李嘉+吳春岐

摘要：2017年以來，房地產(chǎn)市場面臨經(jīng)濟基本面和政策趨緊的雙重壓力。十九大報告為房地產(chǎn)向“居住屬性”回歸，市場需求從“投資型需求”向“改善型需求”轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)功能社會保障屬性逐漸顯化提供了堅實理論支撐，并且明確了發(fā)展方向。十九大報告對于房地產(chǎn)市場的定位也表現(xiàn)了黨中央對于“經(jīng)濟降房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)去投資化”的堅定決心。未來一段時間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也應(yīng)順應(yīng)“先于上行經(jīng)濟周期啟動”和“國家長效調(diào)控機制落地”的雙側(cè)驅(qū)動規(guī)律。

關(guān)鍵詞：十九大；房地產(chǎn)市場；樓市趨勢

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）01-0016-21 收稿日期：2017-12-20

1十九大為房地產(chǎn)市場發(fā)展明確定位

2017年10月18日，習近平代表第十八屆中央委員會向大會作報告，在“提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理”一章中，提出“加強社會保障體系建設(shè)”，并對房地產(chǎn)市場定下“房子用來住的，不是用來炒”的基調(diào)。住房屬性由“十八大”期間的居住、投資屬性轉(zhuǎn)變?yōu)榕c國外發(fā)達國家類似的居住和準公共物品屬性的定位。與“十八大”相比，另有兩個重要改變：其一，針對不同城市、不同人群，明確商品住宅、公共租賃房以及共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)主體；其二，房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟發(fā)展的主要手段，住房保障成為保證適度需求側(cè)刺激的基礎(chǔ)。

2近期房地產(chǎn)市場狀況

從市場供求兩端數(shù)據(jù)來看，2016年調(diào)控趨緊、經(jīng)濟整體下行以來，房地產(chǎn)市場整體、各城市級別和各區(qū)域，量、價、供應(yīng)均進入下行區(qū)間。然而，與之相對應(yīng)的是，土地市場和房地產(chǎn)投資依然持續(xù)火熱。

2.1房地產(chǎn)市場整體情況：需求端不斷降溫，供給側(cè)持續(xù)火熱

2.1.1房地產(chǎn)市場交易狀況

從30大中城市商品房交易情況來看，自2017年3月份來，環(huán)比出現(xiàn)負增長，同比更是連續(xù)8個月增長率為負，到10月份止，商品房成交面積1368.51萬平方米，環(huán)比下降6%，同比下降45% （見圖1）。進入2017年來，商品房交易量持續(xù)走低，從量上來看，房地產(chǎn)業(yè)進入下行通道。

2.1.2房地產(chǎn)市場價格狀況

從房地產(chǎn)市場價格的波動周期來看，我國房地產(chǎn)市場從2006年后基本呈現(xiàn)2-2.5年左右的周期性波動，在經(jīng)歷2015-2016年的一輪上漲過程后，進入2017年，70大中城市住房價格指數(shù)進入下行通道，新建住房價格增長率持續(xù)下降，到2017年10月，新建住宅價格指數(shù)環(huán)比增長僅為0.2%，同比增長率為6.4%，大大低于上年同期10.10%增長率。

與新建住宅價格變動趨勢相似，2017年以來二手住宅價格指數(shù)增長率進入下行通道，截止到10月份，二手住宅價格指數(shù)同比增長率下降到6.5%，環(huán)比增長率趨近于0 （0.2%）。

從價格數(shù)據(jù)來看，市場價格上漲趨勢放緩，從2016年下半年開始的房地產(chǎn)市場“二次調(diào)控”效果較為顯著。從市場量價兩個維度來看，市場處于下行壓力大，房市熱度降低。

