劉文成+王曉方+黃章偉+李騰+劉彩

[摘 要] 在人口老齡化程度不斷加深的背景下，通過(guò)了解國(guó)內(nèi)外特別是京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)現(xiàn)狀，檢索并總結(jié)歸納社會(huì)化養(yǎng)老、養(yǎng)老地產(chǎn)以及京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容文獻(xiàn)，從其現(xiàn)狀、發(fā)展必要性及開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行詳細(xì)的文獻(xiàn)綜述，總結(jié)出當(dāng)前我國(guó)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的理論研究與探索實(shí)踐都處于起步階段，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式還不成熟，政府的配套制度還不健全。為此，養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)和日常管理過(guò)程中政府應(yīng)注重轉(zhuǎn)變職能使養(yǎng)老公益性與市場(chǎng)化運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。利用京津冀地區(qū)一體化的有利形勢(shì)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，合理分配資源，提高社會(huì)化養(yǎng)老水平。

[關(guān)鍵詞] 社會(huì)化養(yǎng)老；養(yǎng)老地產(chǎn)；京津冀地區(qū)

[中圖分類(lèi)號(hào)] F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2018）02-0050-04

隨著當(dāng)前我國(guó)老齡人數(shù)不斷增加，社會(huì)老齡化進(jìn)程的不斷加快，居民家庭結(jié)構(gòu)趨向小型化，“四二一”倒金字塔型結(jié)構(gòu)存在較為普遍。因此在繁重贍養(yǎng)責(zé)任壓力下，由社會(huì)化養(yǎng)老替代傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老以應(yīng)對(duì)老齡化給個(gè)人和家庭帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)的需求逐漸變大。社會(huì)化養(yǎng)老是在傳統(tǒng)家庭成員養(yǎng)老照料的功能弱化背景下，讓更多的社會(huì)資源參與到居民養(yǎng)老服務(wù)中去，提升居民養(yǎng)老質(zhì)量，減輕家庭照護(hù)負(fù)擔(dān)，構(gòu)建完備的養(yǎng)老保障系統(tǒng)。姜睿，蘇舟等（2012）在我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展邏輯的研究中指出，人口老齡化與家庭結(jié)構(gòu)縮微化推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化，同時(shí)，養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化和城市服務(wù)體系化又促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施集約化，而居民家庭收入水平提高以及富裕人群顯性化又帶來(lái)養(yǎng)老服務(wù)需求高端化，以上共同成為催生我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)不斷成長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力[1]。林淵（2016）認(rèn)為隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的消費(fèi)水平得到提升，同時(shí)對(duì)老年服務(wù)生活、醫(yī)療衛(wèi)生和精神生活的需求也都普遍提高，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的需求也越來(lái)越明顯[2]。養(yǎng)老地產(chǎn)是社會(huì)化養(yǎng)老的表現(xiàn)形式與有效載體，適應(yīng)了老齡化社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，是破解養(yǎng)老難題的途徑之一，但在我國(guó)還處于初步探索階段。通過(guò)從養(yǎng)老的社會(huì)化視角下結(jié)合各專(zhuān)家對(duì)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)研究文獻(xiàn)，對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必要性、發(fā)展現(xiàn)狀以及針對(duì)京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展近況進(jìn)行總結(jié)概括，探討適合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式并給出相關(guān)的針對(duì)性建議。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的客觀必要性

