勞芳賢

摘 要：多年以來(lái)，住宅問(wèn)題一直是話題度居高不下的問(wèn)題，反映著我國(guó)人民總體生活水平。改革開(kāi)放的四十年來(lái)，各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)正在逐步開(kāi)發(fā)至更高水平。隨著經(jīng)濟(jì)水平日益提升與人口數(shù)量的不斷增加，以及人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求使得商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求迅速提升，隨之而來(lái)的是由于供給不足與投機(jī)者的投機(jī)行為而引發(fā)的商品房?jī)r(jià)格高漲。本文主要研究商品房?jī)r(jià)格迅速高漲的因素并從供給側(cè)改革方面提出一些針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策性建議。

關(guān)鍵詞：地區(qū)差異;供給側(cè);商品房?jī)r(jià)格;商業(yè)地產(chǎn);宏觀經(jīng)濟(jì)

一、引言

隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程日益推進(jìn)，城市開(kāi)發(fā)和住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，使其成為當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主軸。同時(shí)由于多種因素同時(shí)作用于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)使得我國(guó)土地價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期處于高水平狀態(tài)。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮中涌現(xiàn)出來(lái)的新產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)自建立以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人民日益增長(zhǎng)的對(duì)住宅的需求中迅速擴(kuò)大。到今天商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已然成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。然而由于目前商品住宅價(jià)格的急劇上漲，居民投資熱情高漲，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看極易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，引起社會(huì)動(dòng)亂。這意味著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)亟待提升供給水平和質(zhì)量，本文將從供給側(cè)角度入手解決這一系列的問(wèn)題。

二、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

從衡量我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，20世紀(jì)90年代初我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)建立時(shí)一直穩(wěn)步發(fā)展。1997年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷低潮，全社會(huì)住宅投資較上年下降12.75%。自1998年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，銷售面積1698.14萬(wàn)平方米。到了2000年，商品房銷售面積18637.13萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)3935.44億元，當(dāng)年竣工住宅為213.97萬(wàn)套，其中高等公寓住宅占2.8%.全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)達(dá)到2.73萬(wàn)個(gè)。到2016年底，全國(guó)共有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)9.49萬(wàn)家，平均從業(yè)人數(shù)為275.23萬(wàn)人，商業(yè)住宅銷售面積為15.73億平方米，經(jīng)營(yíng)總收入為90091億元。這表明我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已初具規(guī)模，進(jìn)入市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的發(fā)展階段。

三、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

從數(shù)據(jù)上看來(lái)，在過(guò)去的十年里，中國(guó)的商品房?jī)r(jià)格迅速上漲，大大超過(guò)了居民的購(gòu)房能力。針對(duì)這種情況，從2003年開(kāi)始，政府加大了宏觀調(diào)控力度，采取了多種措施，包括增加有效供給和抑制投機(jī)欲望等。然而在政府眾多調(diào)整政策施行之下，商品房?jī)r(jià)格卻依然保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。1998年城市住房制度改革后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)逐步完成向市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)型。從經(jīng)濟(jì)角度看，市場(chǎng)需求決定價(jià)格水平。但隨著近十年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，我們不禁開(kāi)始思考這個(gè)問(wèn)題：為什么中國(guó)一、二線城市商品房的價(jià)格水平長(zhǎng)期處于高位？很明顯，在當(dāng)前我國(guó)這樣一個(gè)半壟斷競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不那么激烈的情況下，價(jià)格并不能反映商品的內(nèi)在價(jià)值和市場(chǎng)供求關(guān)系。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平高，那么商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)也高，一般說(shuō)來(lái)高水平利潤(rùn)是沒(méi)有辦法長(zhǎng)時(shí)間維持的，只要出現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，高利潤(rùn)就會(huì)逐漸消失。那么我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的高價(jià)格水平與高營(yíng)銷利潤(rùn)之所以能夠長(zhǎng)期維持的原因究竟是什么呢？

四、影響商品房?jī)r(jià)格的因素

一般來(lái)說(shuō)，商品房?jī)r(jià)格直接推動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行以及商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷戰(zhàn)略，從而間接影響著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。我們可大抵將這些因素分為以下三類：

1.經(jīng)濟(jì)因素

（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平

地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平密切影響著居民的收入水平相互影響，而居民的收入水平與價(jià)格水平息息相關(guān)。便也間接決定了居民的可支配收入水平。經(jīng)濟(jì)水平上升，整體商品房?jī)r(jià)格也會(huì)有上升趨勢(shì)。相反則會(huì)呈現(xiàn)出低水平的整體商品房?jī)r(jià)格。從這一點(diǎn)看，和改革初期相比，40年后的今天價(jià)格指數(shù)明顯存在巨額增長(zhǎng)，也就是說(shuō)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果與收入水平等經(jīng)濟(jì)因素緊密關(guān)聯(lián)。當(dāng)下而言，沿海地區(qū)和內(nèi)陸地區(qū)一、二線城市與普通城市之間商品住宅價(jià)格水平有很大的差異。這種差異便是源于這些城市在這些經(jīng)濟(jì)因素上的顯著差異。

