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小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)實(shí)困境和法律路徑探析

2018-01-22 15:29金海羅
法制博覽 2018年25期
關(guān)鍵詞:購(gòu)買(mǎi)者買(mǎi)賣(mài)合同效力

金海羅

嘉興學(xué)院南湖學(xué)院,浙江 嘉興 314001

現(xiàn)實(shí)中小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)者因?yàn)楦甙旱姆績(jī)r(jià)選擇了一般只有房?jī)r(jià)三分之一的小產(chǎn)權(quán)房,城市的工作者急于在城市中得到一個(gè)容身之所。但是小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)也面臨諸多問(wèn)題,比如因?yàn)槿狈α朔缮系恼J(rèn)可,所以在買(mǎi)了房子之后會(huì)想自己這個(gè)房子能住多久?如果賣(mài)家主張收回房屋那這房子到底屬于誰(shuí)?在遇到拆遷的時(shí)候,拆遷的補(bǔ)償能不能拿得到?就算拿的到又會(huì)少多少?沒(méi)有房產(chǎn)證,宅基地使用證上的名字還是原賣(mài)家,想要出手轉(zhuǎn)讓這房屋的時(shí)候又怎么出售?等等。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)實(shí)困境其實(shí)歸根結(jié)底就是法律的認(rèn)可。

一、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)實(shí)困境

(一)小產(chǎn)權(quán)房利益糾紛思考

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的困境是由于小產(chǎn)權(quán)房涉及利益主體之廣。涉及城鎮(zhèn)居民、村民、集體組織、國(guó)家等利益主體。從小產(chǎn)權(quán)房原賣(mài)家角度思考,小產(chǎn)權(quán)房原賣(mài)家分為個(gè)人和集體,個(gè)人出賣(mài)的原因:第一現(xiàn)在人員流動(dòng)性廣,多在其他城市發(fā)展,甚至可以說(shuō)是在其他城市中扎了根,對(duì)與閑置的房產(chǎn)進(jìn)行出售,將其盤(pán)活成資金對(duì)他們來(lái)說(shuō)是在正常不過(guò)的思想了。

現(xiàn)在許多村集體為了集約化需要推行“宅基地?fù)Q房”建成一片住宅樓用于本集體組織成員居住,這類(lèi)房屋首先滿足了本集體組織成員的需求再由村集體對(duì)外銷(xiāo)售。也有分配到房子的集體成員將房子出售。小產(chǎn)權(quán)房的出售收益的就是農(nóng)村村民能將不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活成資金,而城市居民能以較低的價(jià)格滿足自身的住房需要。

從國(guó)家利益來(lái)講,小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題為什么如此難以處理,一來(lái)小產(chǎn)權(quán)房屬于歷史遺留的問(wèn)題,國(guó)家處于革新還是保守的糾結(jié)中,但無(wú)論是革新還是保守都面臨一系列問(wèn)題。保守的話那便是一概認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,但是小產(chǎn)權(quán)房目前買(mǎi)賣(mài)成交數(shù)量十分巨大,如果一味否定,那必定使一大批人流離失所,對(duì)與社會(huì)秩序的穩(wěn)定十分不利,且有失公平原則。革新也非一件易事,小產(chǎn)權(quán)房涉及的根本性問(wèn)題就是如果認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房,那么將來(lái)城市建設(shè)需要的低價(jià)征地必定減少,如允許小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài),那么國(guó)家便對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)失去了控制,對(duì)城市將來(lái)發(fā)展以及公共設(shè)施建設(shè)建造形成了新的阻力。正是其復(fù)雜性導(dǎo)致法院判決有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的案例時(shí)遲遲不能給小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者一個(gè)滿意的答復(fù)。其實(shí)國(guó)家這兩年在上海、重慶稅試點(diǎn)試行的房產(chǎn)稅可以很好解決這一利益糾紛,這本就深受詬病的“土地財(cái)政”。

再者小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)涉及到了另一個(gè)糾紛,如果全面認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài),意味著天然地農(nóng)村村民占據(jù)了優(yōu)勢(shì)。且對(duì)其他以正常房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)房子的購(gòu)買(mǎi)者而言,如果小產(chǎn)權(quán)房和普通的房子完全沒(méi)有差別,以低至市價(jià)三分之一就購(gòu)買(mǎi)到的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于普通市價(jià)房的購(gòu)買(mǎi)者是顯失公平的,不利于社會(huì)公平和秩序的維護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合法存在的話對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)必然是一次沖擊,小產(chǎn)權(quán)房的低廉房?jī)r(jià)對(duì)于現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是難以想象的。

筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的合法是利大于弊的,一來(lái)對(duì)于出售者和購(gòu)房者都是雙贏的局面,各自得到了自己想要的利益,對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)可能會(huì)帶來(lái)一些弊端,但可以通過(guò)之前提到的房產(chǎn)稅來(lái)解決這一弊端。再者隨著現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展,在中國(guó)城鄉(xiāng)一體化是必然的趨勢(shì),禁止小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)是違反這一必然趨勢(shì)的,時(shí)代的發(fā)展導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)型的轉(zhuǎn)變,農(nóng)耕已經(jīng)不再像以前一樣需要大量勞動(dòng)人口了,那么農(nóng)村村民到城市發(fā)展,或者是干脆一些農(nóng)村并入城市之中是常見(jiàn)的。自然這導(dǎo)致人口流動(dòng)性大,人口遷徙普遍,再加上房?jī)r(jià)的高漲,農(nóng)村村民出售原先在村里的房產(chǎn)直接增長(zhǎng)財(cái)富和城鎮(zhèn)居民想要購(gòu)置便宜的房產(chǎn)的需求出現(xiàn)是理所當(dāng)然的。故而小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的出現(xiàn)和發(fā)展都是必然的趨勢(shì),是一種位于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種城市與農(nóng)村相融的一種現(xiàn)象,是社會(huì)大勢(shì)所趨。

(二)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定情形之一的,合同無(wú)效。目前無(wú)法律法規(guī)規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的問(wèn)題,小產(chǎn)權(quán)房建造合法,符合土地規(guī)劃,其買(mǎi)賣(mài)合同效力應(yīng)認(rèn)定為有效。

目前法院對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力判決,主要是將以下幾種類(lèi)型案件判決為有效:因城鎮(zhèn)化使得案涉房屋所占土地所有轉(zhuǎn)為國(guó)有;原城鎮(zhèn)居民購(gòu)房后將戶口轉(zhuǎn)為房屋所在地的農(nóng)業(yè)戶口;買(mǎi)房人違反誠(chéng)信履約義務(wù),為求房屋漲價(jià)利益主張交易無(wú)效;親屬間處分房產(chǎn)份額或頂用資格購(gòu)房;建設(shè)方以所建房產(chǎn)價(jià)值抵消自身債務(wù),這幾種類(lèi)型中實(shí)在保護(hù)一般小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者的只有第三種,但此處只有以求房屋漲價(jià)利益為主張主張交易無(wú)效,才判決小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力有效。但個(gè)人主觀上的想法是難以揣測(cè)的,或者說(shuō)是難以證明的,就像是北京畫(huà)家村案,故而實(shí)質(zhì)上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力保護(hù)少之甚少。但可從其中得知小產(chǎn)權(quán)房有補(bǔ)正的情形,就是當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房所占土地性質(zhì)發(fā)生改變或者購(gòu)買(mǎi)者戶口轉(zhuǎn)變。

補(bǔ)正的原理就是土地性質(zhì)發(fā)生改變或者人的戶口發(fā)生變化,那其中實(shí)質(zhì)性變化的其實(shí)就是土地等級(jí)的轉(zhuǎn)變或是認(rèn)可其原有等級(jí)并得到認(rèn)可一個(gè)將來(lái)的義務(wù)。土地性質(zhì)從集體所有土地轉(zhuǎn)變到國(guó)有土地,那么便意味著這塊土地是符合城市土地規(guī)劃的,輕易是不會(huì)改變的,所以失去了作為低價(jià)征地的意義。

戶口發(fā)生變化即遷入此小產(chǎn)權(quán)房土地歸屬的集體組織,那么便成為該集體組織成員的一份子,合法地享有原有的那套低價(jià)便能購(gòu)買(mǎi)到的小產(chǎn)權(quán)房便是作為該集體組織成員應(yīng)有的權(quán)利,而與之相對(duì)應(yīng)的義務(wù)就是在將來(lái)城市規(guī)劃時(shí)需要征用該小產(chǎn)權(quán)房所占的土地,政府不需要付出高昂的征用費(fèi)用,維持該土地廉價(jià)征地的性質(zhì)。成為集體組織成員一員,本質(zhì)上便是有了一種將購(gòu)買(mǎi)的那套小產(chǎn)權(quán)房變成集體組織成員享有的宅基地房屋的轉(zhuǎn)化。