（一）人口老齡化帶來(lái)的養(yǎng)老難題

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，到2015年底我國(guó)65歲以上人口比重已提升至10.5%，同比增長(zhǎng)0.4%，人口老齡化程度及趨勢(shì)加劇。國(guó)內(nèi)學(xué)者通過(guò)研究國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)模式的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提出通過(guò)發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)以解決養(yǎng)老難題的可行性。同時(shí)伴隨人口老齡化進(jìn)程的加快，專(zhuān)門(mén)為老年人提供消費(fèi)服務(wù)的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)蓬勃興起，涉及到家政服務(wù)、適老型生活用品、衛(wèi)生健康服務(wù)及地產(chǎn)等諸多領(lǐng)域。從社會(huì)化養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀看，陳寶存（2010）指出我國(guó)當(dāng)前機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)嚴(yán)重不足，我國(guó)養(yǎng)老床位數(shù)只占老年人口的1.6%，這不但低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平的5%-7%，還低于部分發(fā)展中國(guó)家2%-3%的水平[3]。因此看來(lái)，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有著較大的開(kāi)發(fā)潛力。王振坡、程浩巖（2013）通過(guò)研究發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)模式的內(nèi)在社會(huì)動(dòng)因指出，養(yǎng)老地產(chǎn)是老年群體獨(dú)立居住的生活理念與居住方式的體現(xiàn)，受到經(jīng)濟(jì)條件與文化觀念的制約[4]。在我國(guó)“未富先老”的特殊發(fā)展階段下，商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)只能先去滿(mǎn)足富裕老年群體的高品質(zhì)養(yǎng)老追求，然后在積累經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程中慢慢推廣延伸。此外我國(guó)居民生活觀念也在經(jīng)歷著轉(zhuǎn)變，獨(dú)居意識(shí)也在逐漸被受到接受與認(rèn)可。吳犁（2014）分析指出，隨著生育狀態(tài)和人口結(jié)構(gòu)的變化以及西方生活方式的影響，許多老年人更愿意脫離子女獨(dú)立生活，可以與相同的生活經(jīng)歷及愛(ài)好的同輩攜手，盡量避免與子女生活產(chǎn)生沖突[5]，這將會(huì)作為推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)成長(zhǎng)的文化觀念條件之一。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)商品房市場(chǎng)上的投資受到國(guó)家嚴(yán)格的管控，高利潤(rùn)階段已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)細(xì)分是其發(fā)展的重要趨勢(shì)，萬(wàn)科、保利等房企已經(jīng)開(kāi)始向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍。宋雪姣（2016）分析指出，隨著傳統(tǒng)地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)被壓縮，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸風(fēng)行，而國(guó)家相關(guān)政策將為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供土地、稅收等方面的支持，這為養(yǎng)老地產(chǎn)的成長(zhǎng)壯大提供了可靠的市場(chǎng)與政策環(huán)境。但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資成本高、回報(bào)率低、回報(bào)周期長(zhǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目能夠真正實(shí)現(xiàn)盈利還很困難[6]。羅福周，韓言虎（2012）從代際住房需求發(fā)展趨勢(shì)分析指出，隨著人口老齡化高峰期的到來(lái)，青年人的購(gòu)房需求下降，養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)成為房企開(kāi)發(fā)的重要領(lǐng)域。這也是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域、開(kāi)辟新的市場(chǎng)空間、尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要保障、轉(zhuǎn)型發(fā)展的必由之路[7]。徐云（2011）通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)投資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，指出雖然國(guó)內(nèi)各保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)私募基金、地產(chǎn)大亨等國(guó)外養(yǎng)老投資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)都陸續(xù)進(jìn)入國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足老年人口日益增長(zhǎng)的需求；并且受多數(shù)老年人消費(fèi)觀更新的影響，其對(duì)勞務(wù)商品的消費(fèi)意愿增高，養(yǎng)老地產(chǎn)的長(zhǎng)期性經(jīng)營(yíng)得到部分保障，尤其是北上廣等居民生活水平相對(duì)較高的地區(qū)，高收入老年人對(duì)高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及其他長(zhǎng)期性服務(wù)的消費(fèi)意愿不斷增加，所以我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)供給缺口較大[8]。

（三）國(guó)家政策傾斜

隨著人口老齡化進(jìn)程速度加快，國(guó)家開(kāi)始對(duì)養(yǎng)老這一社會(huì)問(wèn)題高度重視，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了發(fā)展機(jī)會(huì)。由國(guó)務(wù)院在2011年頒布的《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》從國(guó)家戰(zhàn)略高度合理部署了“十二五”期間的老齡工作安排。中共十八屆三中全會(huì)出臺(tái)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》也指出要積極應(yīng)對(duì)老齡化的社會(huì)問(wèn)題，并加快建立和完善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系及養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)[9]。2013年7月起實(shí)施《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》與《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》代表國(guó)家、政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)發(fā)展的大力支持，這充分說(shuō)明了在發(fā)展我國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老過(guò)程中鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的重要性[10]。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)，《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中，明確要求各級(jí)政府將社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)建設(shè)計(jì)劃與地皮利用規(guī)劃當(dāng)中并合理安排，科學(xué)把控，使土地供給得到保障。對(duì)于條件符合的，按土地劃撥目錄依法劃撥土地[11]。就財(cái)稅方面，稅務(wù)總局印發(fā)的《關(guān)于非營(yíng)利組織免稅資格認(rèn)定管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定五年為非營(yíng)利組織免稅優(yōu)惠資格的有效期。財(cái)政部、民政部等聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好政府購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)工作的通知》指出轉(zhuǎn)變政府職能，凡適合市場(chǎng)化方式提供、社會(huì)力量能夠承擔(dān)的目前由財(cái)政支出安排的各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，可由政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)提供便利有效、價(jià)格合理的服務(wù)。2009年頒布實(shí)施的《城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移接續(xù)暫行辦法》對(duì)養(yǎng)老金計(jì)發(fā)主體、養(yǎng)老金待遇計(jì)算以及保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)接年齡限制等較多方面實(shí)行具體規(guī)定，可以較好地處理京津冀地區(qū)之間企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移接續(xù)問(wèn)題[12]。endprint

