■仇國(guó)芳

無棣縣房產(chǎn)行政管理局

在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中，房地產(chǎn)是一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)與人民群眾的生活息息相關(guān)。但在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，很多人參與到炒房活動(dòng)中來，市場(chǎng)泡沫的程度也在不斷加大，即便國(guó)家出臺(tái)了很多的調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)仍舊很難完全規(guī)避。為了實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)的健康、可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略的選擇，必須從多個(gè)角度入手，如法律制度的完善、誠信體系的建設(shè)、交易者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的提高、市場(chǎng)信息體系的完善等，只有不斷的健全和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)交易制度，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平，才能對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避。

1 房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素

1.1 開發(fā)商欺詐帶來的風(fēng)險(xiǎn)

整體而言，房地產(chǎn)在交易中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，很大一部分是由開發(fā)商帶來的，尤其是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的交易活動(dòng)，很多開發(fā)商都參與期房的開發(fā)建設(shè)，購房者在前期履行完相關(guān)義務(wù)后，很多開發(fā)商在利益的誘導(dǎo)下，經(jīng)常做出修改規(guī)劃、占用綠地面積、偷工減料、降低配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、延遲交房等損害購房者權(quán)益的事情。同時(shí)，有的開發(fā)商在前期也可能會(huì)進(jìn)行很多方面的虛假宣傳，如小區(qū)周邊規(guī)劃，車位免費(fèi)贈(zèng)送、物業(yè)費(fèi)用減免等，由于消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)相對(duì)缺乏，對(duì)開發(fā)商的很多宣傳盲目信任，所以會(huì)面臨被欺騙的較大風(fēng)險(xiǎn)。此外，有的開發(fā)商資質(zhì)不夠，或者面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，或者后期無法順利通過驗(yàn)收，業(yè)主在后期可能會(huì)面臨無法獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 房產(chǎn)中介以及從業(yè)人員帶來的風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，二手房的交易也開始變得頻繁起來，房產(chǎn)中介以及從業(yè)人員數(shù)量也在不斷增多。二手房交易雖然不像一級(jí)市場(chǎng)交易那樣面臨很多的開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)，但是由于一些房產(chǎn)中介缺乏資質(zhì)，從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平相對(duì)較低，所以在房產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估、合同簽約等很多環(huán)節(jié)容易欺騙業(yè)主或購房人員，部分中介和人員也會(huì)利用自身對(duì)房產(chǎn)專業(yè)知識(shí)熟練了解的優(yōu)勢(shì)，在委托合同或購房合同中添加一些對(duì)交易雙方不利的條款，從而無法做到公平交易，讓委托方的利益遭受一定的損失。例如，有的房產(chǎn)中介利用自己?jiǎn)T工做托，做高房?jī)r(jià)或騙取定金獲得不當(dāng)收益，或者在服務(wù)過程中超出自身權(quán)限，對(duì)委托方盲目承諾，最終讓他們?cè)诮灰走^程中利益受損。

1.3 購房者自身帶來的風(fēng)險(xiǎn)

在購房過程中，由于有的購房者自身缺乏對(duì)法律知識(shí)、交易規(guī)則和市場(chǎng)行情的了解，所以在購房過程中就無法對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面認(rèn)知和有效規(guī)避。同時(shí)，有的購房者本身不具備購房資格或經(jīng)濟(jì)實(shí)力，卻通過信息資料造假等方式參與房產(chǎn)交易，其后期產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)也是客觀存在的。

2 房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

2.1 積極構(gòu)建誠信交易機(jī)制

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和問題，很多是由于單方或多方的不誠信行為造成的，所以為還房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)誠信交易的市場(chǎng)環(huán)境，在政府部門的指導(dǎo)，通過行業(yè)協(xié)會(huì)的促進(jìn)功能，要積極構(gòu)建誠信交易機(jī)制，提高行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，讓他們不斷改進(jìn)執(zhí)業(yè)觀念、執(zhí)業(yè)態(tài)度，自覺遵守執(zhí)業(yè)紀(jì)律。此外，要對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員進(jìn)行廉政教、誠信教育，積極發(fā)揮他們的監(jiān)督、審核等服務(wù)職能，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)交易誠信機(jī)制的建設(shè)進(jìn)程。

2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)法制建設(shè)

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，雖然在一定程度上可以依賴道德約束或行業(yè)自律，但是法律手段才是最真實(shí)有效的。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中不斷涌現(xiàn)的新情況、新問題，國(guó)家相關(guān)部門也要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)進(jìn)行持續(xù)性的建設(shè)和完善，同時(shí)加大對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的市場(chǎng)宣傳力度和執(zhí)法力度，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整治的各項(xiàng)投入，為各項(xiàng)執(zhí)法活動(dòng)提供完善、科學(xué)的法律參考，對(duì)不法人員形成一定的法律震懾。

2.3 規(guī)范相關(guān)企業(yè)以及從業(yè)人員的房產(chǎn)交易行為

在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)中，開發(fā)商、房產(chǎn)中介等企業(yè)組織始終占據(jù)主導(dǎo)地位，很多交易風(fēng)險(xiǎn)都是因?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)人員的不規(guī)范行為造成的，所以國(guó)家將來要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)企業(yè)以及從業(yè)人員市場(chǎng)行為的監(jiān)管，增強(qiáng)他們?cè)诜慨a(chǎn)交易中的法紀(jì)意識(shí)、誠信意識(shí)，讓他們自覺遵守相關(guān)法律、法規(guī)，做到依法交易、誠信交易，不斷塑造自身的良好形象，有效保障各方的利益 。

2.4 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系

為了規(guī)避房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家需要加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況、開發(fā)商的市場(chǎng)行為、二手房的交易過程等進(jìn)行有效的市場(chǎng)監(jiān)督，避免市場(chǎng)虛假信息或市場(chǎng)主體不當(dāng)行為對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的不良影響，更好的規(guī)避市場(chǎng)信息不對(duì)稱的情況，營(yíng)造出真實(shí)、平等、可靠的房產(chǎn)交易信息環(huán)境。如適時(shí)披露土地供應(yīng)、商品住房市場(chǎng)供求，以及土地和住房?jī)r(jià)格變動(dòng)等信息，對(duì)市場(chǎng)主體適時(shí)進(jìn)行正確的輿論引導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家相關(guān)政策的宣傳解讀等。

2.5 重視對(duì)購房者的宣傳教育

為了避免買方在房地產(chǎn)交易中因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制不當(dāng)而陷人被動(dòng)局面，或者造成無法挽回的經(jīng)濟(jì)損失，政府等相關(guān)部門要重視對(duì)購房者的宣傳教育工作，如何對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)或房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒別，如何解決房屋的建設(shè)質(zhì)量以及產(chǎn)權(quán)問題，如何正確、理性的鑒別市場(chǎng)供求信息等。再者，要提高購房者的誠信交易意識(shí)，豐富他們的專業(yè)知識(shí)，在購買自住住房或投資時(shí)一定要理性，切近盲從，對(duì)潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要考慮周全等。

3 結(jié)語

總之，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷加強(qiáng)的大背景下，對(duì)于房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提出了更高的要求。所以在未來的一段時(shí)間里，我們要積極針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中存在的各種問題和風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)于相關(guān)法律規(guī)范和交易制度的建設(shè)，積極構(gòu)建誠信交易體系，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)以及購房者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的過程更加規(guī)范，從而最大限度的規(guī)避在房地產(chǎn)交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，打造良好的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境，讓人民群眾可以更好的“安居樂業(yè)”。

參考文獻(xiàn)

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