李平　朱道偉

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)推行的是房屋交易與權(quán)屬登記一體化管理，形成了交易與登記兩項(xiàng)業(yè)務(wù)相互融合、密不可分的局面，房屋交易相關(guān)職責(zé)嵌入房屋登記流程。這種體制的好處在于行政效率高，可以有效地防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不足之處在于房屋交易管理關(guān)口后移，重登記、輕交易的傾向明顯，對(duì)交易安全的管理不到位，交易管理制度體制不健全，缺乏系統(tǒng)性的房屋交易流程規(guī)定。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，房屋及土地登記職責(zé)已經(jīng)整合到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。根據(jù)《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部承擔(dān)著“負(fù)責(zé)制定房屋交易政策、規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，指導(dǎo)監(jiān)督房屋產(chǎn)權(quán)管理等工作；協(xié)同國(guó)土資源部指導(dǎo)房屋登記工作；負(fù)責(zé)建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng)”的職責(zé)。實(shí)踐中，由于地方住建部門(mén)大多與國(guó)土部門(mén)分設(shè)，且住建部門(mén)長(zhǎng)期負(fù)責(zé)房屋管理工作，在不動(dòng)產(chǎn)職責(zé)整合前期對(duì)此重視不夠，協(xié)調(diào)不到位。引起爭(zhēng)權(quán)或推諉，讓群眾不知所措，甚至影響登記工作正常開(kāi)展。不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理的銜接工作是業(yè)內(nèi)同行討論最多的問(wèn)題之一。處于銷(xiāo)售期的商品房因?yàn)闄?quán)源清晰，出賣(mài)人為開(kāi)發(fā)商，交易與登記的銜接相對(duì)順暢。交易與登記銜接最容易出現(xiàn)“中梗阻”的是存量房產(chǎn)交易與登記的銜接。

一、存量房產(chǎn)交易與登記一體化的麗水實(shí)踐

業(yè)務(wù)和流程規(guī)劃：麗水市針對(duì)存量房產(chǎn)因交易引起的轉(zhuǎn)移登記做了清晰的業(yè)務(wù)和流程規(guī)劃。存量房辦證業(yè)務(wù)按先交易后繳稅再登記的程序辦理。存量房交易及轉(zhuǎn)移登記：按中介機(jī)構(gòu)（個(gè)人）掛牌——房源核查——權(quán)籍調(diào)查——房地掛接——合同網(wǎng)簽——交易備案——稅費(fèi)繳納——登記受理等流程辦理。房源核驗(yàn)不僅核驗(yàn)房地產(chǎn)的抵押、限制狀態(tài)，土地交易部門(mén)同步介入審查是否存在土地出讓金未繳或補(bǔ)繳的情形。如存在未繳或補(bǔ)繳的，告知申請(qǐng)人先繳清土地出讓金，再予以通過(guò)房源核驗(yàn)，后進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查、房地掛接、合同網(wǎng)簽等后續(xù)環(huán)節(jié)。此舉不僅維護(hù)了土地市場(chǎng)的正常秩序，也極大地方便了辦事群眾。從機(jī)構(gòu)掛牌到合同網(wǎng)簽都在中介機(jī)構(gòu)自己的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所網(wǎng)上辦理，非常方便。徹底實(shí)現(xiàn)了交易登記窗口一站式、申請(qǐng)材料一次性，信息系統(tǒng)錄入一次性、審核一次性。

政策及技術(shù)準(zhǔn)備：為做好存量房產(chǎn)交易與登記一體化工作，麗水市人民政府頒布了《麗水市人民政府關(guān)于開(kāi)展存量房產(chǎn)的網(wǎng)簽（備案）管理工作的的通知》（麗政辦發(fā)〔2016〕136號(hào)）文件，麗水市國(guó)土資源局與麗水市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合編印了《麗水存量房轉(zhuǎn)讓合同示范文本（2016版）》，麗水市不動(dòng)產(chǎn)登記中心精心組織進(jìn)行了麗水市存量房網(wǎng)簽（備案）系統(tǒng)平臺(tái)的研發(fā)，系統(tǒng)上線前期向社會(huì)發(fā)布了《關(guān)于在麗水市中心城區(qū)開(kāi)展存量房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽（備案）管理工作的公告》。