（2）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性

自1998年我國(guó)實(shí)行住房制度改革，經(jīng)過(guò)短短二十年的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已然成為衡量我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)。就目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，截止到2016年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)達(dá)9.49萬(wàn)個(gè)，數(shù)量之眾，但在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)真正有實(shí)力、有口碑的企業(yè)卻寥寥可數(shù)，這些企業(yè)以良好的商譽(yù)和企業(yè)規(guī)模占據(jù)了一定地位。其次，由于商品房性質(zhì)大體上是相同的，因地理位置、裝修樣式、戶型上形成差別。而且由于土地和資本門(mén)檻高，使得只有少數(shù)有資質(zhì)的大企業(yè)才能從地方政府中取得土地資源。加上商業(yè)地產(chǎn)業(yè)需要大量資金，只有擁有大量流動(dòng)資金的企業(yè)才能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，因此形成了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的壟斷。雖然影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平的因素有很多，但壟斷性因素恰恰是其中最不可忽視的原因之一。

2.社會(huì)因素

對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響的社會(huì)因素包括人文因素和歷史因素等。歷史因素是指由于葉落歸根的觀念而產(chǎn)生的對(duì)于某一地區(qū)的偏愛(ài)使得消費(fèi)者對(duì)自己生長(zhǎng)故土的住宅需求上升。而人文因素是指人口結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量以及風(fēng)俗習(xí)慣與一般公眾的心理動(dòng)向等。大體分為以下幾種：

（1）人口狀態(tài)

眾所周知，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)使得大量外來(lái)人口涌入，形成了較大的人口基數(shù)和密度，人口增長(zhǎng)率提高，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較為廣闊，房源供給量大。同時(shí)也存在較大的潛在住宅需求，但由于消費(fèi)偏好和收入水平的階級(jí)化，使得區(qū)位好、采光足的房源供不應(yīng)求，從而使得部分物美價(jià)廉的房源價(jià)格上漲。

（2）家庭結(jié)構(gòu)

中國(guó)人向來(lái)講究趨于安定的習(xí)慣，而擁有屬于自己的住宅便是這種思想的核心。離婚率提高、復(fù)合家庭減少會(huì)令居民戶數(shù)增加，對(duì)住宅需求的顯著增加，成為城市住宅價(jià)格上漲的重要推動(dòng)因素。

（3）社會(huì)福利

通過(guò)擴(kuò)大轉(zhuǎn)移支出，國(guó)家可以適當(dāng)提供類似于金融房屋購(gòu)買(mǎi)補(bǔ)助的補(bǔ)貼政策，從而相對(duì)地、有選擇地降低住商品房?jī)r(jià)格，提高居民的購(gòu)買(mǎi)力。通過(guò)政府實(shí)施的各種社會(huì)福利政策，居民生活水平將會(huì)得到大幅提升，進(jìn)而影響商品房?jī)r(jià)格。在一定時(shí)期內(nèi)，當(dāng)住房成為社會(huì)福利的一種，住房市場(chǎng)供給壓力將得到緩解，從而使住商品房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定。

（4）社區(qū)環(huán)境

基于馬斯洛的需求水平理論，人的需求中，依次是生理、安全、社會(huì)、尊重和自我實(shí)現(xiàn)。其中生理需求和安全需求是人們最基本的生存的需要。而購(gòu)房滿足了購(gòu)房者的生理需求和安全需求，還能給人們帶來(lái)社會(huì)滿意度。優(yōu)越的社區(qū)位置以及良好的治安條件使得購(gòu)房者蜂擁而至，促進(jìn)了商品房?jī)r(jià)格的上漲。

3.行政與政治因素

行政因素主要是國(guó)家與地方財(cái)政部門(mén)在金融、稅制、土地、住宅等領(lǐng)域?qū)嵭械暮暧^市場(chǎng)調(diào)控政策，是關(guān)于城市建設(shè)和運(yùn)輸、治安、社會(huì)保障制度和限制等方面的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。是參照政治的穩(wěn)定性，通過(guò)兩國(guó)間的政治和軍事關(guān)系行政和政治因素兩種狀態(tài)機(jī)來(lái)反應(yīng)，對(duì)比它們對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響，也能比較清晰地得出政策因素對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平有一定影響。

