文◎樊華中

［基本案情］2009年甲與乙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)乙名下拆遷房，并按約支付了45.5萬(wàn)元的購(gòu)房款，實(shí)際搬入居住并留置了房產(chǎn)證。因房屋系拆遷房，根據(jù)當(dāng)時(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)政策需等至2013年11月后方能過(guò)戶(hù)，后因乙不予配合，未能過(guò)戶(hù)。2014年3月25日，乙為歸還自己所欠大額賭債，向丙貸款。在未告知房屋原買(mǎi)受人甲、未告知丙房屋已經(jīng)出賣(mài)的情況下，通過(guò)掛失補(bǔ)辦了新產(chǎn)權(quán)證后與丙簽訂借款抵押合同，獲借款人民幣90萬(wàn)元（扣除高利息后，實(shí)得54萬(wàn)元），借款期限3個(gè)月，并簽定了借款到期不還便委托丙將房屋租售、過(guò)戶(hù)、代辦房產(chǎn)證等事宜的委托書(shū)，同時(shí)對(duì)借款抵押合同、委托書(shū)進(jìn)行公證。隨后辦理了房產(chǎn)抵押登記。

2014年6月25日借款到期后，乙未能歸還到期借款，并匿而不現(xiàn)。2014年8月，丙去抵押房屋現(xiàn)場(chǎng)查看，方得知該房屋抵押前已出售給甲，且甲已經(jīng)在屋內(nèi)居住的事實(shí)。甲因抵押權(quán)人丙現(xiàn)場(chǎng)查看該房，遂知房屋被乙抵押。遂于2014年9月，起訴至法院要求判決其與乙簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效，2015年2月法院判決買(mǎi)賣(mài)合同有效，要求被告乙于判決生效10日內(nèi)協(xié)助原告甲辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。但為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，丙仍于2014年10月底憑借當(dāng)初簽定的、經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)補(bǔ)辦了房產(chǎn)證，隱瞞該房屋已被原房主賣(mài)給甲但并未過(guò)戶(hù)等情況，把甲放置在屋內(nèi)的簡(jiǎn)單家具清除至屋外，將房屋以人民幣100萬(wàn)元出售，并于2015年3月23日過(guò)戶(hù)至丁名下。

一、刑事法律適用之爭(zhēng)議

對(duì)上述案件中丙的行為如何進(jìn)行認(rèn)定，有三種不同意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為不構(gòu)成犯罪。丙設(shè)置抵押權(quán)時(shí)并不明知乙已將該房屋賣(mài)于甲，因此系合法取得抵押權(quán)。在乙無(wú)法歸還欠款時(shí)，丙有權(quán)處置房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)給他人，丙通過(guò)與乙的約定將房屋變賣(mài)以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，符合民事法律規(guī)定，系正當(dāng)行使抵押權(quán)的行為。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為構(gòu)成合同詐騙罪。丙明知房屋已經(jīng)出售，仍向購(gòu)房者丁隱瞞該事實(shí)，簽訂相關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同，騙取丁購(gòu)房款人民幣100萬(wàn)元，其行為已經(jīng)構(gòu)成合同詐騙罪。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為構(gòu)成盜竊罪。丙在出售抵押房屋過(guò)程中明知房屋已經(jīng)被出售，通過(guò)補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)證向購(gòu)房者丁隱瞞該事實(shí)簽訂相關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同，以人民幣100萬(wàn)元將房屋出售，其非法占有并處分甲合法占有房屋的行為已經(jīng)構(gòu)成盜竊罪，犯罪數(shù)額應(yīng)當(dāng)以房屋出售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。

二、刑事法律適用爭(zhēng)議背后的法理分析

針對(duì)丙行為的定性，涉及民事行為中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示效力、變動(dòng)規(guī)則及變動(dòng)效力、抵押權(quán)設(shè)定及實(shí)現(xiàn)規(guī)則、在同一不動(dòng)產(chǎn)上存在多種物權(quán)、債權(quán)等權(quán)利沖突時(shí)相互之間權(quán)利優(yōu)位順序等基本法理。雖然刑法在對(duì)事實(shí)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)有自身的特性及規(guī)則，不完全依賴(lài)民法結(jié)論，但對(duì)民事法律關(guān)系的厘清仍然是刑事判斷的第一步?，F(xiàn)逐一解釋如下：

