崔恒+張玉國(guó)

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展對(duì)工程項(xiàng)目管理提出了新的要求。提升建筑工程項(xiàng)目管理水平，推行精細(xì)化管理是完善項(xiàng)目管理制度的關(guān)鍵渠道。論文以精細(xì)化管理為切入點(diǎn)，闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)管理的必要性，并對(duì)項(xiàng)目管理發(fā)展現(xiàn)狀展開分析，提出了精細(xì)化管理優(yōu)化措施，旨在提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，為精細(xì)化建筑工程項(xiàng)目管理提供方案參考。

【Abstract】The rapid development of the real estate industry has put forward new requirements for the project management. Improving the management level of construction projects and implementing fine management are the key channels for improving the system of project management. The paper takes fine management as the breakthrough point， and expounds the necessity of fine management of the real estate project， and analyzes the development status of the project management， and puts forward the optimization measures for fine management. The purpose is to improve the economic benefit of the real estate industry and provide a reference for the fine construction project management.

【關(guān)鍵詞】精細(xì)化管理；房地產(chǎn)；建筑工程； 項(xiàng)目管理

【Keywords】fine management； real estate； architectural engineering； project management

【中圖分類號(hào)】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2018）02-0023-02

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的意義

精細(xì)化管理是科學(xué)管理的第二層次，也是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的必然需求，在現(xiàn)代社會(huì)的作用愈發(fā)重要，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的業(yè)務(wù)眾多，包括土地運(yùn)營(yíng)、資本管理、招投標(biāo)管理、建筑管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑工程項(xiàng)目整體的領(lǐng)導(dǎo)者的開發(fā)商，只有協(xié)調(diào)好每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理與資源分配，才能做到事無(wú)巨細(xì)，從戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)略層面落實(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展。因此，精細(xì)化管理不僅是對(duì)建筑工程項(xiàng)目管理的調(diào)節(jié)，還具體到每個(gè)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，兼顧生產(chǎn)與管理的實(shí)際操作，可改進(jìn)建筑工程項(xiàng)目管理粗放化局面。其次，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，如何在搶占市場(chǎng)過程中占得優(yōu)勢(shì)地位、保障企業(yè)效益成為業(yè)內(nèi)普遍重視的問題[1]。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)表面上是資本與技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際上包含了招投標(biāo)競(jìng)價(jià)、企業(yè)施工建設(shè)、市場(chǎng)管理等深層次的對(duì)抗，而提升這些因素競(jìng)爭(zhēng)力的方面，根本上要從完善企業(yè)管理模式入手。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的管理項(xiàng)目眾多，而精細(xì)化管理正是協(xié)調(diào)各部門與生產(chǎn)關(guān)節(jié)的關(guān)鍵渠道，精細(xì)化管理不僅有助于工程預(yù)算、項(xiàng)目策劃、市場(chǎng)管理等方面的細(xì)化研究，還能做到有章可循，為企業(yè)提供制度標(biāo)準(zhǔn)參考，以提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集約化發(fā)展，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中由于涵蓋的門類較多，需要協(xié)調(diào)的空間也比較廣，在項(xiàng)目施工過程中，為避免出現(xiàn)管理混亂，影響工程進(jìn)度，需要以精細(xì)化視角處理房地產(chǎn)建設(shè)方案，由于工程建筑項(xiàng)目的施工受自然影響較明顯，如北方的凍土環(huán)境和南方的梅雨季節(jié)都可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)造成一定程度的影響，這種影響可能是全方面的，由于市場(chǎng)環(huán)境的變化和施工難度的提升，可能會(huì)間接影響到采購(gòu)價(jià)格及工程進(jìn)度，原有的粗放化管理模式由于缺乏相關(guān)制度的保障，擴(kuò)大了管理差異，難以滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求，精細(xì)化管理缺乏層次性，對(duì)市場(chǎng)變化的把握深度不到位，進(jìn)一步加劇了經(jīng)營(yíng)管理方面的窘境；此外，房地產(chǎn)建設(shè)涉及項(xiàng)目眾多，保持企業(yè)經(jīng)營(yíng)正?；欠康禺a(chǎn)企業(yè)建設(shè)的核心任務(wù)，直接關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的興衰，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)卻趨于停滯，造成施工成本的浪費(fèi)，只有運(yùn)用精細(xì)化管理理念，按部就班的在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全建設(shè)周期內(nèi)做好各部門協(xié)調(diào)分工，明確每個(gè)環(huán)節(jié)的工程量，細(xì)化工程責(zé)任，才能保障建設(shè)過程的流暢和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的完整。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，企業(yè)在成本核算及市場(chǎng)管理投入的資金和人力過多，形成房地產(chǎn)各項(xiàng)目發(fā)展不平均的現(xiàn)狀，過于倚重某些控制節(jié)點(diǎn)會(huì)忽視對(duì)其他項(xiàng)目的管理和控制，使企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期延長(zhǎng)，降低了工程效率，提升了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)負(fù)面影響。