二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的法律對(duì)策

這兩年國(guó)家出臺(tái)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,方案大體意思是允許農(nóng)民集體在指導(dǎo)下在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃房屋,該房屋只能用來(lái)租賃不得轉(zhuǎn)讓所有權(quán),不得買(mǎi)賣(mài)。國(guó)家出臺(tái)該方面一方面是為了解決城市日漸嚴(yán)峻的住房壓力,另一方面是活用農(nóng)村土地資源,為改善農(nóng)村經(jīng)濟(jì)提供一個(gè)方案,降低社會(huì)貧富差距。就目前筆者認(rèn)為,該方案雖任顯粗糙,但是卻是邁出了實(shí)際性的一大步,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,農(nóng)村的人口大量流入城市,農(nóng)村常駐人口減少,農(nóng)村本就有許多土地處于荒置狀態(tài)。但礙于歷史原因這些土地的使用受到了極大的限制,現(xiàn)該方案的實(shí)施使得本對(duì)與外出工作的農(nóng)村人口是棄之可惜食之無(wú)味的雞肋,變成了有湯有肉的葷腥,實(shí)質(zhì)上就是將本因前往城市工作從而無(wú)法享受到的住房便利,換置成了一份在城市住房的補(bǔ)貼。對(duì)與減少貧富差距起到了至關(guān)重要的作用。

但是筆者認(rèn)為這僅是第一步,接下來(lái)應(yīng)該逐步放開(kāi)該土地使用的限制,順應(yīng)城鄉(xiāng)一體化該大趨勢(shì)。在下面提出筆者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處理意見(jiàn)。

小產(chǎn)權(quán)房的解決應(yīng)從其類(lèi)別進(jìn)行分類(lèi)解決。

(一)根本性違法小產(chǎn)權(quán)房

根本性違法小產(chǎn)權(quán)房,其建造行為違法,所占土地不符合土地規(guī)劃。對(duì)于此類(lèi)房屋應(yīng)予以拆除,其買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定為自始至終無(wú)效。

(二)自住型小產(chǎn)權(quán)房和銷(xiāo)售型小產(chǎn)權(quán)房以及宅基地小產(chǎn)權(quán)房

自住型小產(chǎn)權(quán)房和銷(xiāo)售型小產(chǎn)權(quán)房都是在集體建設(shè)用地上以合法行為建造的房屋,只是售房主體不同,但主體的不同不影響其合同效力的變化。而宅基地小產(chǎn)權(quán)房是指在宅基地上以合法行為建造的房屋。其合同效力前文已經(jīng)提及這三種類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同均應(yīng)認(rèn)定為有效。對(duì)于自住型小產(chǎn)權(quán)房和宅基地小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者可通過(guò)繳納相關(guān)費(fèi)用對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)正,對(duì)于將來(lái)該小產(chǎn)權(quán)房土地涉及土地規(guī)劃時(shí)應(yīng)配合拆遷等需要,且土地征用費(fèi)與其他村集體房屋費(fèi)用相同。

但對(duì)于銷(xiāo)售型小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)使開(kāi)發(fā)商退還全部房款,將銷(xiāo)售型小產(chǎn)權(quán)房予以沒(méi)收,沒(méi)收的房屋政府可用于租賃,但該小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)享有優(yōu)先租賃權(quán),只有當(dāng)該小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者明確表示放棄租賃,政府才能將該房屋租賃于第三人。因?yàn)椴粦?yīng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房盈利,且從法理的角度分析,權(quán)力與義務(wù)應(yīng)是相對(duì)應(yīng)的,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有該集體組織成員身份,不應(yīng)享有在該集體組織用地獲得建造房屋的權(quán)利,自住型小產(chǎn)權(quán)房之所以不用退還房款是因?yàn)樽宰⌒托‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)性是出售者用自己的宅基地房換取的自主性小產(chǎn)權(quán)房,相當(dāng)于仍是擁有國(guó)家為了保障村民住房保障的福利性,故而自住型小產(chǎn)權(quán)房看似與銷(xiāo)售型小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有多大差別,但處理方式不相同。

三、結(jié)論

小產(chǎn)權(quán)房是由來(lái)已久的難題,之所以成為難題是因?yàn)槠渖婕袄嬷黧w之廣,各利益主體間的利益難以權(quán)衡故而懸而未解。但隨著國(guó)家的發(fā)展,城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的發(fā)展,小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題迫切需得到解決。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不解決那么小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者的心便一直不能放下來(lái),且隨著城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)愈來(lái)愈明顯加上房?jī)r(jià)一直處于較高的價(jià)格,小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者的數(shù)量會(huì)不斷地增加,那么解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的難度便會(huì)隨之不斷增加。一味地拆除小產(chǎn)權(quán)房只會(huì)使得那些購(gòu)房者無(wú)家可歸從而引起社會(huì)的動(dòng)蕩,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)是大勢(shì)所趨,小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決需要國(guó)家制定相關(guān)政策對(duì)各方利益進(jìn)行平衡,而非一味地強(qiáng)拆。

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