2.1.3房地產(chǎn)市場投資狀況

土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)的兩條生命線。與土地市場的持續(xù)活躍相仿，房地產(chǎn)投資狀況持續(xù)火熱，投資規(guī)模同比繼續(xù)擴大。進入2017年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有升，二線城市增長幅度最大。截止到10月份，房地產(chǎn)投資二線城市累計同比增長8.72%，三線城市其次，達7.58%，一線城市同比增長6.26%，并仍處于上升趨勢。

從區(qū)域來看，2017年來東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計額較去年持續(xù)上升，到三季度止，中部地區(qū)累計同比達13.3%，東部地區(qū)為9%，西部地區(qū)為3.6%，東北地區(qū)全年仍然呈現(xiàn)出負增長，三季度累計同比增長率為-3.3%。從土地和投資數(shù)據(jù)來看，中部地區(qū)非?；馃?。

2.1.4土地市場狀況

幾乎與房地產(chǎn)開發(fā)投資回升同步的是，2017年2月份以來，土地市場持續(xù)火熱，同比增長率不斷增長，截止到10月份，本年購置土地面積累計達到19048平方公里，待開發(fā)土地面積3343.61平方公里，購置土地面積同比增長12.9%。

各城市級別土地市場依然火爆，在一線城市，開發(fā)商依據(jù)政策緊縮-寬松周期中的緊縮周期，利用房地產(chǎn)市場需求端下降引致的要素成本下行，逆周期操作，爭相擴大拿地，繼續(xù)擴大投資規(guī)模，積極為下一階段布局。在二三線城市，雖然土地價格持續(xù)上升，然而仍然處于低位，開發(fā)企業(yè)仍可利用上升周期積累的自有資金繼續(xù)擴大拿地（見圖2）。

從區(qū)域角度看，2017年第二季度后，東中西部地區(qū)土地購置面積持續(xù)上升，其中中部地區(qū)同比增長最快，到10月份止，累計同比增長率達到26.8%，東部和西部地區(qū)該數(shù)據(jù)在10%左右。東北地區(qū)土地購置面積則持續(xù)下降，10月份同比增長率為-12%。從區(qū)域上來看，中部地區(qū)土地市場今年來持續(xù)火爆，或成為全國房地產(chǎn)市場區(qū)域輪動下一輪中的啟動點。

2.2房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況：市場供應(yīng)穩(wěn)中有降，部分區(qū)域率先啟動加大供應(yīng)

從市場供應(yīng)端來看，2017年以來市場供應(yīng)平穩(wěn)，同環(huán)比增長率波動不大，同比增長率持續(xù)處于負增長。部分區(qū)域供應(yīng)9月后開始反彈。

2.2.1基于城市級別的供應(yīng)狀況

從城市級別來看，到2017年10月止，商品房庫存面積同比下降約11%左右，市場供應(yīng)減小明顯。從商品房庫存面積環(huán)比數(shù)據(jù)看，10月份一線城市環(huán)比下降4.4%，二線城市下降1.2%，三四線城市環(huán)比下降2.9%。

2.2.2基于區(qū)域的供應(yīng)情況

從區(qū)域來看，七大經(jīng)濟區(qū)域2017年批準上市商品房存量面積穩(wěn)中有降。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，增長率在0增長率附近小幅波動，7月份后，珠三角和海西地區(qū)率先回升，其中批準上市商品房珠三角增長2.79倍，海西地區(qū)9月份環(huán)比增長近10倍。endprint

從同比數(shù)據(jù)來看，2017年以來，除東北地區(qū)之外，各地區(qū)同比增長率圍繞0增長率小幅度波動，東北地區(qū)自6月份起，存量面積同比增長率又進入下降通道。7月份后，珠三角和海西地區(qū)存量面積同比增長率為正，10月份該數(shù)據(jù)珠三角同比增長32%，海西地區(qū)同比增長約2%。

