林遠(yuǎn) 姜剛

作為農(nóng)村專門用于建造住宅房屋為目的的部分土地，宅基地的改革進(jìn)程和未來方向備受市場關(guān)注。

筆者了解到，很多地區(qū)已明確選取部分區(qū)域開展農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)等“三權(quán)分置”的改革試點，自然資源部近期也派出多個小組對這項改革進(jìn)行專題調(diào)研。目前，已有部分地區(qū)頒發(fā)了農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”不動產(chǎn)權(quán)登記證，金融機(jī)構(gòu)也加大了對農(nóng)民住房抵押貸款的發(fā)放力度，宅基地的融資功能正在逐漸破題。這項2018年初提出的改革在經(jīng)過半年左右的探索后，已經(jīng)進(jìn)入全面提速階段。

52歲的王五四原來居住在安徽省旌德縣興隆鄉(xiāng)三峰村，山路崎嶇，交通不便。2013年，他了解到隔壁村大禮村村民方圣蓮遷居縣城，家中老屋閑置，于是前去商談，達(dá)成了房屋買賣協(xié)議。2014年，王五四花32萬元買下方圣蓮的那棟房屋。然而，交易后他去政府部門咨詢，卻辦不了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書，擔(dān)心房子被要回去，心里不踏實。今年初，他聽說縣里正在開展宅基地“三權(quán)分置”改革，去村里咨詢，再向國土部門咨詢，提交了辦證申請。

據(jù)悉，收到申請后，多方討論政策依據(jù)，研究發(fā)證方式，并于今年2月底將首本證書印成一式三份，發(fā)給王五四等使用權(quán)人、資格權(quán)人和所有權(quán)人。無獨有偶，除了安徽省開始發(fā)放證書外，浙江省也于今年4月份在寧波市象山縣為當(dāng)?shù)卮迕癜l(fā)放了全省第一本農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”不動產(chǎn)權(quán)登記證。實際上，發(fā)放證書只是整個改革環(huán)節(jié)中的一部分。筆者了解到，除了全國最早定下的33個農(nóng)村土地制度改革三項試點外，一些省份也專門選取了部分地區(qū)進(jìn)行專項試點。

與此同時，中央部委也在加緊這項改革的統(tǒng)籌規(guī)劃工作。據(jù)悉，自然資源部近期派出了多組人員，分別前往江西、安徽、湖南等地進(jìn)行專題調(diào)研，調(diào)研重點是盤活利用農(nóng)戶閑置宅基地和閑置農(nóng)房，尤其是處分權(quán)和收益權(quán)虛置問題，內(nèi)容包括認(rèn)定農(nóng)戶資格、確權(quán)方式、保障形式、退出方式以及放活宅基地使用權(quán)等方面的實踐探索和做法等。

值得一提的是，很多地區(qū)在落實宅基地“三權(quán)分置”試點改革時特別提出要完善農(nóng)房抵押處置相關(guān)規(guī)定，希望能借此次改革契機(jī)加強(qiáng)對“三農(nóng)”的金融支持。據(jù)悉，上述的安徽農(nóng)民王五四一直在家鄉(xiāng)從事特種野豬養(yǎng)殖，今年欲擴(kuò)大養(yǎng)殖規(guī)模導(dǎo)致資金需求大，但缺乏有效抵押物、難以找到擔(dān)保人。在其獲得宅基地不動產(chǎn)權(quán)證書后，農(nóng)行安徽分行開辦了“三權(quán)分置”使用權(quán)證抵押貸款業(yè)務(wù)，并迅速就業(yè)務(wù)開辦作出批復(fù)、實現(xiàn)放款。王五四在一周后就拿到了10萬元抵押貸款資金。在全國層面上，自從確定開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點以來，據(jù)中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，截至2017年9月底，59個試點地區(qū)累計發(fā)放貸款261億元。

有專家表示，宅基地“三權(quán)分置”的實施，將有效激活農(nóng)村閑置土地資源，讓老百姓更多地享受到改革的紅利，是得民心的舉措。探索宅基地“三權(quán)分置”的重點，不是買賣宅基地，而是在堅持宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體、資格權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的基礎(chǔ)上，適度放活宅基地的使用權(quán)，并通過多種方式，使宅基地能夠更好地得到利用，充分發(fā)揮其融資功能。