二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入老齡化社會(huì)的時(shí)間比較早，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟，且他們的研究對(duì)象主要是融資方式探究、養(yǎng)老模式構(gòu)建、養(yǎng)老住宅規(guī)劃幾方面。在融資方面，張丁予（2016）指出目前歐美CCRC融資途徑眾多，包括債券融資、銀行貸款融資、基金與社會(huì)融資等，這些復(fù)合式投資方式得以正常運(yùn)行均受益于歐美較為完善的市場(chǎng)管理制度、成熟化金融壞境[13]。在養(yǎng)老模式方面，吳犁（2014）分析指出國(guó)外除了占核心位置的家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以外，還存在著互助式養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老等一些特殊的養(yǎng)老模式，其中房屋逆向抵押貸款模式的使用較為廣泛[5]。在養(yǎng)老住宅設(shè)計(jì)方面，陸秋虹（2012）對(duì)美日養(yǎng)老地產(chǎn)成功案例進(jìn)行了總結(jié)。根據(jù)服務(wù)對(duì)象的健康狀況及護(hù)理需求的差異，設(shè)計(jì)個(gè)性建筑空間，將不同養(yǎng)老住宅產(chǎn)品融入社區(qū)，構(gòu)成能夠?qū)崿F(xiàn)各種類(lèi)型老年人不同生活需要的生活社區(qū)[14]。

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，即使取得了少許成果，但是目前還缺少對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)研究；實(shí)施過(guò)程中，也缺乏成熟的建成項(xiàng)目案例。盧新海（2015）通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)典型案例分析，認(rèn)為通過(guò)多年的運(yùn)作上海親和源、北京太陽(yáng)城、北京怡?；▓@等養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)當(dāng)前水平上比較成功[15]。而王振坡、程浩巖（2013）則認(rèn)為在我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，仍是以商業(yè)性地產(chǎn)為主，在建項(xiàng)目多、標(biāo)桿性項(xiàng)目少、借養(yǎng)老之名做普通住宅之實(shí)等混亂現(xiàn)象仍然普遍[4]。壟明（2016）結(jié)合國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀指出養(yǎng)老地產(chǎn)正處于開(kāi)發(fā)高漲階段，各大房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，由于養(yǎng)老地產(chǎn)為初始階段，雖市場(chǎng)巨大，但仍面臨很多現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，未能形成成熟的開(kāi)發(fā)模式和與市場(chǎng)相匹配的開(kāi)發(fā)規(guī)模[16]。姬鵬嬌（2014）同樣認(rèn)為雖然養(yǎng)老地產(chǎn)存在著巨大市場(chǎng)需求潛力，但其在開(kāi)發(fā)實(shí)施中卻存在著極高風(fēng)險(xiǎn)[17]。羅福周、韓言虎（2013）認(rèn)為雖然地產(chǎn)商、投資商、養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)陸續(xù)推出養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、后期運(yùn)營(yíng)、商業(yè)模式等方面缺乏可實(shí)施性的有益摸索[7]。

