薛玉連

福建船政交通職業(yè)學(xué)院，福建 福州350001

2015年底，中央提出開(kāi)展“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，以房地產(chǎn)去庫(kù)存為重點(diǎn)目標(biāo)之一，拉開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的序幕。兩年多來(lái)，政府圍繞“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”這一調(diào)控思路，出臺(tái)了一系列的政策，改革成效初步顯現(xiàn)。然而，改革必然會(huì)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成一定的沖擊。作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)、金融的關(guān)系十分密切，識(shí)別房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)采取適當(dāng)?shù)拇胧?，守住金融風(fēng)險(xiǎn)底線，避免引發(fā)系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，以“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”五大發(fā)展理念為引領(lǐng)，致力于完成“去庫(kù)存、去杠桿、去產(chǎn)能、補(bǔ)短板、降成本”五大任務(wù)。經(jīng)過(guò)兩年多的努力，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革取得了階段性成果，但改革依然任重道遠(yuǎn)。

1.庫(kù)存總量趨減，去庫(kù)存壓力大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2017年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好、好于預(yù)期》顯示：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109799億元，比上年增長(zhǎng)7.0%；房屋新開(kāi)工面積178654萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.0%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25508萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.8%；全國(guó)商品房銷售面積169408萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.7%；全國(guó)商品房銷售額133701億元，增長(zhǎng)13.7%。12月末，全國(guó)商品房待售面積58923萬(wàn)平方米，比上年末下降15.3%。從數(shù)據(jù)上看，雖然房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、銷售仍處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但較往年相比，房地產(chǎn)投資增速有所放緩，而且2017年來(lái)待售面積仍然較多，因此房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存壓力仍然較大。整體而言，一二線城市去化效果較佳，三四線城市尤其是縣級(jí)城市的去庫(kù)存難度較大，特別是東北和中西部一些重工業(yè)城市，由于長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難，導(dǎo)致人口外流、就業(yè)率下降，因此住房消費(fèi)長(zhǎng)期不振，要消化現(xiàn)有市場(chǎng)的庫(kù)存量還需要很長(zhǎng)時(shí)間。

2.土地供應(yīng)兩極分化，房地產(chǎn)成本不斷上升。一方面，北上廣深等熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)緊張，企業(yè)拿地和拆遷成本不斷升高，“地王”不斷出現(xiàn)，不僅抑制了住房的有效需求，也使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本攀升，利潤(rùn)空間被壓縮，發(fā)展壓力巨大。2016年，由于土地成本上升，房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為29.8%，同比下降1%；112家房地產(chǎn)企業(yè)平均凈利潤(rùn)率為8.2%，同比下降0.1%。2017年，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)79.3%，為房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型、降成本以及提質(zhì)增效等帶來(lái)困難。另一方面，雖然三四線城市的土地供應(yīng)充足，但因?yàn)樽》夸N售困難，新開(kāi)工面積難以增加。此外，以珠三角、京津冀、長(zhǎng)三角等為代表的城市群，對(duì)房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的聚集作用，也不利于中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.信貸杠桿率高，金融風(fēng)險(xiǎn)凸顯。新常態(tài)下，隨著國(guó)家實(shí)施寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)隨之進(jìn)入相對(duì)寬松的狀態(tài)，這已然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸杠桿率過(guò)高。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2017年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額32.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.9%，增速比上年末低6.1%，全年增加5.56萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的41.1%。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.7%，增速比上年末高9.5%。個(gè)人住房貸款余額21.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%。本外幣住戶貸款余額40.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.4%，增速比上年末低2.1%；全年增加7.1萬(wàn)億元，同比多增8010億元。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年我國(guó)的GDP是82.7萬(wàn)億元，可以推算出，我國(guó)的家庭杠桿率至少達(dá)到了54.4%。個(gè)人購(gòu)房高杠桿率和企業(yè)高負(fù)債率已然成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的顯著特征，倘若房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌或者銷量持續(xù)下滑，將使我國(guó)金融體系面臨巨大的系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)

1.供給結(jié)構(gòu)失衡易誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。新常態(tài)下，解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)困境的一個(gè)有效方法是加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。通過(guò)減少政府干預(yù)，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加市場(chǎng)的有效供給。政府作為“守夜人”應(yīng)當(dāng)為行業(yè)發(fā)展搭建好政策框架，營(yíng)造良好的制度環(huán)境，為房地產(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供保障。為此，在推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革時(shí)，必須把握好尺度，綜合考慮多種因素，以防滋生新的風(fēng)險(xiǎn)。

2.去庫(kù)存方式潛藏風(fēng)險(xiǎn)。雖然寬松的宏觀調(diào)控政策在短期內(nèi)對(duì)去庫(kù)存的效果明顯，但潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也較多。首先，“去庫(kù)存”政策的預(yù)期效應(yīng)加大了宏觀調(diào)控“失靈”的風(fēng)險(xiǎn)?；谀壳拔覈?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，投資者對(duì)“去庫(kù)存”政策過(guò)程中實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控政策，很容易重新建立起關(guān)于政府“救市”和“托市”的預(yù)期，市場(chǎng)預(yù)期與政策預(yù)期疊加可能導(dǎo)致政策“失靈”，泡沫積累風(fēng)險(xiǎn)加大。因此，在防止因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)固化而干擾供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施的同時(shí)，還要避免因貨幣超發(fā)而引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格脫離實(shí)際的泡沫化趨勢(shì)。針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均的現(xiàn)狀，應(yīng)高度警惕一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀升，避免出現(xiàn)新一輪泡沫膨脹現(xiàn)象。其次，“去庫(kù)存”方式本身蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。在“去庫(kù)存”目標(biāo)的驅(qū)使下，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控工具主要為下調(diào)公積金貸款利率、下調(diào)購(gòu)房首付比例等相對(duì)寬松的信貸政策。在政策預(yù)期的影響下，購(gòu)房者很容易“加杠桿”購(gòu)房，從而導(dǎo)致一二線房?jī)r(jià)出現(xiàn)“非理性”上漲。隨著信貸杠桿率的不斷提高，金融風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。一是，出現(xiàn)“逆結(jié)構(gòu)”調(diào)整趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫加大，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加疲軟。二是，高信貸杠桿率將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)敞口不斷擴(kuò)大。居民購(gòu)房杠桿率和房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率都已經(jīng)達(dá)到一定的高度，資源配置在過(guò)低的利率和過(guò)高的信貸杠桿率下被嚴(yán)重扭曲。在過(guò)去的十幾年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)積累的泡沫還未消化，大量的房屋囤積在投機(jī)者手里。一旦市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，在恐慌心理的作用下，會(huì)出現(xiàn)大量拋售房屋的現(xiàn)象?？焖傧碌姆?jī)r(jià)如果難以支撐不斷擴(kuò)大的高杠桿率，那么就很容易出現(xiàn)“多米諾骨牌”效應(yīng)，銀行壞賬將急劇增加。

3.去杠桿風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。加杠桿易，去杠桿難?？v然“去杠桿”能使房?jī)r(jià)下跌，但向下調(diào)控杠桿率同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。首先，在房地產(chǎn)投資資金中，來(lái)源于商業(yè)銀行的貸款資金比例過(guò)大。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2015年，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，國(guó)內(nèi)銀行貸款占15.51%，自籌資金占47.90%，其他資金占40.73%。此外，當(dāng)前統(tǒng)計(jì)口徑下的“自籌資金”和“其他資金”主要由購(gòu)房者的定金、預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款三部分構(gòu)成，而這類資金約60%來(lái)源于銀行貸款。總體而言，房地產(chǎn)投資資金中45%以上來(lái)自于銀行貸款，還有部分資金來(lái)源于民間融資。我國(guó)商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量與房地產(chǎn)完全捆綁在一起。房地產(chǎn)業(yè)的去杠桿化不僅可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)上游收縮，銷售端下滑，沖擊開(kāi)發(fā)商的資金鏈條，壓低房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度，而且也可能減少商業(yè)銀行的利潤(rùn)，導(dǎo)致商業(yè)銀行的不良貸款率急劇上升，甚至集體陷入資金不足的困境。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)與地方政府債務(wù)之間存在高度的關(guān)聯(lián)性，地方政府的負(fù)債可以說(shuō)已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)資金杠桿的延伸。地方政府預(yù)算內(nèi)外收入之和的很大一部分來(lái)自于土地出讓金收入，以及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)收入，部分省市甚至高達(dá)50%。地方政府劃撥的土地是地方投融資平臺(tái)的大部分資產(chǎn)，甚至是資本金。一旦房地產(chǎn)業(yè)增速下滑，政府財(cái)政收入也將隨之下降，財(cái)政收支將顯著惡化。如果地方政府債務(wù)問(wèn)題與商業(yè)銀行不良貸款問(wèn)題同時(shí)出現(xiàn)，中央財(cái)政也將受到嚴(yán)重影響。最后，作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其關(guān)聯(lián)的上、下游企業(yè)較多，對(duì)其他行業(yè)可能產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”，導(dǎo)致其他行業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)、失業(yè)等問(wèn)題。

三、化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

無(wú)論是“去庫(kù)存”還是“去杠桿”，都會(huì)增加金融市場(chǎng)波動(dòng)的不確定性，加之金融市場(chǎng)天生的投機(jī)性和金融監(jiān)管體制不完善，使得我國(guó)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性加大。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次指出防范與化解金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要性。房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行供給側(cè)改革時(shí)，也必須充分考慮金融風(fēng)險(xiǎn)的防范和化解問(wèn)題。