（一）抵押權(quán)與債權(quán)并存于抵押物時(shí)，抵押權(quán)的效力能否對(duì)抗債權(quán)

此問(wèn)題屬于不同種權(quán)利共存于一物時(shí)，各權(quán)利行使的優(yōu)位順序問(wèn)題。抵押權(quán)一旦有效設(shè)立，抵押權(quán)人就可以通過(guò)抵押權(quán)對(duì)所有權(quán)人的權(quán)利行使進(jìn)行限制，通過(guò)抵押物價(jià)值評(píng)判、控制等手段保障其被擔(dān)保的債權(quán)不會(huì)喪失。

第一，抵押權(quán)具有對(duì)抗限制所有權(quán)的效力。《擔(dān)保法》第49條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！睆拇藯l規(guī)定來(lái)看，已登記的抵押權(quán)具有否定所有權(quán)人擅自處分行為的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第67條第1款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！贝藯l規(guī)定賦予了抵押權(quán)物權(quán)追及效力，不因抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而歸于消滅。其理由也在于經(jīng)登記的抵押權(quán)具有對(duì)世對(duì)抗效力，其他公眾可以查詢(xún)登記而得知抵押權(quán)存在 （至于社會(huì)公眾在交易時(shí)是否查詢(xún)是交易風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題），無(wú)論被抵押財(cái)產(chǎn)到何人之手，抵押權(quán)人在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)皆可將抵押財(cái)產(chǎn)加以變價(jià)，從而滿(mǎn)足債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

第二，抵押權(quán)具有對(duì)抗限制其他債權(quán)的效力。當(dāng)被設(shè)定抵押的財(cái)物上同時(shí)存在其他物權(quán)、債權(quán)時(shí)，抵押權(quán)同樣具有對(duì)抗限制其他權(quán)利的效力?，F(xiàn)實(shí)生活中，不乏同一不動(dòng)產(chǎn)上既存在抵押權(quán)又存在其它債權(quán)、物權(quán)、優(yōu)先權(quán)等權(quán)利的情形，法律也并不排斥抵押物所有人與他人就同一抵押物設(shè)定不同權(quán)利，以充分利用財(cái)物的價(jià)值。首先，法律并不排斥就同一抵押物設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)，無(wú)論多個(gè)抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)是否超過(guò)抵押物的價(jià)值，此謂抵押權(quán)相互對(duì)抗?！段餀?quán)法》第199條規(guī)定，“抵押權(quán)已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償”，可見(jiàn)，對(duì)于同一房屋上抵押權(quán)之間的沖突，無(wú)論是超過(guò)抵押物價(jià)值的重復(fù)抵押還是總額未超過(guò)抵押物價(jià)值的再抵押，皆按照“先登記原則”和“同時(shí)同序原則”確立清償順序。［1］其次，抵押權(quán)對(duì)抗合同債權(quán)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同簽定在先，即租賃債權(quán)設(shè)定在先的情況下，不動(dòng)產(chǎn)所有人仍然可以設(shè)定抵押。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)所有人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人仍然可以對(duì)抗債權(quán)而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。［2］不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃合同簽定在后，即租賃債權(quán)設(shè)定在后，抵押權(quán)效力當(dāng)然優(yōu)先于合同債權(quán)。而抵押權(quán)之所以能對(duì)抗債權(quán)，其基本理由就在于物權(quán)法定之物權(quán)公示原則：經(jīng)登記公示的權(quán)利優(yōu)于未登記公示的權(quán)利實(shí)現(xiàn)。房屋抵押權(quán)經(jīng)登記后具有公示效力，而包括租賃、買(mǎi)賣(mài)在內(nèi)的其他債權(quán)并不需要登記。當(dāng)然，在一些地方性規(guī)定中，租賃合同依規(guī)定需要登記備案，但這種登記只是為治安管理和稅收等方面的需要而進(jìn)行的安排，登記與否并不影響租賃合同的效力?！段餀?quán)法》第99條也對(duì)此理論予以肯定。