（二）京津冀地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

京津冀地區(qū)地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在過(guò)去幾年發(fā)展也較為迅速，但是國(guó)內(nèi)發(fā)展初始階段的大環(huán)境下，京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況并不樂(lè)觀，較多的養(yǎng)老地產(chǎn)存在不盈利、甚至虧本經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。姬鵬嬌（2014）調(diào)查北京養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)果顯示，作為北京首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的寶利，其運(yùn)營(yíng)已一年之久，入住率未突破50%，仍處于虧損狀態(tài)，且前期投入全部來(lái)自于公司普通商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈余；北京燕達(dá)國(guó)際健康城項(xiàng)目因資金流通回籠緩慢，養(yǎng)護(hù)設(shè)施與服務(wù)落后也進(jìn)入勉強(qiáng)維持階段；北京東方太陽(yáng)城屬于度假型養(yǎng)老產(chǎn)品，但不只局限于服務(wù)老年人，通過(guò)先出售，之后回購(gòu)部分產(chǎn)權(quán)，資金用于養(yǎng)老費(fèi)用和醫(yī)療護(hù)理費(fèi)。李璟、王梅（2016）通過(guò)對(duì)京津冀地區(qū)36家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的抽樣調(diào)查，結(jié)果表明存在虧損現(xiàn)象的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)達(dá)到71.6%，其中已連年虧損的占38.2%[18]。李雪研（2012）調(diào)研冀北一些小城市發(fā)現(xiàn)與京津地區(qū)相比有很大的優(yōu)勢(shì)，距離京津近，交通便利，生態(tài)環(huán)境好，房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，具備基本的城市基礎(chǔ)設(shè)施[19]。馬艷林（2015）從家庭結(jié)構(gòu)變遷視角下分析指出京津冀地區(qū)家庭結(jié)構(gòu)的變動(dòng)也會(huì)對(duì)養(yǎng)老模式產(chǎn)生影響[20]。李璟、韓曉虎（2016）對(duì)異地養(yǎng)老意愿情況的調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃對(duì)老年人異地養(yǎng)老計(jì)劃具有一定作用力，京津冀養(yǎng)老需求的缺口及其協(xié)同發(fā)展的良好形勢(shì)將為其養(yǎng)老地產(chǎn)提供跨越式發(fā)展的機(jī)會(huì)[21]。由此可見(jiàn)，京津冀地區(qū)在京津兩地經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療、交通等各方面的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)以及河北地區(qū)優(yōu)勢(shì)的土地資源的互助模式下，養(yǎng)老地產(chǎn)將有廣闊的發(fā)展空間。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式

地產(chǎn)行業(yè)是資金稠密型行業(yè)。資金一直是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要條件，如何有效地選擇融資方式是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題[22]。唐珊珊（2016）從加強(qiáng)政府政策支持的角度提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)繳納土地出讓金等方式從政府那獲得出讓土地使用權(quán)，然后通過(guò)以土地抵押的形式從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款，等企業(yè)拿到貸款后，就可以將此資金用于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)[23]。但銀行等金融機(jī)構(gòu)因養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)期長(zhǎng)、資金需求量大、回收慢及需要整合的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，所以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資貸款一直很謹(jǐn)慎。面對(duì)狹窄的融資渠道，邸達(dá)（2014）認(rèn)為為了實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老金融與資本市場(chǎng)互動(dòng)，應(yīng)設(shè)立由信托、私募等金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金的資金運(yùn)行模式[24]。陳菲（2016）在融資方式方面提出，大量的資本投入是開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商除了提高自身的資金運(yùn)行能力外，可尋求與保險(xiǎn)、金融等機(jī)構(gòu)合作，也可以嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)信托投資基金、PPP模式等融資模式[25]。姬鵬嬌（2014）總結(jié)國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式，包括內(nèi)源融資與外源融資兩種，據(jù)此提出在國(guó)外應(yīng)用很廣的房地產(chǎn)信托融資和保險(xiǎn)融資應(yīng)該成為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資發(fā)展方向[13]。吳嬋君（2011）提出可將聯(lián)貸聯(lián)保貸款的融資模式引進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，并認(rèn)為中高檔需求可以引導(dǎo)市場(chǎng)定位的老齡服務(wù)項(xiàng)目嘗試BOT（建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓?zhuān)┤谫Y模式[26]。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)提供的長(zhǎng)期、特色養(yǎng)老服務(wù)是區(qū)別傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要不同之處，這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)不能夠采用簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售盈利模式，而應(yīng)該更加注重養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)營(yíng)、延長(zhǎng)養(yǎng)老服務(wù)鏈，但養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)期長(zhǎng)的特性又會(huì)導(dǎo)致資金回籠壓力巨大。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式是國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)著重研究探討的一個(gè)方面。李強(qiáng)（2016）通過(guò)對(duì)當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的探索實(shí)踐進(jìn)行分類(lèi)，可分為長(zhǎng)期持有、出售、持有與出售結(jié)合三種。其中，長(zhǎng)期持有模式可以再劃分為會(huì)員制和租賃制，其特點(diǎn)是有利于完善后期的運(yùn)營(yíng)管理，但需要專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)管理、投資成本大且回報(bào)期長(zhǎng)；出售模式可以很快實(shí)現(xiàn)資金回籠，但容易放棄養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上衍生服務(wù)，難以控制入住群體年齡結(jié)構(gòu)；持有加銷(xiāo)售模式介于前兩者之間[27]。張丁予（2016）認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)從理論上講最適宜長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)模式，但考慮到我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀還很難實(shí)現(xiàn)，應(yīng)該創(chuàng)新探索租售方式。可以探索住房逆向抵押貸款，專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值、老年人壽命等信息進(jìn)行核算，再將房產(chǎn)的價(jià)值分?jǐn)傊晾夏耆祟A(yù)期壽命年限內(nèi)，類(lèi)似于老年人已提前預(yù)支銷(xiāo)售款[9]。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的探索實(shí)踐較早，為我們提供了一定參考經(jīng)驗(yàn)。顏培（2013）指出美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有部分保險(xiǎn)公司參與，由保險(xiǎn)公司買(mǎi)斷養(yǎng)老地產(chǎn)的居住權(quán)、并采取酒店管理方式，達(dá)到收取管理費(fèi)用的收益模式以實(shí)現(xiàn)資金正常流動(dòng)，同時(shí)可以為公司吸取部分潛在高端客戶(hù)[28]。endprint

