案情概況

2017年5月，南京市某房地產(chǎn)公司星暉花園項目商品住房銷售的申購人數(shù)大于房源數(shù)。為保障銷售活動公平公開透明，5月29日上午，該房地產(chǎn)公司向江蘇省南京市某公證處申請辦理商品住房選房順序搖號現(xiàn)場監(jiān)督公證，希望采用電腦搖號方式確定申購人選房先后順序。受公證處指派，公證員王某審查了房地產(chǎn)公司代理人提交的營業(yè)執(zhí)照、商品住房預售許可證、授權委托書、銷售方案等材料；重點審核了經(jīng)南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室核驗的《報名搖號清冊》，確認該商品住房銷售項目共有375組申購人，其中有356組符合南京市住房限購政策，具備搖號資格。根據(jù)審查情況，公證處于當日受理了公證申請。

隨后，公證員王某與房地產(chǎn)公司代理人進行充分溝通，制定了《搖號規(guī)則》，重點明確了以下內(nèi)容：1.本次搖號活動暫定于5月31日上午10時在公證處進行，如在公示期內(nèi)有申購人提出異議且不能及時解決的，則推遲搖號時間；2.搖號活動由公證員全程主持；3.搖號活動采用電腦搖號方式進行，搖號電腦和軟件均由公證處提供；4.搖號活動現(xiàn)場生成搖號所需要的號碼數(shù)據(jù)，須與申購人在《報名搖號清冊》中的報名序號一一對應；5.搖號活動現(xiàn)場突發(fā)情況的處理規(guī)則；6.搖號活動通過公證處官方網(wǎng)站、微信公眾號對外進行視頻直播。5月29日下午，公證處通過官方網(wǎng)站對《報名搖號清冊》《搖號規(guī)則》進行了24小時的公示。5月30日，公證處對準備搖號使用的專用電腦進行了檢查，與經(jīng)檢測合格的搖號軟件共同封存。

公示期滿，公證處未接到有效異議。5月31日上午10時，搖號活動如期在公證處舉行，公證員王某、張某主持搖號活動。首先，公證員王某現(xiàn)場介紹搖號活動的有關規(guī)則，安排公證員助理啟封搖號電腦和搖號軟件，操作電腦運行搖號軟件生成搖號所需要的號碼數(shù)據(jù)。隨后，公證員王某宣布了搖號現(xiàn)場突發(fā)情況處理規(guī)則，公證員助理操作搖號軟件隨機生成了356組有效申購人的選房先后順序號碼。最后，公證員王某現(xiàn)場宣讀公證證詞，并對本次搖號活動使用的電腦和軟件進行封存。房地產(chǎn)公司代表、申購人代表、人大代表、政協(xié)委員、紀檢監(jiān)察人員、房地產(chǎn)監(jiān)管部門代表、新聞媒體代表受邀到場見證。公證處通過官方網(wǎng)站及微信公眾號對搖號過程進行了視頻直播。搖號活動結束后，公證處將搖號結果在官方網(wǎng)站進行了公示。6月5日，公證處依法出具了公證書。

案例評析

一、公證要點

1.公證機構辦理商品房選房順序搖號現(xiàn)場監(jiān)督公證，應當事先與房屋管理部門充分溝通協(xié)調(diào)，在工作層面進行有效銜接。公證機構應當從嚴、從實、全方位、全流程參與搖號過程，切實履行公證職能。

2.公證機構應當對商品房申購人的信息和資格盡到審查義務，確保用于搖號的基礎數(shù)據(jù)真實、完整和準確，防范人為操作搖號結果的情形發(fā)生。符合搖號條件的申購人名單信息應當由公證機構公示，或者公證機構監(jiān)督開發(fā)商公示。

3.公證機構應當指導公證申請人制定科學嚴謹?shù)膿u號規(guī)則，明確相關突發(fā)事件的處置預案，確保搖號活動的公平和安全。公證機構發(fā)現(xiàn)抽簽搖號活動違反事先已明確的規(guī)則、當事人及相關人員存在弄虛作假和徇私舞弊的情形，應當終止公證。

4.公證機構應當重點排除人為和技術上的干涉和干擾，自主控制、自行開展商品房搖號工作。采用計算機搖號的，要保證計算機的專用性，不得用于搖號以外的其他用途；要保證軟件由公證協(xié)會、公證機構或房屋管理部門自主或委托開發(fā)，并經(jīng)檢測合格，在使用的各個環(huán)節(jié)不存在他人介入的可能，不得使用房地產(chǎn)公司或其他利益相關方提供的軟件；計算機及軟件在搖號前和搖號后由公證機構封存保管，搖號時不得接入互聯(lián)網(wǎng)。采用傳統(tǒng)人工方式搖號的，要根據(jù)規(guī)則使用相應的方法和工具，保證搖號的隨機性、公正性和全程公開。公證機構應當對現(xiàn)場搖號環(huán)節(jié)全程錄像，并可以采取符合法律規(guī)定的形式進行現(xiàn)場直播。

5.公證機構應當在搖號結束后現(xiàn)場宣布搖號結果，并采取適當方式進行公示，接受社會監(jiān)督。

二、案例意義

近年來，為促進房產(chǎn)依法公平交易、維護市場經(jīng)濟秩序，越來越多的地方引入公證手段，對商品住房選房順序搖號活動進行現(xiàn)場監(jiān)督。公證以客觀中立身份一方面幫助制定購房選房規(guī)則、解釋和運用規(guī)則，對選房搖號全過程進行監(jiān)督、證明和公示，能夠確保房產(chǎn)交易公開透明，有效預防房產(chǎn)銷售過程中的暗箱操作行為；另一方面能夠有效保障人民群眾獲得公平合理的選購權益，避免矛盾糾紛和群體性事件發(fā)生。公證機構在其證明、監(jiān)督過程中，對交易規(guī)則的解釋和運用，是向社會、公民進行普法宣傳教育的有效途徑。

三、相關法律和政策依據(jù)

1.《中華人民共和國公證法》第十一條；

2.《公證程序規(guī)則》第五十二條。

四、專有名詞解釋

商品住房選房順序搖號：是指在商品住房項目銷售過程中，有效申購人多于項目可供房源的，通過隨機搖號的方式確定申購人選房先后順序的活動。

現(xiàn)場監(jiān)督公證：是指公證機構根據(jù)當事人的申請，依法通過事前審查、現(xiàn)場監(jiān)督，對招投標、拍賣、開獎、搖號等活動的真實性、合法性予以證明的活動。