（二）抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，知道抵押物被處分而執(zhí)意實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的是否就一定是惡意

物權(quán)內(nèi)容、物權(quán)公示、物權(quán)效力由法律加以強(qiáng)制規(guī)定，物權(quán)的變動(dòng)當(dāng)然也由法律加以規(guī)定，即物權(quán)變動(dòng)法定主義是物權(quán)公示、物權(quán)效力的必然結(jié)論。物權(quán)變動(dòng)的公示方法，世界各國(guó)的通例為：動(dòng)產(chǎn)公示以交付（占有）為原則，以登記為例外；不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法。物權(quán)公示由法律明確規(guī)定，也就意味著一旦所有權(quán)人處分、讓渡物權(quán)，欲想發(fā)生變動(dòng)的效力，必須要以法律規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)公示方式進(jìn)行，否則物權(quán)變動(dòng)或者無(wú)效，或者不得對(duì)抗第三人。比如，當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，約定房屋不通過(guò)登記而發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，這一約定，因?yàn)檫`反了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示要件而無(wú)效。［3］如果該房屋在未交付前又出賣(mài)給第三人，并且第三人已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則第三人取得房屋所有權(quán)，無(wú)論第三人是否知悉房屋已經(jīng)被賣(mài)過(guò)（此時(shí)，可稱(chēng)為事實(shí)善意），房屋登記的所有權(quán)人為賣(mài)家時(shí)，第三人就是善意（此時(shí)，可稱(chēng)為推定善意）。

抵押權(quán)是物權(quán)的一種，其實(shí)現(xiàn)需要遵從一定的方式，系物權(quán)法定主義之物權(quán)變動(dòng)效力規(guī)則使然。根據(jù)《物權(quán)法》第195條和《民事訴訟法》第196條、第197條的規(guī)定，我國(guó)法律體系中，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式采取兩步走［4］的方式，即當(dāng)債權(quán)到期后，債務(wù)人無(wú)法履行債務(wù)這一抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件成就時(shí)，既允許抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，又允許在協(xié)商失敗時(shí)求助于司法程序。抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致后，可以對(duì)抵押物進(jìn)行折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物；協(xié)商不能時(shí)可通過(guò)《民事訴訟法》第196條、第197條規(guī)定的程序?qū)崿F(xiàn)擔(dān)保物權(quán)。抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，需向擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所在地或者擔(dān)保物權(quán)登記地基層人民法院提出，人民法院受理并經(jīng)審查裁定拍賣(mài)、變賣(mài)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，抵押權(quán)人需依據(jù)裁定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

當(dāng)?shù)盅簷?quán)人享有合法有效的抵押權(quán)，基于抵押權(quán)的物權(quán)性，其當(dāng)然可以對(duì)抗所有權(quán)、債權(quán)等權(quán)利而排他性地行使，即使知道抵押權(quán)設(shè)定時(shí)抵押物被出賣(mài)，只要抵押權(quán)合法設(shè)立，就可以根據(jù)法定方式執(zhí)意實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，可能存在具體手段上的不恰當(dāng)，也可能屬于民法上的惡意行使，但這并非刑法上的犯意支配下的危害行為。存在針對(duì)抵押物的不恰當(dāng)行為時(shí)，要認(rèn)識(shí)到抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)手段與保障抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)手段之間的區(qū)別。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)手段主要為抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致或協(xié)商不一致時(shí)請(qǐng)求法院執(zhí)行這兩種方式，保障抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)手段則是排除抵押物上的物理障礙或者抵押物權(quán)利憑證障礙。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，其抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)手段與保障抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)手段若未遵從法定方式則屬于對(duì)民事義務(wù)的違反，要承擔(dān)侵權(quán)或違約責(zé)任，至于是否構(gòu)成犯罪則需要從犯罪的主客觀兩方面重新審視。從自己所有的財(cái)產(chǎn)被他人占有時(shí)所有權(quán)人不能隨意處置規(guī)則，不但不能推出不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人不得隨意處置自身財(cái)物，也不能推斷出抵押權(quán)人的抵押物被他人占有時(shí)抵押權(quán)人不能處置抵押物。抵押權(quán)人當(dāng)然可以行使抵押權(quán)，只不過(guò)在行使抵押權(quán)時(shí)對(duì)抵押物上的其他附著物造成損害的，要承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

