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內(nèi)蒙古商貿(mào)職業(yè)學(xué)院經(jīng)管系

引言

隨著科技的進(jìn)步，時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展模式呈現(xiàn)多樣化，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的發(fā)展近況、含義、特點(diǎn)、市場(chǎng)需求、優(yōu)點(diǎn)與不足、發(fā)展路線的深入表述，證明經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的運(yùn)行模式，作為物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的最佳路徑必將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體地位。

1 物業(yè)管理模式行業(yè)發(fā)展近況解析

近年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)并未真正形成產(chǎn)業(yè)化、規(guī)范化和市場(chǎng)化的發(fā)展形勢(shì)，除我國(guó)某些發(fā)達(dá)城市物業(yè)管理市場(chǎng)比較成熟外，全國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理處于剛起步狀態(tài)，市場(chǎng)化水準(zhǔn)普遍較低。

（1）用數(shù)目型作為行業(yè)發(fā)展的主要特性造成企業(yè)多、遍布范圍廣、企業(yè)規(guī)模小、企業(yè)效益低，發(fā)展后勁跟不上等突出問(wèn)題。

（2）企業(yè)發(fā)展相同化、企業(yè)運(yùn)行方式相同、水準(zhǔn)低、重復(fù)性的企業(yè)隊(duì)伍大批出現(xiàn)，因此形成管理方法落后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本逐年增高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱的狀況。僅依靠開發(fā)商項(xiàng)目支持為前提，政府調(diào)控為優(yōu)勢(shì)，以簡(jiǎn)單的物業(yè)管理作為主業(yè)，并沒有從根本上改變經(jīng)濟(jì)體制給企業(yè)造成的種種不利因素，此種模式已經(jīng)不再符合明顯成熟的市場(chǎng)、多變的市場(chǎng)、需要競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)發(fā)展的要求，所以，新時(shí)代的物業(yè)管理需要認(rèn)清形勢(shì)，正確看待新階段行業(yè)進(jìn)步所面對(duì)的難題。

2 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義

經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是以市場(chǎng)多變、客戶要求為指導(dǎo)，使用科學(xué)的解決方法、符合市場(chǎng)化的策劃體系、有更新力的經(jīng)營(yíng)觀念，將最優(yōu)化的資本整合，提升物業(yè)的升值潛力，闡揚(yáng)物業(yè)的整體升值效力，做到高品位、高準(zhǔn)則的產(chǎn)品服務(wù)，從而將物業(yè)管理企業(yè)走向良性循環(huán)發(fā)展。

經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式跟隨國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)，跟隨行業(yè)的不斷進(jìn)步而進(jìn)步，它會(huì)逐步成為中國(guó)物業(yè)行業(yè)管理發(fā)展的主導(dǎo)。當(dāng)前階段，從我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的細(xì)則上看，有三個(gè)層次的含義：

（1）將物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式、物業(yè)管理服務(wù)為主體，在策劃好物業(yè)管理服務(wù)工作的情況下，通過(guò)指導(dǎo)開發(fā)商、業(yè)主合理投資、設(shè)計(jì)、發(fā)展服務(wù)地段的整體作用，規(guī)劃、參加物業(yè)經(jīng)營(yíng)企劃案，增加物業(yè)管理企業(yè)的盈利方向。

（2）將當(dāng)前職能部門社會(huì)化、專業(yè)化，通過(guò)經(jīng)常細(xì)化的社會(huì)分工，有效節(jié)約成本，提升服務(wù)水平，合理利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，設(shè)立專業(yè)化公司，并使其充分融入市場(chǎng)。

（3）通過(guò)成本運(yùn)行為主導(dǎo)地位，兼并、聯(lián)合等方法，把成本的最優(yōu)化組合與專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、領(lǐng)域化管理互相結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本的擴(kuò)張。

3 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的特點(diǎn)