培訓(xùn)與考核工作：存量房網(wǎng)簽（備案）系統(tǒng)的主要用戶(hù)是中介機(jī)構(gòu)。為做好中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和網(wǎng)上操作輔導(dǎo)工作，麗水市國(guó)土資源局先后兩批次組織全市200余家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與培訓(xùn)。主要培訓(xùn)不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理辦法、示范合同文本及網(wǎng)簽系統(tǒng)的具體操作。培訓(xùn)結(jié)束后中介機(jī)構(gòu)需參加入網(wǎng)考核，考核合格方可以獲得入網(wǎng)許可。

麗水市存量房網(wǎng)簽（備案）系統(tǒng)已于2016年12月上線運(yùn)行。考核合格的中介機(jī)構(gòu)目前都能熟練使用該系統(tǒng)辦理存量房交易與登記業(yè)務(wù)。

二、存量房交易與登記一體化的麗水創(chuàng)新

創(chuàng)新之一：人隨事走與事隨人走相結(jié)合，人事全整合

不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合主要有兩種模式。一是隸屬于政府辦成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，脫離住建與國(guó)土的直管，歸并涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的其他機(jī)構(gòu)。二是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，將各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。 麗水市采用的方式不同于上述模式。麗水市在人員劃轉(zhuǎn)的同時(shí)，將登記與存量房交易的職能一并劃轉(zhuǎn)，登記與交易檔案全劃轉(zhuǎn)。這是因?yàn)樵诜慨a(chǎn)交易登記一體化時(shí)期，難以分清誰(shuí)是從事交易的誰(shuí)是從事登記的。根據(jù)中編辦“人隨事走”的不動(dòng)產(chǎn)職責(zé)整合原則。不動(dòng)產(chǎn)交易作為一項(xiàng)連續(xù)性強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)性高的工作，人走了，原住建系統(tǒng)的交易管理也很難有效開(kāi)展。人隨事走，某種程度上事亦應(yīng)隨人走。

為承接好存量房交易管理職責(zé)，麗水市不動(dòng)產(chǎn)登記中心內(nèi)設(shè)了交易鑒證科，專(zhuān)門(mén)從事交易與登記、中介管理、行業(yè)管理等工作，內(nèi)設(shè)的審核科和綜合科負(fù)責(zé)因存量二手房交易產(chǎn)生的信訪、行政復(fù)議、行政訴訟、爭(zhēng)議糾紛調(diào)處等工作。積極協(xié)調(diào)財(cái)稅金融等部門(mén)，進(jìn)一步簡(jiǎn)化辦事程序和申請(qǐng)材料，方便辦事群眾。

創(chuàng)新之二：交易與登記真正一體化

據(jù)各地不動(dòng)產(chǎn)交易與登記一體化的公開(kāi)報(bào)道，在研究各地交易與登記一體化的先進(jìn)做法，認(rèn)真探索一體化的內(nèi)涵和外延的基礎(chǔ)上，我們梳理出了交易與登記一體化的幾個(gè)特征。結(jié)合當(dāng)前實(shí)際提出采用辦事窗口一站式、申請(qǐng)材料一次性，審核的一致性、管理機(jī)構(gòu)的同一性、信息系統(tǒng)的融合性五個(gè)特征來(lái)評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)交易與登記的一體化較為合適。根據(jù)媒體報(bào)道和不完全的統(tǒng)計(jì)，相關(guān)情況如表1所示。

從表1可以看出，只有浙江麗水不動(dòng)產(chǎn)交易與登記可以算是真正的一體化，其他地方并不完全具備交易登記一體化的基本特征。

創(chuàng)新之三：夯實(shí)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，高效構(gòu)建市縣一體的不動(dòng)產(chǎn)交易登記管理體系

麗水市在完成土地登記數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的基礎(chǔ)上，對(duì)房產(chǎn)、土地?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分析并入庫(kù)，對(duì)大批量的查封、抵押等限制信息逐份核對(duì)，確保數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)準(zhǔn)確、狀態(tài)無(wú)誤。麗水市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作始終著眼于全市，不讓一個(gè)縣市掉隊(duì)的基本要求，在全市范圍內(nèi)高效構(gòu)建了市縣一體化的權(quán)籍調(diào)查體系、不動(dòng)產(chǎn)檔案管理體系、不動(dòng)產(chǎn)登記工作規(guī)則與操作規(guī)程、信息系統(tǒng)管理與應(yīng)急體系、疑難案件聯(lián)合會(huì)商會(huì)審工作體系、存量房網(wǎng)簽（備案）管理信息平臺(tái)。在縣市一體化不動(dòng)產(chǎn)登記的體系上，積極推動(dòng)存量房交易與登記管理市縣一體化的信息平臺(tái)建設(shè)。根據(jù)麗水市國(guó)土資源局的安排，麗水市下轄八縣市已在2017年3月底之前完成存量房網(wǎng)簽（備案）系統(tǒng)上線工作。堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)和市縣一體化的工作體系使得麗水不動(dòng)產(chǎn)登記與交易管理一體工作更接地氣，更有生命力。endprint

