劉軒

摘要土地管理法旨在通過科學(xué)手段對(duì)土地資源使用及相關(guān)制度進(jìn)行管理，而物權(quán)法則以保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)為主要目的。土地管理法和物權(quán)法之間存在相互作用，土地管理法為物權(quán)法的實(shí)施提供了法律基礎(chǔ)，為物權(quán)法的制定奠定了實(shí)踐基礎(chǔ)，同時(shí)耕地強(qiáng)制保護(hù)制度為物權(quán)法的市場準(zhǔn)入提供了局限和界定，土地承包法則為新型物權(quán)的建立奠定了基礎(chǔ)。而物權(quán)法中將土地資源歸于不動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的登記制度，為土地管理法中不動(dòng)產(chǎn)管理以及法律關(guān)系提供了依據(jù)，有利于建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

關(guān)鍵詞土地管理法 物權(quán)法 不動(dòng)產(chǎn) 管理

一、引言

土地管理法是指國家通過科學(xué)合理的法律手段和行政手段對(duì)現(xiàn)有的土地財(cái)產(chǎn)相關(guān)制度以及土地資源的使用進(jìn)行管理和控制，而物權(quán)法是依據(jù)憲法而制定的明確物品歸屬以及保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)等的法規(guī)，對(duì)維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)制度以及社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)有重要作用。土地管理法是物權(quán)法管理中重要的組成部分，對(duì)物權(quán)法的更好執(zhí)行有重要意義，同時(shí)也為未來物權(quán)法的制定起著一定的指導(dǎo)作用。與此同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施對(duì)土地管理法管理作用的發(fā)揮也有著很大的影響。在實(shí)行土地管理法的時(shí)候，根據(jù)目前市場發(fā)展規(guī)律對(duì)物權(quán)法中不合理的地方進(jìn)行改進(jìn)和完善。應(yīng)當(dāng)對(duì)土地管理法與物權(quán)法之間的相互作用進(jìn)行詳細(xì)的分析和探討，明確土地管理法與物權(quán)法對(duì)彼此的影響，從而對(duì)二者進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整和完善，促進(jìn)土地資源管理與物權(quán)管理的進(jìn)一步發(fā)展。

二、土地管理法與物權(quán)法簡介

（一）土地管理法

土地管理法是國家通過科學(xué)合理的法律手段和行政手段對(duì)現(xiàn)有的土地財(cái)產(chǎn)相關(guān)制度以及土地資源的使用進(jìn)行管理和控制的一種法規(guī)，目的在于對(duì)我國現(xiàn)有的土地資源進(jìn)行科學(xué)管理和高效利用，避免土地資源占有以及利益沖突矛盾，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展。。土地管理法的修訂是以新時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展為背景的，符合社會(huì)發(fā)展的需求和人們生活生產(chǎn)的需求，土地管理法的實(shí)施，對(duì)現(xiàn)有的土地征收，補(bǔ)償，土地資源分配以及土地制度改革等進(jìn)行了完善與改進(jìn)，改革成果由人民共享，協(xié)調(diào)了公共利益與個(gè)人利益，使土地資源得到了更加高效的利用，而且有利于社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)我國土地事業(yè)實(shí)現(xiàn)健康良好的可持續(xù)發(fā)展。

（二）物權(quán)法

物權(quán)法是依據(jù)憲法而制定的明確物品歸屬以及保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)等的法規(guī)，是建立在民法基礎(chǔ)之上的私法，以調(diào)整民事主體之間的法律管理為核心，具有強(qiáng)制性，固有性，并且關(guān)系到民事主體所擁有的財(cái)產(chǎn)，以物品歸屬權(quán)和公正公開為基本原則。物權(quán)法自2007年實(shí)施以來，經(jīng)過了多次修訂與完善，現(xiàn)己基本趨于成熟。，對(duì)我國民事主體之間物品歸屬等問題的解決具有十分重要的作用。物權(quán)法的實(shí)施不僅對(duì)我國公民物品所有權(quán)進(jìn)行了明確清晰的規(guī)定，避免了物品歸屬中所產(chǎn)生的矛盾，同時(shí)物權(quán)法的實(shí)施也有利于土地管理法的改進(jìn)與完善。