經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的特點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理指導(dǎo)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、品牌效應(yīng)、資金運(yùn)作方面的有效結(jié)合，它的核心是使物業(yè)管理企業(yè)更加市場(chǎng)化。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式不只是局限在物業(yè)管理企業(yè)對(duì)收費(fèi)性物業(yè)和配套項(xiàng)目的策劃服務(wù)，它是用環(huán)繞物業(yè)管理所包含的整個(gè)領(lǐng)域?yàn)橹饕獙?duì)象，它不局限于某些固定方式，是物業(yè)管理企業(yè)在吸引資金和技術(shù)轉(zhuǎn)化方面實(shí)現(xiàn)最優(yōu)組合的形式，所以，它改變了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商十分依托的傳統(tǒng)局勢(shì)，加快了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過(guò)渡的進(jìn)程。

4 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的市場(chǎng)需要

國(guó)外有些地區(qū)特別重視物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)觀念，大部分企業(yè)可以為業(yè)主提供租賃、估價(jià)、交易等各種服務(wù)，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主提供良優(yōu)質(zhì)的工作生活氛圍，而另一個(gè)用處是使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益得到有效發(fā)揮。我國(guó)用戶對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需求量很大，最近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速擴(kuò)展，二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)逐步壯大，開辟出了房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)巨大的市場(chǎng)空間，因此，市場(chǎng)非常需要經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的加入。

5 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的優(yōu)點(diǎn)與不足

伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步飽和，房地產(chǎn)服務(wù)所包含的物業(yè)管理，出租、買賣、估價(jià)等專業(yè)分工日益精細(xì)，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式可以做到更好地實(shí)現(xiàn)用戶需求，展現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)、管理一體化運(yùn)行的優(yōu)點(diǎn)，對(duì)用戶來(lái)說(shuō)提升了服務(wù)效率，增加了物業(yè)管理企業(yè)的盈余方式，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力得到了提升。相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)壓力會(huì)變大，它既承受了物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，又承當(dāng)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的所有業(yè)務(wù)，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也增大了，一塊物業(yè)的經(jīng)營(yíng)從項(xiàng)目挑選、價(jià)格估算到客戶最后確定，每個(gè)環(huán)節(jié)都存在風(fēng)險(xiǎn)，需要很多的市場(chǎng)歷練經(jīng)驗(yàn)來(lái)彌補(bǔ)。

6 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的發(fā)展路線

（1）必須用創(chuàng)新精神作為企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。在崇尚創(chuàng)新的知識(shí)經(jīng)濟(jì)年代，創(chuàng)新是企業(yè)成長(zhǎng)的前提。企業(yè)兩者之間的競(jìng)爭(zhēng)就是創(chuàng)新能力和創(chuàng)新模式的競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式指出，企業(yè)所達(dá)到的目標(biāo)不僅僅只是利益的最大化，更是企業(yè)生存的源泉，它能成功引發(fā)出每位職工的內(nèi)在潛力，使其轉(zhuǎn)化為企業(yè)的創(chuàng)新能力。

（2）必須用優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)效益作為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的支持力，物業(yè)管理企業(yè)成為資源轉(zhuǎn)體化，將資金、技術(shù)、知識(shí)等資源轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品，賣給市場(chǎng)，所以物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過(guò)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)來(lái)增大積淀和吸引發(fā)展資金。

（3）必須堅(jiān)持人才戰(zhàn)略，它是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)動(dòng)力，實(shí)施精英人才方式，吸引、培養(yǎng)大量高素養(yǎng)、高品德的物業(yè)技術(shù)人才，為企業(yè)能夠適應(yīng)本行業(yè)多樣化成長(zhǎng)和市場(chǎng)變革的需求造就連續(xù)的動(dòng)力。

7 結(jié)束語(yǔ)

隨著時(shí)代的進(jìn)步，物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)面臨非常猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，而隨著時(shí)代成長(zhǎng)的高新科技也注定會(huì)給企業(yè)帶來(lái)史無(wú)前例的發(fā)展機(jī)會(huì)。隨著城市建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和居民生活水平的持續(xù)提升，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)做出了更高的要求，在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不斷加深和物業(yè)管理市場(chǎng)不斷完善的途中，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式作為適應(yīng)這一行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的運(yùn)行模式必將成為行業(yè)發(fā)展的主流。