從批準上市商品房面積變動趨勢來看，珠三角和海西地區(qū)在市場供給端或率先啟動增量供應(yīng)。

2.3小結(jié)：應(yīng)對經(jīng)濟和政策形勢，房企積極布局市場下半場

與房地產(chǎn)市場交易量、價格和供應(yīng)數(shù)據(jù)的共同低迷和下行截然相反，房地產(chǎn)市場的拿地和投資活動持續(xù)火熱，并且有愈演愈烈趨勢。這看似相悖的現(xiàn)象有若干原因：第一，如前文所說，土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)的生命線，市場整體下行一方面擠出“價格泡沫”，重新校正供需結(jié)構(gòu)；另一方面，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了盤整和結(jié)構(gòu)重組的機會，從房企角度來講，一些中型企業(yè)將不得不進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和經(jīng)營優(yōu)化，一些小企業(yè)或?qū)⑼顺鍪袌觯@點從一線城市表現(xiàn)明顯，其房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)和從業(yè)人員數(shù)近年來持續(xù)下降。第二，需求端下行引致要素價格下行，為企業(yè)拿地和繼續(xù)投資活動提供了短暫窗口，房企也會利用這一段調(diào)整期積極應(yīng)對新經(jīng)濟和政策形勢，為房地產(chǎn)市場新階段提前布局。具體來說，一線城市市場將迎來從增量向存量的轉(zhuǎn)變，三線城市或面臨人口城鎮(zhèn)化和改善型需求下沉的機遇，二線城市介于繼續(xù)發(fā)展增量市場和存量市場轉(zhuǎn)變的起步階段。應(yīng)對政府“因城因地施策”的政策取向，勢必會帶來“因城因地”的展業(yè)對策：一線城市將從傳統(tǒng)的增量“拿地-銷售”模式轉(zhuǎn)向“運營-服務(wù)”模式；二線城市在延續(xù)傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上，開始初步為存量市場布局；三線城市則順應(yīng)城鎮(zhèn)化需求仍然有較大的增量市場潛力，三線城市土地市場供給相對過剩以及房地產(chǎn)開發(fā)投資旺盛為上述判斷提供了依據(jù)。

3未來影響房地產(chǎn)市場的若干機遇

房地產(chǎn)去投資化并不等同于不發(fā)展?！笆糯蟆眻蟾嬷校暯娇倳浲怀鰪娬{(diào)“依法治國”和“保障內(nèi)需”這兩大措施為未來五年改革保駕護航。具體來說，一方面，通過貫徹落實“依法治國”使用立法手段使房地產(chǎn)調(diào)控措施制度化，形成健康長效的調(diào)控機制；另一方面，在制度邊界內(nèi)，“保障內(nèi)需”既保障不同群體住房需求，又通過內(nèi)需帶動經(jīng)濟增長。順應(yīng)上述市場新階段的新要求，未來房地產(chǎn)市場蘊含著若干機遇。

3.1土地市場：多渠道土地供應(yīng)，土地制度改革進入窗口期

2017年9月，13城市集體土地用于住房租賃試點率先推進，北京、上海、深圳等一線城市響應(yīng)政策，優(yōu)先推出租賃型集體土地。多元化供地方式出現(xiàn)，伴隨著相應(yīng)房地產(chǎn)市場配套措施落地，如廣州等地推行的租購?fù)瑱?quán)，土地-財稅-金融-房地產(chǎn)的四位一體的長效調(diào)控機制逐漸顯現(xiàn)。另一方面，在一線城市和部分二線城市，“競地價，限房價、競自持比例”等土地出讓方式逐漸常態(tài)化。土地市場是房地產(chǎn)市場之“龍首”，政府通過控制龍首，引導房地產(chǎn)市場供應(yīng)轉(zhuǎn)型，租賃型房地產(chǎn)、自持物業(yè)比例預(yù)計將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)也將由傳統(tǒng)的銷售市場獨大的一元市場局面，轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售-租賃的二元市場格局，房企也被倒逼向“經(jīng)營和服務(wù)”方向轉(zhuǎn)型。在土地制度改革的窗口期，拿地成本增加和市場結(jié)構(gòu)豐富將引致房地產(chǎn)企業(yè)資金需求壓力增加，進而迫使房企向金融深化方向演進。