三、幾點(diǎn)啟示

1.機(jī)構(gòu)統(tǒng)一是基礎(chǔ)

2015年12月23日，麗水市編委印發(fā)《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，就整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、有關(guān)職責(zé)邊界劃分、完善不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置和做好相關(guān)工作四個(gè)方面做了明確規(guī)定。通知決定除了把原本各部門(mén)分散承擔(dān)的土地、房屋、林地等不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一交由市國(guó)土資源局承擔(dān)之外，還創(chuàng)造性地將存量二手房交易管理職責(zé)劃歸市國(guó)土資源局，為存量房交易與登記的一體化創(chuàng)新奠定了制度基礎(chǔ)。

2.領(lǐng)導(dǎo)重視是關(guān)鍵

麗水市委市政府主要領(lǐng)導(dǎo)始終高度重視不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合必須按照“有利于工作銜接，有利于方便群眾”的原則。部、省、市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也多次親臨現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)麗水不動(dòng)產(chǎn)登記工作，麗水市國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)集體更是十分關(guān)心不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的各項(xiàng)工作。麗水不動(dòng)產(chǎn)登記工作取得的成績(jī)離不開(kāi)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷和重視。

3.人員隊(duì)伍是支撐

做好不動(dòng)產(chǎn)登記需要一大批懂管理、測(cè)繪、法律、信息技術(shù)的現(xiàn)代化高素質(zhì)專(zhuān)門(mén)人才。培養(yǎng)與引進(jìn)并重，著力造就一批政治素質(zhì)高、專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)、愛(ài)崗敬業(yè)的人才隊(duì)伍是不動(dòng)產(chǎn)登記取得成功的關(guān)鍵。麗水市不動(dòng)產(chǎn)登記中心不僅盡數(shù)保留了原土地登記、房屋登記的業(yè)務(wù)骨干，還適時(shí)引進(jìn)招聘了一批高素質(zhì)人才，系統(tǒng)內(nèi)調(diào)劑了一批年富力強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，為麗水不動(dòng)產(chǎn)登記的順利開(kāi)展發(fā)揮了支撐作用。

4.系統(tǒng)建設(shè)是重點(diǎn)

從某種程度上來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)交易與登記管理成功與否，信息系統(tǒng)在其中扮演決定性的角色。麗水市國(guó)土資源局始終注重信息系統(tǒng)建設(shè)工作。麗水在以全省排名靠前的速度完成全轄不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記落地的同時(shí)，又開(kāi)展了大規(guī)模的數(shù)據(jù)整合、流程再造等信息化工作，為優(yōu)化辦事程序、提升服務(wù)能力及后續(xù)工作做好準(zhǔn)備。麗水始終堅(jiān)持以信息系統(tǒng)建設(shè)為重點(diǎn)，下一步將按照“信息發(fā)布”“房源掛牌”“交易備案”“不動(dòng)產(chǎn)登記”四個(gè)一體化的目標(biāo)繼續(xù)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易登記一體化的信息平臺(tái)建設(shè)工作，為釋放不動(dòng)產(chǎn)登記改革制度紅利不斷探索。

麗水市以存量房網(wǎng)簽（備案）系統(tǒng)為抓手，實(shí)施交易登記一體化的不動(dòng)產(chǎn)管理體系，有效地規(guī)范了房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方交易安全，為政府提供決策提供實(shí)時(shí)便捷的數(shù)據(jù)參考。麗水市中心城區(qū)自2016年12月30起，辦理存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)移4800余件，存量房交易與轉(zhuǎn)移登記3個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。業(yè)務(wù)辦理的效率高于原土地登記+房屋登記的效率，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)改革的初步目標(biāo)。麗水市銜接順暢、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的不動(dòng)產(chǎn)交易登記一體化工作也得到了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)表?yè)P(yáng)及廣大辦事群眾的好評(píng)。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint