廖原菲

廣州大學(xué)松田學(xué)院，廣東 廣州 511300

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)早在公元前6世紀(jì)就已存在，經(jīng)過上千年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)是一項(xiàng)成熟的制度，并且在國(guó)內(nèi)外都存在。該項(xiàng)制度的存在不但有法理依據(jù)，也有社會(huì)基礎(chǔ)。在當(dāng)今社會(huì)中，其與其他古老的制度一樣也存在著存廢之爭(zhēng)。

一、我國(guó)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法規(guī)定

本文所研究的這一項(xiàng)法律制度目前在我國(guó)還無(wú)統(tǒng)一的民法典，僅在《合同法》、《民法通則意見》等中被提及。最新的規(guī)定則是《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(簡(jiǎn)稱解釋)，該解釋由最高人民法院頒布，施行于2009年，該解釋對(duì)于這一項(xiàng)法律制度對(duì)第三人產(chǎn)生效力予以了否定，但卻未規(guī)定出租人如何承擔(dān)賠償責(zé)任，以及該責(zé)任的性質(zhì)如何等。同時(shí)，關(guān)于這一項(xiàng)權(quán)利的行使，第24條更詳細(xì)的予以了限制，使承租人權(quán)利的絕對(duì)化受到阻止，但均沒有明確規(guī)定實(shí)踐操作和同等條件以及合理期限等，對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在實(shí)踐中所起到的保護(hù)作用有限。

二、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在理論與實(shí)踐中的缺陷

首先，允許承租人以同等條件強(qiáng)制出租人與自己進(jìn)行買賣契約訂立的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，該制度不符合物權(quán)優(yōu)先原則，是強(qiáng)制干預(yù)出租人行使處分房屋權(quán)，使得債權(quán)在一定程度上被物權(quán)讓位，“使標(biāo)的物之支配權(quán)事實(shí)上屬于承租人，而出租人不過有空權(quán)而已，所有權(quán)變成虛有權(quán)。”同時(shí)，將房屋所有人選擇買房訂立契約的自由被剝奪了，不符合意思自治原則。

其次，由于過于簡(jiǎn)單的立法規(guī)定，使得成立要件操作性不夠強(qiáng)，很難在現(xiàn)實(shí)中對(duì)其進(jìn)行把握。無(wú)法確定承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限以及“合理期限”的起算點(diǎn)，使得承租人難以行使權(quán)利。在判案時(shí)，法院存在自由裁量現(xiàn)象，究其原因是無(wú)詳細(xì)對(duì)“同等條件”加以衡量的標(biāo)準(zhǔn)，這使得時(shí)常出現(xiàn)同案不同判現(xiàn)象，最終導(dǎo)致本項(xiàng)法律制度難以發(fā)揮應(yīng)用作用。

當(dāng)前，承租人的弱勢(shì)地位已發(fā)生改變，如果一味的強(qiáng)制保護(hù)這一權(quán)利，將導(dǎo)致交易糾紛頻繁發(fā)生，且侵害到第三人和出租人的利益。當(dāng)前，這一群體的利益已通過市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)等得到一定保護(hù)，因此，應(yīng)廢棄該項(xiàng)制度。

三、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的替代措施

(一)買賣不破租賃制度

替代的這一制度和應(yīng)該被廢除的法律制度相比，法律效力確定、使用條件詳細(xì)明確、性質(zhì)清楚，而這一切在于《合同法》給予了明確規(guī)定，使得替代制度可以將強(qiáng)有力的保護(hù)予以房屋承租人(或者說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)承租人)。在訂立租賃合同期間里，雙方可以進(jìn)行磋商，如有糾紛存在于這一階段，可通過締約過失責(zé)任(由《合同法》規(guī)定)來(lái)對(duì)雙方各自的權(quán)利加以保護(hù)。訂立合同之后，若諸如抵押權(quán)等他物權(quán)產(chǎn)生于合同生效后，則依替代的這一制度，承租人可與在先抵押權(quán)對(duì)抗；若他物權(quán)產(chǎn)生于合同生效之前，雖承租人無(wú)法與之對(duì)抗，卻可以向出租人請(qǐng)求賠償，主張違約責(zé)任。出租人在存續(xù)合同期間，若想將房屋出售，則向另一方，可發(fā)出請(qǐng)求對(duì)租賃物進(jìn)行購(gòu)買的要約，并將其的所有權(quán)基于締約合同來(lái)達(dá)成，且在對(duì)另一方的利益不造成侵害的同時(shí)，另一方還受先通知義務(wù)的保護(hù)，實(shí)現(xiàn)徹底保護(hù)另一方權(quán)利。而在租賃期限到了時(shí)，如果承租人想亟需租賃房屋，則可以和出租人磋商，并且前者無(wú)權(quán)干涉后者的處分房屋的行為。

(二)對(duì)承租人余益的保護(hù)

承租人在租賃到房屋后，可能會(huì)裝飾、裝修租賃而來(lái)的房屋，對(duì)此種情況下的雙方當(dāng)事人利益的保護(hù)，施行于2009年的《房屋租賃糾紛解釋》明確做出了規(guī)定。對(duì)出租人，《合同法》規(guī)定有費(fèi)用償還義務(wù)。即對(duì)于承租人為維護(hù)租賃物處于基本使用狀態(tài)而支出的費(fèi)用，以及經(jīng)過出租人同意的有意費(fèi)用，可以獲得補(bǔ)償。

(三)完善房屋租賃立法

對(duì)房屋租賃立法予以完善，通過法律，對(duì)出租人房屋出賣的通知義務(wù)予以強(qiáng)行規(guī)定，當(dāng)這一義務(wù)被違反時(shí)，也就是，出租人未將出賣房屋的信息通知給承租人，則后者可以請(qǐng)求前者承擔(dān)違約責(zé)任，以此來(lái)保護(hù)自身的利益。

四、結(jié)語(yǔ)

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有著存在的基礎(chǔ)，也曾取得過一定的成效，但隨著時(shí)代的發(fā)展，其開始暴露出一系列問題，為此，在法理分析中，應(yīng)秉持“兩弊相衡取其輕，兩利相權(quán)取其重”，也就是，既然在實(shí)際中，該項(xiàng)法律制度已無(wú)法真正對(duì)承租人的權(quán)利加以保護(hù)，且存在的弊端無(wú)法克服；通過出租人的強(qiáng)制通知義務(wù)、余益保護(hù)制度以及買賣不破租賃制度都可以真正保護(hù)承租人的權(quán)利，那么將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度廢棄已成必然。