五、結(jié)論以及政策建議

1.結(jié)論

基于以上分析，經(jīng)濟(jì)因素是影響商品住宅價(jià)格的最主要因素，而在經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響住宅價(jià)格水平的過(guò)程當(dāng)中，社會(huì)環(huán)境因素和政治因素一直伴隨并且作用于其中。居民的購(gòu)買(mǎi)力取決于居民人均可支配收入。而消費(fèi)者對(duì)住宅的需求主要表現(xiàn)在對(duì)于住房的需求和住宅投資規(guī)模的大小。當(dāng)下土地資源的稀缺性日漸顯現(xiàn)，大部分土地沒(méi)有被開(kāi)發(fā)并發(fā)揮其作用，從而使得土地購(gòu)置費(fèi)增加進(jìn)而影響到住房成本。由此可以看出，致使商品房?jī)r(jià)格上漲的另一原因是地方政府的土地資源供給不足，政府部門(mén)在土地供給這一方面還具有相當(dāng)大的提升空間。

2.建議

基于對(duì)中小城市人民購(gòu)房困難的相關(guān)原因進(jìn)行深入分析，結(jié)合中共十九大以來(lái)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革我們?cè)囍o出了一些建議：

（1）重點(diǎn)補(bǔ)上商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控短板

從政府的角度來(lái)看，加強(qiáng)金融部門(mén)監(jiān)管，合理引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資以及有效利用外資，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)資金的流動(dòng)，以及加強(qiáng)對(duì)銀行及其部門(mén)的有效監(jiān)管，防止和抑制商業(yè)地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。加大利率調(diào)整力度是控制過(guò)熱住房產(chǎn)業(yè)的重要措施之一。通過(guò)提高利率，抑制人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情，以防止資產(chǎn)泡沫。建立和監(jiān)管高效完善的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)制度，制定和執(zhí)行合理的法律法規(guī)。在考慮到應(yīng)對(duì)小型和中型城市特點(diǎn)的前提下，既要保證了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)秩序，又要兼顧調(diào)整好商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。總而言之，政府需要根據(jù)城市化程度的差異，實(shí)現(xiàn)政策執(zhí)行的差異化。

（2）減縮庫(kù)存并優(yōu)化現(xiàn)有供應(yīng)

考慮到現(xiàn)有供應(yīng)庫(kù)存的優(yōu)化，為商業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革做足準(zhǔn)備工作。優(yōu)化現(xiàn)有庫(kù)存供給從以下三個(gè)措施展開(kāi)：第一，結(jié)合城中村改造，提供更多戶型可供消費(fèi)者選擇，縮短拆遷戶的安置時(shí)間，節(jié)約政府資源，提高居民滿意度。第二，加強(qiáng)現(xiàn)有住宅公共設(shè)施的配套建設(shè)，發(fā)揮商品住宅集群效應(yīng)，促進(jìn)土地資源合理有效利用。這對(duì)于吸引潛在居民有很大作用。第三，以優(yōu)化現(xiàn)有的質(zhì)量改進(jìn)庫(kù)存，將現(xiàn)有庫(kù)存和人文，歷史有機(jī)結(jié)合，整合資源，利用先進(jìn)技術(shù)吸引和創(chuàng)造另一個(gè)領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的潛力買(mǎi)家。

（3）制定解決中低以下收入群體保障住房總體資金計(jì)劃

我國(guó)保障性住房供應(yīng)量偏少的問(wèn)題根源不僅在于缺少保障性住房的建設(shè)資金，而且在很大程度上是由于缺少保障性住房建設(shè)總體資金。在2009屆全國(guó)人大二次會(huì)議上，中央財(cái)政部提出將大力支持保障性住房項(xiàng)目的實(shí)施。計(jì)劃投資493億元用于建設(shè)和補(bǔ)貼，比上年增長(zhǎng)17%。在中央加大對(duì)保障性住房資金項(xiàng)目投入的同時(shí)，各級(jí)地方政府也要加大地方財(cái)政對(duì)于保障性住房的支持力度利用住房公積金閑置資金發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款，各級(jí)政府應(yīng)建立保障性房專項(xiàng)資金賬戶，?？顚Ｓ糜诒Ｕ闲宰》康慕ㄔO(shè)，根據(jù)保障性住房的總體供應(yīng)計(jì)劃和分批供應(yīng)計(jì)劃，合理確定保障性住房資金的分配和使用計(jì)劃具體是根據(jù)該區(qū)域內(nèi)保障房總體供應(yīng)量估算出保障房建設(shè)資金總額，再根據(jù)保障性住房年度分批供應(yīng)計(jì)劃，將這一總建設(shè)資金作為一個(gè)“目標(biāo)”。

我們希望能夠真正穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格，通過(guò)供給側(cè)進(jìn)一步分析商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的積極作用，當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)與人均可支配收入也能同步增長(zhǎng)保持一致，使商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)范圍可以保持合理。

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