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式

在與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)密切聯(lián)系的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中僅靠地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難為入住老年人供應(yīng)完善的養(yǎng)老服務(wù)及設(shè)施。王振坡（2013）認(rèn)為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)與其他相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行跨行業(yè)深入互助合作，以此推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合，用規(guī)模化經(jīng)營(yíng)方式達(dá)到降低投資成本、提升養(yǎng)老地產(chǎn)質(zhì)量的目標(biāo)，也能放低行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻。孫秀娟（2011）總結(jié)出由開(kāi)發(fā)商直接負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商管理模式、由開(kāi)發(fā)商與相關(guān)專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)合作的戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式、由專(zhuān)業(yè)管理公司提供高質(zhì)量養(yǎng)老管理服務(wù)模式的三種養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式。陳菲（2016）從現(xiàn)代化管理的角度提出，一是以人為本，從入住老人的實(shí)際需求出發(fā)，尋求專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)；二是，開(kāi)發(fā)商應(yīng)以養(yǎng)老地產(chǎn)為載體，做好“大數(shù)據(jù)”和云平臺(tái)的建設(shè)，從而密切與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，推進(jìn)社會(huì)資源整合，促進(jìn)智能化養(yǎng)老服務(wù)，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目高質(zhì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)。

（四）京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

京津冀地區(qū)仍未有養(yǎng)老地產(chǎn)的具體開(kāi)發(fā)模式，目前多半房地產(chǎn)企業(yè)仍然沿用美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的已有模式。衛(wèi)潔（2015）結(jié)合京津冀區(qū)域老年人住區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀指出，大部分住區(qū)在做景觀設(shè)計(jì)定位時(shí)，通常以模仿國(guó)外比較成熟的案例為主，在解決我國(guó)城市養(yǎng)老環(huán)境問(wèn)題上并沒(méi)有起到立竿見(jiàn)影的效果[29]。閆麗穎（2016）提出秦皇島對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)跨行業(yè)聯(lián)盟開(kāi)發(fā)模式的建構(gòu)，要結(jié)合跨行業(yè)策略聯(lián)盟思想，探究以“融資主體-建設(shè)機(jī)構(gòu)-運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)”為主體的開(kāi)發(fā)模式，在其開(kāi)發(fā)過(guò)程中，三者飾演不同角色[30]。李璟、王梅（2016）提出未來(lái)京津冀地區(qū)“以房養(yǎng)老”盈利模式、“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式、“投資養(yǎng)老”盈利模式3種新型養(yǎng)老模式[14]。馬艷林（2015）結(jié)合京津冀三地的老年人口近況和養(yǎng)老需求情況，認(rèn)為家庭結(jié)構(gòu)的改變引起養(yǎng)老模式逐步劃分成自我養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老3種養(yǎng)老模式，并提出“居家+社區(qū)+機(jī)構(gòu)”的養(yǎng)老新模式[16]。

