文/吳軍 安徽省建筑設(shè)計(jì)研究總院股份有限公司 安徽合肥 230601

近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮在全國各地興起，其中城市綜合體作為一種業(yè)態(tài)在城市各地出現(xiàn)，特別是一些大城市，它在慢慢改變城市的空間形態(tài)，對市民的生活、城市的發(fā)展帶來了重大的影響。

1、城市綜合體概念與特征

1.1 城市綜合體概念

城市綜合體是指在城市中的居住、辦公、商業(yè)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩、縱橫交錯(cuò)的交通及停車等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。

它具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果，實(shí)現(xiàn)了街區(qū)與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，是城市功能混合使用的中心，高效延展了城市空間的價(jià)值。

城市綜合體建筑規(guī)模一般為20萬-100萬㎡不等，地塊規(guī)模小型的為1-3hm2，大型8-15hm2，成街成坊整體并聯(lián)式集中混合開發(fā)、高層高密度巨構(gòu)形態(tài)的開發(fā)模式。

1.2 城市綜合體特征

城市綜合體建設(shè)具備四大典型特征：

①具有地段稀缺性，多在城市核心區(qū)，或是交通樞紐的“地鐵上蓋”，或是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)。

②具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢，與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。

③應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段，形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

④大型綜合體是城市地標(biāo)，代表著城市形象，其高檔物業(yè)需要滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，因而在功能上應(yīng)具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓等，技術(shù)上又是高科技、高智能的集合。建筑品質(zhì)彰顯時(shí)尚精致特性，營造優(yōu)質(zhì)高尚的生活系統(tǒng)。

2、城市綜合體建設(shè)的成功要素

2.1 合理的選址

城市綜合體應(yīng)選擇在城市核心區(qū)，交通便利的地方，一般在地鐵附近或者主干道沿線，屬于成熟商圈。地鐵憑借其大流量、便捷、準(zhǔn)點(diǎn)、安全、舒適的特點(diǎn)成為現(xiàn)代都市市民交通出行很重要的交通工具，所以國內(nèi)外很多城市綜合體都考慮結(jié)合地鐵站點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2.2 準(zhǔn)確的定位

定位對于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體開發(fā)來說非常重要，需要考慮的因素也很多，在城市商務(wù)CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對高端的商務(wù)、企業(yè)服務(wù)；在傳統(tǒng)的購物街區(qū)，零售所占的比重就超過商務(wù)類需求，利用城市綜合體的整體聚客優(yōu)勢，提升商業(yè)的品質(zhì)，針對的客群面就較廣；城市中發(fā)展的新興區(qū)域，除了一定的商務(wù)需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素較受歡迎。

2.3 完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)

在物質(zhì)形態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面應(yīng)考慮建筑形式、交通流線、環(huán)境等。城市綜合體是各種功能混合為一體的產(chǎn)物，內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立.使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合；同時(shí)對外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響到綜合體內(nèi)部不同功能的使用效果。

2.4 管理模式適當(dāng)

都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營管理、酒店的經(jīng)營管理、寫字樓的經(jīng)營管理、

都市綜合體中運(yùn)營管理模式共有以下三種：包括開發(fā)商自行管理、國外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理。專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場管理。

3、城市綜合體未來發(fā)展趨勢

3.1 勻質(zhì)分布趨勢

城市綜合體將城市中難以用言語確切描述的生活體驗(yàn)和商業(yè)智慧以建筑空間的形式向世界展示，它要濃縮和高效，必然會有一定的消費(fèi)人群和消費(fèi)半徑。也必然存在一定的局限性。一個(gè)城市綜合體完全投入使用后，很快就會在周邊形成一個(gè)新的商圈。所以要充分考慮城市綜合體對城市的影響,合理選取發(fā)展城市綜合體的區(qū)位,使其為城市的發(fā)展起到帶動作用。

城市綜合體同時(shí)為城市提供了開公共空間，特別是目前快速城市化過程中城市普遍缺乏的公共開放空間如廣場、綠地，對于改善城市環(huán)境、提高市民生活水平都會帶來幫助。

因此在城市綜合體的開發(fā)建設(shè)中要注意項(xiàng)目選址上的均質(zhì)分布，以及與城市空間進(jìn)行無縫對接，融入城市空間。

3.2 獨(dú)特個(gè)性化趨勢

各地都能聽到萬達(dá)廣場，如何避免千城一面是需要考慮的問題。從城市文脈、文化等方面都需要考慮，讓城市綜合體真正成為城市的標(biāo)志性空間。最適合當(dāng)?shù)厝说捻?xiàng)目才是最成功的，把握獨(dú)特的城市空間文脈、尺度，要充分考慮周邊城市環(huán)境的影響，保留優(yōu)質(zhì)的歷史資源和獨(dú)特的個(gè)性特征。

3.3 生態(tài)集約化趨勢

當(dāng)今城市綜合體的發(fā)展可以說是一場以人為主體的“城市革命”。它將居住、商業(yè)、辦公、旅館、文化娛樂等多種不同的使用功能相互結(jié)合并綜合協(xié)調(diào)作用，在有限的城市土地上創(chuàng)造出高度集成的各項(xiàng)城市功能，為人們的生活創(chuàng)造了更多可能與方便，同時(shí)也有效解決了有限的城市空間與不斷增長的城市人口的矛盾。

而基于中國地少人多且快速城市化的發(fā)展進(jìn)程，現(xiàn)國內(nèi)大城市所選擇的城市綜合體發(fā)展模式可謂是中國集約型城市發(fā)展的必然選擇。目前中國城市綜合體在開發(fā)模式上具有混合使用、多業(yè)態(tài)集約、注重環(huán)境景觀品質(zhì)、強(qiáng)調(diào)生態(tài)化應(yīng)用，符合當(dāng)今中國城市集約化發(fā)展、“低碳城市”等要求并重的時(shí)代背景，也是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)性建設(shè)的關(guān)鍵。