三、本案法律適用解析

（一）丙行使抵押權(quán)系正當(dāng)?shù)臋?quán)利實(shí)現(xiàn)行為

抵押權(quán)屬于物權(quán)的一種，具有對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)之上的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力。相比于根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同形成的買(mǎi)受人要求出賣(mài)人過(guò)戶(hù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，同一不動(dòng)產(chǎn)上的抵押權(quán)處于優(yōu)先順序。根據(jù)物權(quán)法定原則之物權(quán)效力變更法定，欲實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押物權(quán)，丙需根據(jù)《物權(quán)法》第195條及《民事訴訟法》第196條、第197條之規(guī)定，要么通過(guò)與抵押人協(xié)商一致，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，要么在協(xié)商不能時(shí)通過(guò)法院訴訟特別程序來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。丙事先與抵押人乙簽訂了委托處理協(xié)議，意味著丙在事先已經(jīng)與抵押人就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件成就時(shí)如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)協(xié)商達(dá)成一致。因此，丙將房屋變賣(mài)來(lái)保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，并無(wú)法律問(wèn)題。

（二）應(yīng)當(dāng)區(qū)分實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)與保障抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段行為的違法性

丙在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，為了使抵押房屋變賣(mài)成功，而將房屋內(nèi)的家具等物品予以清空，屬于保障抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段行為。［5］是否構(gòu)成新的犯罪應(yīng)當(dāng)從主觀與客觀兩方面重新評(píng)價(jià)。如果是遵從了物的利用價(jià)值，并且盡到了合理的通知、保管等義務(wù)，其手段行為并不違法，自然就不構(gòu)成犯罪，如果沒(méi)有遵從物的利用價(jià)值，毀損他人財(cái)物或加以丟棄，就可能構(gòu)成故意毀壞財(cái)物等犯罪。這一問(wèn)題，與“取回自己擁有所有權(quán)但被他人占有的財(cái)物”同理。在法律評(píng)價(jià)中，應(yīng)當(dāng)區(qū)分所有權(quán)本身與保護(hù)所有權(quán)的手段二者之間的關(guān)系，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常討論的被定罪的行為，不是否定所有權(quán)本身，而是在否定維護(hù)所有權(quán)手段的不法性。至少?gòu)哪壳翱伤鸭呐欣磥?lái)，對(duì)此類(lèi)行為尚未直接認(rèn)定為盜竊罪，相反均是以直接手段或后續(xù)手段的不法性來(lái)定罪處罰的。

（三）本案的受害人分析

本案中涉及的人員較多，法律行為也較多，因此對(duì)于受害人的確定也存有爭(zhēng)議。首先，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂與履行過(guò)程中，房屋出賣(mài)人乙未告知房屋買(mǎi)受人甲而將房屋抵押給丙，使得買(mǎi)受人甲的房屋期待利益受損，事后，房屋出賣(mài)人乙也未向買(mǎi)受人甲承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)合同違約責(zé)任，因此房屋買(mǎi)受人甲是受害人。其次，在簽訂房屋抵押合同中，房屋所有權(quán)人乙隱瞞房屋已經(jīng)出賣(mài)的事實(shí)，向丙設(shè)定抵押權(quán)，使得丙在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)上，可能存在風(fēng)險(xiǎn)，因此丙是受害人。再次，抵押權(quán)人丙實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將房屋變賣(mài)出售給丁時(shí)，隱瞞了房屋已經(jīng)被買(mǎi)賣(mài)一次，并且房產(chǎn)證系掛失、補(bǔ)辦而來(lái)的事實(shí)，因此，丁是受害人。最后，丙在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將房屋內(nèi)的家電予以清除，對(duì)原買(mǎi)受人甲的財(cái)物造成毀損，因此甲是受害人。