（三）土地管理法與物權(quán)法之間的關(guān)系

物權(quán)法的主要內(nèi)容是對(duì)財(cái)產(chǎn)支配，財(cái)產(chǎn)流通的安全性與公平性等進(jìn)行明確規(guī)定與科學(xué)管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的有效管理，目前我國市場經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展和積極改進(jìn)的關(guān)鍵時(shí)期，物權(quán)法的實(shí)施為市場交易的正常進(jìn)行提供了有力的保障。土地作為一種不動(dòng)產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)法中最重要的內(nèi)容，如何對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行有效管理和變更都成為物權(quán)法中的重要內(nèi)容。有關(guān)土地權(quán)利的法規(guī)并不一定由物權(quán)法所決定，土地法中同樣有土地管理控制的相關(guān)法規(guī)。此外，土地管理法作為不動(dòng)產(chǎn)中重要的法律法規(guī)，對(duì)我國土地資源使用及管理有重要意義，通過科學(xué)合理地實(shí)施土地管理法能夠?qū)ξ餀?quán)法進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并且對(duì)一些法理上的缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，促進(jìn)物權(quán)法在市場經(jīng)濟(jì)條件下的快速發(fā)展。

三、土地管理法對(duì)物權(quán)法的作用

（一）土地物權(quán)制度為物權(quán)法的實(shí)施提供了法律依據(jù)

物權(quán)法是市場經(jīng)濟(jì)條件下最重要的法律之一，對(duì)公民物品歸屬以及市場交易等進(jìn)行了科學(xué)合理的管理控制，同時(shí)為各項(xiàng)民事主體法律關(guān)系的處理提供了有力的法律依據(jù)，但是由于我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間較短，所以物權(quán)法發(fā)展還不成熟，相關(guān)機(jī)制不完善，制度中也存在不合理的地方。首先，我國民法中關(guān)于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律尚未健全，沒有對(duì)土地等不動(dòng)產(chǎn)的歸屬等法律法規(guī)進(jìn)行科學(xué)合理的制定，而且現(xiàn)有的法規(guī)不夠集成化，規(guī)模較小，不符合國際市場慣例，難以適應(yīng)新時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。土地管理法的建立對(duì)土地所有權(quán)，土地資源使用權(quán)等進(jìn)行明確規(guī)定和嚴(yán)格管理，在一定程度上滿足實(shí)踐的需求。其次，我國土地管理法中明確規(guī)定了土地物權(quán)的使用原則，轉(zhuǎn)讓原則以及如何確定土地所有權(quán)等，對(duì)土地承包權(quán)和土地用途變更等相關(guān)事宜也進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，尤其是對(duì)土地不動(dòng)產(chǎn)的糾紛和矛盾提供了較為完善的解決辦法，有助于對(duì)土地資源進(jìn)行高效的管理。所以從法律角度而言，土地管理法為物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)管理提供了良好的依據(jù)，對(duì)物權(quán)法的進(jìn)一步發(fā)展提供了有力的支持。

（二）土地物權(quán)基本原則為物權(quán)法的制定奠定了良好基礎(chǔ)

土地管理法中對(duì)土地資源使用權(quán)，變更權(quán)等各項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行了明確的規(guī)定，而這些原則為物權(quán)法中關(guān)鍵制度的制定奠定了良好基礎(chǔ)。首先，從政治角度和法律角度而言，以土地資源為代表的不動(dòng)產(chǎn)法律法規(guī)在物權(quán)法中占有極其重要的地位，但是在物權(quán)法尚未建立的時(shí)候，我國先行制定并執(zhí)行了土地管理法，土地管理法的制定實(shí)施為物權(quán)法的制定奠定了良好基礎(chǔ)。其次，土地管理法中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，變更權(quán)等的明確規(guī)定，是物權(quán)法建立的基礎(chǔ)。尤其是土地管理法中對(duì)現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)條件下交易的正常進(jìn)行以及保證交易公平公正等的規(guī)定，對(duì)物權(quán)法的制定有十分重要的意義。物權(quán)法中對(duì)土地資源不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定還有一定的欠缺，不利于我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，也不符合我國新時(shí)期農(nóng)村土地政策的發(fā)展，土地管理法可以很好地彌補(bǔ)這一缺陷，對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行明確清晰的規(guī)定，從而促進(jìn)物權(quán)法的完善和我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）耕地強(qiáng)制保護(hù)制度為物權(quán)法的市場準(zhǔn)入提供了局限和標(biāo)準(zhǔn)

土地管理法中耕地的強(qiáng)制保護(hù)制度，為物權(quán)法的市場準(zhǔn)入提供了科學(xué)合理的局限的標(biāo)準(zhǔn)，有助于物權(quán)法的進(jìn)一步發(fā)展，也有利于對(duì)我國耕地進(jìn)行有效保護(hù)。我國土地管理法中明確規(guī)定，對(duì)耕地進(jìn)行嚴(yán)格保護(hù)，要將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)用地，必須經(jīng)過政府審查和有關(guān)部門考核。通過這樣嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，能夠有效地保障我國農(nóng)業(yè)發(fā)展，保護(hù)農(nóng)民利益，并且符合國際上對(duì)土地使用權(quán)利的慣例，適應(yīng)了新時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，尤其是在土地資源十分稀缺的現(xiàn)在，耕地資源對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展有十分重要的影響，耕地強(qiáng)制保護(hù)制度的實(shí)施對(duì)國計(jì)民生有重要意義。物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)法中的重要內(nèi)容，必須對(duì)物品所有權(quán)以及使用權(quán)等進(jìn)行明確規(guī)定，才能保證市場交易的公平公正。所以土地管理法中對(duì)耕地的強(qiáng)制保護(hù)，為物權(quán)法中市場準(zhǔn)入原則的制定提供了有力的局限和界定。

（四）承包經(jīng)營權(quán)為新型物權(quán)的建立奠定了基礎(chǔ)

土地管理法中對(duì)承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)定，為物權(quán)法中新型物權(quán)法規(guī)的制定奠定了基礎(chǔ)。首先，土地承包經(jīng)營權(quán)在市場經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)揮著重要作用，但是物權(quán)法中對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律法規(guī)尚未完善，相關(guān)規(guī)定操作性較差，無法滿足新時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與改進(jìn)，需要不斷建立新型物權(quán)，由于物權(quán)法中缺乏完善的規(guī)章制度，制約了新型物權(quán)的建立，而土地承包經(jīng)營權(quán)為新型物權(quán)的建立奠定了基礎(chǔ)。其次，土地承包經(jīng)營權(quán)的實(shí)施，能夠有效地保護(hù)農(nóng)民利益，調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性，有效地推動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，新型物權(quán)的建立借鑒了土地承包經(jīng)營權(quán)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)改進(jìn)我國農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)體制，推動(dòng)財(cái)產(chǎn)關(guān)系良好發(fā)展，促進(jìn)交易公平公正進(jìn)行等都有重要意義。

四、物權(quán)法對(duì)土地管理法的作用

（一）物權(quán)法將土地資源歸于不動(dòng)產(chǎn)，有利于正確認(rèn)識(shí)土地不動(dòng)產(chǎn)管理制度

在我國市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地屬于基礎(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)，并且被其他不動(dòng)產(chǎn)所依靠，而不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)是指土地的物權(quán)，即土地的使用權(quán)，所有權(quán)，變更權(quán)等權(quán)利，同時(shí)也包括了建立在土地之上的建筑物等，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)同樣包括建立在土地之上的建筑物以及其他土地所有物等的使用權(quán)，所有權(quán)，抵押權(quán)等等，它們共同構(gòu)成了土地不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)系的整體。目前我國市場經(jīng)濟(jì)正處在飛速發(fā)展和不斷改進(jìn)的關(guān)鍵時(shí)期，通過法律手段對(duì)土地不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理顯得十分重要，只有通過對(duì)其進(jìn)行正確的法律認(rèn)定，對(duì)以土地不動(dòng)產(chǎn)為代表的不動(dòng)產(chǎn)體系進(jìn)行正確的法律關(guān)系認(rèn)定，才能更好地對(duì)其進(jìn)行管理控制。過去我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，只將土地作為資源而非不動(dòng)產(chǎn)，間接否定了不動(dòng)產(chǎn)體系在物權(quán)體系中的重要作用，影響了物權(quán)法的發(fā)展，而市場經(jīng)濟(jì)中，物權(quán)法將土地資源歸入不動(dòng)產(chǎn)，有利于正確認(rèn)識(shí)土地不動(dòng)產(chǎn)管理制度，對(duì)土地資源進(jìn)行更加有效的管理控制。

（二）物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系的規(guī)定，有利于確定土地管理法中的法律關(guān)系

物權(quán)法中對(duì)以土地資源為代表的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系的正確規(guī)定，有利于對(duì)土地管理法中的法律關(guān)系進(jìn)行適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)和完善，促進(jìn)土地管理法的進(jìn)一步發(fā)展。首先，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系是指土地與建造在土地之上的建筑物等之間的關(guān)系，我國土地管理法的貫徹落實(shí)和具體執(zhí)行，離不開對(duì)物權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系的管理和梳理，通過對(duì)其進(jìn)行科學(xué)管理，不僅能夠加快物權(quán)關(guān)系中不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入交易的速度，同時(shí)保證土地等不動(dòng)產(chǎn)和建立在土地之上的建筑物等的獨(dú)立性，從而有利于土地管理法的執(zhí)行，通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系的正確規(guī)定，進(jìn)一步促進(jìn)我國土地資源的合理利用和不動(dòng)產(chǎn)歸屬問題的正確解決。

（三）物權(quán)法中的不動(dòng)產(chǎn)登記有利于建立科學(xué)的土地登記制度

物權(quán)法中對(duì)土地等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記有利于建立科學(xué)合理的土地登記制度。一方面，建立科學(xué)的土地登記制度是土地管理法中的重要內(nèi)容，有利于對(duì)土地資源的使用，轉(zhuǎn)讓，所有權(quán)變更等進(jìn)行有效管理，從而推動(dòng)土地管理法的徹底落實(shí)。但是我國土地管理法中相關(guān)的規(guī)章制度尚未完善，相關(guān)機(jī)制還不成熟，尚未形成完善的土地登記制度，影響了對(duì)土地資源的高效管理。另一方面，物權(quán)法中具有較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，保持了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的行政性質(zhì)，有效完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種統(tǒng)一的國家行為，由各級(jí)各部門登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)進(jìn)行具體事務(wù)的登記管理。由于我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立時(shí)間較短，還不夠成熟，所以物權(quán)法中土地等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，為土地資源管理法中的不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立奠定了基礎(chǔ)。

五、總結(jié)

土地管理法的實(shí)施有利于對(duì)土地資源及財(cái)產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行有效管理，而物權(quán)法則有利于對(duì)權(quán)利人的物權(quán)進(jìn)行法律保障。土地管理法和物權(quán)法相互作用，土地管理法中的土地承包法，耕地強(qiáng)制保護(hù)法為物權(quán)法相關(guān)制度的建立提供了法律基礎(chǔ)，有利于物權(quán)法的有效實(shí)施。而物權(quán)法將土地資源歸于不動(dòng)產(chǎn)，并且建立了有效的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，界定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系，有利于土地管理法的貫徹落實(shí)和對(duì)土地資源進(jìn)行高效利用。二者相互作用，促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。