莫讓孟

摘 要：以往不動(dòng)產(chǎn)登記由于受管理體制主導(dǎo)，條塊分割，畫地為牢，各自為政，制約了不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，勢(shì)必為不動(dòng)產(chǎn)登記的蓬勃發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，有利于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記基準(zhǔn)、規(guī)范的統(tǒng)一，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)業(yè)規(guī)模，進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記市場(chǎng)秩序，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);登記;現(xiàn)狀;前景

一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)制度建立背景

建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，有利于更好地保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序。原有的分散登記，由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，容易導(dǎo)致各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利重疊、漏登;由于不同部門管理和登記，容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)諸多矛盾糾紛。實(shí)施統(tǒng)一登記后，可以更好厘清當(dāng)事人之間的權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記準(zhǔn)確性和權(quán)威性，更好地維護(hù)當(dāng)事人的物權(quán)。同時(shí)，統(tǒng)一登記實(shí)施后，建立產(chǎn)權(quán)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，將有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序。還有利于提高政府治理效率和水平，大大減少政府行政成本，提高政府的公信力，方便企業(yè)和群眾，減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記管理現(xiàn)狀

1.開啟提醒模式，提高服務(wù)效率

登記中心設(shè)立了5個(gè)業(yè)務(wù)窗口，開展了9大類87個(gè)小類登記類型，涵蓋了我縣除農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林業(yè)權(quán)外所有不動(dòng)產(chǎn)登記類型。科學(xué)合理地設(shè)置了受理初審（落宗）→復(fù)審→核定→繕證→出證（開票）→歸案移交等辦理環(huán)節(jié)，明確了各節(jié)點(diǎn)的銜接方式和要求，保證了辦理工作的有序不混亂、完整不丟失。對(duì)符合登記條件的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)有效實(shí)現(xiàn)了提供一次材料，實(shí)行一次收件、一次辦理、一次交費(fèi)，一次領(lǐng)證。各登記環(huán)節(jié)設(shè)置了審批期限，對(duì)業(yè)務(wù)辦理過(guò)程的每一個(gè)節(jié)點(diǎn)、每一個(gè)審批行為全程實(shí)時(shí)記錄，并通過(guò)電子監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行督促檢查、提醒催辦和警告督辦，對(duì)超期或接近超期辦件以及黃燈（警示催辦）和紅燈（警告督辦）進(jìn)行提醒，以規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜虒徟岣叻?wù)效率。

2.創(chuàng)新服務(wù)模式，織入工作始終

根據(jù)便民利民的要求，登記中心對(duì)所有登記事項(xiàng)的辦理流程、收件要求、辦理時(shí)限等進(jìn)行全面梳理、優(yōu)化、精簡(jiǎn)，將規(guī)定的30個(gè)工作日，根據(jù)不同的登記業(yè)務(wù)類型，縮減為15個(gè)、7個(gè)、5個(gè)工作日，對(duì)查封、解押、注銷等登記類型實(shí)行隨到隨辦。開展“保姆式”服務(wù)，對(duì)外地辦事者工作日外辦件的實(shí)行預(yù)約服務(wù);對(duì)孤寡老人、病人等出行不便的群眾，組織人員上門服務(wù)，實(shí)現(xiàn)孤寡老人、病人等足不出戶”“一次不用跑”就可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記;對(duì)企業(yè)急辦件開辟“綠色通道”，全程高效服務(wù)，最快速度辦結(jié);對(duì)縣組織、紀(jì)律、檢察、法院等部門的查詢需求，專人負(fù)責(zé)、跟蹤服務(wù)、限時(shí)辦結(jié)。不動(dòng)產(chǎn)登記中心以更加靚麗的工作形象，更加強(qiáng)烈的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，把“保姆式”服務(wù)織入工作始終，全方位滿足企業(yè)和群眾的需求。

三、現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問(wèn)題

1.缺少專門的法律依據(jù)。我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度明顯有行政管理的走向，但是現(xiàn)階段國(guó)家仍然沒(méi)有制定出一套專門約束不動(dòng)產(chǎn)登記的登記法。雖然現(xiàn)有的法律法規(guī)中會(huì)涉及到一定對(duì)管理工作方面的約束，但是里面的規(guī)范內(nèi)容比較零散而 且對(duì)行為并沒(méi)有直接性的要求。還有甚者不同的管理法律法規(guī)中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的管理規(guī)范中存在一些沖突，其中還存在很多的不合理的法規(guī)制度，為進(jìn)行科學(xué)合理的不動(dòng)產(chǎn)登記管理提供了障礙。