3 房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的優(yōu)勢(shì)

精細(xì)化管理是未來(lái)工程項(xiàng)目管理發(fā)展的必由之路，相較傳統(tǒng)管理模式，后者具有多種優(yōu)勢(shì)。首先，精細(xì)化管理有助于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)流程，改進(jìn)粗放化管理現(xiàn)狀。正所謂“沒有規(guī)矩，不成方圓”，作為企業(yè)決策層和管理層人員，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，應(yīng)做到有規(guī)可循、有據(jù)可依，從管理責(zé)任制的獎(jiǎng)懲細(xì)則，到具象化的管理方案都應(yīng)當(dāng)做到規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。實(shí)行精細(xì)化管理的先決條件是保障崗位職責(zé)的明晰，有助于規(guī)范員工指標(biāo)，加強(qiáng)內(nèi)控管理；其次，精細(xì)化管理具有前瞻性，對(duì)項(xiàng)目管理分析更為全面，改善傳統(tǒng)企業(yè)機(jī)會(huì)化管理模式，可對(duì)項(xiàng)目存在問題進(jìn)行深層分析，避免企業(yè)規(guī)劃過程中拘泥于資本，或企業(yè)因趨利性造成的決策失誤；最后，精細(xì)化管理對(duì)信息技術(shù)的依賴度較高，計(jì)算機(jī)及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展可依照大數(shù)據(jù)分析法對(duì)企業(yè)的資金鏈及市場(chǎng)管理進(jìn)行全方位分析，輔助決策層及管理層進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)節(jié)，提升企業(yè)項(xiàng)目管理有效性和準(zhǔn)確性。endprint

4 提升精細(xì)化管理的措施

4.1 完善現(xiàn)有制度

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中已形成了較完善的規(guī)章制度，進(jìn)行粗放化管理的方法可以在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，通常情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的周期時(shí)間長(zhǎng)，工程量大，諸多不穩(wěn)定因素會(huì)影響到項(xiàng)目進(jìn)度甚至驗(yàn)收質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)制定靈活可調(diào)節(jié)的規(guī)范管理制度，從項(xiàng)目規(guī)劃到承包地皮，包括工程造價(jià)管理、招投標(biāo)管理、建筑工程設(shè)計(jì)、施工管理、項(xiàng)目峻收及市場(chǎng)銷售等流程應(yīng)設(shè)置全面完整的規(guī)章制度，明細(xì)各項(xiàng)目工作內(nèi)容及績(jī)效。在單一項(xiàng)目投入建設(shè)的兩年內(nèi)，市場(chǎng)的變化會(huì)為企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，精細(xì)化管理對(duì)項(xiàng)目預(yù)算和規(guī)劃內(nèi)容加以調(diào)節(jié)，有助于企業(yè)設(shè)定中長(zhǎng)期目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行深度優(yōu)化。例如，企業(yè)在招標(biāo)過程中想以較低的價(jià)格獲得較好的建筑用地，就應(yīng)當(dāng)做好市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)想要開發(fā)的場(chǎng)地進(jìn)行區(qū)位條件分析，對(duì)周邊交通網(wǎng)絡(luò)、市政工程、醫(yī)療及教育機(jī)構(gòu)分布進(jìn)行調(diào)查，以精細(xì)化預(yù)算分析該地區(qū)項(xiàng)目落成后的預(yù)計(jì)收益，以此來(lái)判定項(xiàng)目工程造價(jià)，并協(xié)調(diào)好政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)工作人員，做好規(guī)劃部門和市場(chǎng)部門兩手抓，明確職能分配，以便在招標(biāo)過程中把握主動(dòng)權(quán)，避免企業(yè)虧損。

