文/宋喬松 安徽省舒城縣房地產(chǎn)管理局 安徽舒城 231300

住宅專項(xiàng)維修基金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金,它是建筑物的“養(yǎng)老保險(xiǎn)”。當(dāng)前,維修資金由于制度的弊端和政策的缺失,在具體的管理使用中暴露出大量的問(wèn)題和缺陷。

1、住房維修基金的概述

住房維修基金(房屋維修基金)實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡(jiǎn)稱專用基金,用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目,不得挪作他用。房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),專用基金實(shí)行“錢隨房走”的原則,賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人,可以說(shuō)與“養(yǎng)老金”有異曲同工之妙。我國(guó)法律對(duì)此也有相關(guān)規(guī)定,住房維修基金是涵蓋物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)全體住戶公共財(cái)產(chǎn)的一種專項(xiàng)基金,能夠保障物業(yè)范圍內(nèi)房屋的安全使用,維持其性能并可以提高使用效能,確保共有財(cái)產(chǎn)的保值增值等都有極為的重要性。

2、住房專項(xiàng)維修基金管理使用中存在問(wèn)題

2.1 住房專項(xiàng)維修基金繳存的不均衡、歸集嚴(yán)重缺口

目前我國(guó)法制建設(shè)的不健全,處罰措施和相關(guān)制度不完善 ,以至于住房維修基金拖欠現(xiàn)象在很多地方都很嚴(yán)重,如同一個(gè)小區(qū)或同一棟樓、同一個(gè)單元有的業(yè)主繳存了而有的業(yè)主沒(méi)繳存,還有些個(gè)別房產(chǎn)部門存在對(duì)與其有特殊關(guān)系的購(gòu)房商戶降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、延期繳納或減免的問(wèn)題。

2.2 住房維修基金申報(bào)難使用難

單個(gè)業(yè)主本身沒(méi)有管理和處置這使用筆錢的權(quán)利,使用時(shí)必須執(zhí)行住房專項(xiàng)維修資金的“雙2/3”標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)是專有部分占建筑物總面積2/3以上,一個(gè)是同意業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)的2/3以上?！半p2/3"標(biāo)準(zhǔn)是法律法規(guī)的硬性規(guī)定。也是住房專項(xiàng)維修資金使用審批的“紅線”。而實(shí)際中,有很多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)上委員會(huì),業(yè)主之間也互不相識(shí),要把2/3的業(yè)主召集起來(lái)并不是一件容易的事。這問(wèn)題已嚴(yán)重影響了商品房共享部位和設(shè)共享設(shè)施的維修。

2.3 住房專項(xiàng)維修資金被挪用

在住宅專項(xiàng)維修資金交納的起步階段,居民對(duì)維修資金沒(méi)有引起多大的關(guān)注,對(duì)資金的權(quán)屬及使用也沒(méi)有形成成熟的想法,居民的維權(quán)意識(shí)相對(duì)薄弱,造成開發(fā)商代收代繳住房維修基后,有時(shí)不將資金進(jìn)行及時(shí)劃轉(zhuǎn),將這筆資金被截留或者挪用。

2.4 住房維修基金監(jiān)管力度不夠

政府對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)督管理重在維修基金使用和招投標(biāo)管理,輕視市場(chǎng)監(jiān)管責(zé)任落實(shí),雖然各級(jí)政府根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布了大同小異的地方性《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但大都缺少根據(jù)本地區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題有針對(duì)性的創(chuàng)新措施和手段。維修基金的申請(qǐng)撥付困難和招投標(biāo)的形式主義現(xiàn)象,嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,特別對(duì)于企業(yè)或業(yè)主違反公約現(xiàn)象,沒(méi)有從法規(guī)和制度上實(shí)施監(jiān)管。