2.管理機(jī)關(guān)不夠明晰。在我國(guó)，很多地方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管理職責(zé)還并沒(méi)有明確劃分，管理部門比較繁多，一般情況是有兩個(gè)或兩個(gè)以上的部門協(xié)同管理，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題進(jìn)行登記的時(shí)候還需要到其他管理機(jī)關(guān)，降低了登記管理工作的效率也違背了制度設(shè)立的初衷。同時(shí)進(jìn)行多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記還會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)管理所依據(jù)的法律不統(tǒng)一，容易引發(fā)不同部門管理方法的沖突;另一方面進(jìn)行多部門登記容易使得權(quán)責(zé)出現(xiàn)交叉，當(dāng)部門和部門之間存在利益交叉的時(shí)候，就會(huì)很容易出現(xiàn)沖突。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記前景

1.利用房地管理制度統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體制。我國(guó)當(dāng)前各行業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭比較大，在對(duì)這些行業(yè)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記管理的時(shí)候，仍是沒(méi)有完全邁向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，仍舊保留了一定的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制形態(tài)所具有的特點(diǎn)。隨著我國(guó)開放程度變得越來(lái)越大，在行政管理方面，國(guó)家和政府的要求也就變得更高，原本的管理體制已經(jīng)很難當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。我國(guó)現(xiàn)階段的不動(dòng)產(chǎn)登記立法過(guò)程中，仍然是把行政管理作為主要手段，但是卻缺少相應(yīng)的法律規(guī)范作為依據(jù)，所以在進(jìn)行立法的過(guò)程中一定要注重市場(chǎng)所需求的效率和手段，并提供相應(yīng)的法律依據(jù)，建立科學(xué)完整的制度體制。

2.統(tǒng)一城鄉(xiāng)的管理機(jī)關(guān)。為了能夠切實(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的管理并且減少和城市不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作之間的差距，在進(jìn)行管理的時(shí)候會(huì)逐步設(shè)立統(tǒng)一的管理機(jī)關(guān)，最終實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范化和統(tǒng)一化。我國(guó)對(duì)城市的產(chǎn)權(quán)管理存在明確 的法律規(guī)定，里面明確說(shuō)明了縣級(jí)以上的人民政府土地管理機(jī)關(guān)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，履行相應(yīng)的登記管理職責(zé)，不過(guò)這些規(guī)章制度只是適用于城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的國(guó)有土地管理范圍。在農(nóng)村施行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，很難和城市的管理登記有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不利于進(jìn)行數(shù)據(jù)之間的比較所以在進(jìn)行管理的時(shí)候一定要設(shè)立一個(gè)機(jī)關(guān)對(duì)房屋進(jìn)行權(quán)屬的登記，而不是根據(jù)土地所有權(quán)的性質(zhì)來(lái)進(jìn)行劃分，然后分屬于不同的管理機(jī)關(guān)。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)趨于完善。不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記本身就是一項(xiàng)非常嚴(yán)肅的法律行為，它需要相應(yīng)的法律保障，如果工作人員在登記的過(guò)程中沒(méi)有法律的約束而出現(xiàn)填寫的內(nèi)容不真實(shí)，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害所有人的利益。但是目前我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中缺乏約束性的法律法規(guī)，所以關(guān)立法機(jī)關(guān)制定約束制度成為了當(dāng)前非常重要的事情。只有制定了相應(yīng)的約束性制度，才能夠強(qiáng)化登記人員的法律意識(shí)，減少登記工作時(shí)的錯(cuò)誤，進(jìn)而確保登記的質(zhì)量。

五、結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記，盡管已經(jīng)構(gòu)建了土地、房屋、草原、林地、海域等登記制度，并對(duì)相關(guān)資質(zhì)條件等進(jìn)行了規(guī)定，但仍然難以涵蓋我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的所有種類。未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展后，難免出現(xiàn)制度不銜接、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、實(shí)施和監(jiān)管存在漏洞等問(wèn)題。為避免不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求不相適應(yīng)的被動(dòng)局面，就需要針對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)在法定中的作用與地位、統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)基準(zhǔn)和規(guī)范、市場(chǎng)準(zhǔn)入與協(xié)調(diào)等進(jìn)行研究，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求提出建議性意見，為以后在修訂中明確提出不動(dòng)產(chǎn)的概念，以及明確不動(dòng)產(chǎn)的具體范圍打下基礎(chǔ)，并調(diào)研國(guó)家相關(guān)規(guī)定，確保和國(guó)家法律、法規(guī)相互銜接，保持一致。