四、建議

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)處于探索階段，很多方面需要不斷完善。馮臻（2014）指出，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)首先需要明確養(yǎng)老地產(chǎn)是“為老齡人口提供住所及全面養(yǎng)老服務(wù)的綜合平臺(tái)”的合理定位。在養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)及日常管理方面要注意公益性與市場(chǎng)化運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，社會(huì)各階層對(duì)養(yǎng)老文化的認(rèn)同和宣揚(yáng)對(duì)整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)和成長(zhǎng)起著至關(guān)重要的作用[31]。從養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)角度提出建議，在選址方面要注意便利的交通、適宜的居住環(huán)境及完善的周邊配套設(shè)施，龔明也提出在設(shè)計(jì)時(shí)要注重?zé)o障礙設(shè)計(jì)，色彩應(yīng)該利于辨識(shí)、穩(wěn)重和諧，還要有合理的建筑布局與豐富的公共活動(dòng)空間[12]。從政府責(zé)任與政策支持角度，政府要制定政策鼓勵(lì)社會(huì)資本參與到養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展中，放寬條件限制，同時(shí)又要加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管工作。孫秀娟（2011）提出政府要建立健全養(yǎng)老地產(chǎn)的準(zhǔn)入機(jī)制、制定鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的金融、土地及稅收方面的優(yōu)惠政策、構(gòu)建有利于養(yǎng)老地產(chǎn)健康運(yùn)行的監(jiān)督約束機(jī)制。從完善法律制度角度分析，需要盡快制定與修改涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)性政策，宋敏（2016）提出對(duì)土地法規(guī)、金融政策、財(cái)政稅收政策、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與監(jiān)管等方面制定與完善法律規(guī)定[32]。從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)避養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)角度，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)展前對(duì)政策傾向、項(xiàng)目策劃、投資運(yùn)營(yíng)模式等方面進(jìn)行充分的準(zhǔn)備。楊茂盛（2016）認(rèn)為地產(chǎn)商在項(xiàng)目開(kāi)始前需要充分調(diào)研、多樣化設(shè)計(jì)、爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中要?jiǎng)?chuàng)新融資方式、注重區(qū)位環(huán)境、按期保質(zhì)保量完工；項(xiàng)目運(yùn)行管理上要注重宣傳推廣、合理選擇運(yùn)營(yíng)模式、提升管理服務(wù)質(zhì)量[33]。

京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)尚有巨大的發(fā)展空間，并具有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，但仍有需要完善的地方。養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的前提，這不僅要轉(zhuǎn)變政府觀念，完善整體規(guī)劃，還要轉(zhuǎn)變民眾養(yǎng)老觀念，讓老年人養(yǎng)老觀念從“被動(dòng)養(yǎng)老”轉(zhuǎn)化為“主動(dòng)養(yǎng)老”。政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的支持是其不斷發(fā)展的基石，劉莉（2014）認(rèn)為京津冀三地除了相互協(xié)調(diào)，實(shí)施統(tǒng)一的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃還需創(chuàng)設(shè)京津冀地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)投資引導(dǎo)基金[34]。而解決異地醫(yī)保問(wèn)題是京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，推動(dòng)京津冀一體化，落實(shí)并完備京津冀醫(yī)保異地就醫(yī)政策是目前社會(huì)化養(yǎng)老必須面對(duì)的一大重要任務(wù)。養(yǎng)老住區(qū)景觀設(shè)計(jì)是養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)在要求。當(dāng)前隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，養(yǎng)老越來(lái)越注重生活質(zhì)量，因此京津冀住區(qū)要有適老性活動(dòng)場(chǎng)地劃分，老年人住區(qū)景觀要遵從適老性整體設(shè)計(jì)理念與設(shè)計(jì)原則。此外，張蕾蕾（2015）認(rèn)為為了提高養(yǎng)老服務(wù)業(yè)整體水平和質(zhì)量，需要加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)建設(shè)，強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合程度，探究養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化發(fā)展的新途徑與新模式；建立并實(shí)施發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)強(qiáng)制責(zé)任保險(xiǎn)機(jī)制，提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的整體服務(wù)水平[35]。

[參考文獻(xiàn)]

[1]姜睿，蘇舟.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2012（10）：38-42.

[2]林淵.杭州市養(yǎng)老地產(chǎn)需求影響因素研究[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)，2016（3）：93.