4.2 堅(jiān)持以人為本管理方針，建設(shè)企業(yè)文化

房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動(dòng)性較強(qiáng)，中間的人事變動(dòng)將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展造成一定的負(fù)面影響，精細(xì)化管理的表層是對(duì)項(xiàng)目制度和操作的規(guī)范，但科學(xué)化管理的深層目的是提升對(duì)人員的高效利用，因此，企業(yè)精細(xì)化管理根本上要發(fā)揮人員的主觀能動(dòng)性，堅(jiān)持以人為本的管理方針，實(shí)現(xiàn)企業(yè)工作人員的合理調(diào)動(dòng)，企業(yè)應(yīng)長(zhǎng)期組織精細(xì)化操作與制度的教育宣傳，適當(dāng)開展經(jīng)營(yíng)實(shí)踐與組織性活動(dòng)，提升人員向心力，規(guī)范企業(yè)文化；同時(shí)開展柔性管理，由于市政規(guī)劃和市場(chǎng)環(huán)境的變動(dòng)，諸多不穩(wěn)定因素或多或少的會(huì)影響到企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)展，開展建筑工程項(xiàng)目管理，精細(xì)化的規(guī)章制度盡管從全局角度觀察是利于提升建設(shè)效率的，但在特殊條件下應(yīng)具體問題具體分析，做好工作人員的安排與管理，發(fā)揮員工自我約束性，做到剛?cè)岵?jì)，以情感化人，調(diào)動(dòng)員工潛力，引導(dǎo)企業(yè)績(jī)效制度向人性化發(fā)展。

4.3 設(shè)立階段性目標(biāo)，提升項(xiàng)目層次化

層次化和標(biāo)準(zhǔn)化是精細(xì)化管理的兩大特征，企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)做到腳踏實(shí)地，步步為營(yíng)，結(jié)合工程項(xiàng)目和企業(yè)發(fā)展的具體情況進(jìn)行決策。首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定短期與中長(zhǎng)期相結(jié)合的項(xiàng)目規(guī)劃，在房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)的兩年內(nèi)，短期規(guī)劃以各個(gè)工程階段為節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)做好招標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工、銷售四個(gè)板塊的計(jì)劃與管理；中期規(guī)劃則是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的管理和控制，做好各部門和各單位的協(xié)調(diào)；長(zhǎng)期規(guī)劃則是在階段性調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)企業(yè)的未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展進(jìn)行預(yù)案分析，確立企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。項(xiàng)目管理要發(fā)揮績(jī)效激勵(lì)機(jī)制的作用，調(diào)動(dòng)員工生產(chǎn)積極性，對(duì)超額完成指標(biāo)和高質(zhì)量成果實(shí)行薪酬性和非薪酬性獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼，提升員工對(duì)企業(yè)文化及項(xiàng)目工作的認(rèn)同感，擴(kuò)寬晉升機(jī)制，讓優(yōu)秀員工進(jìn)入到管理崗位，提升項(xiàng)目管理效率，量化員工貢獻(xiàn)，針對(duì)不同崗位及個(gè)人創(chuàng)造的價(jià)值，制定具體激勵(lì)政策。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，精細(xì)化管理有利于提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促使項(xiàng)目管理改進(jìn)粗放化管理模式；目前，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理實(shí)施過程中，存在著難以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)規(guī)范化，流程冗雜，管理效率低下等問題，應(yīng)積極推動(dòng)項(xiàng)目精細(xì)化管理落實(shí)工作，在項(xiàng)目策劃、合同管理、工程設(shè)計(jì)等層面實(shí)現(xiàn)精細(xì)化改革，促進(jìn)項(xiàng)目管理流程標(biāo)準(zhǔn)化、正規(guī)化。

【參考文獻(xiàn)】

【1】陳子浩，廖宏鋮，汪明舉，等.試分析建筑工程項(xiàng)目科學(xué)管理與成本控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2017（03）：125-236.endprint