3.2住房市場：發(fā)展租賃市場，市場分層更加細化，長租公寓或成地產(chǎn)行業(yè)下一風口

2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（簡稱“153”號文）。隨后，廣州市“租購?fù)瑱?quán)”、北京、上海、深圳租賃型住房集體土地推出以及各市發(fā)展租賃市場政策紛紛推出，為發(fā)展租賃市場“鋪路”，以落實“多主體供給”的房地產(chǎn)供應(yīng)格局。租賃市場由房地產(chǎn)企業(yè)“不屑一顧”轉(zhuǎn)變?yōu)椤安坏貌活櫋?。在發(fā)展租賃市場時，目標客戶群體將會進一步細分，其中面向于青年人群和白領(lǐng)階層的長租公寓或成為下一個行業(yè)風口，目前已經(jīng)有多家房企試水長租公寓。同樣，長租公寓對于房企資金要求和資金管理能力提出很高的要求，運營商唯有借道資本市場和創(chuàng)新金融工具為項目開發(fā)和存續(xù)提供資金支持，自如、新派公寓和保利租賃型物業(yè)均借道資產(chǎn)證券化工具或REITs為其項目進行融資服務(wù)，在行業(yè)起到了示范和引領(lǐng)作用，也為“房金合作”提供了范本。

3.3房地產(chǎn)行業(yè)：盤整深化，行業(yè)集中度持續(xù)上升

2017年上半年千億房企有6家，根據(jù)中指數(shù)據(jù)預(yù)測，2017年底千億房企將達到20家，與此同時，行業(yè)集中度不斷上升。未來3年來內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)3家左右萬億房企，前三十大房企市場占有率將達到52%，甚至更多，未來房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)對接應(yīng)該把握行業(yè)集中的趨勢改變，根據(jù)房企實力梯度選擇合適交易對手。另外，對于往往是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局重中之重的一線城市，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量持續(xù)下降，以北京和上海為甚，北京減少303家，上海減少447家；從業(yè)人員數(shù)從2014年起也開始下滑，北京市2016年全年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員數(shù)減少7.4%，上海市2016年全年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員數(shù)減少1.6%，延續(xù)從2010年的下降趨勢，從業(yè)人員數(shù)共減少30.4%。

3.4房地產(chǎn)細分市場：商業(yè)地產(chǎn)是未來房企金融化的主力

從物業(yè)業(yè)態(tài)來看，除了住宅物業(yè)之外，各線城市市場在其他物業(yè)業(yè)態(tài)也開始布局，比如一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、以聯(lián)合辦公區(qū)為特征的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)逐漸升溫；二三線城市，旅游地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)和園區(qū)建設(shè)等也創(chuàng)造了巨大的市場需求。這些細分市場都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本、運營能力提出了全新要求，成為推動房企金融化的又一股力量。其中，商業(yè)地產(chǎn)因為其固有業(yè)態(tài)特征或成為未來房企金融化的主要力量。從一線城市寫字樓數(shù)據(jù)來看，雖然一線城市成為房地產(chǎn)近兩年來調(diào)控的重要施政地，但是商業(yè)地產(chǎn)幾乎并未受到影響，寫字樓空置率始終處于低位，除了北京空置率在15%左右之外，其他三個一線城市出租率均在90%以上。另一方面，2016年以來一線城市寫字樓租金非常穩(wěn)定。穩(wěn)定的現(xiàn)金流和出租率為金融化創(chuàng)設(shè)了極佳條件。從業(yè)態(tài)種類來看，住宅物業(yè)仍然是房企的最大權(quán)重，那么伴隨著盤整和市場細分，商業(yè)地產(chǎn)或成為一部分房企新的發(fā)力點，其資金需求特征和運營特征創(chuàng)設(shè)了金融新需求。endprint