平，從而逐步規(guī)范房屋交易與成交價格申報制度，倒逼房屋交易當事人如實申報成交價格。

3.房地產(chǎn)租賃成交價格數(shù)據(jù)

我國正在建立完善租購并舉的住房模式，加強房地產(chǎn)租賃管理、完善房地產(chǎn)租賃合同備案制度正是其中一項重要的工作。《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中提出要發(fā)展住房租賃企業(yè)、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務、規(guī)范住房租賃中介機構、支持和規(guī)范個人出租住房。通過建立完善的房屋租賃管理平臺，完善房地產(chǎn)租賃合同備案制度，掌握各類房地產(chǎn)租賃的基礎數(shù)據(jù)。

4.房地產(chǎn)估價機構出具的估價報告數(shù)據(jù)

根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設部關于貫徹落實資產(chǎn)評估法規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)管理有關問題的通知》，自2016年12月1日起，對房地產(chǎn)估價機構實行備案管理制度，不再實行資質(zhì)核準。隨著國家“放管服”改革的不斷深入，房地產(chǎn)估價行業(yè)“寬進”已經(jīng)實現(xiàn)，但由于一直以來，對房地產(chǎn)估價機構及其人員的管理，僅僅停留于資質(zhì)與從業(yè)資格的管理。各地對房地產(chǎn)估價報告尚未實現(xiàn)規(guī)范管理，估價報告的抽查也幾近于無。然而，房地產(chǎn)估價用途廣泛，作用于房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵押、稅費征收、資產(chǎn)核算（清算）、房屋征收等方面。加上房屋價值體量大，以致于有的估價機構及人員受利益驅(qū)使，違規(guī)出具估價報告，給國家或企業(yè)（個人）造成重大損失。隨著“寬進”的實現(xiàn)，房地產(chǎn)估價機構面臨的競爭與挑戰(zhàn)將空前激烈，虛假報告、惡性壓價、支付回扣、謀取不正當利益等違法違規(guī)現(xiàn)象將迅速滋生。因此，如何開展“嚴管”，實現(xiàn)從“嚴進寬管”到“寬進嚴管”的順利過渡是亟待思考的問題。

筆者認為，應加強房地產(chǎn)估價報告管理，建立完善的房地產(chǎn)估價報告管理系統(tǒng)。統(tǒng)一報告格式、編號，建立電子化管理的估價報告檔案，估價報告數(shù)據(jù)進入大數(shù)據(jù)系統(tǒng)。既可以加強對估價機構與人員的管理，規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，同時又可以對這部分由專業(yè)估價人員提供的報告數(shù)據(jù)加以充分利用，支持房地產(chǎn)市場價格監(jiān)測與分析。

5.基于房屋全生命周期管理的數(shù)據(jù)

隨著“智慧城市”與“數(shù)字城市”的推進，全國如北京、武漢等城市都已經(jīng)建立了房屋全生命周期管理信息系統(tǒng)。所謂房屋全生命周期管理，即為每一套房屋建立一個檔案，設定唯一編碼（身份證），對房屋從土地掛牌出讓、規(guī)劃設計、建設項目前期管理到施工過程管理、測繪成果審核到竣工驗收、房屋交易與租賃管理（包括住房保障）、房屋的保有期限與使用維護（包括物業(yè)管理、維修資金管理、房屋安全管理、優(yōu)秀歷史建筑保護）、直至滅失管理（拆遷征收）等各個階段多方面進行管理。在管理過程中，動態(tài)收集開發(fā)建設過程中各項成本數(shù)據(jù)，包括土地出讓成本、工程建設成本、資金稅收成本等，掌握房屋結(jié)構、使用年限、折舊情況等基礎數(shù)據(jù)，掌握每一套房屋的動態(tài)信息。此外，還可以通過與“智慧城市”“數(shù)字城市”建設的其他部門、行業(yè)信息互通共享，獲取金融、稅收、司法等相關數(shù)據(jù)，全面掌握影響房地產(chǎn)價格的各種因素。endprint

二、利用大數(shù)據(jù)、云計算動態(tài)掌握房地產(chǎn)市場價格

影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，除供需關系外還受成本、租金、政策、稅收、房屋狀況、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素等影響。因此，只有在房屋與市場管理的過程中收集大量的數(shù)據(jù)，利用云計算技術來動態(tài)分析房地產(chǎn)價格變化過程，使所分析房地產(chǎn)價格更符合房地產(chǎn)估價的估價時點原則，才能清晰地掌握房地產(chǎn)市場價格的發(fā)展變化規(guī)律。

三、通過大數(shù)據(jù)、云計算掌握房地產(chǎn)市場價格的意義

1.有利于建立房地產(chǎn)市場長效機制

可以掌握房地產(chǎn)市場價格及價格變化趨勢，分析房地產(chǎn)市場供需變化情況，從而科學、客觀的制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，實現(xiàn)“因城施策”，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。還可以定期發(fā)布房地產(chǎn)價格趨勢及價格水平，引導房地產(chǎn)消費，甚至可以為居民購房提供價格指導等公共服務。

2.有利于完善稅收制度

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收實行價格申報制度，由于申報不實現(xiàn)象普遍存在，往往需要通過出具單獨評估報告或稅務部門內(nèi)部核稅系統(tǒng)來確定成交價格。然而由于稅務部門的內(nèi)部核稅系統(tǒng)缺乏動態(tài)性，導致存在很大的滯后性，不利于社會公平，也造成大量稅收流失。

3.有利于加強房地產(chǎn)中介機構監(jiān)管

規(guī)范房屋交易與成交價格申報制度、加強房源信息發(fā)布及審核管理，可以有效遏制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供虛假房源、哄抬房價、賺取差價、陰陽合同等違法違規(guī)行為，促進經(jīng)紀機構轉(zhuǎn)型發(fā)展，為服務對象提供優(yōu)質(zhì)服務。加強估價報告管理，可以通過數(shù)據(jù)核查報告的合理性，及時統(tǒng)計分析。對房地產(chǎn)估價機構和個人的違法違規(guī)行為起到震懾作用，可以有效規(guī)范房地產(chǎn)估價行為。

4.有利于政府資源的效率最大化

現(xiàn)行存量房成交價格統(tǒng)計，一般由統(tǒng)計部門抽樣調(diào)查獲取，耗時、耗財、耗力。稅務部門的內(nèi)部核稅系統(tǒng)定期需要更新核稅基準價格，既浪費資源又因不符合估價時點原則，得不到一個長期科學、合理的核稅基準價格。利用先進的大數(shù)據(jù)與云計算技術，科學地管理和利用各種基礎數(shù)據(jù)，能使各種數(shù)據(jù)資源利用最大化，又能節(jié)約政府資源，同時還能加強行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，為房地產(chǎn)市場監(jiān)管提供依據(jù)。

綜上所述，通過大數(shù)據(jù)、云計算掌握房地產(chǎn)市場價格，是房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門值得深思和研究的工作。應充分利用在房地產(chǎn)市場監(jiān)管和房地產(chǎn)全生命周期管理中積累的數(shù)據(jù)資料，調(diào)用龐大的房地產(chǎn)估價專家?guī)熘械膶I(yè)人員，盡可能全面地采集各項基礎數(shù)據(jù)，結(jié)合估價理論利用云計算功能精準地掌握房地產(chǎn)市場價格趨勢及變化，從而使監(jiān)管更有效，調(diào)控更到位，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。endprint