1.實(shí)施差異化的信貸政策。首先，實(shí)行地域間的差異化政策。對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存過(guò)程中可能產(chǎn)生的“逆結(jié)構(gòu)”調(diào)整趨勢(shì)，國(guó)家應(yīng)根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)庫(kù)存狀況因地制宜地出臺(tái)相應(yīng)的貨幣政策、住房信貸政策，不宜采取普惠性的政策措施。一二線熱點(diǎn)城市要大力抑制投機(jī)炒房現(xiàn)象；對(duì)于三、四線城市而言，房地產(chǎn)政策應(yīng)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展政策相配套，比如與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略協(xié)調(diào)一致，以推動(dòng)住宅庫(kù)存的有序消化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。其次，實(shí)行個(gè)體差異化政策。個(gè)人貸款方面，要針對(duì)不同的購(gòu)房需求（如首套、改善、投資、投機(jī)等）實(shí)施差異化的購(gòu)房利率及首付比例。以相對(duì)較低的貸款利率和首付比支持首套以及改善性住房的需求，同時(shí)以較高的貸款利率和首付比適當(dāng)?shù)匾种仆顿Y需求，嚴(yán)禁向投機(jī)性需求發(fā)放貸款。企業(yè)貸款方面，應(yīng)根據(jù)企業(yè)所要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品給予差異化的信貸支持，引導(dǎo)企業(yè)為市場(chǎng)提供有效的住房供給，特別是引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加租賃住房的供給，推動(dòng)形成租售并舉的住房市場(chǎng)格局，進(jìn)一步強(qiáng)化去庫(kù)存力度。

2.加快稅法體制改革。首先，對(duì)自住房與投資投機(jī)實(shí)施差異化的稅收政策。對(duì)自住消費(fèi)型房產(chǎn)應(yīng)免征或少征稅款，鼓勵(lì)和支持低收入群體的購(gòu)房需求，降低其購(gòu)買(mǎi)成本，盤(pán)活房地產(chǎn)存量。同時(shí)，加大對(duì)投資和投機(jī)性房產(chǎn)的征稅力度，增加房地產(chǎn)的投資投機(jī)成本，達(dá)到遏制投機(jī)的目的。其次，改革房地產(chǎn)稅制，適時(shí)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。開(kāi)征房地產(chǎn)稅可以在一定程度上增加持有閑置或半閑置房地產(chǎn)業(yè)主的機(jī)會(huì)成本，有效遏制囤積多套住房的行為，使房地產(chǎn)供求關(guān)系符合可持續(xù)發(fā)展的要求。最后，加大對(duì)保障性住房的稅收優(yōu)惠力度，構(gòu)建二元住房制度。加大保障性住房的稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)增建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等，減少房屋改建增建成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的去庫(kù)存積極性。

3.強(qiáng)化金融監(jiān)管，遏制房地產(chǎn)投機(jī)。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)購(gòu)房者的還款能力進(jìn)行壓力測(cè)試，嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)投機(jī)套利活動(dòng)，在控制居民購(gòu)房者杠桿水平的同時(shí)，引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)展良性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。強(qiáng)化對(duì)參與金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)的治理力度，沒(méi)有資質(zhì)者均不得跨界經(jīng)營(yíng)。管理層要通過(guò)加強(qiáng)合規(guī)監(jiān)管，采取宏觀審慎評(píng)估體系（MPA）等措施，打擊金融機(jī)構(gòu)以各種方式支持房地產(chǎn)投機(jī)套利的業(yè)務(wù)行為，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大自我約束和自律管理的力度，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)由于場(chǎng)外配資和高杠桿導(dǎo)致的各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.創(chuàng)新房地產(chǎn)金融服務(wù)，有效支持“去庫(kù)存”。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)樹(shù)立房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略意識(shí)，抓住建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展機(jī)遇，通過(guò)房地產(chǎn)金融服務(wù)創(chuàng)新，刺激房地產(chǎn)的有效需求。要為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，特別是農(nóng)民工進(jìn)入三四線城市提供城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、住房按揭貸款、優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)等，助力三四線城市去庫(kù)存。另外，從產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融合的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以入股銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)，共同探索房地產(chǎn)信托投資基金，開(kāi)發(fā)金融產(chǎn)品；金融機(jī)構(gòu)也可以通過(guò)參股、控股房地產(chǎn)企業(yè)的形式參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資。

5.拓展多元化的房地產(chǎn)融資渠道，分散風(fēng)險(xiǎn)。從融資渠道上看，我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)融資渠道主要還是以商業(yè)銀行貸款為主的間接融資，房地產(chǎn)金融的大部分風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行體系，拓展多元化的房地產(chǎn)融資渠道，尤其是直接融資渠道，有利于分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。為此，可以通過(guò)推動(dòng)和發(fā)展房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)信托投資基金等方式，激活市場(chǎng)上的存量資金； 優(yōu)化二級(jí)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)上市，發(fā)展房地產(chǎn)股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)融資；深入普及住房公積金制度等政策措施。