3、關(guān)于解決住房專項(xiàng)維修基金管理使用中存在問(wèn)題的對(duì)策

3.1 加大宣傳力度,提升透明程度

對(duì)于住房維修基金國(guó)民弱化現(xiàn)象,建議房管部門加大宣傳力度,使業(yè)主關(guān)心住宅專項(xiàng)維修資金,關(guān)注資金的使用程序,加大參與力度,房管部門同時(shí)應(yīng)加大對(duì)維修資金的管控力度,嚴(yán)格審批程序,確保業(yè)主的錢真正業(yè)主說(shuō)了算,真正用于業(yè)主,保障業(yè)主的合法權(quán)益不受侵犯。

3.2 完善法律制度,強(qiáng)化管理措施

為有效解決住房維修基金在管理層面出現(xiàn)的繳納問(wèn)題、管理問(wèn)題、使用效率問(wèn)題,加上現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)在整體性、配套性、協(xié)調(diào)性等方面比較差 , 甚至個(gè)別法規(guī)雜亂無(wú)章,沒(méi)有形成并建立起一個(gè)完善的法律法規(guī)體系,且各項(xiàng)規(guī)定之間有時(shí)存在互相沖突的情況。首先要完善相應(yīng)的法律法規(guī)制度,優(yōu)化住房維修基金法律效應(yīng)的同時(shí),提升了其法律權(quán)威。對(duì)住房維修基金使用中可能出現(xiàn)的一系列問(wèn)題,造成的所有損失,應(yīng)有完備的法規(guī)予以約束和處罰,以保證其使用的規(guī)范性和合理性。

3.3 加強(qiáng)政府監(jiān)管并引入第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)

現(xiàn)在的問(wèn)題是,專項(xiàng)維修資金應(yīng)該由誰(shuí)管理更為適宜,更為實(shí)際,便于化解各種糾紛和矛盾。就目前而言政府監(jiān)管是必要的。如果離開政府監(jiān)管,就難以確保維修資金的正確使用,以及維修資金不被非法挪用和流失。因此,實(shí)行業(yè)主大會(huì)決策與政府主管部門監(jiān)管相結(jié)合的管理形式較為切合實(shí)際,易于化解維修基金使用過(guò)程中出現(xiàn)的各種糾紛和矛盾。引入第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)是維修資金管理使用的一種發(fā)展趨勢(shì)。業(yè)主可以通過(guò)建筑安全評(píng)估機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)管理咨詢公司等第三方機(jī)構(gòu)的介入,共同參與、監(jiān)督維修資金的管理使用,將維修基金真正用在“刀刃”上,并做到價(jià)格合理、使用分?jǐn)偤戏?這樣才能加強(qiáng)基金的監(jiān)督管理工作,做到使用透明公開化。

3.4 制定住房專項(xiàng)維修基金續(xù)籌、補(bǔ)建辦法

確保住房專項(xiàng)維修資金的可持續(xù)性隨著住房使用年限增加,住房專項(xiàng)維修資金的使用將出現(xiàn)高峰。為確保住房專項(xiàng)維修資金的可持續(xù)性,各有關(guān)部門要盡快研究制定相關(guān)的法規(guī)政策。一是應(yīng)盡快制定住房專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌辦法；二是對(duì)未建立住房專項(xiàng)維修資金的住房,根據(jù)實(shí)際情況制定補(bǔ)建辦法；三是建立二手房交易的住房專項(xiàng)維修資金系統(tǒng),凡是二手房進(jìn)行交易,專項(xiàng)維修基金實(shí)行“錢隨房走”的原則,房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。若原業(yè)主未繳存首次住房專項(xiàng)維修資金或者所繳存的住房專項(xiàng)維修資金余額不足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,由交易當(dāng)事人協(xié)商足額繳存后,方能辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

有效管理住房維修基金,盡量最大限度發(fā)揮維修基金最初目的,讓人們更加了解維修基金存在的價(jià)值和好處,不僅有利于完善住房維修基金的管理模式,使基金更合理、有序的進(jìn)行分配與使用,也有利于更好發(fā)揮住宅維修基金的作用，我們要在實(shí)際中存在的問(wèn)題多加強(qiáng)交流、共享信息，從而達(dá)到取之于民、造福于民！