[3]陳寶存.養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵在于持有經(jīng)營(yíng)[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2010-11-11（002）.

[4]王振坡，程浩巖.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)序及策略探討[J].現(xiàn)代城市研究，2013（10）：103-109.

[5]吳犁.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題研究[D]（碩士學(xué)位論文）.長(zhǎng)沙：湖南師范大學(xué)，2014.

[6]宋雪姣.2016年全國(guó)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)展望[J].科技展望，2016（13）：250-251.

[7]羅福周，韓言虎.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究[J].商業(yè)研究，2013（10）：138-142.

[8]徐云.養(yǎng)老地產(chǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)新領(lǐng)域[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011（12）：16-19.

[9]汪竹飛，唐曉蓮.國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展文獻(xiàn)綜述[J].改革與戰(zhàn)略，2014，30（5）：24-26.

[10]王貝芬.我國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老模式研究文獻(xiàn)綜述[J].中國(guó)內(nèi)部審計(jì)，2014（1）：95-97.endprint

[11]方帥.養(yǎng)老地產(chǎn)的政策最強(qiáng)音[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2013（2）：20-23.

[12]王小春，車(chē)軻.相關(guān)聯(lián)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度政策銜接問(wèn)題——以京津冀為例[J].社會(huì)福利（理論版），2016（2）：15-18.

[13]張丁予.我國(guó)二三線(xiàn)城市養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式研究[J].企業(yè)改革與管理，2016（3）：23-24.

[14]陸秋虹，鄧用林.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的理論與實(shí)踐研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2012（12）：49-53.

[15]盧新海，馬小軍，李巖.養(yǎng)老服務(wù)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2015（28）：41-43.

[16]龔明.淺析養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)[J].建設(shè)科技，2016（8）：74-75.

[17]姬鵬嬌.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式研究（碩士學(xué)位論文）[D].太原：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

[18]李璟，王梅.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式探討—以京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為例[J].人民論壇，2016，28（11）：226-228.

[19]李雪研.京津冀北區(qū)域養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展新思路[J].城市發(fā)展研究，2012，17（12）：60-65.

[20]馬艷林，李艷杰.家庭結(jié)構(gòu)變遷視角下都市圈養(yǎng)老一體化模式分析——以京津冀地區(qū)為例[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2015（6）：95-98.

[21]李璟，韓曉虎.京津冀協(xié)同發(fā)展背景下京津老人異地養(yǎng)老意愿調(diào)查[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2016，11（7）：133-134.

[22]孫秀娟.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究（碩士學(xué)位論文）[D].北京：北京交通大學(xué)，2011.

[23]唐珊珊.淺析養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融需求與金融模式——以廣東省為例[J].湖北工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2016（4）：63-66.

[24]邸達(dá).我國(guó)養(yǎng)老金融業(yè)功能定位與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管研究（碩士學(xué)位論文）[D].保定：河北大學(xué)，2014.

[25]陳菲.老齡化趨勢(shì)下重慶市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展探究[J].城市住宅，2016（4）：64-66.

[26]吳嬋君.浙江老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化融資模式創(chuàng)新研究[J].浙江學(xué)刊，2011（4）：185-188.

[27]李強(qiáng)，蔣玉石.國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的比較分析及對(duì)成都養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策建議[J].成都大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2016（2）：39-47.

[28]顏培.國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)比較分析（碩士學(xué)位論文）[D].天津：河北工業(yè)大學(xué)，2013.

[29]衛(wèi)潔.京津冀住區(qū)景觀適老性設(shè)計(jì)研究[M].河北：燕山大學(xué)，2015.

[30]閆麗穎.京津冀一體化下的秦皇島養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究[J].建筑技術(shù)開(kāi)發(fā)，2016，43（1）：77-79.

[31]馮臻，國(guó)云丹.中國(guó)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的研究與探索[J].蘭州學(xué)刊，2014（9）：122-128.

[32]宋敏.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)與法律分析[J].綏化學(xué)院學(xué)報(bào)，2016（5）：21-24.

[33]楊茂盛，張旭.養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策[J].開(kāi)發(fā)研究，2016（2）：47-50.

[34]劉莉.京津冀養(yǎng)老服務(wù)體系協(xié)同構(gòu)建設(shè)計(jì)[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2014（11）：175-175.

[35]張蕾蕾.河北省養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化研究[M].河北：河北師范大學(xué)，2015.

[責(zé)任編輯：高萌]endprint