其實(shí)在上述眾多的受害人中，只有甲是法律與事實(shí)上的受害人。甲最先與乙簽定了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，享有依據(jù)合同履行獲得房屋所有權(quán)的可期待利益。但只要未完成過(guò)戶(hù)，即使保管（留置）了出賣(mài)人乙的房屋所有權(quán)證，甲也并不享有房屋所有權(quán)。其預(yù)期權(quán)利屬于無(wú)保障的合同之債。這也意味著，只要乙愿意承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任，乙當(dāng)然可以再次出賣(mài)房產(chǎn)。房屋買(mǎi)受人甲之所以受害，并不是因?yàn)榉课莩鲑u(mài)人乙未告知其房屋設(shè)定了抵押權(quán)，而是因?yàn)橐椅聪蚱涑袚?dān)違約責(zé)任，導(dǎo)致其合同預(yù)期期待利益受損。預(yù)期利益系根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同所能獲得的期待利益，即房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)所載負(fù)的市場(chǎng)價(jià)值100萬(wàn)元。

綜上所述，要準(zhǔn)確認(rèn)定丙的行為性質(zhì)需遵循法秩序統(tǒng)一解釋的理念，尊重抵押權(quán)的特殊性，尊重物權(quán)公示、效力變動(dòng)的物權(quán)法定原則，以區(qū)別性的眼光看待不動(dòng)產(chǎn)保護(hù)方式，這樣才能對(duì)此類(lèi)案件作出正確的處理。

注釋?zhuān)?/p>

［1］所謂再抵押也稱(chēng)余額抵押，是指在同一房屋的部分價(jià)值上設(shè)定抵押權(quán)后，在其剩余價(jià)值上再設(shè)定其他抵押權(quán)，即各個(gè)抵押關(guān)系不重疊，所擔(dān)保的債務(wù)金額總計(jì)起來(lái)不超過(guò)該房屋的總價(jià)值。所謂重復(fù)抵押是指抵押人將同一房屋在設(shè)定抵押權(quán)后，又向其他抵押權(quán)人設(shè)定擔(dān)保的行為。重復(fù)抵押致使同一房屋上有數(shù)個(gè)抵押權(quán)人，形成數(shù)個(gè)抵押關(guān)系，其擔(dān)保債權(quán)的價(jià)值總額超過(guò)該房屋的價(jià)值。

［2］只不過(guò)為了保護(hù)原租賃合同中的承租人債權(quán)，實(shí)行“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，即通過(guò)抵押權(quán)過(guò)戶(hù)的不動(dòng)產(chǎn)所有人，必須承受租賃繼續(xù)有效的負(fù)擔(dān)。我國(guó)《合同法》第229條及《物權(quán)法》第190條對(duì)此有明確的規(guī)定。

［3］同樣，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押物優(yōu)先受償，如果當(dāng)事人通過(guò)協(xié)議設(shè)定不具有優(yōu)先受償性的抵押權(quán)，這種約定應(yīng)歸于無(wú)效。

［4］參見(jiàn)曹士兵：《我國(guó)〈物權(quán)法〉關(guān)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的規(guī)定》，載《法律適用》2008年第1期。

［5］如果抵押物本身存在明顯的外觀瑕疵，如抵押物破損、被他人占有等，買(mǎi)受人當(dāng)然不愿意購(gòu)買(mǎi)，抵押權(quán)自然就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，排除抵押物上的占有現(xiàn)象恢復(fù)抵押物的完整性是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的必然要求。