□ 彭 慶 李信江

原告上海科某物業(yè)管理發(fā)展有限公司江西分公司訴稱(chēng),原告與綠地集團(tuán)江西某置業(yè)有限公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，協(xié)議約定原告為包括被告林某在內(nèi)的業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，且原告按照物業(yè)服務(wù)合同約定嚴(yán)格履行了義務(wù)。但是，被告林某自2013年2月1日起未按前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議繳納物業(yè)費(fèi)。經(jīng)原告多次催促被告履行協(xié)議，被告仍拒不繳納。為維護(hù)原告的合法權(quán)利，故訴至法院，請(qǐng)求判令：1.被告向原告支付拖欠的自2013年2月1日起至2016年1月31日止物業(yè)管理費(fèi)6019.20元、違約金240.10元，合計(jì)6259.30元；2.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告林某辯稱(chēng)：1.訴訟主體不合法，前期物業(yè)合同是開(kāi)發(fā)商與上海科某物業(yè)管理發(fā)展有限公司江西分公司簽的，物業(yè)公司與業(yè)主沒(méi)有合同關(guān)系；2.原告提出的訴訟請(qǐng)求部分已過(guò)兩年訴訟時(shí)效；3.起訴狀所述“原告按照物業(yè)服務(wù)合同約定嚴(yán)格履行了義務(wù)”與事實(shí)不符，小區(qū)存在電梯多次出現(xiàn)墜落、小區(qū)違章搭建亂建情況嚴(yán)重、亂停亂放的車(chē)輛失職管理、小區(qū)垃圾堆積成山等現(xiàn)象；4.重復(fù)收費(fèi)，2012年8月至2013年7月的物業(yè)費(fèi)已繳納，不應(yīng)當(dāng)再次催收；5.小區(qū)廣告收入歸全體業(yè)主所有，要求物業(yè)公司即刻清算廣告費(fèi)，并分發(fā)給業(yè)主；6.物業(yè)管理人員管理水平差、沒(méi)有規(guī)范的管理制度；7.林某房屋出現(xiàn)漏水情況，沒(méi)有工作人員進(jìn)行維修。

經(jīng)審理查明，被告林某2010年11月15日購(gòu)買(mǎi)了江西綠地某置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的南昌市紅谷灘新區(qū)紅角洲綠地某小區(qū)房屋一套，建筑面積為98.33平方米，商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件五約定：前期物業(yè)管理由選聘的上海科某物業(yè)管理發(fā)展有限公司江西分公司提供，物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.7元/平方米/月建筑面積。2012年1月5日被告收房，并與原告簽訂綠地某小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約。此后，自2013年2月1日起被告未按約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

法院在審理該案后認(rèn)為，根據(jù)原告提交的南昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同、住宅小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約、公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等證據(jù)，能夠證實(shí)原、被告之間已形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，根據(jù)光盤(pán)顯示原告提供了物業(yè)管理的合同義務(wù)，被告理應(yīng)給付原告相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。故被告辯稱(chēng)其與原告沒(méi)有物業(yè)合同關(guān)系，法院不予采信。結(jié)合本案具體案情，近日，法院依法判決如下：

一、限被告林某于本判決生效后五日內(nèi)一次性支付原告上?？颇澄飿I(yè)管理發(fā)展有限公司江西分公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)4700元（從2013年2月1日起至2016年1月31日止）。

二、駁回原告上?？颇澄飿I(yè)管理發(fā)展有限公司江西分公司的其他訴訟請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】根據(jù)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

由此可見(jiàn),法院依法審理后作出上述判決是符合法律規(guī)定的。